房?jī)r(jià)為什么一直漲？

文/陳煉

房?jī)r(jià)為什么一直漲？

文/陳煉

面對(duì)如今數(shù)倍上漲的房?jī)r(jià)，我們不得不承認(rèn)當(dāng)初所認(rèn)為的“超前”買(mǎi)房，恰恰是無(wú)比正確的“合時(shí)”，而當(dāng)初拒絕通過(guò)借貸“超前消費(fèi)”的想法恰恰是觀念的落后

房?jī)r(jià)為什么漲？除了貨幣超發(fā)，大體上還可以歸結(jié)為三類(lèi)，一類(lèi)是“獲利說(shuō)”，一類(lèi)是“消費(fèi)說(shuō)”，還有一類(lèi)是“成本說(shuō)”。“獲利說(shuō)”把原因歸結(jié)為政府、開(kāi)發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、投資投機(jī)者（政府的壟斷與獲利，開(kāi)發(fā)商的貪婪與暴利，中介機(jī)構(gòu)的欺詐和哄抬，投資投機(jī)者的炒作和推動(dòng)），“消費(fèi)說(shuō)”把原因歸結(jié)為消費(fèi)者（結(jié)婚消費(fèi)、超前消費(fèi)、預(yù)期消費(fèi)、跟風(fēng)消費(fèi)、借貸消費(fèi)、改善型消費(fèi)、城市化消費(fèi)、投資性消費(fèi)、炫耀性消費(fèi)等），“成本說(shuō)”把原因歸結(jié)為原材料、勞動(dòng)力、稅費(fèi)、環(huán)境、交通、利息等。總起來(lái)看，政府往往提“消費(fèi)說(shuō)”，消費(fèi)者多主張“獲利說(shuō)”，而開(kāi)發(fā)商則強(qiáng)調(diào)“成本說(shuō)”，觀點(diǎn)與所處立場(chǎng)密切相關(guān)。

一個(gè)城市的政府必須把城市建設(shè)好，這是它的神圣職責(zé)，也是上級(jí)政府和廣大市民對(duì)其的必然要求。但政府在推進(jìn)城市建設(shè)過(guò)程會(huì)遭遇兩個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。一是建設(shè)資金。就拿杭州來(lái)說(shuō)，政府這些年在土地拍賣(mài)上獲得了巨大收益，杭州這些年也因?yàn)檎木薮笸度攵@得了有目共睹的飛速發(fā)展。雖然“土地財(cái)政”成為房?jī)r(jià)上漲的重要推手，但其作用不容否定，在沒(méi)有更好的制度和方法替代之前，我們需要的不是簡(jiǎn)單否定，而是逐步改進(jìn)。二是建設(shè)成就。在一般情況下，建設(shè)成就的積累過(guò)程一定程度上也就是房?jī)r(jià)的上升過(guò)程。在一個(gè)城市的邊緣地區(qū)，如果經(jīng)過(guò)建設(shè)，綠化搞好了、商業(yè)繁榮了、交通便利了、教育配套了，房?jī)r(jià)想不漲也難。過(guò)去的10多年，我們?cè)诳吹椒績(jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升的同時(shí)，也看到城市在長(zhǎng)大、長(zhǎng)高、長(zhǎng)美，應(yīng)了“世博”的口號(hào)——城市讓生活更美好。“更美好”有兩層含義，一個(gè)是現(xiàn)在比以前“更美好”，一個(gè)是未來(lái)比現(xiàn)在“更美好”。現(xiàn)在比以前“更美好”會(huì)體現(xiàn)在目前的房?jī)r(jià)上，未來(lái)比現(xiàn)在“更美好”也會(huì)體現(xiàn)在目前的房?jī)r(jià)上。人們對(duì)京滬杭有這樣一些城市的預(yù)期——一個(gè)是世界級(jí)的政治文化中心、一個(gè)是國(guó)際金融航運(yùn)中心、一個(gè)是最美休閑居住之佳地。這樣的預(yù)期對(duì)于房?jī)r(jià)的推動(dòng)是極為強(qiáng)勁的，不僅是國(guó)人要來(lái)買(mǎi)，外國(guó)人也要來(lái)買(mǎi)。在這樣的情況下，本地人收入的多少對(duì)于房?jī)r(jià)又會(huì)有多大的作用呢？就如海南房?jī)r(jià)在2009年末的飛漲，不就是基于對(duì)“國(guó)際旅游島”的預(yù)期，與海南島居民的收入狀況基本無(wú)涉。

開(kāi)發(fā)商、中介商、投資投機(jī)者，都屬于使價(jià)值投資或以行為獲利之人。他們與消費(fèi)者一樣是市場(chǎng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)不可或缺的組成部分，對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展做出了貢獻(xiàn)，況且許多消費(fèi)者與投資投機(jī)者很難區(qū)分。如果他們?cè)谑袌?chǎng)中的行為符合法律規(guī)范，符合公認(rèn)的市場(chǎng)規(guī)則，就不應(yīng)該受到指責(zé)或打擊。筆者不認(rèn)可投機(jī)套利就要打擊，也不認(rèn)可售價(jià)定得高就是“黑心”。投機(jī)套利不應(yīng)有原罪，獲利比例也沒(méi)有黑白。問(wèn)題不在于投資投機(jī)的區(qū)分，也不在于獲利多少的比例，而在于是否合法合規(guī)。至于法律規(guī)范和市場(chǎng)規(guī)則的漏洞和執(zhí)行，過(guò)往問(wèn)題的板子不應(yīng)打在市場(chǎng)某一方的身上，未來(lái)問(wèn)題的解決卻依賴(lài)市場(chǎng)各方的配合與努力。

消費(fèi)者對(duì)于房?jī)r(jià)的上漲，往往指責(zé)這個(gè)指責(zé)那個(gè)，而不愿正視消費(fèi)者的消費(fèi)行為也是房?jī)r(jià)上漲的重要推手的事實(shí)。人們?cè)谟龅絾?wèn)題時(shí)習(xí)慣于向外部尋找原因，但問(wèn)題產(chǎn)生的原因往往來(lái)自事物內(nèi)部。指出消費(fèi)行為是引起房?jī)r(jià)上漲的重要原因并不意味著指責(zé)消費(fèi)者，也不是對(duì)消費(fèi)行為的價(jià)值評(píng)判，更不是居高臨下地對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行指導(dǎo)。集體的非理性常常來(lái)自于個(gè)體的理性。每一個(gè)消費(fèi)者的具體消費(fèi)行為都有其自身的利益與合理性，旁觀者所謂的“非理性”、“超前”、“炫耀”、“瘋狂”等說(shuō)法往往只是他們的價(jià)值判斷。就拿“超前”來(lái)說(shuō)，面對(duì)如今數(shù)倍上漲的房?jī)r(jià)，我們不得不承認(rèn)當(dāng)初所認(rèn)為的“超前”買(mǎi)房，恰恰是無(wú)比正確的“合時(shí)”，而當(dāng)初拒絕通過(guò)借貸“超前消費(fèi)”的想法恰恰是觀念的落后。再比如住房消費(fèi)的年輕化和高私有率。住房的高私有率給了無(wú)房者巨大的壓力，這種壓力是有房的人難以體會(huì)的，無(wú)房者周?chē)踔翢o(wú)房者自己都會(huì)把“無(wú)房”與“無(wú)能”掛鉤。姑娘怎能嫁“無(wú)能”的男子？即使愛(ài)情受得了，丈母娘也受不了，整個(gè)家庭甚至家族都受不了。一邊是對(duì)婚姻的渴望，一邊是對(duì)房?jī)r(jià)的無(wú)望，其愁?lèi)炗谩扒∷埔唤核驏|流”來(lái)形容都可以了。住房的高私有率會(huì)推動(dòng)更多的人買(mǎi)房，“買(mǎi)房成了買(mǎi)房的障礙”。筆者不同意有些人所講的中國(guó)人具有“買(mǎi)房結(jié)婚”的傳統(tǒng)觀念。就筆者非常有限的閱讀來(lái)講，古代好像沒(méi)有這樣的說(shuō)法，民國(guó)時(shí)期的城市青年好像也沒(méi)有“買(mǎi)房結(jié)婚”的說(shuō)法。當(dāng)時(shí)上海的一套房子動(dòng)輒上萬(wàn)大洋，北京也要數(shù)千，不要說(shuō)底層百姓，就是名牌大學(xué)畢業(yè)月入幾十大洋的機(jī)關(guān)職員，也不敢說(shuō)這個(gè)話(huà)，因?yàn)楫?dāng)時(shí)上海北京這樣的城市用度很大，且沒(méi)有社會(huì)保障（參見(jiàn)李開(kāi)周的《民國(guó)上海的蟻?zhàn)迳睢芬晃模逗贾萑請(qǐng)?bào)》2010年9月20日版）。至于新中國(guó)成立之后的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，更不用說(shuō)。也不知道這個(gè)“傳統(tǒng)”是從哪里來(lái)的。

其實(shí)，每一種說(shuō)法都表明了一種原因，每一種說(shuō)法都展現(xiàn)了一種角度。然而，房?jī)r(jià)如此長(zhǎng)時(shí)間并大幅度的上漲，絕不會(huì)是某一種因素所造成的結(jié)果，而應(yīng)當(dāng)是所有因素相互影響、相互作用，綜合起來(lái)推動(dòng)的結(jié)果。在這樣一個(gè)由系列因素合成的推力面前，某一項(xiàng)因素的變化很難對(duì)整體推力產(chǎn)生阻遏的作用，頂多是在某一時(shí)期有所減弱而已。因而房?jī)r(jià)的調(diào)控也應(yīng)當(dāng)是各個(gè)方面協(xié)調(diào)起來(lái)發(fā)揮作用。不能因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)會(huì)自行調(diào)節(jié)就否定使用行政手段，也不能因?yàn)樾姓侄畏奖憧旖菥秃鲆暿袌?chǎng)規(guī)律發(fā)揮作用。

面對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲所帶來(lái)的資產(chǎn)泡沫和社會(huì)不穩(wěn)，有必要采取一系列強(qiáng)有力的措施來(lái)遏制高漲的房?jī)r(jià)。在筆者看來(lái)，關(guān)鍵是要抓住如下四點(diǎn)：一是改變預(yù)期。預(yù)期的力量很強(qiáng)大，預(yù)期決定投資行為、資金流向和市場(chǎng)表現(xiàn)。要對(duì)未來(lái)發(fā)展有一個(gè)新的認(rèn)識(shí)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境和社會(huì)保障將更有利于消費(fèi)而不是儲(chǔ)蓄、投資而不是投機(jī)；出口主導(dǎo)轉(zhuǎn)為內(nèi)需拉動(dòng)將急劇改變貨幣過(guò)剩的局面；經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的結(jié)果和新興產(chǎn)業(yè)的崛起必然減少經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)；地方政府所擔(dān)當(dāng)?shù)慕巧珜⒏嗟乇憩F(xiàn)為規(guī)劃制定者、建設(shè)推動(dòng)者和城市管理者，而不是投資人和爭(zhēng)利者，財(cái)政會(huì)通過(guò)增加持續(xù)穩(wěn)定的稅源來(lái)減少對(duì)于土地的依賴(lài)。隨著住房投資投機(jī)價(jià)值的下降，房?jī)r(jià)收入比在價(jià)格變化中的地位和作用將日益顯現(xiàn)，而關(guān)于大幅增加消費(fèi)比重、改革分配機(jī)制和縮小收入差距的措施，將明顯地拉低房?jī)r(jià)收入比。

二是疏導(dǎo)資金。貨幣多年的超量發(fā)行，使得市場(chǎng)中積累了巨量的流動(dòng)性。房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去承擔(dān)了過(guò)量流動(dòng)性蓄水池的作用，如今要調(diào)控房?jī)r(jià)，就必須將流動(dòng)性之水分流一部分到別的蓄水池。

三是搞好保障房建設(shè)。向無(wú)房者提供

保障性住房決不是表達(dá)慈善和救濟(jì)，而是體現(xiàn)公平正義。從調(diào)控房?jī)r(jià)的角度來(lái)看，提供保障房不是問(wèn)題的所在，如何大量增加保障房、發(fā)揮好保障房作用才是根本。大量增加保障房，從短期來(lái)看是建經(jīng)濟(jì)適用房合適，因?yàn)橛欣谘杆倩鼗\資金滾動(dòng)發(fā)展；從長(zhǎng)期來(lái)看，是建廉租房合適，因?yàn)橥惶追靠梢赃B續(xù)為許多家庭所享用。要把保障房建設(shè)、住房收入狀況與政績(jī)掛鉤。

四是舍得花代價(jià)。我們不能一邊講城市化的好處，一邊又不愿為城市化付出代價(jià)。要舍得化大代價(jià)建設(shè)保障房，包括給予承建保障房建設(shè)的開(kāi)發(fā)商一定的利益。又如房產(chǎn)稅的推出也需要付出代價(jià)，那就是稅收成本。房產(chǎn)稅的稅收成本主要體現(xiàn)在課稅標(biāo)準(zhǔn)上。以購(gòu)房成本或面積或套數(shù)或市價(jià)作為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)稅，其稅收成本是不一樣的，其所體現(xiàn)的社會(huì)公平不一樣，其所引起的社會(huì)問(wèn)題也會(huì)不一樣。而為了公平和未來(lái)多付出一些代價(jià)也是值得的。

（作者為杭州鐵路黨校副教授）