淺析樓市調(diào)控

　　[摘要]住房問題關(guān)系國計民生，既是經(jīng)濟問題，更是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題。房價過高、上漲過快，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風險，不利于經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展。調(diào)控房價是和諧社會構(gòu)建的需要，也是國民經(jīng)濟持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展的需要。
　　[關(guān)鍵詞]調(diào)控房價；勢在必行；大博弈；分析
　　[中圖分類]F293.35　[文獻標識碼]A　[文章編號]1005-6432(2010)35-0011-02
　　
　　1　前言
　　2010年的4月17日，中央出臺了房地產(chǎn)業(yè)的“國十條”，即《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，各重點城市也出臺了相應(yīng)的措施，如浙江的浙政發(fā)[2010]23號《浙江省人民政府關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》即浙18條，北京的《關(guān)于貫徹國辦發(fā)[2010]4號文件精神促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》(以下簡稱《實施意見》)的“京11條”。就看這些細則意見，都有相當大的力度，且初見成效，據(jù)2010年5月20日財經(jīng)騰訊網(wǎng)資料顯示“本周在全國重點監(jiān)測的35個大中城市中，14個城市成交面積環(huán)比下跌，其中杭州跌幅最大，達61.23％。10個重點監(jiān)測的城市成交面積環(huán)比半數(shù)上漲，半數(shù)下跌。從總體看。成交都處于僅3個月的低位”。就目前我國的房地產(chǎn)市場問題來看，筆者的看法如下。
　　
　　2　房地產(chǎn)業(yè)的高價房對我國經(jīng)濟增長的貢獻出現(xiàn)了負效應(yīng)
　　
　　房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻一直備受當政者及經(jīng)濟學(xué)者的青睞，是“香餑餑”，因為，房地產(chǎn)是一種特殊商品，既可作為投資品，又可作為消費品，作為消費品時，還會增值，所以投資者喜歡。當政者喜歡的主要方面之一是房地產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)具有帶動作用，在國家經(jīng)濟鏈中處于中間環(huán)節(jié)，具有很強的關(guān)聯(lián)作用，通過前向效應(yīng)帶動建材業(yè)、冶金業(yè)、機械制造業(yè)、金融業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；通過后向效應(yīng)帶動裝修業(yè)、家電業(yè)、金融保險業(yè)、儀表業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的興旺繁榮能夠有力的帶動十幾個產(chǎn)業(yè)的興旺繁榮，此外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅僅增加本行業(yè)的就業(yè)和稅收，還能帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)擴大就業(yè)和增加稅收，促進國民經(jīng)濟的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)有如此多的好處，為什么成了少數(shù)人歡喜多數(shù)人憂的眾矢之的呢?顯然中間哪個環(huán)節(jié)出錯了，哪個環(huán)節(jié)有病了。所以國家要出臺政策進行調(diào)控。既然房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟建設(shè)中有如此重要的地位，就這一點，有時我們會懷疑政府的調(diào)控力度調(diào)控措施的可實施性，為領(lǐng)導(dǎo)層的決策捏把汗，為中國的經(jīng)濟發(fā)展前景擔憂。
　　
　　3　和諧社會的構(gòu)建迫切需要調(diào)控樓市
　　
　　時下，老百姓都認為我國已經(jīng)進入了通貨膨脹時期，4月份以前，人們口袋里有點錢的，都想投資房產(chǎn)，以免人民幣貶值，等房價增值，減少物價上漲帶來的損失。而真想買房子結(jié)婚和想改善住房條件的，為高價房子犯愁，對高價房進行了聲討?！案哂衅涮?，住房者有其屋”最基本的民生條件也實現(xiàn)不了，會影響到社會和諧。前段時間多起殘殺幼兒的暴力事件，人們不經(jīng)意的就會和高價房聯(lián)系起來，說是高價房導(dǎo)致社會不穩(wěn)定，導(dǎo)致了極少數(shù)人的暴力情緒。
　　
　　4　經(jīng)濟建設(shè)的持續(xù)發(fā)展需要調(diào)控樓市
　　
　　第一，由于房地產(chǎn)這種商品的特殊性，既保值又增值還可以消費，再有土地資源的有限性，人們對它的期望值特高，在理財理念中獨受青睞，這種商品形成了兩大需求，投資需求和剛性需求，在這兩種需求的支持下，為流動資金的投機炒作創(chuàng)造了信心和條件，形成了一個泡沫房地產(chǎn)的局面，進而嚴重的傷害了剛性需求者的利益。
　　第二，國際上對于人民幣匯率的問題呼聲越來越高，歐美國家紛紛要求人民幣進行適當?shù)纳?。有著對人民幣升值的預(yù)期，據(jù)專家測算估計，2002年全年的國際熱錢流入不低于300億美元，2003年在300億美元以上。2004年，我國外匯儲備中約有1000億美元據(jù)稱是“熱錢”。2005年外匯儲備增加額2090億美元中熱錢流入占22％，即約460億美元。2006年據(jù)中國人民銀行公布的數(shù)據(jù)顯示，我國一季度新增加外匯儲備562億美元。其中除去貿(mào)易順差和FDI(外商直接投資)帶來的376億美元外，尚有186億美元，約33.2％的新增外匯儲備來源屬于統(tǒng)計模糊。這部分就是通常所謂的“境外熱錢”，這部分資金有強烈的資產(chǎn)增值和變現(xiàn)沖動。國際熱錢流入我國境內(nèi)后，主要形成了以下兩個分流：一是迅速進入股市、債市，通過抬高股價等方法，在證券市場上大賺一把。二是迅速進入樓市，在抬高樓價后迅速脫手。國際熱錢紛紛涌入，前期曾為房地產(chǎn)的資金緊缺解了圍，到目前回過頭一看，熱錢為房地產(chǎn)業(yè)帶來了很大的隱患。再一個就是系在讀碩士研究生，研究方向：國際金融。讓我國的剛性需求子民為他們的暴利買了單。前個時期，有一種看法認為房價還要漲，因為這種商品的特殊性，而另一種看法則認為短暫“利好”會加大房市的泡沫破滅，近年來長三角房價飛漲已經(jīng)湮沒了購房者的真實需求，而真實需求才是最終拉動中國房地產(chǎn)最終走向理性繁榮的決定因素。就當前的調(diào)控政策，看各大城市的房產(chǎn)成交量，為房價走向理性拉開了序幕。但人們沒有看到出現(xiàn)下跌，大部分原因在于地產(chǎn)商不愿降價回籠資金，同時也抱有房價終將逆勢上揚的投機心理。在日本和中國臺灣貨幣升值過程中，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了三階段：第一個階段，是貨幣升值后投機力量抬高房價；第二個階段，貨幣升值成為強弩之末，經(jīng)濟形勢逐漸減速，資金開始外流；第三個階段，泡沫開始破滅，貨幣由升值變?yōu)橘H值，開始漫長的調(diào)整。從宏觀角度看，調(diào)控樓市勢在必行。
　　第三，樓市調(diào)控對我國經(jīng)濟的影響，受益的是剛性需求的老百姓。也是民生的需求，符合和諧社會的要求，作為經(jīng)濟學(xué)者，會計算這個調(diào)控對國家經(jīng)濟建設(shè)的協(xié)調(diào)持續(xù)發(fā)展有什么益處。不是說房地產(chǎn)業(yè)能帶動十幾個行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展嗎?不是有那么大的社會貢獻率嗎?為什么還要進行調(diào)控?筆者認為，國家是進行了_一場大的博弈。
　　(1)取得了民心，為“人民服務(wù)”做到了實處。
　　(2)控制了投資需求，打擊了投擊，控制了房地產(chǎn)的開發(fā)速度，保住了有限的土地資源，少留建筑垃圾給子孫后代。
　　(3)房地產(chǎn)業(yè)的前向效應(yīng)者之一是銀行，由于房地產(chǎn)開發(fā)資金70％由銀行提供，在價格回歸理性的過程中，有相當部分開發(fā)商會打算把降價風險轉(zhuǎn)移給金融業(yè)。金融業(yè)如果不違規(guī)操作，房產(chǎn)估價機構(gòu)精確估價，影響不會很大。對兩套以上的首付率和利率的特別規(guī)定，一方面是調(diào)控住房合理與否的需求；另一方面也保護了金融業(yè)資產(chǎn)保值，降低金融業(yè)的放貸風險，避免賣房套現(xiàn)轉(zhuǎn)高價房給金融業(yè)。
　　(4)國民曾一度說政府是賣地政府，房產(chǎn)業(yè)是政府“寵”出來的。認為地方政府的財政資金來源有很大一部分是土地拍賣來的。認為調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)要從源頭抓起，不能賣高價地，進而影響了地方政府的財政收入。就龍泉市目前房市，商品房的價格是小產(chǎn)權(quán)價格的2.5倍，小產(chǎn)權(quán)房的環(huán)境比不上商品房的環(huán)境以及小區(qū)建設(shè)等物業(yè)管理條件，除去這些，還是能估計房地產(chǎn)業(yè)的利潤空間?？傊ㄟ^計算是不是賣地政府仁者見仁，智者見智。筆者認為，政府該收取的錢還是要收的，不能犧牲國有資源使用權(quán)作代價，讓政府消化降價。
　　
　　5　結(jié)論
　　
　　目前的房地產(chǎn)業(yè)對于領(lǐng)導(dǎo)來說像是個燙手的山芋，要把握好度，以免一管就緊、一緊就死、一死就松、一松就亂。調(diào)控措施也要逐漸完善又相對穩(wěn)定。其實房地產(chǎn)業(yè)永遠是個“香餑餑”，永遠是關(guān)系到民生大計的行業(yè)，所以國家的政策引導(dǎo)，調(diào)控不應(yīng)該是一時的，只有越來越完善、越來越科學(xué)，讓房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟建設(shè)中發(fā)揮理性的拉動貢獻作