試論土地使用權轉讓

　　法學概念中的土地，與物理學上的土地范圍是不同的，它是指能為人們所利用和控制的、具有一定經濟價值的一種自然資源，包括陸地地表與地表上下間的一定空間之和。根據我國現行的法律規定，法學概念中的土地的權利主要有兩種：即土地所有權和土地使用權。一般而言，所有權包括占有、使用、收益、處分四項權能，這些權能是可以與所有權相分離而非由所有人享有的；實踐中，我們必須區分作為所有權權能之一的使用權能與作為他物權的使用權。“使用權不僅包括物之使用權能，還包括物之占有權能與收益權能。”(彭萬林《民法學》，中國政法大學出版社，1994：221)我們這里所談的土地使用權顯然是指他物權意義上的使用權，而非作為所有權權能之一的使用權能。
　　本文所謂的土地使用權，是指用地者依其不同取得方式而享有的，具有不同法定權利內容的，以一定方式對土地占有、使用和收益的民事財產權利。土地使用權是他物權中的用益物權，具有派生性、限制性和有期限性等特點。土地使用權轉讓是指：“土地使用人將土地使用權再轉移的行為，如出售、交換、贈與等。基于土地使用權轉讓的法律實施，新地上權人即取得原地上權人的地上權。”(《國家司法考試輔導用書》(第三卷)，2003：108-109)
　　土地使用權依不同標準可以劃分為不同種類：比如，根據土地所有權人的不同，可以分為國有土地使用權和集體土地使用權，這是目前通用的分類方法。前者是指“用地者依其不同取得方式而享有的，具有不同法定權利內容的，與所有權相分離的，對國有土地所享有的用益性民事財產權利”(《國家司法考試輔導用書》(第一卷)，2003：352)；后者是指“符合法律規定的用地者按照一定土地用途而以一定方式使用集體土地的權利”(《國家司法考試輔導用書》(第一卷)，2003：354)；根據土地使用目的的不同，可以分為城鎮建設用地使用權、宅基地使用權、農用地使用權、非農經營用地使用權及非農公益用地使用權等；根據土地取得方式的不同，可以分為出讓土地使用權，劃撥土地使用權，承包經營土地使用權及投資土地使用權。
　　之所以要明確土地使用權分類，是因為在土地使用權轉讓的審判實務中，不同種類土地使用權轉讓的相關法律問題大相徑庭，必須區別對待、分別研究。下面我們為研究方便和避免重復，兼采不同分類體系中的不同種類來探討相關的實務問題。
　　
　　一、城鎮建設用地使用權的轉讓
　　城鎮建設用地使用權是指城鎮中為進行各種建設而享有的對國有土地的使用權。這種土地使用權因取得方式的不同而在轉讓時受到不同的條件限制，需要我們在實踐中加以注意。
　　(一)出讓取得的城鎮建設用地使用權轉讓的限制
　　出讓是指“土地使用者以向國有土地所有者代表支付出讓金為對價而原始取得的有期限限制的國有土地使用權”(《國家司法考試輔導用書》(第一卷)，2003：353)的方式。以這種方式取得的土地使用權可以轉讓，但必須符合這樣的法定條件：一是要依法在有形土地市場公開交易，不得搞隱形交易；二是應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式；三是首次轉讓必須符合法律規定和出讓合同約定的條件，未達到法律規定和合同約定的投資開發條件的，土地使用權不