大陸房地產:「常識論」Vs.「常理派」

大陸的房地產市場一直備受關注，一方面是因為房價高企、民眾怨聲載道、熱錢滾滾;另一方面是中央調控政策看起來來勢洶涌，到底是「雷聲大雨點小」還是「水過地皮濕」?或者根本就是「水過無痕」?百姓在關注、發(fā)展商在關注、炒家在關注、金融大鱷在關注!

值得注意的是，有關大陸房地產市場發(fā)展，最近正在形成兩派意見:一派是以地產界名人潘石屹為代表的「常識論」，認為依照常識判斷，大陸房地產未來一年會大跌;另一派是以房地產市場多數(shù)人為代表的「常理派」，他們根據(jù)常理推斷，房地產市場只會升，不會跌。

潘石屹的「常識論」預測:「在未來一年內中國大陸住房市場的價格和成交量都會下跌。」他所依據(jù)的常識是:

一是中央的政策強調要加大保障性住房的建設。該項政策重點包括:每個城市要完成「雙50%」:即給保障性住房的供地不能少於50%;當年開工面積不能少於50%。最主要的，是今次的「國十條」中加上了問責制，這是幾年來對房地產的宏觀調控從來沒有過的，表明了政府對這項政策執(zhí)行的決心;

二是銀監(jiān)會出臺了「三個辦法一個指引」，即對開發(fā)商貸款要直接委託給施工單位、材料供應商，加劇了開發(fā)商資金的緊張;

三是住建部出臺了對預售收入監(jiān)管的辦法，收緊了房地產商的預售資金，一般房地產企業(yè)的運行資金中有超過50%來自預售收入，這一政策限制對很多地產商資金周轉影響很大;

四是清理閒置土地力度加大。國土資源部又公佈了2800多宗閒置土地的名單。這些被公佈的名單就是國土資源部下一步的清理重點，如果不作為，勢必受到大眾責難。

「常識論」的預測依據(jù)立刻遭到「常理派」挑戰(zhàn)。

「常理派」認為，大陸經濟長期看好，未來十年全世界GDP增量的50%來自於大陸;大陸未來二十年面臨著大規(guī)模的城市化;人民幣要升值;未來通貨膨脹會很高;大陸中產階級人數(shù)已經超過了7億人，城鎮(zhèn)化速度加快，市場剛性需求明顯，全球熱錢在到處找出口等。

潘石屹等「常識論」認為，不能違背基本常識，有一些城市住房的租金回報率僅有1%，而全世界平均值是7%~8%，且中國大陸土地使用年限僅有70年時間。衡量一個投資產品的好壞，回報率是一個很重要的指標，不能不看回報率，僅看資產的升值，資產越升值回報率就會越低。至於已經購買房子的人和開發(fā)商肯定不愿意住房價格下降，潘石屹等「常識論」認為，這只是一種愿望，擋不住供應量的加大，回報率減少和企業(yè)資金緊張的壓力。

房價上漲，普通家庭買不起房子，除了市場和經濟原因外，更重要的是社會原因——越拉越大的貧富懸殊。

表面看來，「常識論」和「常理派」觀點都具有說服力，都能經得起分析。但是，更多人相信，大陸房地產市場走勢取決於如下兩點:一是利益集團的游說力度。當利益集團游說力度加大時，出臺再多調控政策都是白搭，2010年1~8月，針對房地產市場，共出臺了國家與部委的政策調控文件17份，平均每個月3份多。結果怎樣?有目共睹。原因何在?就是利益集團從中作梗的結果。還有民怨對中共政權的影響程度。當貧富差距在百姓可忍受的程度內，民怨對政權影響不大時，樓價是跟著利益集團走的，當民怨高漲到對中共政權有威脅時，樓價就一定會下跌。