陸資加速佈局臺灣不動產

瞄準快捷型酒店

信義房屋資深人士分析，2003年香港逐步放開大陸公民自由行后，在2006年迎來大陸投資香港樓市的高峰。臺灣業內認為，大陸民眾投資臺灣不動產也會接近大陸民眾投資香港不動產的時間節奏。隨著大陸民眾赴臺投資配套政策的日漸成熟，臺灣會在未來幾年逐漸迎來大陸赴臺投資的高潮。

還記得「臺屋滬賣」嗎?這個5年前在上海房地產界引起轟動的臺灣地產推介活動，因為當時兩岸政策的局限性而黯然收場。但是5年后的今天，情況已經大不相同。

自2009年6月底，臺灣公佈了大陸在臺投資的192項行業目錄，公共建設達11項，其中屬商用不動產的「觀光旅館業」成為大陸房地產開發商的「登臺」引擎——2009年下半年去臺灣考察的大陸地產開發商超過了過去50年總和。

進入2010年，MOU(兩岸金融監管合作備忘錄)和ECFA(兩岸經濟合作框架協議)的接連發酵，讓陸資投資臺灣房地產掀起第二波風潮。儘管目前仍受限於未開放的自由行和銀行貸款，直接赴臺購置不動產的大陸資金不多，但「暗潮涌動」之勢讓這第二波投資也熱力不減。據臺灣多家代理行證實，已經有部分財力雄厚的陸資通過臺商和香港通道在臺灣購買不動產。

暗潮涌動的曲線路徑

據臺灣放開大陸民眾投資房地產已經一年有餘，但按照臺灣的目前規定，大陸民眾購買臺灣的不動產，三年內不能轉讓。

臺灣連鎖房地產經紀機構住商不動產資深人士徐佳馨指出，其實在政策配套成熟之前，就有一些大陸機構通過香港和臺灣的渠道在臺灣投資旅館，這種投資都是以合股的形式和有旅館的臺灣人合作。

臺灣最大的房地產中介機構信義房屋的資深人士亦表示，大陸一些公司通過香港設立的公司來購置不動產，在臺灣的地產業界都有傳聞。

第一太平戴維斯臺灣公司總經理高銘頂稱，因為臺灣對大陸民眾購買不動產的限制在放開，大家對臺灣房價有上漲的預期 (另外還有稅收的因素)，也有相當多在大陸投資的臺灣商人回到臺灣購買不動產。據初步估算，2010年，臺商回到臺灣購買地產同比增長了40%，但其中也有部分可能是大陸人士通過熟悉的臺商在臺灣購買的。

陸資瞄準旅館業

臺灣放開大陸民眾赴臺旅游以來，大陸旅客已經逐漸取代日本旅客成為臺灣第一大客源。據統計，2009年全年，赴臺旅客共計440萬人次，其中97萬人次來自大陸。2010年上半年，赴臺旅客人次已超過270萬，比2009年同期增長29.3%，其中大陸旅客人次占比近31%。

由此，與觀光旅游業息息相關的旅館業，成為大陸一些投資者的首要選擇。

世邦魏理仕臺灣分公司董事總經理云惟鴻指出:「大陸旅客強勁的消費力以及臺灣對許多大陸民眾的神秘吸引力，都是不少零售及酒店業者看好臺灣市場的原因。」臺灣於2009年8月開放銀聯卡在臺使用，也增加了大陸旅客在臺灣消費的便利性。

中介人士介紹，在臺北第二商圈購買一處包含100個房間的快捷型酒店大約需要15億~20億新臺幣(約合人民幣3.2億~4.2億元)。目前，大陸財力雄厚者希望購買的旅館區位也和大陸赴臺灣的主流旅游路線 「大臺北地區—高雄—臺中」高度吻合。

短期內陸資無法炒房

據統計，臺北房價目前均價每坪已超過60萬元新臺幣，一些豪宅已經飆升到150萬元新臺幣/坪。來勢洶洶的陸資，是否會為已經高企的房價推波助瀾?

按照臺灣地產界人士的判斷，因為臺灣的銀行和大陸的銀行并沒有共享的征信系統，所以臺灣的銀行一般不會貸款給在臺灣購買住宅的大陸人士，加之受到「大陸民眾在臺灣購買不動產三年內不能轉讓」的政策限制，短期內，大陸民眾在臺灣購買不動產，炒作的可能性很小。

另外，目前臺灣的住宅投資回報率是2.7%左右，商業地產投資回報率在3%左右，和亞洲的泰國、馬來西亞相比，投資回報率不足夠吸引人。但信義房屋的資深人士認為，因為臺灣住房貸款的利率是2%，房租可以覆蓋住房貸款，所以一旦銀行給大陸人士放貸，就會吸引更多的大陸民眾民在臺灣購置不動產投資。

當下，臺灣放開大陸民眾的自由行在即，近日，中國銀行也宣佈將與臺銀、兆豐銀、中信銀、合庫銀等四家銀行簽署合作備忘錄，合作涵蓋貨幣清算、資金拆借和人才培訓等。隨著兩岸銀行的深入合作，臺灣的銀行給大陸民眾貸款也將得到解決。實際上，按照放開大陸民眾投資臺灣房地產的相關規定，大陸資金在臺灣地區購買不動產可向當地銀行貸款，最高融資成數原則上不超過五成，但沒有實際操作。隨著大陸民眾赴臺投資配套政策的日漸成熟，臺灣會在未來幾年逐漸迎來大陸赴臺投資的高潮。

臺灣不動產開放進程

2002年8月

臺灣施行《大陸地區人民在臺灣地區取得設定或轉移不動產物權許可辦法》，開放大陸人士在臺灣取得不動產，該許可辦法於2009年大幅修正，放寬大陸人士在臺灣取得不動產限制。

2008年4月

大陸資金在臺灣地區購買不動產可向當地銀行貸款，最高融資成數原則不超過五成，取消大陸人士在臺灣購買不動產需交代資金來源限制，大幅簡化審計流程。

2009年1月

臺灣計畫將大陸人士在臺灣停留期限從每年一個月延長至每年三個月。

2009年7月

臺灣金融管理部門修正發佈《臺灣地區與大陸地區金融業務往來許可辦法》，宣佈多項鬆綁措施，持有臺灣地區居留證的大陸人士可比照臺灣居民辦理新臺幣與外幣融資。

2010年1月

兩岸金融監管合作備忘錄(MOU)正式生效，臺灣逐步放寬大陸金融機構到臺灣投資的政策。