北京七月商品住宅市場分析報告

◎ 中國不動產研究中心 王 姍 黃 蕾

7月的北京商品住宅市場成交量出現了回升，根據北京市房地產交易管理網統計數據顯示，本月北京住宅（含經濟適用房、兩限房）簽約套數為5726套，較6月的4961套，大幅上漲15.42%，這是繼調控政策出臺以來成交量首次出現回升。7月住宅期房成交量為4960套，較6月的4241套增加16.95%，而現房全月成交套數為776套，相對于6月的720套呈現出小幅上升。經過幾個月的觀望，成交量終于走出低估開始反彈，開發商通過降價推動更多的成交，部分消費者也因為價格降至心理價位選擇入市。

另一方面，成交均價和開盤均價連續兩個月回落，成交均價降至18877元/平方米，跌幅為3.22%；開盤均價也回落至22500元/平方米，下跌3.61%。可見，新政的后續效果逐步顯現，入市項目大多適應低迷的市場行情，采用低價入市的策略。

表1 2010年7月北京商品住宅市場主要數據一覽表

從本月的數據可以看出，經過幾個月的觀望，政策影響已被市場部分消化，在短期內不會出臺政策的預期下，開發商和消費者都針對市場行情做出了決策。我們認為，本月成交量出現回升，正是市場回暖的開始，而成交均價和開盤均價的下跌，更是促進了下一階段成交量企穩回升。在市場各方的高度關注下，本次復蘇或以平穩回升為主。（見表1）

一、行業政策

1.二季度宏觀經濟數據

國家統計局7月16日發布的數據顯示，二季度中國國內生產總值(GDP)同比增長7.9%，增速比一季度加快1.8個百分點。這是中國經濟自2007年三季度以來同比增速連續七個季度回落后的首次加速。規模以上工業增加值同比增長9.1%，增速有所減緩，4月份增速比3月份小幅回落了0.3個百分點，5月份的增速比4月份的增速回落了1.3個百分點。值得關注的是，4月份匯豐銀行（HSBC）公布PMI開始出現下滑，5月份匯豐PMI比4月份下降2.5個百分點；5月份中國物流和采購聯合會（CFLP）公布的PMI指數比4月份下滑了1.8個點，其中11個分項指標中10項都在回落。二季度數據的不樂觀，使市場各方對下半年經濟形勢開始出現擔憂，新經濟刺激政策或將卷土重來。

2.中央要求縣處級副職以上干部購買房產須申報

7月11日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳日前共同下發《關于領導干部報告個人有關事項的規定》。其中第四條規定：領導干部應當報告下列收入、房產、投資等事項。房產包括領導干部本人、配偶、共同生活的子女為所有權人或者共有人的房屋。此次新《規定》首次提及縣處級副職以上（含縣處級副職）干部必須申報本人、配偶、共同生活的子女的房產以及股票、基金等經濟投資情況。

3.銀監會：堅持房地產調控力度不放松

7月20日，在中國銀監會召開的今年第三次經濟金融形勢通報會議上，針對近期有些地區逐步放寬對第三套房貸款以及對外地人在本地購房貸款的情況，劉明康指出，是要繼續貫徹落實《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》的精神，嚴格執行《關于規范商業銀行個人住房貸款中二套房認定標準通知》要求，堅持調控力度不放松，確保政策實施的穩定性和持續性。同時，要進一步加強房地產開發貸款風險管理，持續深入開展房地產及相關行業貸款壓力測試。

二、市場運行數據

1.供應情況

（1）可售商品住宅套數

在可售商品住宅供應套數方面，2010年7月北京市商品住宅可售房屋套數共計93,806套，與6月相比有小幅上漲，漲幅為4.82%。其中，可售期房套數為62,434套，環比上漲6.38%，未簽約現房套數基本與上月持平，為31,372套。商品住宅庫存量已連續多個月維持在10萬套以下，特別是調控政策出臺后三個月，市場也并未重現08年底09年初的高庫存量，可售商品住宅數量不足仍然是市場供應的主要問題。（見圖2-1）

（2）可售商品住宅面積

截止至2010年7月31日，北京市可售房屋面積共計1228.16萬平方米，環比微漲3.60%。其中，期房和現房的可售面積出現了不同程度的上揚，可售期房面積小幅上漲至796.95萬平方米，漲幅為4.72%，可售現房面積為431.28萬平方米，環比6月的424.50平方米，微漲1.60%。（見圖2-2）

2.成交情況

（1）成交房屋套數

根據北京市房地產交易管理網的統計數據顯示，2010年7月北京的商品房簽約總量為10619套，環比6月的10243套，小幅回升3.67%。其中，住宅（含經濟適用房、兩限房）簽約套數為5726套，較6月的4961套，大幅上漲15.42%，這是繼調控政策出臺以來成交量首次出現回升。7月住宅期房成交量為4960套，較6月的4241套增加16.95%，而現房全月成交套數為776套，相對于6月的720套呈現出小幅上升。

圖2-1 2009-2010北京商品住宅期房現房可售套數趨勢圖

圖2-2 2009-2010北京商品住宅期房現房可售面積趨勢圖

圖2-3 2009-2010北京市商品住宅簽約套數趨勢圖

圖2-5 2009-2010北京市商品住宅簽約面積 單位：萬平方米

圖2-6 2009-2010北京市商品房成交均價

（2）成交房屋面積

2010年7月北京的商品房簽約總面積為117.14萬平方米，環比6月的101.22萬平方米大幅上漲15.73%。其中，住宅（含經濟適用房、兩限房）簽約面積為64.33萬平方米，快速上漲21.86%。

在期房方面，7月期房網上簽約總面積為68.65萬平方米，其中住宅簽約面積為51.89萬平方米，環比6月的41.49萬平方米，上漲25.07%。

在現房方面，北京商品房市場7月現房簽約面積為48.28萬平方米，其中住宅簽約面積為12.44萬平方米，環比6月的11.30萬平方米，上揚10.09%。

（3）成交價格

2010年7月，北京市商品住宅成交均價出現回升，達到18877元/平方米，環比微跌3.22%，在6月成交均價小幅回升的情況下，本月成交均價又出現了小幅回落，可見市場信心并未完全建立，市場回溫尚需時日。

3.取證開盤情況

7月份,北京新開盤項目僅有10個，新增供應2938套，環比分別減少48.4%。同時，在持續的政策調控下，商品住宅項目開盤均價第二個月出現了下降，整體開盤均價22500元/平方米，環比下降1636元/平方米，降幅為6.8%。

三、輿情指數排行榜

中國不動產研究中心通過監測房地產主流常用網絡發布的內容，提取數據計算得出輿情指數。輿情指數越高，說明該房產商或房產項目在特定時間段內受到輿論批評越多。2010年7月中國不動產研究中心輿情指數排行榜如下：（如表2、表3）

表2

表3

CRRC簡介：

中國不動產研究中心（China Realty Research Center 英文縮寫CRRC）是專注于中國房地產各產業鏈條發展的學術研究機構，注冊地中國香港，由搜狐網、搜狐焦點網牽頭成立，全國工商聯房地產商會提供行業指導，國家信息中心經濟預測部提供專業經濟分析技術支持。該機構還囊括了國內國際知名的經濟學家，產業鏈條上包括土地、金融、市場、企業以及互聯網數據和技術咨詢專業提供商等方面的機構作為理事研究單位。