房地產(chǎn)公司項(xiàng)目管理中存在的若干問(wèn)題與對(duì)策分析

【摘要】 本文對(duì)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目管理中存在的若干問(wèn)題與對(duì)策分析進(jìn)行了論述。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 項(xiàng)目管理 對(duì)策分析

Abstract : This paper discusses the pro-blems in the project management of the real estate company and countermeasures.

在當(dāng)今世界上許多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)己成為經(jīng)濟(jì)繁榮的基本支撐點(diǎn)，是為生產(chǎn)乃至整個(gè)社會(huì)活動(dòng)提供基礎(chǔ)性條件的重要產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，一般劃分為項(xiàng)目決策階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段和項(xiàng)目實(shí)施階段。只有做到各環(huán)節(jié)緊密銜接、互相配合、協(xié)調(diào)發(fā)展，才能完成項(xiàng)目，并取得較高的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商作為管理主體，是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目決策到工程竣工驗(yàn)收交付使用的組織者，對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目要負(fù)總責(zé)。

1.我國(guó)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題與對(duì)策分析

1.1缺乏可行性研究，投資決策倉(cāng)促盲目。可行性研究是在工程項(xiàng)目決策前，進(jìn)行財(cái)務(wù)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法，它是開(kāi)發(fā)商在開(kāi)工前對(duì)工程項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)是否可行，進(jìn)行全面的分析論證。有些開(kāi)發(fā)商以“市場(chǎng)是變化的，項(xiàng)目定位不能太死”為借口，不重視前期的項(xiàng)目詳細(xì)可行性研究，項(xiàng)目市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，浪費(fèi)了項(xiàng)目的時(shí)機(jī)、時(shí)間。由于沒(méi)有詳細(xì)、“可行”的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，導(dǎo)致決策猶豫不決。決策高層“猶豫”了一段時(shí)間后，大多會(huì)匆忙決策，這樣的決策確定的項(xiàng)目產(chǎn)品基本不科學(xué)、不系統(tǒng)、不全面，也不完全可行。可行性研究工作得不到重視，導(dǎo)致了一系列的問(wèn)題，如商品房空置面積上升，商業(yè)用房空置問(wèn)題突出;戶型單一、戶型偏大影響銷售或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高;設(shè)計(jì)文件供應(yīng)遲緩、變更多等。

1.2設(shè)計(jì)監(jiān)理不當(dāng)。由于對(duì)設(shè)計(jì)單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制一時(shí)又無(wú)法跟上，造成在在項(xiàng)目的施工中發(fā)現(xiàn)大量設(shè)計(jì)中存在的問(wèn)題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計(jì)問(wèn)題很多，有些工程從開(kāi)工到竣工都發(fā)生了設(shè)計(jì)變更，變更圖紙比原設(shè)計(jì)圖紙還多。設(shè)計(jì)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題主要表現(xiàn)在:缺乏合理的設(shè)計(jì)招標(biāo)程序，忽視設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目投資控制的重要性，設(shè)計(jì)監(jiān)理缺失，文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理等。開(kāi)發(fā)商重施工、輕設(shè)計(jì)，比較重視項(xiàng)目施工階段的投資控制，往往會(huì)投入大量的人力、物力去審查或計(jì)算建筑安裝工程造價(jià)，卻很少考慮如何才能達(dá)到投入合理的資金獲得適用、經(jīng)濟(jì)、美觀的有形建筑產(chǎn)品。按照慣例，作為項(xiàng)目“三控”(質(zhì)量、進(jìn)度、成本)之一，一般投資控制咨詢單位實(shí)際上就是施工監(jiān)理單位。而此時(shí)項(xiàng)目的施工圖紙已完成，投資控制只能在現(xiàn)有的施工圖紙基礎(chǔ)上進(jìn)行，對(duì)成本控制的范圍、力度大大減弱。

1.3項(xiàng)目進(jìn)度管理及成本控制失控。項(xiàng)目運(yùn)行機(jī)制的不完善，導(dǎo)致項(xiàng)目管理的失控，如項(xiàng)目工程進(jìn)度失控，延期交房普遍;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制不力，管理費(fèi)用過(guò)高及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用超出預(yù)期。對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要使自己能夠在激烈的市場(chǎng)上立于不敗，加強(qiáng)對(duì)自身項(xiàng)目成本的核算控制，如何達(dá)到減支增效，是今后發(fā)展中必須十分注重的問(wèn)題。

1.4項(xiàng)目管理概念的狹隘與局限。項(xiàng)目管理概念的狹隘與局限，導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)作成本過(guò)高、房地產(chǎn)交易糾紛不斷。對(duì)于項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理以外的工作，如項(xiàng)目的前期策劃、銷售工作、客服、融資與資金運(yùn)用等等。融資手段的單一及資金運(yùn)作計(jì)劃水平低下導(dǎo)致資金運(yùn)作成本偏高，直接影響了項(xiàng)目最終收益。另外銷售工作與客服管理水平低下導(dǎo)致房地產(chǎn)交易過(guò)程中，糾紛不斷。

2我國(guó)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目管理的對(duì)策分析

2.1要重視、加強(qiáng)項(xiàng)目前期投資決策階段的市場(chǎng)詳細(xì)可行性研究工作和前期工程項(xiàng)目管理計(jì)劃工作。項(xiàng)目前期研究分析工作一般包括:投資機(jī)會(huì)尋找與篩選、市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)定位、項(xiàng)目構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計(jì)、方案策劃、可行性研究及投資決策分析。前期的項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目的靈魂，而據(jù)此進(jìn)行的工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)是工程建設(shè)的龍頭，只有龍頭中有“魂”才能使工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)和項(xiàng)目過(guò)程管理有章可循。要重視項(xiàng)目的前期可行性研究工作，就要加強(qiáng)前期可行性研究的人力、物力、財(cái)力和時(shí)間的科學(xué)投入;要建立、完善決策支持機(jī)構(gòu)，收集、整合決策支持性資源;完善決策程序，提高決策水平和效率，使項(xiàng)目市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位科學(xué)化、市場(chǎng)化、系統(tǒng)化。

2.2項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目建設(shè)的靈魂，是處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)和決定項(xiàng)目投資的重點(diǎn)階段，必須加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的投資控制。擬建項(xiàng)目經(jīng)過(guò)決策立項(xiàng)后，設(shè)計(jì)就成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的關(guān)鍵，其工作質(zhì)量的好壞直接影響著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)質(zhì)量、投資的回報(bào)和效益。設(shè)計(jì)應(yīng)以市場(chǎng)需求為目標(biāo)，立足于技術(shù)定位，從安全、功能、標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)濟(jì)方面全面權(quán)衡。充分考慮地塊特征、戶型、面積、建筑風(fēng)格、環(huán)境、擬銷售價(jià)格、單套住房銷售總價(jià)、項(xiàng)目定位后的目標(biāo)客戶承受能力等方面因素，確定一個(gè)合理的設(shè)計(jì)方案。一方面，加強(qiáng)與設(shè)計(jì)單位的溝通。項(xiàng)目經(jīng)理在整個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行密切的深層次的合作;另一方面，重視設(shè)計(jì)對(duì)投資控制的影響。真正對(duì)投資控制有影響的是設(shè)計(jì)階段，因此項(xiàng)目管理中對(duì)設(shè)計(jì)階段概算及施工圖預(yù)算編制要求全面準(zhǔn)確，力求不漏項(xiàng)、不留缺口，并要考慮足夠的各種浮動(dòng)因素。

2.3 把握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程控制項(xiàng)目控制技術(shù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程控制項(xiàng)目控制技術(shù)一般包括:質(zhì)量控制、成本控制兩方面的內(nèi)容。

2.3.1質(zhì)量管理質(zhì)量對(duì)于任何產(chǎn)品都是至關(guān)重要的。重視事前質(zhì)量策劃，明確質(zhì)量目標(biāo)。所謂質(zhì)量策劃，就是制定質(zhì)量目標(biāo)并規(guī)定必要的運(yùn)行過(guò)程和相關(guān)資源以實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)。傳統(tǒng)的項(xiàng)目質(zhì)量管理，都集中在材料的甄別、施工過(guò)程的錯(cuò)漏等等。質(zhì)量，不再是不出錯(cuò)，而是在資金使用的限制下，達(dá)到最好的使用標(biāo)準(zhǔn)。制定了好的標(biāo)準(zhǔn)也能為合同的簽訂及索賠打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。其次，以人為本，加強(qiáng)崗位技能培訓(xùn)，提高全員質(zhì)量意識(shí)。最后，完善質(zhì)量管理體系，建立健全完善的質(zhì)量管理制度，加強(qiáng)過(guò)程檢驗(yàn)。

2.3.2成本控制的具體措施有以下幾個(gè)方面:①降低資金成本。首先，加強(qiáng)現(xiàn)金管理，制定合理的現(xiàn)金使用計(jì)劃，壓縮現(xiàn)金庫(kù)存與現(xiàn)金的使用量。其次，要加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，盡快收回賒銷賬款，減少企業(yè)壞賬損失風(fēng)險(xiǎn)。②控制工程成本。首先，做好評(píng)估階段。這既是企業(yè)決策層進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策的依據(jù)，也是進(jìn)行成本、銷售、利潤(rùn)控制和分析的依據(jù);再次，設(shè)計(jì)階段。第一，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。爭(zhēng)取多個(gè)設(shè)計(jì)單位投標(biāo)，第二，實(shí)行設(shè)計(jì)審核。第三，建立獎(jiǎng)懲制度。無(wú)論是甲方還是乙方或者第三方，施工階段。這一階段，主要是加強(qiáng)和完善現(xiàn)場(chǎng)簽證管理。現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理包括現(xiàn)場(chǎng)簽證的辦理和審查兩個(gè)階段。

2.4完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后期的項(xiàng)目管理。營(yíng)銷在當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的地位十分重要，項(xiàng)目經(jīng)理必須對(duì)項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，正確把握營(yíng)銷理念。首先，做好產(chǎn)品市場(chǎng)定位;其次，加強(qiáng)產(chǎn)品市場(chǎng)推廣;項(xiàng)目經(jīng)理通過(guò)前期市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位對(duì)客戶進(jìn)行跟蹤分析，并在樓盤(pán)銷售過(guò)程中隨著市場(chǎng)的變化不斷調(diào)整營(yíng)銷方案。

結(jié)語(yǔ)

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)和建筑市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范，只有堅(jiān)持科學(xué)的現(xiàn)代化管理方法，提高管理人員的素質(zhì)和管理水平，建立與之配套成熟的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作流程進(jìn)行規(guī)范運(yùn)作，才能在實(shí)際操作過(guò)程中減少和克服項(xiàng)目管理的困難，提高項(xiàng)目管理的質(zhì)量和效率，使房地產(chǎn)企業(yè)得以鞏固、生存和發(fā)展。

(作者單位:黑龍江工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院)