中國特色的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展趨勢淺析

當(dāng)前，我國人口老齡化發(fā)展態(tài)勢已非常嚴(yán)峻。2008年，我國60歲以上老年人為1.67億，到2020年，老年人口將達(dá)到2.48億；到2050年，老年人口將超過4億。這意味著平均每4個人中就有1個老年人。有關(guān)調(diào)研數(shù)據(jù)表明，我國人口老齡化引發(fā)的矛盾“十分突出”，主要體現(xiàn)在五大方面：一是老齡人口快速增長與養(yǎng)老保障負(fù)擔(dān)能力的矛盾十分突出；二是勞動人口逐步減少與贍養(yǎng)人口快速增長的矛盾十分突出；三是人口流動加快與空巢老人照料的矛盾十分突出；四是老年人多種需求與老年服務(wù)業(yè)發(fā)展相對滯后的矛盾十分突出；五是老齡人口服務(wù)管理與現(xiàn)行體制的矛盾十分突出。

這些矛盾的產(chǎn)生，與我國人口老齡化特殊的國情背景密切相關(guān)，“未富先老”、“421家庭結(jié)構(gòu)”、“多部治老”等是其中的主要因素。在經(jīng)濟(jì)不十分富裕、社會結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化的條件下，應(yīng)對一個13億人口大國的老齡化問題，成為新時期國家級的戰(zhàn)略課題。

在前不久剛剛在京召開的首屆中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)高端論壇上，400多位來自政府部門、民間組織、房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)責(zé)人聚焦于同一個議題：中國的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，包括養(yǎng)老地產(chǎn)在內(nèi)，未來將走向何方?

養(yǎng)老地產(chǎn)呼之欲出

在論壇上，民政部社會福利和慈善事業(yè)促進(jìn)司司長王振耀指出，“最近一年來，我國養(yǎng)老服務(wù)政策的推進(jìn)取得了一定進(jìn)展，其中包括在農(nóng)村建立新型農(nóng)民養(yǎng)老保險；推行高齡津貼，即對80歲以上的高齡老人，按月給予適度的生活津貼；加快養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的床位建設(shè)。根據(jù)初步統(tǒng)計，去年一年增加的養(yǎng)老床位約7萬張，同時也增加了1000多個養(yǎng)老院以及其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。此外，整個養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的工作布局發(fā)生變化，按照我國基本的養(yǎng)老方針：家庭養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老為依托，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補充，養(yǎng)老工作從單一的床位建設(shè)，發(fā)展到養(yǎng)老社區(qū)的多元化結(jié)構(gòu)?！备鶕?jù)2006年我國提出的以家庭養(yǎng)老為基礎(chǔ)的養(yǎng)老方針，將有90％的老年人在社會化服務(wù)協(xié)助下通過家庭照顧養(yǎng)老(即居家養(yǎng)老)，7％的老年人通過社區(qū)照顧養(yǎng)老，3％的老人將入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)集中養(yǎng)老，這種結(jié)構(gòu)被業(yè)內(nèi)稱為“9073”。

“如果按照‘9073’分類的話，居家養(yǎng)老可以建造一些適老化的普通住宅，還有老年居住社區(qū)和老年公寓。社區(qū)養(yǎng)老提供的是一些服務(wù)，老人在配套社區(qū)里面通過享受社區(qū)的照料，也就是住在家里，但是由社區(qū)提供服務(wù)。而機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是指由政府或企業(yè)創(chuàng)辦的公共福利院、私立老人院、老人護(hù)理中心等，老人住在機(jī)構(gòu)里，過的是一種集體生活?！鼻迦A大學(xué)建筑學(xué)院教授周燕珉指出了根據(jù)不同人群而劃分的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的幾種類型。

她同時指出，從發(fā)達(dá)國家的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史來看，經(jīng)歷了先建醫(yī)院到建老人機(jī)構(gòu)，再到家庭社區(qū)養(yǎng)老的循環(huán)過程，“因此，我們從社區(qū)養(yǎng)老開始，就不用走彎路了”。人口老齡化事關(guān)我國的可持續(xù)發(fā)展，養(yǎng)老模式向適度普惠型轉(zhuǎn)移成為未來的發(fā)展趨勢。然而王振耀指出，必須認(rèn)識到目前我國養(yǎng)老服務(wù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的現(xiàn)狀。

養(yǎng)老地產(chǎn)尚處于摸索階段

據(jù)了解，很多城市打出適宜養(yǎng)老的口號，而萬科、萬通、中海、華潤、海爾等地產(chǎn)公司更專門成立了養(yǎng)老地產(chǎn)的研發(fā)團(tuán)隊。

然而，周燕珉表示，目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)存在諸多問題?！笆紫仁情_發(fā)檔次比較低，配套和服務(wù)的設(shè)施有限，專門為老人設(shè)計這方面做得還很不夠。其次是產(chǎn)業(yè)規(guī)模小，產(chǎn)業(yè)鏈整合度低，老年的一些設(shè)施和設(shè)備都很缺乏，產(chǎn)品也特別少，比如說專用扶手。此外，也缺乏全過程的開發(fā)經(jīng)驗，把國外的東西直接搬來又水土不服。因為國情不同，發(fā)展階段不同，在日本，政策層面給了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)很大支持。我國相關(guān)配套政策還不能馬上落地，因此直接學(xué)國外的經(jīng)驗，如日本的小規(guī)模、多功能的養(yǎng)老模式恐怕也不是很適宜?！?/p>

周燕珉更尖銳地指出，開發(fā)企業(yè)缺乏清晰的市場定位、對老年客戶群細(xì)分不夠更需引起注意。很多企業(yè)僅針對有錢的老人進(jìn)行一些產(chǎn)品的開發(fā)。事實上，老人的情況非常復(fù)雜，年紀(jì)輕一點的老人身體非常健康，老了以后就會出現(xiàn)身體不好，需要照護(hù)。當(dāng)下比較健康，就覺得住得非常合適，假設(shè)摔一跤，需要護(hù)理，現(xiàn)在的產(chǎn)品設(shè)計又滿足不了?！坝幸恍┱唠m然已經(jīng)開始制定，但是還不能完全落地，特別是一些法規(guī)還不是很細(xì)致，在適應(yīng)性上還差一些?！?/p>

事實上，正是老齡人口所謂的“夕陽人群”催生了老年產(chǎn)業(yè)這一“朝陽產(chǎn)業(yè)”，這一點已經(jīng)成為很多人的共識。但我們在看到這一產(chǎn)業(yè)未來廣闊的前景的同時，也可以看到，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)剛剛起步，產(chǎn)業(yè)整合還處于摸索階段，其中如養(yǎng)老地產(chǎn)等領(lǐng)域，跨行業(yè)的前沿性研究迫在眉睫。

與發(fā)達(dá)國家相比，中國老齡化有著自身的特點，如老年人口基數(shù)大、老齡人口加速度增長、高齡化趨勢明顯、未富先老、少子化等特點，造成中國的老齡化問題具有一定的特殊性和復(fù)雜性。因此，在養(yǎng)老模式、養(yǎng)老服務(wù)、居住和醫(yī)療保障等方面都需要探索符合中國國情的解決途徑。

養(yǎng)老地產(chǎn)將呈多元化發(fā)展

中國舊有的大家族形態(tài)下，養(yǎng)老是家庭的主要任務(wù)之一，這就形成了老年人居家養(yǎng)老的傳統(tǒng)。一方面，原有的家庭形式可以實現(xiàn)家庭內(nèi)的代際互助，滿足老年人的物質(zhì)、護(hù)理等方面的需求，另一方面，更可以滿足老年人的精神和價值需求。大家庭盡享天倫之樂，這是祖祖輩輩中國人心目中的幸福場景。根據(jù)中國老齡科研中心2006年對我國九大城市老年人口居住狀況和意愿的調(diào)查結(jié)果顯示，85.05％的老人仍選擇晚年在家居住，只有6.69％的老人表示愿意入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。但是隨著人口計劃生育政策長期的貫徹實施，隨著“421”家庭的不斷涌現(xiàn)，隨著國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的提升，原有的家庭結(jié)構(gòu)越來越不能承擔(dān)養(yǎng)老任務(wù)，空巢老人、高齡老人同時大比例的出現(xiàn)迫使養(yǎng)老問題的解決走上社會化的道路。

未富先老和快速老齡化的國情使得養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不足問題尤為突出，主要體現(xiàn)在兩個方面：其一是絕對數(shù)量不足——即與國際上老年人口入住老年機(jī)構(gòu)4％～6％的比率相比，我國目前養(yǎng)老設(shè)施所提供的床位數(shù)與老年人的比率僅為1％左右；其二是有效供給不足——目前國內(nèi)建設(shè)的養(yǎng)老設(shè)施有兩種類型，一種是豪華型的，即面積標(biāo)準(zhǔn)比較高，區(qū)位也比較好，但價格高得普通人難以接受，另一種是平民型的，即價格可以接受，標(biāo)準(zhǔn)一般，但離市區(qū)太遠(yuǎn)，老人出行很不方便。因此，這兩種類型的養(yǎng)老設(shè)施都存在一定的“門檻”，把相當(dāng)數(shù)量的老人拒絕在外。這在一定程度上也造成了真正發(fā)揮作用的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)并不多的現(xiàn)實。

事實上，歐美、日本等發(fā)達(dá)國家在20世紀(jì)50～80年代先后步入老齡化社會后，都先后出臺了老人福利措施和養(yǎng)老政策法規(guī)，也先后經(jīng)歷了從設(shè)施養(yǎng)老、照護(hù)殘病困難老人轉(zhuǎn)向完善老年人住宅供應(yīng)和社區(qū)護(hù)理、養(yǎng)老福利惠及全體老年人的發(fā)展歷程。早期推廣的設(shè)施養(yǎng)老模式暴露出各種問題，如醫(yī)療服務(wù)資源的過度投入、老人原有住宅資源的浪費、遠(yuǎn)離原有生活環(huán)境、對老人身心不利等。近二三十年來，隨著各國在老年人比例上升到一定的階段后，歐美、日本等國家開始關(guān)注居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老，推行社區(qū)老年護(hù)理服務(wù)，即為居家老年人提供多種不同形式的養(yǎng)老服務(wù)，形成覆蓋廣泛、種類多樣的老年居住建筑和服務(wù)設(shè)施體系。

根據(jù)調(diào)查，“80后”在出生籍貫地與生活城市之間已經(jīng)出現(xiàn)了大規(guī)模流動現(xiàn)象，未來將有6成以上的“80后”生活在京、深、廣、滬四個一線城市和較發(fā)達(dá)的二線城市中?！?0后”的大規(guī)模進(jìn)城已替代農(nóng)民工進(jìn)城，成為未來城市化的主要生力軍。而未來5～10年中，隨著“50后”逐漸進(jìn)入退休養(yǎng)老階段，“80后”逐步進(jìn)入生育期，“50后”隨“80后”遷徙、老齡人口集中于大城市的態(tài)勢日趨明顯。伴隨醫(yī)療保障突破跨地域限制，異地養(yǎng)老將越來越多地成為常態(tài)。這為大城市養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)提供了更多的市場。

隨著家庭財富的積累和需求的多樣性，除了提供專門的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)以及在普通住區(qū)內(nèi)提供老年住宅、兩代居住宅、老年公寓之外，還可以提供專門的老年社區(qū)和適應(yīng)老年修養(yǎng)的度假居住設(shè)施。而不同的城市區(qū)位對開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)也有著各自的優(yōu)勢和選擇。按照城市區(qū)位的分布，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)將分以下幾種形態(tài)：

舊城改造：城市中的舊城區(qū)一般建設(shè)歷史比較久遠(yuǎn)，城市各種服務(wù)資源經(jīng)過長期的積累和沉淀形成的可選擇性比較高，比如中小學(xué)優(yōu)教資源多，醫(yī)院、公園、商業(yè)設(shè)施等類型多樣，使用十分方便。同時由于老城區(qū)一般為傳統(tǒng)社區(qū)，舊建筑比較多，建筑密度比較高，主要的建設(shè)行為以零星改建、插建為主。很難成片開發(fā)建設(shè)。此外，老城區(qū)老齡化現(xiàn)象比較突出，以北京和上海為例，老城區(qū)的老年人口比例往往高出其他地區(qū)5％～10％。因此，在老城區(qū)可以結(jié)合舊建筑更新改造，嵌入式地改建、加建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，如老年日間照護(hù)中心(托老所)，老年活動中心等。

新城建設(shè)：在舊城區(qū)外，更廣大的區(qū)域處于待建和新建形態(tài)。舊城區(qū)以外的城市建設(shè)區(qū)，一般多為近20～30年建設(shè)的地區(qū)，建筑密度也比較高，城市配套服務(wù)設(shè)施相對齊備。住宅多以居住小區(qū)為基本特征，人口年齡構(gòu)成相對均衡，住宅區(qū)內(nèi)配備有必要的幼兒園、中小學(xué)以及商店、衛(wèi)生所等各種便民服務(wù)設(shè)施。伴隨著老齡化趨勢和家庭少子女化趨勢，很多住宅小區(qū)內(nèi)的托幼和小學(xué)設(shè)施面臨空置的問題。因此，在建成區(qū)的現(xiàn)有普通社區(qū)中，可以結(jié)合托幼設(shè)施改建，增加老年日間照護(hù)中心和老年活動中心，以滿足不斷增加的老年人口的使用需求；也可以在適當(dāng)?shù)貐^(qū)嵌入式配建老年公寓，提供給與普通住區(qū)內(nèi)核心家庭比鄰而居的老年家庭使用，也可以為定期探望子女的老年人提供可供出租使用的臨時住所。當(dāng)然，如果有成片新建住區(qū)的機(jī)會，應(yīng)該在住區(qū)中嵌入式建設(shè)一定數(shù)量的適老型住宅戶型、兩代家庭比鄰而居的老少戶、老年公寓等滿足老年人居住需求的多樣化住宅類型，同時配建多樣化的老年服務(wù)設(shè)施。

衛(wèi)星城及近郊區(qū)：在建成區(qū)外圍以及交通便捷的近郊地區(qū)，是目前建設(shè)量最大、也是最集中的地區(qū)。由于城市中心區(qū)用地緊張、地價高昂，導(dǎo)致在城市中心區(qū)養(yǎng)老成本很高。因此老人可以通過將原有住宅出售、租賃或者給下一代繼承，自己在郊外環(huán)境良好、配套完善的老年社區(qū)居住。專門化的老年社區(qū)應(yīng)該提供不同類型、不同服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和不同建設(shè)檔次的老年住宅，從單間老年公寓、普通的二室戶、三室戶老年住宅到獨立別墅，從完全自住型住宅和公寓到提供陪護(hù)，甚至提供特別護(hù)理的公寓。同時，由于這一地區(qū)的城市服務(wù)設(shè)施并不十分完善，建設(shè)專門化的老年社區(qū)可以在社區(qū)內(nèi)部提供醫(yī)院、護(hù)理中心、文化活動站等滿足老年居住需求的各種設(shè)施。當(dāng)然，在建成區(qū)外圍以及交通便捷的近郊地區(qū)的新建普通住區(qū)中，應(yīng)該按照一定比例配建適老型住宅和老少戶，適當(dāng)配建老年公寓。甚至在普通住區(qū)中建設(shè)老年組團(tuán)，形成復(fù)合型社區(qū)。

遠(yuǎn)郊區(qū)：由于遠(yuǎn)郊區(qū)建設(shè)密度低，周邊生態(tài)環(huán)境好，有條件營造出更為宜人的養(yǎng)生環(huán)境，因此，建設(shè)老年養(yǎng)生度假設(shè)施，為老年人提供候鳥式的療養(yǎng)度假型居住場所，是適用于遠(yuǎn)郊區(qū)的方興未艾的養(yǎng)老地產(chǎn)模式。這類養(yǎng)生度假老年村，除了滿足基本的居住生活、創(chuàng)造宜人環(huán)境之外，還應(yīng)該為療養(yǎng)、養(yǎng)生提供知識講授、醫(yī)療照護(hù)、健身康復(fù)等服務(wù)，以及休閑、文化、娛樂等服務(wù)和設(shè)施，以滿足消費能力比較高的老齡人群的個性化需求。

當(dāng)然，隨著城市的不斷生長和變化，很多近郊地區(qū)會逐漸融入衛(wèi)星城區(qū)，很多建設(shè)密度低的地區(qū)逐漸成為城市高密度地區(qū)，城市服務(wù)和服務(wù)設(shè)施也逐步完善。因此這些地區(qū)的老年地產(chǎn)和養(yǎng)老設(shè)施的開發(fā)和建設(shè)應(yīng)該具有一定的可生長性和靈活性，以便更有效地發(fā)揮為老年社會服務(wù)的功效。