當前房地產市場供求格局分析

　　【摘要】2008年以來，金融危機對中國的影響和壓力日益加大，房地產業也不能獨善其身。通過對作為中國人口大省的河南房地產市場供給、房地產市場需求進行量化分析，認為其當前房地產市場格局為供不應求，而解決問題的關鍵是增加有效供給與引導消費需求并舉。
　　【關鍵詞】房地產市場供給需求總體格局河南
　　
　　2008年以來河南房地產市場供給分析
　　房地產投資持續上升。2008年的開發投資繼續保持2007年高速增長態勢，四個季度末房地產完成開發投資累計額的同比增幅分別為：50.84%、48.70%、48.42%和41.63%。2009年以來開發投資增幅較之2008年同期快速下滑，但總額增加。2010年以來開發投資總額和增幅均快速增長：前兩季度末房地產完成開發投資累計額達807.89億元，略低于2007年全年投資總額（837.11億元），增幅快速上漲至32.66%和37.43%，是2009年同期增幅的兩倍有余。
　　施工面積持續增加，但增幅先降后增。2008年以來河南商品房施工面積絕對值呈上升態勢：雖然2008年1季度和1～2季度累計值以略低于2007年以來的增速（同比增速分別比2007年低3.26和1.34個百分點）增長，但隨之而來的1～3季度和1～4季度累計值的同比增長率則快速下滑，分別比2007年同期下降10%和22%。2009年增速仍保持繼續快速下滑狀態，分別下降39.59%、24.71%、14.4%和10.04%。到2010年，增幅下降態勢得以扭轉，前兩個季度末的累積值分別增長43.68%和32.90%。
　　新開工面積累計值先升后降，繼而飛速增長。與商品房施工面積的變動趨勢略有不同，2008年以來河南商品房新開工面積累計值呈先升后降態勢。2008年河南商品房新開工面積一季度累計值仍保持2007年高速增長態勢，同比增長46.94%。2009年前兩個季度，新開工面積絕對值較之2008年有所下降，一季度累計值較之2008年同期低10%弱，1～2季度累計值仍低于2008年同期，但下降幅度縮小至4.30%。2009年第三季度快速增加，第三季度末已略高2008年同期，第四季度末累計值已高出2008年同期近31%。2010年前兩季度的累積值已分別高出2009年同期63.20%和52.21%，呈飛速增長態勢。
　　竣工面積先降后升。2008年前三季度末河南商品房竣工面積累計值仍保持上升態勢，但同比增幅呈下降態勢，由一季度末的12.22%降到三季度末的2.28%，受宏觀經濟形勢和房地產市場觀望態勢的影響，全年累計值呈負增長。2009年以來河南商品房竣工面積呈快速增長態勢，各季度末的累積值的同比增長率分別為25.85%、25.88%、31.85%、23.28%，2010年來增速進一步加快，前兩季度末增幅分別達42.47%、39.17%。
　　2008年以來河南房地產市場需求分析
　　城鎮居民人均可支配收入的快速增加引發住房改善需求。2006年河南人均消費性支出中的住房支出僅為173.09元，占消費性支出的2.59%，住房消費占比較全國平均水平低0.69%；2007年住房支出絕對值增加至215元，占人均消費性支出的2.75%，較全國平均水平低0.28%；2008年住房支出絕對值增至271元，占人均消費性支出的3.07%，與全國平均水平持平。這樣，人均消費支出中住房消費支出增長在2007和2008年分別為河南房地產業增加需求42.4和55.5億元。
　　城市化率的提高擴大河南房地產業潛在新增需求容量。2008年，河南城鎮人口達到3573萬人，比2000年增長了1372萬人，如果按每人需要26平方米的居住面積來計算，通過城鎮化為房地產業增加潛在需求35672萬平方米；如果以2008年河南房地產竣工面積（2758.69萬平方米）作為住房供給速度，僅城鎮化引發的潛在住房需求就需要近13年才能滿足。城鎮人口的大量增加為河南房地產業的發展積聚了巨大的力量。而且，目前河南的城市化水平位列全國倒數第五位，較之全國水平（45.68%）低9%，要趕上當前的全國平均水平，河南城鎮人口還有很大的增長空間。另一方面，城市化過程中的城市更新、城市框架拉大也將有效帶動房地產需求。
　　市場有效需求量先降后升。2008年河南商品房銷售量累計值沒有傳承2007年的持續增長態勢，一季度較之2007年同期略有上升，增幅約為7%，接下來的1～2季度、1～3季度和1～4季度銷售量累計值均下降，且同比下降幅度呈擴大態勢，各期銷售量同比增長率分別為：-8.75%、-14.97%和-24.48%。2009年河南商品房銷售量累計值開始恢復性增長，各季度末銷售量累計值的同比增長率分別為：7.88%、40.55%、43.02%、76.97%，全年累計銷售4338.6萬平方米，達歷史峰值。2010年一季度仍保持快速增長態勢，同比增幅達38.51%，但隨著樓市調控政策的出臺，市場觀望情緒漸濃，二季度末增幅快速下降至20.74%。
　　河南當前房地產市場格局定位——供不應求
　　表現一：商品房銷售價格逆勢攀升。2008年，全國的商品房銷售價格從4月份開始下降，從8月開始連續4個月環比指數為負值，價格下跌幅度有所擴大。但鄭州市商品房銷售價格卻維持波動上漲態勢，2009年4月至2010年8月大多數月份同比增長率是兩位數，2010年6月份達歷史最高點（商品房銷售均價達6371元）。
　　表現二：市場交易量萎縮，但增量空置率繼續保持負值。中經網統計數據庫數據處理結果表明，河南房地產市場消化功能強大，商品房空置率（這里僅指增量房空置率）仍保持負值，2008年以來竣工面積和銷售面積的變化只是消化了其商品房市場供不應求格局中的部分供求缺口。結果表明，河南商品房供需結構明顯是一種供不應求的格局。而且，這種供不應求的格局（增量房的空置率為負值）并沒有因為金融危機的沖擊而改變，金融危機的沖擊僅使得增量房供求缺口縮小。
　　基于以上分析，可以認為金融危機以來河南房地產市場只所以沒有出現“量價齊跌”現象是由其房地產業供不應求的總體格局決定的。
　　形成河南當前房地產市場供求格局的原因及政策建議
　　原因。分析表明，河南房地產業的發展正面臨巨大且仍在持續擴大的需求市場，而形成市場供求格局的關鍵在于在各種因素的作用下，河南房地產供給方更傾向于遠期未來的供給。
　　表現一：2008年以來施工面積中的新開工面積占比呈下降態勢。對比2006年以來河南各季度新開工面積與施工面積之比可以發現，2008年以來河南房地產市場新開工面積與施工面積之比呈下降態勢，即開發企業對未來近期的房地產市場信心較之金融危機前有所下降。
　　表現二：開發商囤地傾向日益明顯。開發商購置土地的量及對其購置土地的態度（開發或持有）從一定程度上也反映了其對未來不同時期的信心。河南土地開發面積2005年開始高速增長，2006年土地開發累計絕對量和增速均達峰值，2007年一季度增速開始下滑，2008年以來的河南土地開發累計面積仍保持2007年下降態勢，各季度末土地開發面積累計均低于2007年同期；2009年開發速度加快，年底累計略超2007年，2010年增速重新回落。與土地開發情況相反，2008年以來河南的土地購置呈上升態勢。2008年河南土地購置1956.47萬平方米，同比增長24.35%，2009年底達2701.54萬平方米，同比增長38.08%，2010年第二季度末土地購置面積已達1257.03萬平方米，略低于2007年全年水平。
　　對策。居住權是公民的基本權利，房地產業的健康發展關系到一個國家或地區經濟社會的穩定與發展，河南當前供不應求與開發不足狀況并存的局面極易引發房價跳躍式上升，進而引發一系列經濟社會問題。因而，解決問題的關鍵是增加有效供給與引導消費需求并舉。第一，進一步完善投資結構，擴大經濟適用房在總投資中的份額。經濟適用住房，是滿足城鎮居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房的一個重要組成部分。中經網統計數據庫相關數據表明，住宅開發中經濟適用房的投資額累計值在總投資中的比重過低（2007年5%左右，2008年下降到3%左右，2009年以來略有回升，但仍不足4%）。河南當前的經濟發展水平、城鎮人口收入水平、城鎮居民人口和家庭結構特征決定了經濟適用房在一定時期內仍將在河南解決城鎮居民住房需求中扮演重要角色，進一步完善房地產開發投資結構、提高經濟適用房在總投資中的比重應該成為近期河南解決供求矛盾的重要手段之一。第二，充分發揮土地供應的控制作用。嚴格土地轉讓管理，把存量土地開發利用納入年度土地計劃，通過增加土地供給與消化存量土地兩種途徑增加土地供應，依法制止“炒買炒賣”土地行為，加大對閑置土地的清理力度，提高“囤地”機會成本。第三，引導居民住房消費理念，鼓勵通過住房租賃市場解決居住問題。事實上，租賃住房仍是發達國家解決住房問題的重要手段之一，美國家庭擁有產權房的占65%，而租房家庭還占35%；西歐不少國家租房占住房消費的半壁江山。河南作為一個人口大省、城鎮人口增長潛力最大的省份之一（城市化水平低），在其居民收入較低（居民收入水平低于全國平均水平）的發展階段，通過引導城鎮居民尤其是低收入家庭住房消費理念由“買房消費”向“租房消費”的轉變，可以成為其解決住房供給問題的重要手段之一。（作者單位：鄭州大學旅游管理學院）