“空置房”爭論引發的思考

衣、食、住、行，與老百姓生活息息相關，是“民生”與“民聲”的核心內容。經過30多年改革開放，我國經濟社會發展取得顯著成就，目前已經正式超越日本，成為全球第二大經濟體，國民收入同比也得到了大幅提高。以目前國人的收入水平，衣、食、行已不成太大問題，但是唯有高高在上的房價讓大多數工薪階層望洋興嘆、憂心忡忡。因此，任何有關房子的話題都會引發社會熱議。

近期，就因為一組新出爐的數字引發了關于“空置房”的爭論，并一石激起千層浪。有消息說，國家電網公司在經過全國660個城市的調查后稱，“目前高達6540萬套住宅電表連續6個月讀數為零，這些空置房足以供2億人居住……”無獨有偶，央視記者經過調查后發表結論稱：“北京多個小區的空置房占到本市住宅總數的1／3以上”此消息一出，全國各地都開始對“空置房”進行討伐。那么，到底什么是空置房?空置房反映出了哪些重要信息?怎樣解決空置房問題?

我國“空置房”現狀摸底

空置房是房地產市場的專用名詞，其原本的概念是指竣工一年后沒有實現銷售的房子，通常指市場上賣不出去、或尚未進入交易和使用環節的房子。但對于我國而言，這個概念顯然有很大偏差，我國現在出現的大多數“空置房”是實現了銷售但沒有人住的空房子。

空置房一直是公眾關注的熱點問題，因為這個指標可以直接表現出目前房地產市場上的投機狀況，是觀察樓市健康與否的風向標。那么，中國究竟有多少空置房?國家統計局曾在2008年以前每年都公布全國住宅空置面積數據，但2009年之后就不再公布。早在2006年，針對國家統計局公布的當時空置房面積，業界展開過一次大爭論。今年，當國家電網公司在公布調查結果“全國660個城市中，高達6540萬套住宅的電表連續6個月讀數為零”之后，“空置房”成為當下討論的焦點問題。盡管隨后國家電網否認了這一說法，卻也沒有權威部門對此事進行回應。面對電力公司的“失語”、國家統計局的“無法統計”，這個在歐美等國家司空見慣的統計指標，在國內也曾適時發布的數字，如今卻成為了全民的“哥德巴赫猜想”。于是，全國各地網友紛紛以樓盤“黑燈照”、“查電表”、“曬水表”等方式展開了民間統計數字。但到底我國有多少“空置房”，目前還沒有一個科學準確的數字正式對外發布。

“空置房”折射出的問題

雖然通過“黑燈照”、“查電表”、“曬水表”等方式統計出來的數字不夠科學、不夠準確，但是這種行為應該引起相應部門的足夠重視。筆者認為，空置房的統計數據應該比房價更受到重視，因為統計空置率在管理房地產市場方面意義重大。隨著大多數人認為房子成為投資保值的重要手段，貧富差距問題在住房方面也表現得更為顯著，這將導致想買房的人買不起房，資金閑置的人買了房又空著不住的現象。

高空置率是房地產投機的結果

眼下空置房之所以空前地備受關注，是因為購買此類房屋的人不是為了自用，多是希望能夠通過再次出售來獲得投資收益，也就是說進行二次上市流通交易。因此，諸多業主不愿放棄空置房，并同時持有多套房產，畢竟大多數投資者認為。投資房產的風險低于股市和基金。這是產生空置房的主要原因之一。

不規范的租賃市場導致高空置率

那么，既然買了房，又不急于賣出去，為什么不出租呢?據了解，“高投入、低回報、強損耗”是目前很多房東不愿出租的原因，這也是造成當前房屋空置率高的重要因素。

首先，前期投入大，稅收高。目前，許多閑置的房屋多是毛坯房，如果房主想將房子租出去，裝修就得花幾萬，多者十幾萬，加上買家具、家電，開通電話、有線電視、寬帶上網等等項目，還需要追加不少投入，花費精力也很大。而且，按照政府有關部門規定，房屋出租還需要繳納租金收入5—10％左右的綜合稅(各個城市規定不一樣)，所以房主會認為出租房屋是得不償失的，因為房子空著無需投入，不用交稅，房子租出去既要投入，還要交稅。許多業主因此放棄了房屋出租，索性空著房子靜待漲價獲利。

其次，低回報使業主失去了出租的利益驅動。在過去的七年里，國內許多大城市的房價幾乎翻了兩番，而租金年度漲幅平均在5％左右。由此，租金與房價之間比例失衡日趨嚴重，導致房屋出租的年投資回報率急劇下降。據“我愛我家”統計，2010年年初，北京、天津、上海等城市住宅租金的年投資回報率在2.3—2.5％之間，即便經歷了5、6月份房租的上漲，這些城市住宅租金的年投資回報率也只停留在3％左右；而發達國家和成熟市場的住宅租金的年投資回報率大都在8％左右。

第三，房屋租賃市場不規范，群租現象嚴重，出租房屋損耗大。由于房屋租賃市場不夠規范，一些中介公司在承租房屋后，將房屋內打上小隔斷分別出租，從而導致房屋租住人數過多，房屋及相關設施損耗嚴重，很多業主擔心自己的房子被毀，影響日后自用或出售，所以寧肯空著，也不出租。

綜上，若想減少房屋空置率，避免資源浪費，就得采取多種手段，比如：減免房屋出租的稅收，規范房屋租賃市場，打擊群租現象，引入誠信規范的大型品牌經紀機構參與閑置房屋出租運營和管理，向低收入人群和城市發展所需的青年人才發放租房補貼等等。

合理有效解決“空置房”問題

在解決空置房的問題上，如果控制不好，很容易將房地產行業帶入行政調控的“怪圈”，畢竟空置房的數量不僅關系到接下來房地產政策的走向，同時也是關系到國計民生的大問題。對于如何解決當前的高空置率問題，從目前情況看，加大保障住房建設，增加購置多套房房主的持有成本是有效途徑。另一個值得注意的問題是，已經市場化的房地產行業必定會造成一定量的空置房，所以可以適當提高房屋相應的稅收(例如房產稅、房屋空置稅等)，來增加住宅持有成本，從而降低市場上的空置房。

加大保障房建設，從根本上解決空置房

保障房建設是解決中低收入者居住問題的一個關鍵，這一措施并不能直接減少當下的空置房數量，但從長遠來看，保障房的建設將縮小商品房市場份額，增加商品房持有成本，從根本上解決空置房問題。

增加“空置房”的持有成本

征收房產稅能夠直接增加住宅持有成本，對購置多套住宅的人來講，勢必要考慮到控制住房的持有成本。在房地產投資、投機之風盛行的情況下，開征房屋空置稅有利于推動空置房進入市場，抑制投資、投機。但從實際操作層面看，這一概念面臨著諸多難以逾越的現實問題。

總之，空置房的問題，不僅將影響國家經濟安全，而且對于國家發展戰略的實施都將產生影響。因為當更多的資金投向利潤巨大的房地產市場，勢必會削弱投向科技、實業等領域的資金，同時也不利我國大量農村人口轉移、城鎮化建設等等。但是要解決這個問題必須要結合整個住房體制改革，在保障中低階層住房問題的同時逐漸降低住宅的投資屬性，任何不當的措施都可能將整個行業帶入非正常的發展軌道。

參考資料

西方發達國家解決空置房采取的辦法

根據國際通行的共識，商品房空置率在5％-10％之間為供求平衡合理區；空置率在10％～20％之間為空置危險區，提示要采取措施加大商品房銷售的力度；空置率在20％以上為商品房嚴重積壓區。因此，為了避免房屋空置導致的房產擠壓問題，美國、歐洲等發達國家對空置房均有嚴格的控制舉措，值得我們借鑒。

歐盟成員國：房屋空置要進行罰款

歐盟各國對空置住宅以及空置率的定義不盡相同。大多數國家不考慮已廢棄住宅，基本以可居住住宅為前提。

在德國，業主被要求須在短期內讓空置房屋得到重新利用。在房屋空置率超過10％的市鎮，地方政府甚至會推倒無法出租的住房。在法國部分城市，在房屋空置的第一年，業主須繳納房屋市值10％的罰金；第二年為12.5％，第三年則為15％。而丹麥早在50多年前就開始對閑置6周以上的房屋所有者進行罰款。

荷蘭：主動向無房者免費提供空置房

荷蘭奈梅亨市政府向無房者免費提供私人空置房，這在歐洲并不少見。荷蘭法律允許人們入住閑置一年以上的空房，而空房業主也愿意在政府的協調下無償提供這些住房，因為如果他們希望自己房屋中突然出現的“不速之客”搬走，必須證明其住房的閑置時間還未超過12個月。

瑞典：加強房屋租賃或拆除無人居住房

瑞典針對閑置房的措施則更為有力，為了遏制閑置房數量上升的趨勢，除了加強租賃服務外，瑞典政府甚至將無人居住的住房推倒。政府出此下策主要是認為閑置房的增加提高了政府保護下的租賃房屋的價格，使得公共支出激增。

通過這些措施，荷蘭和瑞典成為了歐盟國家中房屋閑置率最低的兩個國家，均不超過2％。除了歐盟的一些國家外，其他地區的一些城市也對閑置房采取了相應措施。

美國：業主花錢請租房者入住

在美國亞特蘭大，租房者不僅不用付房租，還能因為租住在偏遠地區而得到補償。在該城市一些地區，甚至還有業主出錢讓人租住其房屋以逃避因房屋閑置而面臨的處罰。此外，美國的克利夫蘭和巴爾的摩等城市與德國和瑞典一樣，也將空置房推倒。這也是針對這一全球性問題出臺的最嚴厲措施。