商業地產欲展翅高飛

2010年初，中央政府連續出臺了一系列調控房地產的政策措施，從“國四條”到“國十一條”，再到“國19條”，隨著國家調控政策的密集發布，樓市市場觀望情緒開始加重，各大城市樓市銷量紛紛出現下滑。然而，商業地產卻因為不受這些樓市新政的影響和良好的發展前景預期，備受投資客的關注。

商業地產成為香餑餑

今年4月份以來，房地產調控為住宅罩上了愁云慘霧，卻為商業地產帶來了契機。根據多家研究機構的市場調研數據顯示，隨著國家房地產調控新政一一出臺，普通住宅市場逐漸走弱，投資者以及開發商對商業類地產的關注度正在成倍增加。各地產研究機構的一季度分析數據顯示，以北京、上海為代表的商業地產出現明顯回暖跡象。

據業內某知名網站發布的研究報告顯示，在目前北京活躍的90個商業地產項目中，有90％的項目租售價格在國家出臺房地產調控新政后提高，其中約27％的項目租售價格漲幅超過兩成，個別項目最高漲幅已超過50％。上述報告還列舉了多個實例：例如，位于朝陽區三元橋附近的某寫字樓項目，租金從新政前的5元／平方米／天，上漲至8元／平方米／天，漲幅達到60％；位于朝陽區北苑附近的某商鋪項目，售價也從新政前的12000元／平方米，5月份上漲到18000元／平方米，漲幅達到了50％。而根據我愛我家、北京寫字樓信息網等機構的調研數據顯示，今年4月下旬至今，咨詢商業地產的客戶量比新政出臺前增加了約30％。

有分析人士表示，盡管各方出臺的數據存在一定差異，但在許多投資者眼中，原本被視為“雞肋”的商業地產，在新一輪的政策調整中確實成了“香餑餑”。

房企扎堆轉型商業地產

近一段時期以來，以萬科、保利、首創、華潤等為代表的不少地產界龍頭企業，不約而同地將其勢力版圖逐漸擴展到“商業地產”這一領地。

傳統老牌住宅房地產商萬科率先做出了轉變。據了解，目前北京萬科已經基本確定從中信地產接手位于CBD核心區的贏嘉中心；就在前不久，萬科還在東莞長安拿下一個總建筑面積為25萬平方米的商業綜合體項目，其中包括一座約60層的地標性商業建筑；同樣在西安，萬科將投資80億元建設新的國際會展產業園區。僅僅半個月的時間，萬科連出三招。但萬科的舉動只是近期以住宅為主業的房地產開發商轉戰商業地產的代表之一。

“廣東地產五虎”之一的合生創展亦不甘落后，高調宣布發力以高級商業地產為代表的投資型物業。合生創展、珠江地產以及珠光集團日前聯手廣州惠潤，組建自己的商業經營管理團隊，為進軍商業地產鋪路。

國內另一家房地產巨頭保利房地產集團對未來商業地產的投資也是信心滿滿。4月10日，保利地產第一個城市綜合體項目——保利水城購物中心正式營運，這標志著保利全面進入商業地產開發領域。同時，保利地產還宣稱，保利將全力沖刺商業地產領域，未來的3至5年間，將持有商用物業的投資比例逐漸增大到全部投資的30％。

首創置業董事長劉曉光表示，未來3年內，首創置業預計投資300億元，走與產業相結合的住宅產業綜合體道路。未來5至10年，首創置業在全國的奧特萊斯規模爭取增至30家。

金地集團董事長凌克和總裁張華綱表示，商業地產的開發和運作將成為未來金地的一個重要戰略規劃。據悉，金地今年土地投入的計劃中，就有20％的資金會投向商業項目。

與這些“專業”的房地產商相比，一些涉足商業地產的大牌零售企業也躍躍欲試。日前，華潤置地表示，5、6年后在企業資產的比例和盈利貢獻方面，商業地產所占的比例可能會達到40％左右，甚至更高一點；前不久，中糧集團則宣布以“大悅城”為品牌，在全國打造“全服務鏈城市綜合體”，并以此作為公司商業地產的發展戰略。外資零售企業同樣在加速商業地產項目的建設，Tesco樂購、易買得、宜家等紛紛四處圈地。

“商住倒掛”開始扭轉

時下，“住宅黃了、商業紅了”已經成為樓市新政下投資客們的流行語。

商業地產得到大力熱捧，一方面固然得益于“空前嚴厲”的住宅市場調控新政；一方面也與長期以來形成的“商住倒掛”現象有關。

按照一般規律來看，商業地產價格應比住宅價格貴1.5-2倍，但這幾年，我國住宅市場房價飛漲，商業地產和住宅之間的差距越來越小，甚至在2009年出現“商住倒掛”的現象。以北京亦莊來看，5年前，亦莊的住宅價格與寫字樓價格相差無幾。2010年，亦莊地塊住宅產品普遍漲到每平方米2萬元以上，而寫字樓價格僅僅在每平方米8000元以上。歷史數據亦顯示，我國商業地產價格在過去20年里一直是慢牛行情，明顯落后于整個房市。長期以來，我國含辦公樓和商業用房在內的商業地產銷售額不到住宅地產的兩成，價格漲幅亦遠遠落后于住宅。

究其原因，一方面，因其特有的屬性，商業地產價格并未像住宅市場那樣瘋漲，“商住倒掛”的現狀也為商業地產項目的增值提供了廣闊的空間；另一方面則是由于和商業地產相比，以往住宅投資的門檻比較低，在銀行貸款的首付比例低，利率也有優惠。但在不久的將來，這一狀況將發生根本轉變。

今年4月份以來，我國出臺的一系列房地產新政旨在抑制住宅房地產的投資泡沫，這非但不影響商業地產，而且使其間接受益。例如，新政規定：個人第二套住宅的按揭首付比例上調至5成，貸款利率也上調至基準利率的1.1倍，這使得購買第二套住宅的首付款和利率已經等同于買商鋪。

DTZ戴德梁行華東區董事總經理陸逢兆分析指出：“購買商鋪本身就是首付5成，現在新政對商業地產基本沒有影響。住宅市場遭到調控，大量資金急需尋找新的投資渠道時，正值復蘇的商業地產引發機構投資者和開發商的關注，未來升值潛力值得期待。”

種種跡象表明，新政出臺后，在首付、利率、投資回報率等方面，目前投資商業地產明顯優于住宅市場。而在通脹預期影響下，更多的投資者將投資眼光轉向商業地產。與此同時，近幾年，我國大城市形成的“商住倒掛”這一結構失衡現象也將得到根本扭轉。

機遇與風險并存

受市場與政策雙重“利好”刺激，我國商業地產迎來了又一輪新的發展契機。但同時，我們也應理性地認識到，機遇與風險并存，我國商業地產步入快速發展期還面臨著很多挑戰。這一方面源自政策的不確定性，另一方面則是對商業地產商營運能力的考驗。

首先，雖然國家宏觀政策對商業地產產生的正面影響已基本成為業內共識，但這種影響產生的結果如何還是一個未知數。持謹慎觀點的業內人士認為，由于目前投資渠道的缺乏與通脹壓力的存在，一部分游資確實在覬覦商業地產這一領地，再加上很多炒作的因素，“商業地產”如果沒有實質性支撐和持續發展動力，很可能成為下一個被爆炒的“蒜頭”或“綠豆”。一直在為商業地產搖旗吶喊的SOHO中國董事局主席潘石屹也不無憂慮地表示，“現在是住宅價格上漲太快，政府采用政策方式調控，這些資金就有往商業地產走的趨勢，因為商業地產沒有任何政治化的風險，也沒有社會輿論壓著政府調控它。這種情況下資金的流動情況就反了：本來應該是更多的資金和土地去建住房，如果現在的資金趨勢要回流到商業地產，這實際上跟宏觀調控的目的又背道而馳了。”

實際上，政府對商業地產風險的警示或許已經發出：近日，北京市住建委強調，土地不能隨意更改用途，禁止“商改住”。這一政策訊號傳導到市場上，直接導致了5月末多塊商業用地的遇冷。專業人士指出，對于廣大投資者而言，不要盲目地跟風炒作其實更是一種自保。沒有市場的支撐，單純的投機行為在政策調控面前不堪一擊。

其二，商業地產開發經營需要很高的專業度和綜合實力，體現在財務、商業、設計、企業管理等各個方面，商業地產重視銷售，但更重視后續經營和維護。“商業”和“地產”作為一個共生的概念，具有較強的關聯性。目前很多投資人受制于政府的限購令，想按照投資住宅一樣去買商鋪，這具有很大的盲目性。“如果單純按照地產的概念，只重銷售而忽視經營，會使商鋪賣得火但無人使用，最后陷入慘淡經營的境地，給投資者帶來巨大損失。”業內人士指出，“整體商業氛圍的停滯不前，也是制約商業地產發展的一大因素。沒有商業的需求作支撐，再旺盛的地產市場也只是虛火。”

在商業地產方面，從開發商的角度看，酒店對資金和前期的規劃要求比較高，寫字樓市場是和經濟緊密聯系在一起的。當經濟向好的時候，寫字樓的租賃情況就相對要好一些；做零售百貨開發商則需要持有物業，這就不僅僅是一個開發企業，而是一個運營企業，這對企業在物業管理、商業結合、招商、經營管理等方面的要求都很高，這對開發商來說是一個新的挑戰。業內專家建議：“開發商建立商業地產運營部門是未來的發展方向，企業應投入一定資源用于優質資產的管理，規劃長遠的資產配置策略，幫助企業減少風險，達到持續穩定發展的目的”。

由此可見，這一輪房產調控政策對很多開發商來說，不僅是一次戰略轉型，更是一次經營方式轉變。

還需政策大力扶持

商業地產對于城市發展、產業結構調整和升級、擴大就業及增加城市稅收具有重要的推動作用。商業地產與城市商業、寫字樓經濟、文化創意地產、旅游地產、養老地產等諸多第三產業涵蓋內容都有緊密關系。像北京、上海等一線城市，第三產業的比重日益提升，已達到70％以上，對商業地產的需求也日益增強。例如，北京的金融街、CBD區域，樓宇經濟在促進產業升級、培育優質稅源、增加城市稅收、創造就業等方面發揮了重要作用：北京朝陽區CBD區域以占全區0.85％的面積，貢獻了全區20％的稅收，2008年單國貿中心上繳稅收就達17億元，區域內超過5億元的樓宇達到5個t作為更成熟的商務區域，金融街的作用就更為突出，金融街區域的樓宇經濟創造了北京財政稅收的20％左右、西城區稅收的80％以上。

房地產調控的深層次意義之一，在于要將目前集中投資于房地產的各路資本轉化為產業資本，實現中國經濟的良性循環。商業地產包括購物中心，社區商業、寫字樓經濟、酒店經濟、科技園地產、旅游地產、養老地產等等，都是未來中國經濟與社會發展指向的朝陽產業。地產和產業結合得好，就能夠為目前巨大的資本和民間資金找到出路，將這些資本轉化為產業資本，為產業升級注入發展動力。從而使房地產的發展和產業、城市的發展實現共贏。

但是，長期以來，我國商業地產處處受到打壓，未能充分發揮其重要的功能作用，這與相關政策部門的認識和管理缺位有緊密關系。首先，長期以來，人們常常把商業地產與住宅地產混為一談，對商業地產作為產業與城市發展動力的認識嚴重不足，對商業地產的特點與運行規律研究不夠，管理上出臺的任何規定未能充分考慮商業地產的特點，致使商業地產長期處于放任發展、無人研究、無人管理的狀態。其次，由于認識不足，導致現行的金融政策、財政政策、稅收政策等對商業地產發展具有明顯的限制作用。如，在土地增值稅(商業地產沒有像住宅地產有20％的抵扣稅項)、房產稅(住宅不征收)、契稅(商業地產比住宅高)等方面，與住宅相比，商業地產都受到嚴重抑制。因此，要鼓勵商業地產大力發展，我國相關政府部門應從認識上、管理上及政策上做出重大調整。

第一、要把住宅地產和商業地產相對分開，要站在促進經濟結構調整和產業升級的高度，站在改變城市土地財政、培育優質稅源的高度，站在增加就業，站在提升城市價值的高度來認識商業地產。要確立商業地產的主管部門及配合部門，使商業地產的發展和管理成為政府的主要職責。

第二、在產業政策上，應積極扶持商業地產的發展，要在土地出讓、城市與區域規劃等環節研究出臺相關政策，鼓勵商業地產開發與產業的結合，尤其重點鼓勵商業地產開發和國家鼓勵和重點扶持的產業相結合，如與信息產業、養老產業，旅游產業、文化創意產業的結合。要提高城市核心區域的商用土地的使用效率，重點研究單位土地的投資強度指標、單位土地的GDP指標、單位土地的稅收指標，將這些指標作為商業地產出讓和規劃的重要指導性指標。

第三、在金融政策上，應考慮允許商業銀行根據商業地產的產業狀況與運營狀況評估風險，為持有經營商業地產的開發商設計并提供長期貸款；同時允許商業銀行可以根據風險狀況靈活降低商業地產的按揭成數，延長按揭年限，使更多長期性的資本向商業地產流動；加快推出信托投資基金(REITs)等投資產品，吸收更多的民間資本投向具有穩定收益的商業地產，減緩對住宅的需求壓力，減緩貧富差距的擴大趨勢。

業內人士指出，目前我國商業地產發展的主要瓶頸之一，就是缺少房地產投資信托基金(REITs)的快速發展，畢竟，在歐美等國家，商業地產往往通過住房信托基金來操作。據了解，在懊大利亞、美國等國，政府會給予REITs免除紅利稅等優惠政策，而在我國的商業地產投資基本上是沒有優惠的。稅收優惠影晌較大，因為一些投資人投REITs，主要是看收益率。因此，在金融創新上，能否迅速構建成熟的房地產投資信托平臺和渠道，對于我國商業地產的發展影響深遠。

第四、在財政及稅收政策上，要對持有型商業地產研究鼓勵性政策，減免相關稅費；對文化創意、養老型的商業地產給予財政補貼和扶持。在商業地產本身已經受到稅收嚴重打壓、發展嚴重的情形下，現在有的地方開始考慮對商業地產征收房產稅，完全是一項錯誤政策，應該立即停止。

第五、在銷售管理上，應禁止給商改住的項目發放銷售許可證，約定散售型商用物業必須具有一定比例的公共空間，以利于未來商用物業的經營管理和增值保值，禁止公共面積比例過小的商用物業進入市場，鼓勵分層銷售和整售。

什么是商業地產

商業地產，顧名思義，是作為商業用途的地產，以區別于以居住功能為主的住宅房地產，以工業生產功能為主的工業地產等，使用年限一般在40-50年左右。

商業地產的形式多樣，主要包括購物中心、大賣場、商業街、shoppingmall、主題商場、專業市場、批發市場、折扣店、工廠直銷店、酒店旅館(旅游地產)、娛樂類商業地產(如電影院)、寫字樓和住宅的底層商鋪等與住宅類有很大區別的建筑產品。