房地產泡沫造成多事威脅的探討

王 婧

三年前，一場由房地產次級貸款引發的危機如暴風驟雨般給美國債券市場帶來了“地震式”沖擊，直至今日，金融危機蔓延之勢仍未消沉，已演變成為世界性經濟危機。一場小規模的房貸危機竟能引起全球經濟危機，可見房地產業與金融業聯系之緊密，房地產泡沫給金融市場威脅之巨大，中國房地產業是否也存在泡沫的倪端？是否在不久的將來同樣會爆發相似的危機？這些問題正是本文討論的重點。

一、 各國房地產泡沫給金融帶來的威脅

2007年4月開始，美國房地產次級抵押貸款市場違約率異常上升導致次級抵押貸款機構破產，投資基金被迫關閉，股市劇烈震蕩引起風暴。2007年7月至8月，美國次貸危機進一步加劇并開始波及到美國境外，一些大型銀行的旗下基金傳出遭受巨額損失的消息；國際金融市場信心嚴重不足，造成全球股市和匯市動蕩。與此同時，德國工業銀行宣布遭受巨大損失；法國第一銀行宣布凍結旗下三支基金，導致歐洲股市重挫；日本第二大銀行宣布與美國次貸相關損失6億日元。

上世紀80年代初期，日本僅用幾年時間連續趕超意大利、法國、英國和德國，成為僅次于美國的世界第二大強國。日本在短時間內積累了大量財富，這為其房地產的發展提供了強有力的保障；由于日本土地狹小，人口眾多，使得其住房的供需矛盾極其激烈，加上其龐大的財力，助推了日本房地產的高速發展。加上日本實施寬松的貨幣政策與日元升值，這為日本富余的資金進入房產提供了極其便利的條件，銀行業對房地產產業的無限制的發放貸款，日本政府不干預地價和房價，甚至錯誤地制定金融政策推動房地產價猛漲，這一系列的政策，促使大量資金進入日本的房地產業，更加刺激了房價的上漲。1991年后，隨著國際資本獲利后撤離，由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅，房地產價格隨即暴跌。在越來越多的壞帳壓力之下，日本的金融機構接連告急。1991年東洋信用金庫首先遭遇危機；1994年底，東京的協和、安全兩家信用組合壞帳超過了資產總額，不得不宣告破產；大量民眾擠兌，東京最大的儲蓄貸款機構——宇宙財務公司，在一天之內就提走400億日元；木津信用組合，兵庫銀行、太平洋銀行、日本債券信用銀行、三洋證券、北海道拓殖銀行、山一證券紛紛宣告破產倒閉。銀行紛紛倒閉的態勢，嚴重動搖了民眾對日本金融體制的信心。

1997年至1998年，泰國房地產泡沫已經積累到了比較嚴重的程度，泰國上上下下都十分樂觀，在應實行緊縮貨幣政策時，未引起重視。1997年初，當泰國糟糕的經濟數據披露之后，最終堅定了國際對沖基金攻擊泰銖的決心，成為亞洲金融風暴的導火索。1997年7月2日，泰國政府被迫放棄對匯率的維護，東南亞金融風暴爆發，泰國房地產泡沫終于破滅。泰國泡沫經濟崩潰后，有問題貸款高達582億美元，不良貸款占整個貸款總額的45%。由于大量企業無法清償外債，在呆帳壓力下，銀行和企業紛紛破產倒閉，居民的資產大量縮水，失業人數猛增，經濟一厥不振。

從1984年9月，“中英聯合聲明”簽署后，到1997年香港房價上升了近10倍。房價飛漲反過來激勵了房地產市場上的投機風氣，國際游資及本地炒家開始瘋狂炒賣香港地產，樓價、地價飆升，嚴重脫離居民購買力，再加上股票市場的投機盛行，香港的泡沫經濟很快就被吹了起來。1997年7月，金融風暴席卷東亞，香港很快就成了國際金融投機集團攻擊的對象。從表面來看，投機集團攻擊的是香港的匯率，其實，匯市、股市和房市是聯系在一起的，一損俱損。當時，香港股市低到了冰點，樓市更是像坐過山車一樣進入到低谷。香港的匯率保衛戰打得非常慘烈。雖然在中央政府的支持下，擊退了國際金融投機集團，保住了匯率，但是損失慘重。香港媒體評論說，這是傷筋動骨取得的“慘勝”。

二、中國房地產市場泡沫的現狀

房地產泡沫是一種價格現象，是在金融支持過度背景下由于人們的群體投機行為導致的房地產價格偏離基礎價格而持續上漲的現象。中國的房地產市場泡沫的嚴重程度如何？得從房價和購買者承受力入手分析。

（一）房價不斷上漲、居高不下

由表1可以看出，2004年之后，全國房價和北京、上海及廣東這三省市除個別年份略有下降之外，總體趨勢都是上漲。

（二）居民的購房能力

假設某個城市的住房平均價格是每套80萬元，一個北京居民貸款20年，按照商業貸款利率5.05%計算，每月還款5300元，才能購置房屋，可根據上表，北京居民的年平均工資4萬元，月平均工資3333元，距5300元還相差2000元，即使工資漲幅較大，也需要超過20年工作才能買得起一套住房，這還是建立在無任何其他支出的情況之下，由此可見購房壓力之大。房價收入比(住房價格與城市居民家庭年收入之比)應當在3～6倍的范圍，6倍以上的居民購買住房就已非常困難。根據北京市統計局和北京市房地產交易管理網的相關數據，目前北京市的房價收入比已達27∶1，超出國際平均水平5倍。

（三）房屋成本與開發商利潤

根據國內32個主要城市數據，地價因素只占商品房成本的23%，其中，北京的土地成本占商品房總成本的22.98%，上海的土地成本占總成本的16.15%，廣州則更低，只有11.4%。

一般來說，大部分省市的房屋銷售價格和造價之比在45%～65%。在商品房的房價當中，除去造價之外，還有40%～60%屬于地租、商品房流通費用和房地產商利潤。根據財政部公告，全國房地產開發商平均銷售利潤高達26.79%。

（四）房屋租售比例及空置率

中國指數研究院的一份報告顯示，北京、上海、深圳、杭州等一線城市的房屋租售比已經超過1∶300的國際警戒線。房屋租售比是國際上用以判斷房產是否具有投資價值和存在泡沫的普遍標準，是反映樓市健康與否的晴雨表。一般而言，租售比1∶200到1∶250之間意味著區域房產運行良好；而超過1∶300的租售比警戒線，就意味著房價偏離房產價值，隨之而來的是投資價值變小和投資風險加大。有統計數據表明：目前在北京、上海、深圳三地，很多樓盤空置率達50%以上。而按照國際通行慣例，商品房空置率在5%～10%之間為合理區，空置率在10%～20%之間為空置危險區；空置率在20%以上則意味著商品房嚴重積壓。

三、房地產與金融的關系

有數據表明，我國金融機構在房地產里的貸款（包括開發商貸款、土地貸款、及個人住房按揭貸款）已經達到了數十萬億。房地產業仿佛有魔力一般，以超乎常規的速度催生了太多的億萬富翁。其中，很多房地產富翁們基本都是從一窮二白起家，而且很多人有著和億萬身家極不相稱的年紀。房地產企業注冊的所有業務就是其打算開發的樓盤，沒有別的經營項目，而資金也以銀行貸款為主。目前國內房地產企業在開發項目時，普遍存在自有資金不足的問題。一些房地產商在項目開發之初，啟動資金就是向別人借來的，一旦銀行貸款到位，抽逃自有資金的現象普遍存在。而銀行貸款就成為他們進行滾動開發的第一桶金。從開發資金到建筑企業墊付的工程資金再到個人購房的資金，幾乎都依賴于銀行的信貸資金。這無疑加重了銀行的信貸風險，也使房地產行業成為一個依賴性很強的行業。

之所以出現房地產企業對銀行貸款過分依賴，主要是由國內金融市場結構決定的，即現階段我國金融市場的融資結構中銀行貸款仍然占主要地位。主要表現在以下幾點：

一是商業銀行是最大的資金供給者。商業銀行的重要地位決定了銀行貸款是房地產投融資活動最重要的資金來源。

二是房地產貸款是銀行較為優良的資產之一。相對于其他貸款，房地產企業貸款的質量更高，不良貸款率遠低于銀行的平均不良貸款率。

三是房地產貸款成為銀行利潤的增長點。近幾年，由于全國銀行存貸差的加大，有大量資金閑置在銀行體系內沒有得到有效利用。投資者對房地產貸款需求很大，并且房地產貸款質量較好，所以銀行傾向于增加房地產貸款供給。

四是房地產開發結構對融資結構的影響。2009年，全國商品住宅投資總額25619億元，占房地產總投資規模的70.7%。購買商品住宅的多數消費者要申請個人住房貸款，即住宅投資比重越大，個人住房貸款需求越多。短期內，我國房地產開發投資中住宅投資比重不會大幅下降，因此，房地產企業對銀行信貸的依賴是不可避免的。

房地產企業對銀行的過分依賴與其上市門檻較高，股權、債券融資困難是分不開的。2006年，國內A股市場恢復新股發行，A股股指也創造了增長的神話，但當年IPO的房地產企業就保利地產一家，實際募集資金20億，再融資3家；A股市場上房地產企業共49家，占全部房地產開發企業的0.2%～0.3%。在全流通體系下，新的公司上市保薦人制度實質上提高了房地產公司上市的門檻，只有那些真正有實力的大型房地產商才能上市，而目前中小房地產企業多如牛毛，風險承受能力、信用水平、盈利能力都存在很大的風險，所以在未來通過大規模的上市解決房地產資金來源問題有待考慮。

個人住房貸款業務屬于一次長期收益的“黃金型”業務，不但可以為商業銀行帶來穩定的利差收入，還能帶動儲蓄存款、銀行卡、貸款保險及相關中間業務的發展。根據境外發達國家和地區大型綜合性商業銀行的成功經驗，以住房貸款為重點的個人資產業務已經成為商業銀行盈利的重要支撐，在全部貸款中的比例可以達到30%甚至更高，并被列為核心戰略資產。個人住房貸款業務以其較高的綜合收益、優良的資產質量、廣闊的發展前景成為國內商業銀行的重要資產業務。故所有商業銀行幾乎都推出了富有鮮明特色的個人房貸新產品，并不約而同地推出同名跨行轉按業務，掀起了個人房貸“爭奪戰”。

《投資者報》數據表示，截至2009年末，11家上市銀行①對房地產行業的貸款余額達到1.56萬億元，較上一年增加3135.96億元。在所有銀行中，國有四大行的房地產行業貸款余額占據8成以上的份額，且房地產貸款金額均超過千億元，發放貸款最多的是工行，中行和建行則分列第二、三位，交行最少。商業銀行及城商行中，浦發銀行最多，其次為招行。而城商行如寧波銀行和南京銀行的房貸余額則不到百億元。在個人住房貸款中，截至2009年末，11家上市銀行個人住房貸款余額接近3.52萬億元，較上一年增加1.09萬億元。

將上市銀行對于房地產行業的貸款和個人住房貸款匯總可知，截至2009年末，11家銀行的總房貸規模達到了5.08萬億元。其中，房地產行業的貸款約占3成，個人住房貸款約占7成。另據統計，截至2009年末，11家上市銀行的貸款總額為21.00萬億元，這意味著，房貸占11家上市銀行總貸款額的24.20%，舉足輕重，同時房地產的泡沫對銀行信貸已構成較大威脅。在2009年寬松的貨幣政策之下，受到宏觀調控的房地產行業也分到了各大銀行貸款的一杯羹。數據顯示，2009年，11家上市銀行的個人住房貸款額同比增加1.09萬億元，增幅為45.11%，其增速超過同期11家銀行貸款總額33.31%的增速。

四、房地產泡沫對金融的威脅

房地產投資具有長期性、周期性、區域性、資金依賴性、政策相關性、高投入及高匯報帶來的高投機性、使得房地產金融存在特定的風險。目前，我國發地產開發過度依賴銀行貸款，商業銀行實際上直接或間接承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險，一旦發生房地產危機，就會發生銀行危機，而且房地產金融法規不健全，導致風險的提高。同時，商業銀行自身存在信貸管理風險，主要表現在以下幾點：

第一、市場競爭不規范，導致房地產信貸風險隱患的存在并最終形成損失。商業銀行普遍把房地產信貸作為“優質資產”，在經營業務上容易產生急功近利的傾向，如降低客戶資質等級的門檻，將審查程序簡化，貸款項目缺乏可行性分析和評估，以及缺乏強有力的信貸風險約束機制和防范機制。這種競爭方式埋下風險隱患，并最終導致銀行業務產生真正的損失。

第二、信息不對稱，導致房地產業務的逆向選擇和道德風險。貸款前調查和審查中，房地產企業為了順利獲得銀行信貸支持，故意隱瞞或歪曲企業項目的相關真實信息，這種貸款前雙方信息的不對稱會導致銀行在貸款決策時作出逆向選擇；貸款后管理中，由于房地產企業為了更長久得占用銀行信貸資金，從而故意隱瞞企業財務信息，致使銀行不能準確評估房地產企業的償還能力和貸款風險，這種貸款后雙方信息的不對稱性會導致房地產企業的道德風險，最終演變成商業銀行的房地產企業信貸風險。

第三、商業銀行對房地產企業的貸款申請審查不嚴而產生風險。銀行本應當特別重視貸款人的收入、現金流、還款能力和信用度等條件，但在實際操作中，銀行并沒有關注以上條件，而是關注抵押品、質押品與貸款額度是否對稱。銀行認為，如果房地產的市價不變或者有所上升的話，那么銀行發放房地產貸款使只賺不賠的。在具體操作中，會出現以下問題：一是簡單地將公司類信貸業務和個人金融業務的風險特征混同，不能有針對性地把握審查特點；二是有關人員對宏觀政策、行業政策、信貸政策了解不深，不能很好地把握房地產信貸業務的發展方向和節奏；三是經辦人員業務素質不高，對資料的真實性審查不嚴，在項目的自由資金投入、項目手續的完備性、企業信用狀況等方面審查把關不嚴，形成信貸風險。

第四、貸款管理不善引起的風險。貸款后過分依賴抵押物，不能對項目建設進度進行及時跟蹤，使得開發商挪用貸款資金或銷售回籠款，導致項目無法按期竣工交付或無銷售資金歸還銀行貸款，使銀行貸款產生風險或損失。

個人住房信貸的違約風險也比較大。我國個人誠信系統還未真正建立，商業銀行難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分嚴格的調查監控，未來房價的波動和利率的變化也使拖欠還款的危機存在。局部的貸款炒房行為也直接影響了銀行貸款安全，一旦樓市波動或者主客觀因素導致投機失敗，銀行將面臨非常大的風險。

房地產企業自身存在的經營風險、稅收風險、銷售風險也給銀行信貸帶來一定的風險。此外，近幾年房價上升過快造成市場價格過分偏離其實際價值，從而產生泡沫，一旦泡沫破滅，房地產價格下跌，作為抵押物的房地產就會大幅縮水或貶值，給貸款銀行帶來損失。

按照目前的形勢，中國房地產市場近幾年的繁榮景象依然會呈現一段比較長的時間，房地產泡沫短時間內無法消失。但筆者堅信，只要全社會動員起來，政府的調控措施落實到位，金融界積極相應，并采取相應措施，購房者清醒認識，克服盲從、攀比心理，中國就能夠避免泡沫經濟帶來的金融、經濟和社會危機。▲

注釋：

①此處11家上市銀行指：招商銀行、南京銀行、交通銀行、寧波銀行、浦發銀行、工商銀行、中國銀行、建設銀行、深發展A、興業銀行、華夏銀行。

參考文獻：

[1]李軍，從美國次貸危機到全球金融危機：發展過程與深刻教訓[J]，開發研究，2008（6），第156-160頁.

[2]徐滇慶，《房地產與泡沫經濟》第十八章“香港和海南房地產泡沫”[M]，機械工業出版社，2007年10月第一版.

[3]牛鳳瑞主編，中國房地產發展報告No.4[M]，社會科學文獻出版社，2007（4）.