七拼八湊說房價

■/呂玉忠

當今世界，最弄不明白的事，就是房價。

由于房子和房價，美國這個世界最大經濟體，2007年爆發了次貸危機，2008年演繹成了席卷全球的金融大危機。華爾街著名的五大投行——貝爾斯登、美林、雷曼兄弟倒閉，高盛、摩根轉為商業銀行；房地美和房利美也朝不保夕、奄奄一息。冰島這個本以打漁為生、過著安逸生活的國度，由于惹上以房貸為派對的金融衍生產品，使整個國家幾乎遭到滅頂之災。

洶涌澎湃的大危機，嚇壞了各國政府首腦和政要，西方主要經濟體一改傳統自由經濟理念，紛紛推出國家干預舉措，給金融機構輸血打氧，向市場注入了數百萬億美元的真金白銀。到2009年10月，美國失業率高達10.8%。迪拜，這個在沙漠和海灘上建造起了世界最豪華、最昂貴的房子的城市，2009年11月再一次把全球人弄得心驚肉跳，各國股市大幅下跌，那叫痛苦！都是房價惹的禍！

一、中國房價——只升不降的大氣球

中國，這個世界第一人口大國，只要你在房價上有“雷人”之語，一定會成為名人，或千夫所指，或萬人擁戴。而中國的房價更雷人，即使在全球經濟衰退的2009年，中國的房價在吵鬧中又創了歷史新高。

“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風雨不動安如山”。1200多年前的名人杜甫就勾勒出了中國人生者有其居的美好愿景，但1200多年后的中國，要想實現杜甫的“號召”，仍是一件千難萬難的事情。

回顧2000—2009年10年間中國的房價走勢，大體可以得出這樣的結論：2000年—2003年漲幅很小，2004—2007年大幅飆升，2008年有所回落，2009年升幅“癲狂”。

以北京市為例，2003年為4456元/平方米，2004年比2003年上升了13.39%，2007年比2004年漲了185%，2009年1—11月，四環以內期房升幅高達44.21%，從此北京四環內房價進入了“2萬元”時代。

據統計，2009年2—12月上海市商品房上漲了59.27%。深圳市“深港1號”項目2009年1—12月上漲了64.7%。天津市2009年5—12月半年間，市內六區商品房成交均價升幅達35%。中國的三線城市房價也漲勢如潮。淄博這個標準的三線城市，2003年高檔住宅售價在2000元/平方米，而2009年12月已突破10000元。

（一）高地價助推高房價

要建房子就得用土地。開發商要進行市場開發，首要條件是從政府手中獲得土地，或從農民集體組織中征收土地。2002年5月國土資源部發布了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，同時也允許集體農地進入建設用地市場。從此開啟了土地招標拍賣的大幕。

土地價格是商品房成本的最重要部分。在2009年兩會期間，全國工商聯一份調查顯示，土地成本已占房地產項目直接成本的58.2%。資料統計，2009年以來，房地產企業購地價格明顯上升，占比已達到65%。與此同時，全國“地王”不斷刷新記錄。2009年6月30日，中化方興公司以40.16億元的高價摘得北京廣渠道15號地塊，獲得北京“新地王”稱號。2009年7月長沙一塊土地以92億元的價格成交，創下了我國土地公開出讓市場上單宗土地的最高價。2009年12月22日，被譽為“中國第一拍”的廣州亞運城地塊經過44次舉牌，最終由富力、雅居樂、碧桂園組成的聯合體以255億元的天價奪得，創了全國地王新紀錄；2009年12月底，上海新江灣城C6地塊每平方米32484元的樓板價再次刷新全國記錄。

水漲船高，羊毛出在羊身上。開發商以“喋血”的價格拿地，絕不會賠本賺吆喝，他們必然將高額的土地價格轉移到商品房的銷售價格中去，進而推動房價節節攀升，最終由購房者承擔。由此可見，高地價是高房價的推手。

（二）供求失衡是房價高企的內因

縱觀近幾年我國商品房的供需狀況，無論從結構上講，還是從總體上看，總供給遠遠不能滿足總需求。因而，價格上漲應在情理之中。

2009年8月份以來，中國個別大城市樓盤開盤出現了購房者幾晝夜排隊拿號的奇特現象，當購房者如買大白菜一樣搶購時，房價只能由開發商說了算。據統計，2009年1—11月，北京市銷售商品房14.1萬套，是2008年全年銷售套數的1.5倍。據房地產行業統計，2009年10月24—30日的一周中，全國15個重點城市的總成交套數和成交面積分別為52151套和524.4萬平方米，環比分別上升了9.75%、10.96%。其中北京上升38.27%和38.79%，寧波上升40.28%和48.66%。

從全國完成房地產投資來看，2009年9月份投資3900多億元，10月份下滑到3400多億元，11月份只有2800多億元。上海市2009年商品住宅銷售面積達1830萬平方米，而同期開發商購得的可建住宅土地面積僅為908.96萬平方米。

（三）充沛的流動性是房價上漲的直接原因

2009年的中國經濟運行中有兩大奇特現象：一是“不差錢”，且流動性十分充裕。2009年11月末，我國大口徑貨幣供應總量M2余額高達59.46萬億元，同比增長29.74%，增幅比上年末高出11.92個百分點；1—11月全國新增貸款9.21萬億元，同比多增5.26萬億元。二是中國居民消費物價指數不升反降。2009年1—11月份，CPI（消費物價指數）同比下降0.9%，PPI（工業品出廠價格指數）同比下降6%。

過量的貨幣必然引起商品價格的上漲，為什么我國居民消費價格、工業品出廠價格不升反降呢？很簡單，CPI、PPI中都沒有包含商品房價格。統計專家講，不把商品房價格納入居民消費物價指數，這是世界慣例。也就是說，中國2009年過剩的貨幣被房市吸納，使商品房價格瘋漲，偏偏飛漲的房價又不在CPI統計中，所以我國CPI很靚麗。據估算，2009年全年新增貸款9.5萬億元中，大約有4萬億元進入了樓市。如此多的貨幣量追逐供不應求的商品房，房價不漲才是怪事。

（四）階段性財稅政策催生房價超前釋放

2008年底，針對國際金融危機給我國經濟帶來的嚴重沖擊，特別是房地產市場當時的狀況，國務院調整了個人住房轉讓營業稅免征時限，由5年調整為2年，政策推出后，我國二手房交易量價齊升。2009年1—10月，北京、上海、深圳二手房成交套數同比增長超過2倍，天津、杭州增長接近2倍，廣州超過1倍，成都增長74.4%。

2009年12月19日，國務院常務會議提出，個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年。消息一出，二手房交易出現“井噴”，全國眾多城市地產交易登記中心，出現了市民爭相排隊辦理購房過戶手續的“盛況”。

（五）投機炒作是幕后殺手

資本追逐高利潤是永恒的定律。在一個一年漲幅高達50%，即一年的投資回報率有50%的市場中，是無法阻止游資和投機資本進入的。因此，國內流動資金過剩、國際游資套利，對我國房價起了推波助瀾的作用。

現如今，房地產是國民經濟中鏈條最長、對GDP貢獻率最大的行業。尤其是地方政府，對房地產業篤愛有加。第一，地方的GDP增長靠房地產做貢獻。第二，地方財政收入靠房地產，尤其是賣土地收入，占了地方財政收入的相當比重。以上海為例，2007年土地財政收入為481.29億元，2008年為400億元，2009年猛增到992.63億元。第三，增加就業和形象工程也要靠房地產業。在此背景下，個別房地產商大有“挾政府以令天下”之勢，不然的話，怎么會出現那么多強行拆遷的個案。

近幾年來，房地產開發商或“綁架地方政府”，或“綁架商業銀行”，有的語氣沖天、霸道至極，有的干起莊家炒作的勾當。要么雇人排隊銷售；要么弄虛作假套取銀行貸款；要么開盤捂售，制造市場假象，賺得盆缽皆滿。

2009年12月25日，國家統計局公布調整后的數據：“2008年中國房地產企業利潤3861.3億元，比2003年增長290.4%”。數據表明，4年間房地產企業年平均利潤增長72.6%，遠遠超過同期中國所有行業的利潤增長率。房地產業已成為造就中國億萬富翁最多的行業。

2010年，滬深兩市地產板塊，將是利潤增長最快的板塊之一。高利潤、高送配、低市盈率將演繹該板塊龍頭股令人眩暈的行情。

二、房價走勢——不可忽略的幾大要素

說到房價走勢，是一件舉國矚目、又令人無奈的事情。先看看政府和國人的心態，國家希望房地產市場健康發展，也就是說希望房價穩中有漲，但不要大漲、瘋漲；買了房子的人希望房子增值，也就是說房子價格大漲無妨；沒買房子和準備買房子的人希望房價不漲、甚至大跌、快跌；開發商的心愿不用我說，路人皆知。于是乎各路專家、業內人士，代表著各自利益集團粉墨登場，說漲的振振有詞，說跌的引經據典，公說公有理，婆說婆有理。

（一）龐大的人口基數

中國有13億人口，這是2000年的人口普查數據。2010年的普查如果是無漏登的話，中國總人口接近或超過14億（“中國現在每年凈增人口1000萬人”——摘自中國代表團團長張義山大使在聯合國開發署人口基金2005年執行局會議上的發言）。按此數據，中國總人口約占全球總人口的22%。也就是說，地球上9個人中就有2個中國人。

1990年，中國的城鎮住宅存量約20億平方米；2008年末，中國城鎮實有住宅總量124億平方米，按2008年6.07億城鎮人口算，人均20.43平方米。如果今后10年我國城鎮人口達到7.5億，人均住房面積30平方米，中國城鎮住宅總面積就應達到225億平方米。也就是說，今后10年，中國城鎮需要增加住宅面積101億平方米。

（二）有限的耕地資源

1.從耕地面積總量看。中國耕地面積僅有18億多畝，人均1.3畝，而世界人均4.1畝，中國人均耕地只有世界平均數的32%。美國是世界上耕地面積最大的國家，達197萬平方公里，占國土總面積的20.5%。印度是世界上耕地面積比重第一的國家，耕地面積有170萬平方公里，占國土面積的57.15%。中國國土面積比印度多662萬平方公里，但耕地面積比印度少7億畝；中國的國土和美國差不多，但耕地面積比美國少了10億畝。印度人均耕地是中國的2倍，美國人均耕地是中國的9倍。

2.從耕地的分布看。中國耕地資源的地域分布很不均衡，東部季風區占全國耕地面積的90%，經過中國農民數千年的辛勤耕作，可再開墾的耕地有限。

3.從耕地的減少速度看。由于中國遠遠沒有完成工業化、城市化的過程，工業占用耕地、交通道路占用耕地、建房子占用耕地有加速之勢。1996年10月，全國第一次農業普查時，我國擁有耕地面積為19.51億畝，到2008年底，我國耕地面積縮減為18.257億畝，12年間絕對減少1.253億畝。

中國是一個人口大國，糧食安全是國家安全，18億畝耕地是我們堅守的紅線。一個擁有14億人口的國家，如果靠進口解決吃飯，是絕對靠不住的。這是中國的基本國策。工業化、城市化的過程必須節約用地，盡量不占耕地。這必然形成房地產開發需求與土地供給的矛盾，進而導致土地拍賣價格持續走高。

（三）奮進的城市化過程

目前，我國的城市化率為43%左右，若用今后20年的時間，基本上完成我國城市化的過程，使我國的城市化率達到75%左右，就要使城鎮居住人口達到9億人以上，要有3億多農村居民變為城鎮居民，城市化率年均提升1.5個百分點，每年大約有1500萬人口進城。如果用新建城市去容納這些人口，就需要建設擁有100萬人口的中等城市300多座。如果用現有的城鎮去吸納，現有城市的基本設施、房產面積就要相應擴充。因此可以說，今后20年，中國的房地產業依然是朝陽產業。

（四）紙幣流通的特有規律

從紙幣流通史的角度講，紙幣流通規律就是通貨膨脹規律。在紙幣流通的情況下，盡管有時也會出現通貨緊縮、紙幣升值的現象，但從長期看，紙幣貶值則是必然。以美元為例，1944年7月，35美元購買1盎司黃金，如今1盎司黃金售價1100美元。也就是說，65年間，美元貶值了31.43倍，如今的1美元僅相當于65年前的3.2美分。

同樣，人民幣也必然受紙幣流通規律的制約。即使其他因素不變，未來的商品房價格也會以較多的人民幣數量標注。這是我們在討論房價走勢時，必須考慮的貨幣因素。

（五）家家置業的美好愿景

世界上有兩大民族在追逐和積累財富方面，表現得無比卓越：一是猶太民族，二是中華民族。中華民族深受儒家文化熏陶，積攢家業殷及子孫，是每個中國人血液中流淌的音符。

綜上所述，可以得出這樣的基本判斷：如果在未來20年的歲月中，中國城鎮居民住房僅靠市場的手調節，強大的理論需求、真實需求與有限供給的長期矛盾，將繼續催生房價長漲短落、大漲小落。

三、破解之術——各行其道

解開中國房價連環套中的各個節點，不僅要依靠市場的手，而且必須要有政府的手?？偟募軜嬍牵赫軆深^，市場挑中間，各行其道，并行不悖，達到社會公平和社會效益的有機統一。

（一）合理引導需求

需求分心理需求和有支付能力的需求，需求隨層次而遞增。當過高的心理需求與有支付能力的需求落差太大時，就會累積民怨，產生社會矛盾。世界所有國家，包括發達國家，也不是人人購房、家家置業。每個城鎮居民家庭，要根據自己的實際支付能力和未來發展潛力，選擇適合自身檔次的住房需求，宜租則租、宜買則買，今天先滿足基本住房需求，過些年再奔改善型住房。達到心情平和，各得其所。

（二）基本住房需求以政府補貼為主

改革開放30年來，我國人均GDP已超過3000美元，朝著人均4000美元挺進，但收入差距在加大。全國10%富裕家庭占居民全部財產的45%，最低收入10%的家庭財產占全部居民財產的1.4%，到2007年我國基尼系數已高達0.473，屬貧富差距較大的階段。

隨著我國經濟總量和財政收入的不斷增長，我國已有能力通過財政轉移支付，提升困難群體的生活水平。2009年我國財政收入達68477億元。這說明國家已有足夠能力對城鎮困難群體、低收入家庭進行住房補貼。具體講，就是加大棚戶區改造力度，全面推進廉租房、經適房、動遷安置房、公共租賃房建設。

解決農民工居住問題，是我們必須面對的全新課題。目前中國大中城市中的農民工，已屬于第二代農民工，或稱80后農民工。與父輩相比，他們對于農業生產、土地，甚至家鄉，少了眷戀，多了陌生。他們從初中或高中畢業就隨同他們的父兄來到了城市。隨著年齡的增長，娶妻生子已成必然，依據他們的收入狀況和目前我國大中城市的住房價格，可以說，夫妻兩人在城市打工，終其一生，也攢不夠買45平方米的住宅。

中國的城市化過程，就是農民工進城過程。怎樣使他們住得下、穩得住，不僅關乎著阻斷貧困代繼相傳的頑疾，也關乎著社會穩定的大局。

（三）對享受型住房需求課以重稅

對購買享受型住房稅率可提高到50%～80%。道理很簡單：建造別墅占用了社會資源，擠占了人均空間，增加了碳排放總量。對不起，你就得承擔社會責任。國家把這部分稅收集中起來，建立社會保障住房基金，平衡弱勢群體的需求。

唯有如此，我們的社會才能真正和諧，政府才能真正做到“執政為民”，社會發展的成果才能真正由全體社會成員共享。