三亞市旅游房地產(chǎn)發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素量化分析

　　[摘要]三亞市是我國(guó)旅游房地產(chǎn)發(fā)展的代表城市，總體發(fā)展水平在我國(guó)處于領(lǐng)先地位。本文在對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行因子分析和多元回歸分析的基礎(chǔ)上分析了影響三亞市旅游房地產(chǎn)發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)因子，對(duì)我國(guó)城市旅游房地產(chǎn)發(fā)展具有一定的指導(dǎo)性。
　　[關(guān)鍵詞]三亞市；旅游房地產(chǎn)；驅(qū)動(dòng)因子；多元回歸
　　[中圖分類號(hào)]F291.1；F590.3　[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A　[文章編號(hào)]1005-6432(2010)35-0081-02
　　
　　三亞市地處海南省的最南端，是我國(guó)唯一的熱帶濱海旅游城市，擁有土地面積1919.6平方千米。三亞市是中國(guó)熱帶濱海旅游資源最豐富、最集中的地區(qū)，在境內(nèi)長(zhǎng)達(dá)209千米，每岸線上，密布亞龍灣、大東海、鹿回頭公園、天涯海角、南山文化旅游區(qū)等聞名中外的旅游景點(diǎn)。不僅具備現(xiàn)代國(guó)際旅游五大要素——陽(yáng)光、海水、沙灘、綠色植被、潔凈空氣，而且還擁有河流、港口、溫泉、巖洞、田園、熱帶動(dòng)植物、民族風(fēng)情等各具特色的旅游資源。
　　作為旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相互滲透融合產(chǎn)生的新興產(chǎn)業(yè)，旅游房地產(chǎn)目前在中國(guó)越來(lái)越得到重視，步入了快速發(fā)展階段，而三亞市的旅游房地產(chǎn)發(fā)展不僅走在全國(guó)前列，也最具有代表性。胡浩(2005)以上海為例研究了大都市旅游房地產(chǎn)發(fā)展與布局，徐翠蓉(2005)以青島市、蘇瓊瓊(2006)以杭州市、程敘(2008)以重慶市、謝志林(2008)以南寧市和任宜煊(2009)以山東省海濱城市為例對(duì)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r等進(jìn)行了研究。而有關(guān)旅游房地產(chǎn)發(fā)展驅(qū)動(dòng)方面，劉艷紅(2004)認(rèn)為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)(內(nèi)因)和經(jīng)濟(jì)全球化(外因)共同促進(jìn)了旅游房地產(chǎn)發(fā)展。胡浩(2005)認(rèn)為休閑時(shí)間增加、政府大力推動(dòng)、城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、居住職能變化、商業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展等條件促進(jìn)了旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。從文獻(xiàn)綜述看，并沒(méi)有學(xué)者對(duì)三亞市的旅游房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r做過(guò)研究，也沒(méi)有專門對(duì)城市旅游房地產(chǎn)發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素進(jìn)行研究，方法也局限于簡(jiǎn)單的定性分析。本文利用多元統(tǒng)計(jì)學(xué)當(dāng)中的相關(guān)分析、主成分分析等研究影響三亞市旅游房地產(chǎn)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)因子，建立三亞市旅游房地產(chǎn)發(fā)展驅(qū)動(dòng)因子逐步回歸方程，并分析各驅(qū)動(dòng)因子間的關(guān)系及其作用，為該市旅游房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展和管理提供決策依據(jù)，同時(shí)也尋求城市旅游房地產(chǎn)發(fā)展的共性。
　　
　　1　三亞市旅游房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀特征
　　
　　自從1996年三亞市在亞龍灣成功舉行中國(guó)度假休閑游開(kāi)幕式，凱萊度假酒店正式起航，后來(lái)幾十個(gè)大型旅游項(xiàng)目相繼投建，三亞市的旅游房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始蓬勃發(fā)展，至今已有十多年。
　　現(xiàn)階段三亞市的房地產(chǎn)銷售主要為旅游房地產(chǎn)，其發(fā)展呈現(xiàn)以下特征：
　　(1)產(chǎn)品特征：旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品主要以公寓、住宅、別墅和產(chǎn)權(quán)式酒店為主，作為島外客戶的“第二居所”、“第三居所”等，其中公寓、住宅所占比例較高。
　　
　　
　　(2)產(chǎn)品分布：主要分布具有一定景觀的區(qū)域，充分利用海景、河景、山景資源。目前正在開(kāi)發(fā)海景沿線的基礎(chǔ)上向縱深發(fā)展。
　　(3)置業(yè)人群：有調(diào)查研究表明，絕大多數(shù)的購(gòu)房者來(lái)自于島外，這一群體占到了三亞市總體樓盤客戶的90％以上.并且大多為二次甚至多次置業(yè)者，集中來(lái)源于“兩區(qū)都”，即長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、東北高寒地區(qū)和首都北京。
　　
　　2　三亞市旅游房地產(chǎn)發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素的量化分析
　　
　　2.1　指標(biāo)選取和數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化
　　本文通過(guò)對(duì)《三亞年鑒》中社會(huì)經(jīng)濟(jì)、城市發(fā)展、旅游業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)等方面的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行整理，選取了第三產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)性X1、對(duì)外貿(mào)易商品進(jìn)出口總值X2、全社會(huì)貸款余額X3、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)X4、旅游總收入X5、接待過(guò)夜旅游者人數(shù)X6、社會(huì)旅客周轉(zhuǎn)量X7、實(shí)有客房數(shù)X8、文教衛(wèi)科事業(yè)費(fèi)占財(cái)政支出比例X9、城市居民每萬(wàn)人擁有公共汽車數(shù)X10和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額Y等11個(gè)指標(biāo)變量進(jìn)行分析，其中指標(biāo)Y代表三亞市旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。由于不同的自變量Xi，它們的取值范圍和單位都不相同，為了在無(wú)量綱影響下進(jìn)行計(jì)算，利用SPSS.18統(tǒng)計(jì)軟件對(duì)三亞市2000—2006年X1～X10和Y進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，結(jié)果見(jiàn)上頁(yè)表1。
　　2.2　基于主成分分析法的因子分析
　　通過(guò)SPSS.18統(tǒng)計(jì)軟件對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù)進(jìn)行相關(guān)分析得到相關(guān)系數(shù)矩陣，見(jiàn)表2。可見(jiàn)變量之間的相關(guān)系數(shù)大都在0.5以上，所選取的10個(gè)變量之間相關(guān)性較高，可以提取綜合指標(biāo)。而從公因子方差中可以看到X1-X8的共同度都在90％以上，最低的X10也有62.2％的共同度，即這些變量的信息丟失較少，都能被因子解釋，因此適合進(jìn)行因子分析。
　　從因子分析的總方差解釋中可知第一個(gè)因子的特征根為6.918，解釋10個(gè)變量總方差的69.181％；第二個(gè)因子的特征根為1.198，解釋10個(gè)變量總方差的11.981％；第三個(gè)因子的特征根為1024，解釋10個(gè)變量總方差的10.244％。前三個(gè)因子累計(jì)方差貢獻(xiàn)率為91.406％，能夠包含大部分變量的信息，故選取三個(gè)主要因子，見(jiàn)表3。
　　表3顯示的是旋轉(zhuǎn)后的因子載荷矩陣。可知，第一因子F1基本反映了X2～X8變量的信息，包含對(duì)外貿(mào)易、金融、物價(jià)、旅游業(yè)等方面，因此可命名為“城市經(jīng)濟(jì)和旅游發(fā)展水平”因子。第二因子F2主要反映了X9、X10變量的信息，可命名為“城市公共事業(yè)發(fā)展水平”因子。第三因子F3反映了X1變了的信息，可命名為“城市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平”因子。根據(jù)因子得分的系數(shù)矩陣，可以寫出以下的各因子的得分函數(shù)：
　　F1=-0.088X1+0.135X2+0.160X3+0.167X4+0.158X5+0.133X6+0.158X7+0.123X8-0.044X9+0.033X10
　　F2=-0.028X1+0.029X2-0.089X3-0.061X4-0.144X5+0.041X6+0.002X7+0.128X8+0.682X9-0.565X10
　　F3=0.909X1+0.058X2-0.076X3-0.130X4-0.025X5+0.063X6-0.107X7+0.069X8-0.206X9-0.216X10
　　2.3　多元線性回歸分析
　　因子分析只是對(duì)多個(gè)指標(biāo)變量的降維處理，并不能解釋各因子的影響作用，因此還需要對(duì)各因子和因變量Y之間的關(guān)系進(jìn)行逐步回歸分析。回歸分析結(jié)果見(jiàn)表4。
　　根據(jù)表4建立的多元線性回歸方程為：Y=A+0.991F1+0.130F3
　　方程式中的常數(shù)項(xiàng)為A，值為4.109E-18，偏回歸系數(shù)B1為70.991，B3為0.130，經(jīng)T檢驗(yàn)，B1和B3的概率P值均小于0.001，按給定的顯著性水平0.10的情形下，均具有顯著意義。
　　從表達(dá)式可以看出：F1對(duì)因變量Y的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于F3，就是說(shuō)三亞市旅游房地產(chǎn)的發(fā)展主要是受F1(城市經(jīng)濟(jì)和旅游發(fā)展水平)直接驅(qū)動(dòng)影響。而F3涵蓋了城市除農(nóng)業(yè)、工業(yè)和建筑業(yè)以外的其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平信息，對(duì)旅游房地產(chǎn)的發(fā)展起到支持作用，驅(qū)動(dòng)力明顯不如F1大。具體到城市科教文衛(wèi)、交通等公共事業(yè)的發(fā)展水平因子F2，由于主要服務(wù)于三亞本地居民而對(duì)旅游房地產(chǎn)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)不明顯，被剔除在驅(qū)動(dòng)力多元線性回歸模型之外，這也與三亞旅游房地產(chǎn)的主要消費(fèi)群體來(lái)自市外的情況是吻合的。
　　以上分析只是對(duì)三亞市旅游房地產(chǎn)發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素的量化分析，還有看到一些不能量化的方面：第一，地方政府為增加財(cái)政收益，對(duì)旅游房地產(chǎn)業(yè)大力扶持，出臺(tái)一系列相關(guān)利好政策，促進(jìn)旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。第二，居住理念與消費(fèi)文化的轉(zhuǎn)變也促進(jìn)了旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。第三，大量閑余資本的炒房投機(jī)行為已經(jīng)成為影響三亞市旅游房地產(chǎn)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)因素之一。
　　
　　3　結(jié)論
　　
　　依托于獨(dú)特旅游環(huán)境和較大的國(guó)際知名度，)三亞市旅游房地產(chǎn)的發(fā)展呈現(xiàn)出持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)，其所體現(xiàn)出來(lái)的特征具有城市旅游房地產(chǎn)的典型意義。綜合上述分析本文得出如下結(jié)論：
　　——三亞市旅游房地產(chǎn)發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)因素是三亞市旅游業(yè)發(fā)展水平以及城市綜合經(jīng)濟(jì)水平，旅游業(yè)和綜合經(jīng)濟(jì)水平越高，對(duì)旅游房地產(chǎn)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力作用越大。城市其他第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)旅游房地產(chǎn)的發(fā)展業(yè)起到一定的輔助驅(qū)動(dòng)作用。
　　——城市旅游房地產(chǎn)的發(fā)展除了當(dāng)?shù)卣恼叻龀峙c民間資本的投資推動(dòng)之外，最根本的驅(qū)動(dòng)因素是城市旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。因此，提高城市旅游素質(zhì)，發(fā)展城市旅游經(jīng)濟(jì)，發(fā)揮旅游產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用是城市旅游房地產(chǎn)良好發(fā)展的先決條