七月房地產(chǎn)政策走向十大看點(diǎn)

◎ 本刊記者 黎林峰

低迷的市場、持續(xù)下滑的成交量，觸發(fā)了對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的擔(dān)憂，適度調(diào)整政策方向的論調(diào)又再次抬頭。與房地產(chǎn)調(diào)控或?qū)⒄`傷宏觀經(jīng)濟(jì)的觀點(diǎn)相左，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新政三個(gè)月，房地產(chǎn)市場深層次的問題并沒解決，輕言放松或改變政策方向還為時(shí)過早。

我們按時(shí)間順序可以梳理出七月房地產(chǎn)政策走向的十大看點(diǎn)，從中不難發(fā)現(xiàn)，調(diào)控基調(diào)和方向沒有放松，一系列的政策動(dòng)向表明，調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性毋庸置疑。

看點(diǎn)一：國土部四大舉措積極調(diào)控

7月4日，國土資源部在大連舉行全國國土資源廳局長座談會(huì)。會(huì)議透露，2010年的供地指標(biāo)要比2009年10萬公頃供地指標(biāo)增長80%，達(dá)到18.5萬公頃，其中保障性住房用地高達(dá)70%。這是2010年4月15日國土資源部下達(dá)保障性住房供地指標(biāo)后，對(duì)2010年土地供應(yīng)計(jì)劃，特別是對(duì)民生用地加大供應(yīng)計(jì)劃的進(jìn)一步明確。

國土資源部部長徐紹史在會(huì)上表示，下半年要積極參與房地產(chǎn)調(diào)控。根據(jù)年初供地計(jì)劃，要保障房地產(chǎn)特別是保障性住房建設(shè)土地供應(yīng)，及時(shí)向社會(huì)披露供地情況；開展房地產(chǎn)企業(yè)土地專項(xiàng)治理，系統(tǒng)清理房地產(chǎn)閑置土地；完善土地出讓合同，加強(qiáng)批后監(jiān)管；進(jìn)一步完善土地招拍掛制度。

看點(diǎn)二：重慶市率先推出公租房暫行辦法

7月10日，重慶市公布了國內(nèi)第一個(gè)政府公共租賃房的管理暫行辦法--《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》。該辦法規(guī)定，這些公租房的租期為5年，如果承租人在租賃期內(nèi)超過政府規(guī)定收入標(biāo)準(zhǔn)的，“應(yīng)當(dāng)退出公共租賃住房”。 上述《暫行辦法》明確了重慶公租房建設(shè)資金的四個(gè)來源渠道，分別是中央安排的專項(xiàng)資金，財(cái)政年度預(yù)算安排資金，土地出讓收益的5%，銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)和公積金貸款，以及發(fā)行債券等。重慶市還規(guī)定，如公租房購買者要出售，只能“由政府回購，回購價(jià)格為原銷售價(jià)格加同期銀行存款活期利息?！弊饨鹈?2年調(diào)整一次。

看點(diǎn)三：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、銀監(jiān)會(huì)公開否認(rèn)樓市調(diào)控將松動(dòng)

7月12日，針對(duì)近日部分網(wǎng)絡(luò)媒體稱房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)政策可能取消的報(bào)道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，下一階段，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將督促各地繼續(xù)堅(jiān)定不移地貫徹《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》及相關(guān)配套政策措施。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將督促各地繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸政策，在支持居民合理住房消費(fèi)同時(shí)，堅(jiān)決遏制投資投機(jī)性購房；繼續(xù)采取積極措施，促開工、促銷售，努力增加普通商品住房供應(yīng)，加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)和各類棚戶區(qū)改造；繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

銀監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人同日也表示，銀監(jiān)會(huì)對(duì)于各商業(yè)銀行貫徹落實(shí)國務(wù)院《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》以及住建部、人民銀行和銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于規(guī)范商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款中二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)通知》的政策要求和標(biāo)準(zhǔn)沒有任何變化，要求各商業(yè)銀行要嚴(yán)格執(zhí)行，不能動(dòng)搖。

看點(diǎn)四：70大中城市房價(jià)15個(gè)月來首度環(huán)比下跌

7月12日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，6月份全國70個(gè)大中城市房價(jià)同比上漲11.4%，漲幅比5月縮小1個(gè)百分點(diǎn)，漲幅連續(xù)兩個(gè)月縮窄；環(huán)比下降0.1%，這是自去年3月以來，全國房價(jià)首次出現(xiàn)環(huán)比下跌，5月份為上漲0.2%。6月全國商品房成交面積9200萬平方米，成交金額4000億元，比5月大幅提升。整個(gè)上半年，全國商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長15.4%，增幅比前5月回落7.1個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額1.98萬億元，同比增長25.4%，增幅較前5月回落13.0個(gè)百分點(diǎn)。

玉環(huán)市國土資源局掀起業(yè)務(wù)報(bào)件內(nèi)審復(fù)核“大革命”（王億寧）...................................................................6-32

上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.3%。6月當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資5830億元，比上月增加1845億元，增長46.3%。上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 30.84億平方米，同比增長28.7%；房屋新開工面積 8.05 億平方米，同比增長 67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米， 同比增長18.2%，其中，住宅竣工面積1.96 億平方米，增長15.5%。上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積18501萬平方米，同比增長35.6%，土地購置費(fèi)4221 億元，同比增長 84.0%。6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為105.06，比5月份回落0.01點(diǎn)，比去年同期提高8.51點(diǎn)。

看點(diǎn)五：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部強(qiáng)調(diào)全面提高住房保障工作水平

7月15日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在廣州市召開了保障性住房管理工作座談會(huì)。會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥強(qiáng)調(diào)，要建管并重，全面提高住房保障工作水平，同時(shí)指出要抓緊制定公共租賃住房政策措施。

齊驥表示，保障性住房管理工作仍然存在認(rèn)識(shí)不到位、各地區(qū)管理工作不平衡、使用和交易環(huán)節(jié)日常管理問題突出等問題。

齊驥要求，各地要結(jié)合當(dāng)前住房保障管理工作中存在的問題，重點(diǎn)抓好三個(gè)方面的工作，努力提高保障性住房管理水平。一是加強(qiáng)準(zhǔn)入審核管理。要合理確定準(zhǔn)入條件，規(guī)范審核流程，創(chuàng)新審核手段，公開分配過程。二是強(qiáng)化使用過程管理。要完善合同管理，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，強(qiáng)化日常服務(wù)，健全退出機(jī)制。三是建立健全監(jiān)管機(jī)制。要加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督,實(shí)行辦事公開,強(qiáng)化社會(huì)監(jiān)督，建立誠信檔案。

齊驥還就近期住房保障重點(diǎn)工作進(jìn)行了強(qiáng)調(diào)。一是抓好今年保障性安居工程的開工建設(shè)，確保全年工作任務(wù)順利完成。二是加快保障性住房建設(shè)規(guī)劃編制工作。三是抓緊制定公共租賃住房政策措施。四是強(qiáng)化保障性住房工程質(zhì)量監(jiān)管。五是組織開展對(duì)保障性住房準(zhǔn)入對(duì)象和入住之后使用情況的核查。

看點(diǎn)六：公積金貸款支持建設(shè)保障房

7月17日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在哈爾濱出席“2010中國市長論壇”時(shí)透露，國務(wù)院已批準(zhǔn)利用住房公積金貸款支持保障房建設(shè)，并確定北京等28個(gè)城市作為試點(diǎn)地區(qū)。

7月28日，湖南省長沙市獲得住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部批準(zhǔn)，允許使用公積金貸款支持保障房建設(shè)，并成為全國28個(gè)獲批試點(diǎn)地區(qū)中，第一個(gè)對(duì)外披露具體項(xiàng)目的城市。

上述批文依據(jù)的是2009年10月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合七部委下發(fā)的一份文件。這份《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見》，允許各地利用住房公積金結(jié)余資金的 50%發(fā)放保障性住房建設(shè)貸款，并規(guī)定必須定向用于經(jīng)濟(jì)適用住房、列入保障性住房規(guī)劃的城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目安置用房、特大城市政府投資的公共租賃住房建設(shè)。據(jù)悉，在該文件下發(fā)之后，全國有30個(gè)省市向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出了試點(diǎn)申請(qǐng)。

依據(jù)2002年重新修訂后的《住房公積金管理?xiàng)l例》，公積金只能用作廉租房建設(shè)補(bǔ)充資金。目前，借助國務(wù)院批復(fù)試點(diǎn)的方式，試點(diǎn)城市可以運(yùn)用大批閑置的住房公積金存款，用于資金緊張的保障房建設(shè)。

看點(diǎn)七：保險(xiǎn)資金、企業(yè)年金有望進(jìn)入公租房領(lǐng)域

7月19日，在上海市政府的金融工作會(huì)議上，上海市市長韓正透露，在上海的公共租賃房建設(shè)上，保險(xiǎn)資金和企業(yè)年金有望進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域。

韓正說，目前研究的方案有兩個(gè)。一個(gè)是上海的每個(gè)區(qū)都建立公租房運(yùn)營公司，市、區(qū)各級(jí)政府都出資，然后從銀行貸款，之后購買享受了優(yōu)惠政策、價(jià)格低廉的房屋進(jìn)行出租。用租金來付息還本。韓正說：“這個(gè)方案可行，但規(guī)?？隙ㄗ霾淮?。”另外一個(gè)方案是運(yùn)用非財(cái)政預(yù)算資金，例如保險(xiǎn)資金、年金等這些低成本資金。這些有政府背景的資金存在銀行里的利息回報(bào)非常低，年息只有 1.7%-1.9%。用這些低成本資金去購買政府建的、有優(yōu)惠政策的房屋，然后交給區(qū)里作為公租房，每個(gè)區(qū)成立一個(gè)運(yùn)營公司，租金回報(bào)就是這部分低成本資金的回報(bào)，肯定要比 1.9%高得多，而且政府可以承諾擔(dān)保。由于公租房的租金回報(bào)長期、穩(wěn)定，而且公租房產(chǎn)權(quán)還有增值的空間。因此非常適合這些低成本資金。當(dāng)這部分資金要退出的時(shí)候，政府可以收購，當(dāng)然是以比較便宜的價(jià)格回購。

7月20日，中國保監(jiān)會(huì)一位人士表示，“保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)、PE的政策還在走程序；投資政策方面，近期不會(huì)有新的動(dòng)作。”

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，險(xiǎn)資不動(dòng)產(chǎn)的投資可能會(huì)先行開放進(jìn)入公租房。因?yàn)橥顿Y公租房更符合國家宏觀經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略的安排，亦頗具長期市場投資潛力。

企業(yè)年金的投資政策也有松動(dòng)跡象。7月13日，人力資源和社會(huì)保障部基金司調(diào)研員王強(qiáng)曾透露，人社部正在修訂《企業(yè)年金基金管理試行辦法》，可能將提高企業(yè)年金投資股票等權(quán)益類產(chǎn)品的比例。

看點(diǎn)八：上海加大改善民生工作力度

上海市長韓正 7月27日在上海市第十三屆人大常委會(huì)第二十次會(huì)議擴(kuò)大會(huì)議上，針對(duì)未來上海房地產(chǎn)市場調(diào)控的方向表示，當(dāng)前主要做好兩項(xiàng)工作，首先堅(jiān)決貫徹落實(shí)國務(wù)院有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的各項(xiàng)政策措施。其次，要結(jié)合大城市的實(shí)際，建立起科學(xué)調(diào)控需求的有關(guān)政策。在談及住房問題時(shí)，韓正表示，今年下半年，上海將以推進(jìn)保障性住房建設(shè)為重點(diǎn)，繼續(xù)加大改善民生工作力度。下一步，上海市委、市政府將繼續(xù)堅(jiān)持“兩個(gè)體系、三個(gè)為主”的方針推進(jìn)住房改革?！皟蓚€(gè)體系”即市場體系和保障體系，“三個(gè)為主”，即以市民為主、以居住為主、以普通商品房為主。韓正透露，經(jīng)過上海市委、市政府研究，下半年，擬進(jìn)一步放寬申請(qǐng)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的準(zhǔn)入條件。“一方面是經(jīng)濟(jì)適用房要放寬準(zhǔn)入，另一方面，今年下半年要在中心城區(qū)全面推開，有條件的郊區(qū)也逐步推開?！表n正進(jìn)一步透露，上海還將加快推進(jìn)公共租賃房建設(shè)，目前正在研究和細(xì)化公共租賃房可持續(xù)運(yùn)作機(jī)制。“我們正在研究一套可持續(xù)的、科學(xué)的運(yùn)作機(jī)制，由政府主導(dǎo)，市場化的運(yùn)作機(jī)制可以在其中體現(xiàn)，目前社會(huì)資金的進(jìn)入，各方面積極性都非常高，我們考慮以后公共租賃房的管理、運(yùn)行和產(chǎn)權(quán)可能是完全分離的，具體方案還在細(xì)化?！?/p>

看點(diǎn)九：上海房產(chǎn)調(diào)控細(xì)則下半年出臺(tái)

7月29日，上海市發(fā)改委主任周波向市人大常委會(huì)做《關(guān)于上海市 2010年上半年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況的報(bào)告》中透露的數(shù)據(jù)顯示，今年以來，上海商品住房價(jià)格過快上漲勢頭得到初步遏制，成交量亦大幅下降，最高銷售面積降幅達(dá) 86%。周波在報(bào)告中還指出，預(yù)計(jì)上海商品住房全年成交比上年大幅下降。周波透露，2010年下半年要做到“三個(gè)穩(wěn)定”：穩(wěn)定市場預(yù)期，全面落實(shí)國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，出臺(tái)本市房地產(chǎn)市場調(diào)控實(shí)施細(xì)則，堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。穩(wěn)定新房供應(yīng)，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)銷售全過程監(jiān)督，規(guī)范新建樓盤開發(fā)建設(shè)和上市供應(yīng)節(jié)奏，避免市場供應(yīng)出現(xiàn)驟升驟降。穩(wěn)定土地供應(yīng)，保證經(jīng)營性用地特別是住宅用地供應(yīng)力度，探索優(yōu)化土地出讓方式確保工地計(jì)劃全面落實(shí)。

看點(diǎn)十：上半年住房用地實(shí)際供應(yīng)量同比增135%

中國政府網(wǎng)7月31日消息，國土資源部對(duì)各省(區(qū)、市)2010年1-6月住房用地供應(yīng)情況進(jìn)行了匯總分析，上半年住房用地供應(yīng)呈現(xiàn)四個(gè)特點(diǎn)：一是住房用地供應(yīng)總量大幅增長。根據(jù)各地上報(bào)數(shù)據(jù)，全國31 個(gè)省(區(qū)、市)和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)2010年1-6月住房用地實(shí)際供應(yīng)量5.6萬公頃，與去年同期實(shí)際供應(yīng)量(2.4 萬公頃)相比增加約135%；二是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)更趨合理。保障性住房、棚改房和中小套型商品房(以下簡稱三類住房)用地供應(yīng)量為4.2萬公頃，占1-6月住房用地實(shí)際供應(yīng)量的75%；三是保障性住房用地增長明顯。1-6月，全國保障性住房用地實(shí)際供應(yīng)量9472公頃(其中棚戶區(qū)改造中保障性住房用地為3526公頃)，與去年同期實(shí)際供應(yīng)量(4073公頃)相比增加約133%；四是整體上東部地區(qū)落實(shí)力度大。從全國來看，東部地區(qū)落實(shí)情況較好，其中，天津、北京和江蘇等省(市)政府高度重視，提前謀劃，及時(shí)組織土地供應(yīng)，優(yōu)先安排保障性住房用地，土地、規(guī)劃、資金三到位，實(shí)現(xiàn)了時(shí)間過半，任務(wù)完成過半，目前計(jì)劃落實(shí)比例分別達(dá)到 90%、60%、50%以上。