利用REITs大力推進廉租房的建設

郝登攀

(蘇州經貿職業技術學院，江蘇蘇州 215006)

［經濟管理］

利用REITs大力推進廉租房的建設

郝登攀

(蘇州經貿職業技術學院，江蘇蘇州 215006)

近幾年來，我國房價出現飆漲狀態，購置房屋成為居民生活中的沉重負擔，單純依靠商品化住房來解決我國居民的住房問題并不現實，大力發展廉租房，對解決中低收入家庭的住房問題，進一步推進城鎮化，建立和諧社會均具有重要的意義，而建設廉租房，資金成為其發展瓶頸。通過對REITs運作模式以及順利運作REITs所需創造的條件進行論述，提出應創造廉租房的良好盈利模式，完善相關法律法規及配套設施建設，建立全面、有效的監管機制以保證REITs的順利運行。

廉租房;REITs;融資

一、我國大力推進廉租房建設的必要性

1.近幾年來，我國房地產價格出現飆漲狀態，各種統計數據表明，我國城鎮居民在承擔住房開支方面表現出很大的壓力，例如表示房價是否合理的指標房價收入比遠遠超過國際警戒線。房價的不正常增長，在相當大的程度上加劇了貧富分化的差距，而房價的畸形發展更加不利于工薪階層，工薪階層的收入增長速度遠遠低于房價的增長速度。這不利于社會的穩定與發展。

2.從我國具體國情來看，我國城鎮化進程發展很快，但是仍有很大的發展空間，因為我國城鎮化程度到目前為止為48.6%，未來20年將有更多的農村人口進入城市，這些人的住房問題單純依靠市場化的住房來解決是不現實的，有必要大力推進經濟適用房、廉租房的建設，解決好他們進城的居住問題，以更好地為未來的發展提供保障。

3.我國人均GDP已超過3000美元，根據統計數據，我國正處于消費升級和產業升級的關鍵期，未來的經濟發展將由以往的主要依賴出口和投資拉動型，向由消費、投資和出口拉動型轉變。如果居民的主要收入花費在住房消費上，那么未來的消費將會不足。沒有哪個國家能夠依賴房地產為主業引領國家文明、富強，資金應更多地向生產、創新領域投資，增強國家的核心競爭力。

因此今后一段較長的時期內，大力發展廉租房建設能更好地解決當前日益復雜的問題，增加和諧的因素，減少不穩定的因素，也為我國產業結構的轉型、人們生活水平的提高提供必要的保障。

二、我國大力發展廉租房的資金瓶頸

2008年11月，國務院常務會議強調加快建設保障性安居工程，加大廉租房的建設力度;國際金融危機爆發以后，我國推出的4萬億經濟刺激方案中，明確提出將廉租房建設列為七大新增投資方向之一，從中我們可以看出，在當前住房問題困擾老百姓的情況下，政府為了實現我國人人“住有所居”的目標，表現出了大力建設廉租房的決心和魄力，但是反觀我國廉租房發展的現狀，仍存在發展瓶頸。

廉租房資金來源，一直堅持以各級財政預算安排為主，多種渠道籌措的原則，如在住房公積金增值收益中提出一部分，從土地出讓凈收益中安排一定資金用于城鎮廉租房建設等，但這解決不了根本問題。例如，廉租房建設在未來的年份將保持規模增長，具有很強的連續性，而土地出讓收益受到地價和可出售面積的影響，地方每年的土地收益具有很大的不穩定性，難以持續。正因為廉租房建設資金的缺口過大，而地方財政不能滿足這種需求，現表現在廉租房建設進度緩慢，不能滿足中低收入家庭的住房要求。

三、REITs可望成為廉租房建設資金有效的解決渠道

房地產投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，簡稱REITs)是一種融資方式，起源于美國，是以發行基金單位(證券)的形式，將投資者的資金集中，建立某種專門進行房地產投資管理的基金機構，通過對房地產的投資管理，并獲得房產租金等收益以回饋投資者。

REITs運作模式一般有以下三種:一是信托計劃模式;二是房地產上市公司模式;三是封閉式契約式產業基金模式。考慮到不同模式的優缺點，筆者認為采取封閉式契約式產業基金模式更利于REITs在我國的運行，我國可選擇一些城市進行試點。在國外，通常會設置專門的住房保障管理機構，負責廉租房的建設管理。例如，新加坡于1960年成立了國家住房發展局，專門負責建造公共住房，向低收入家庭出租或出售。而我國目前還沒有獨立的負責機構，住房保障的建設管理隸屬于當地政府部門，只能作為內設機構，在制度不健全的情況下，使得住房建設職能無法做到獨立決策，難以發揮應有的作用。借鑒國外經驗，考慮我國國情，可以著手建立專門的廉租房管理委員會，全權負責廉租房的規劃、建設、收購、分配和管理。并且由廉租房管理委員會成立REITs，建立廉租房建設管理團隊，負責REITs的運行。

圖1 REITs運作機制

具體的運作程序如下:1.由廉租房管理機構成立基金管理公司，管理REITs基金。2.REITs向社會發行受益憑證，籌資建設或收購廉租房的資金。3.廉租房管理機構組建房地產管理團隊或聘用專業的房地產管理團隊以招標的形式選擇廉租房建設商，政府給予相應的優惠政策。4.房地產管理團隊將廉租房出租給租戶。5.廉租房租金收入和政府的財政補貼交由基金托管機構保管，保障廉租房收益能支付投資者，而不被挪用。6.投資者將受益憑證在二級市場出售，增加REITs產品的流動性。7.政府部門、各獨立的第三方對運作全程進行監督。

四、我國廉租房REITs模式運作的條件

由于目前法律和市場等條件不能滿足REITs運作要求，結合我國具體情況，借鑒國外成功經驗，只有創造良好的條件保障REITs的運行，才能為廉租房建設提供所需資金。

(一)創造廉租房良好的盈利模式

鑒于廉租房建設期長、風險低、回報率不高的特點，相當多的投資者對廉租房REITs產品的回報率存在擔憂，為了提高投資者的收益率，保障廉租房REITs市場能夠獲得投資者的積極參與，應適當采取多種措施提高廉租房帶來的收益率，具體措施可有以下幾種:一是稅金減免，例如，美國于1986年在稅制改革中推出一項旨在促進中低收入家庭住房建設的議案——低收入住房返稅政策(Low－income Housing Tax Credit)，該方案規定:任何公司或者REITs，如果投資于建設符合一定標準的住房，政府將在10年內返還整個工程造價4%的稅費，減免額在10年內分期返還。我國也應給予必要的政策扶持，例如在REITs定向建設的廉租房享受經濟適用房建設優惠政策，可以有效降低開發總成本，從而投入減少將會相應提高REITs的收益率，吸引更多的投資者。另外，可以針對REITs、廉租房開發企業等參與廉租房建設的主體實施優惠的金融政策，比如降低貸款利率，同樣也能提高各部門參與廉租房建設的積極性。政府應該出臺相關法律法規，針對廉租房REITs情況給予相關環節的稅金減免，以此彌補租金低廉帶來的收益不足。二是給予一定的財政補貼。政府可對廉租房租戶定期給予一定額度的財政補貼，這也增加了廉租房租金的回報。三是增加投資組合，在廉租房建設時，必須考慮到居住人群生活的便利性，在建設廉租房的同時，建設相關配套設施，例如銀行、郵局、菜市場、相關店鋪等，把這些商業設施帶來的租金加入到總收入來源中。

此外，為保障廉租房租金收益能夠回饋給投資者，建立專門資金賬戶，將廉租房租金收益與政府補貼打到該資金賬戶，由托管機構保管，同時規定REITs每年必須將不低于90%的凈利潤以紅利形式分配給信托單位持有人，提高回報的穩定性。

(二)完善相關法律法規，提供相關配套措施

一是出臺關于REITs專門的基本法規。無論是REITs的發源地美國，還是近些年才開始發展的亞洲各國，都是先立法，后推出掛牌上市的REITs產品，是典型的法規推動型，依靠法律的完善推動REITs的發展。我國也應在完善當前《公司法》、《信托法》的基礎上出臺有關房地產投資信托基金法律法規。二是相關稅收體系不健全，從對象來看，稅收會涉及個人投資者、機構投資者，以及證券公司、基金公司等重要參與者;從環節來看，稅收涉及發行、交易以及分紅派息等;這些均需稅收相關法律規章予以明確。并且，為了提高參與機構、投資者的積極性，合理的稅收優惠政策是非常必要的。三是提供配套管理措施，對投資渠道、投資比例、投資方向、資產組合、收入構成、交易、信息披露等方面予以規范。

(三)建立全面、有效的監管機制，保障REITs順利運行

鑒于廉租房REITs融資來源的廣泛性，廉租房REITs需要透明的專業管理和社會監督。以封閉式產業基金形式公開上市發行，整個運作過程將受到第三方的有力監管，這些監管者包括獨立的受托人委員會、獨立的審計師、證券交易委員會和投資分析師，以及廣大的新聞媒體。隨著各種投資者越來越多參與REITs市場，公眾獲得的信息更為及時、準確，REITs運行情況將更加規范。

(四)保障REITs的充分流動性

建立發達的REITs產品的二級市場。REITs的流動性對于其是否能持續、健康發展有著重要的作用，在美國大約有2/3的 REITs在證券交易所上市，沒有上市的REITs也會通過非常發達的證券場外交易和產權交易市場進行交易。如果沒有發達的流通市場，REITs產品就不會像有價證券一樣隨時轉讓，這會限制REITs的活躍度，導致REITs產品的認知度和接受度下降，使得轉讓成本提高。投資者只能到持有期到時進行贖回，影響投資者的購買意愿，制約產品的募集。

(五)加強REITs相關人才的培養

加強REITs專業人才培養，根據REITs自身特點，建設REITs專業人才培養，加強REITs所需律師、會計、審計、資產評估等專業人才的培養和相關理論課題研究，加快廉租房REITs市場的發展。

［1］韓立達．我國廉租房制度發展演變及對策研究［J］．城市發展研究，2009(11)．

［2］巴曙松．中國廉租房的融資特征及其發展路徑研究［J］．中國房地產，2006(9)．

［3］王秀玲．房地產投資信托基金在我國內地發展的障礙及對策分析［J］.建筑經濟，2007(4)．

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1002－2880(2010)12－0092－02

(責任編輯:馬 琳)