房產中介的合理規制淺析

摘要: 政府對房產中介的合理規制會直接作用于房產中介提供服務的費用。就房產中介濫用其壟斷地位謀取不當利益做出一定研究，通過經濟學的分析方法手段，就房產中介在房產交易過程中所扮演的特殊角色及其所起的特殊作用展開分析。由于房產中介往往會利用信息的壟斷優勢蓄意抬高價格，在一定程度上加重了自身服務費用的上漲，起到一種“哄抬效應”。政府理應就房產中介分散度高、信息集中的特點，對其進行合理的規制，正確引導房地產市場和居民的理性消費。

關鍵詞:壟斷;政府規制;哄抬效應;理性消費

中圖分類號:F293.35 文獻標志碼:A 文章編號:1673-291X(2010)26-0195-02

房產中介作為房屋的賣主和買主之間的一個信息平臺，在房產的交易過程中扮演著極其重要的角色。正是由于買賣信息的不完全性、不對稱性，導致在房屋交易過程中，給了房產中間商一個信息相對壟斷的地位，房產中介并因此利用買賣雙方所缺失的信息做為自己得利的“鐵飯碗”。但是近年的房屋持續走火的態勢，使得房屋交易市場顯現出極其明顯的“供不應求”態勢。在房屋價格久漲居高的情況下，房產中介卻利用手中的信息壟斷特權跟房東一起謀取不當利益，損害了租房和買房一方的利益，讓顧主苦不堪言。為了扭轉這種不良態勢，提高房產市場的交易公平，有必要對房產中介的這種信息特權做一定的政府規制，正確引導居民的消費，讓房產中介市場在更加合理更加有效率的同時，保證整體的房產市場穩定和買賣雙方交易的公平。

一、房產中介的相關概念及發展現狀

(一)房產中介的相關概念

房產中介的信息壟斷，是由于房屋交易雙方信息缺失，而中介由于其中間特殊地位，占有該類信息，并對獲有信息資源的一種獨占行為。

房產中介的政府規制，是指就房產中介利用其自身信息壟斷地位來謀取不當收益，并造成社會不良影響行為時，所采取的一種政府規制管理行為，使其在合理有效發展的前提下，讓交易過程更加公平、公正。

國內外學者對于壟斷的分類可以說是多種多樣。馬克思認為應為分為自然壟斷、偶然壟斷和人為壟斷。還有學者認為應該分為自然壟斷、行為壟斷和法定壟斷。但是筆者認為壟斷的根本在于其進入的障礙，所以根據這點，將壟斷分為自然壟斷(NATURAL MONOPOLY)、行政壟斷(STATUTORY MONOPOLY)和壟斷資源的壟斷(RESOURCE MONOPOLY)更為貼切。(注:曲振濤，《規制經濟學》，61頁)所以，房產中介的信息壟斷應該算作壟斷資源的壟斷，只不過其壟斷資源是一種信息資源而已。

(二)國內房產中介的發展現狀

房產中介是房地產市場的一個組成部分，它的發展跟整體的房產市場的發展息息相關。在過去，房屋的獲取主要是通過單位分房解決，形式很不靈活，導致很多住戶對分到的房屋不滿意，甚至導致惡性的搶房事件。而現在，國家將福利分房的形式取消，改為貨幣分房以后(陽廷燕，重慶市房地產市場價格影響因素研究，2009)，中介市場便應運而生。換句話說，國家將集體購房的行為變成了個人購房的行為，這樣的轉變使得房產市場的交易變得靈活多樣，而房產中介也找到了屬于自己的地位，并逐漸形成了一系列自身的特點:

1.業務面廣

房產中介現在不但承擔著二手房的買賣和租憑業務，還涉及樓盤的代理、房屋的價值評估、住房銷售策劃、抵押擔保等業務，是一個相對完整的產業。

2.信息集中

由于房產中介從事的是一種代理業務，使得其自身獲有很多房產相關信息，從而牢牢地把握住房產市場的動向。

3.發展速度快

房產中介的發展總是伴隨著房產市場的腳步，房產中介在國內的發展速度可謂是相當壯觀，加之進入門檻相對偏低，才造就了這樣一個“數量龐大，繁殖速度過快”的中介市場。

4.外部環境有利

由于房屋交易市場化的發展，使得房產中介這樣機構的外部環境正在慢慢走向成熟，其中包括房地產產權管理的規范、土地制度的改革、住房抵押業務的發展以及戶籍制度的放寬等等，都在為中介市場創造有利的外部環境。

二、房產中介存在的問題

1.信譽度不高

由于房產中介的認證資格制度相對不規范，使得進入這種市場顯得相對容易，人員大多都不是科班出身，沒有取得相關的從行資格(譬如房產評估師)，加上道德水準的降低，欺詐銷售的行為屢見不鮮，讓房產中介在市民心中的形象極其低下，甚至讓顧客堅決抵制。同時與多家簽訂口頭合同賺中間差價、與熟人串通故意抬價、乘人多購房時機蓄意加價等等，讓“失信”已經成為房產中介市場發展的一大隱患。

2.平均利潤低

在房產中介的發展速度極其迅猛的同時，整個中介市場的平均利潤下降。譬如，上海曾創下日誕8家中介的平均記錄，讓人無不為其感嘆。可是，將這總數達1.2萬家的中介公司去平均一下年2 000多萬平方米的二手房成交面積的話，其實每家公司的年平均面積只有1 667平方米左右，月平均成交面積只不過是138平方米而已，所以，其實很多中介公司的利潤并不高，甚至難以繼續經營。

3.生存率低下

社會總體上雖然呈現出一種對房產交易需求過剩的態勢，但是由于近期的中介發展速度明顯快于這種趨勢，使得實際上，中介的服務供給已經遠遠超過了顧客的消費需求。而在政府對中介市場的進出規制沒有過多要求的情況下，房產中介之間的利潤爭奪異常激烈，就一些大城市而言，中介公司的生存率連30%也很難達到。加之住房制度和土地制度不斷深化發展，房地產市場泡沫不斷加重升重，中介看似豐厚利潤，讓很多后起之秀擠破肚皮往里面進，中介生存率低的問題卻在所難免。

4.專業人才少

從事房產中介的人，應該精通房地產相關法律、房地產業務、現代化服務業及房產評估等專業知識，應該是一種綜合性強、涉及知識面廣的專有人才。而現在國內由于房產中介公司起步較晚，專業人才培訓不夠充分，市場規范的嚴重不足，導致從事房產中介的人是形形色色，非科班出身也沒有關系。這種人才的放松管制使前面所提到過的中介職業道德水準明顯下降，從而作用于整個中介市場，所以專業人才的培養應作為中介市場以后發展的主導方向。

5.國外競爭強

面對中國利潤豐厚的市場，國外中介公司的強勢競爭已經在沿海大城市中展現出來，憑借天然的大資本、特許化經營、科學規范的管理、相對偏低的手續費用、體貼周到的服務理念、責任明確的歸咎制度，讓國外大房產中介公司備受國人的青睞。如果不采取進一步行動來整治國內專業不精的中介公司，那么一旦國外大公司根基牢固以后，要想和其再并排競爭，恐怕是不太可能。

6.缺乏公開性

由于政府的規制力度不夠，使得房地產很多業務的透明性差，很多外部消費者根本不知道業務具體涉及哪些方面，費用繳納是否過高等等，而且由于業務公開性的缺乏，中介與房東之間能夠輕易的形成利益集團，合力從消費者身上榨取更多利潤，并且這樣的業務不公開，讓規制也難以進行，整個中介市場就形成一鍋燉菜，難以分清彼此。

三、政府對房產中介規制原因

房產中介對于房地產市場信息的收集遠遠超過交易的雙方所能獲得的信息，對于房屋的評估、抵押擔保、房產策劃等內容更是要經中介之手，中介實際已經成為很多房產交易過程中一個必不可少的“催化劑”，加速著交易的反應。而隨著交易的不斷增多，中介也同樣發現其信息壟斷可以成為提高利潤的一種手段，為了追逐手頭的利潤，甚至不惜做一些有違房產中介職業道德水準的事情，包括口頭協議、與房東合力抬價、乘機漲價等，所以政府有必要出面對這些不良社會風氣加以合理規制。

在市場經濟的環境下，中介提供的服務是有一定價格的，價格規律的作用也同樣適用于中介傭金。因為房屋本身的價值(包括建筑材料，人力成本，土地價值等)隨著市場在不斷的波動，而且常人由于信息不全面很難計算其成本，所以在信息不完全的非理性顧客面前，中介業務價格即使高出其服務自身市場價值很多，也會有顧客前來購買，而顧客越是瘋狂的購買服務，中介就越是有機可乘，這就形成了一種“哄搶效應”的惡性循環，政府如果不出面管理，那么最終房產市場的泡沫就會越來越多，到時候局面更難收拾。

自古以來，房產中介就是靠信息謀生，正是由于這種信息資源的壟斷，才產生了房產中介賴以生存的環境基礎，房產中介也因此成了房屋交易過程中，名副其實的“立交橋”，而買賣雙方付給中介的就是“過路費”，但是針對中介“收費站亂收費”，“漫天要價”的不合理現象，政府必須進行規制管理。

四、房產中介的政府規制手段及注意事項

(一)政府規制手段

1.中介進入規制

房產中介的進入規制，是從源頭上開始整頓整個中介市場。因為中介市場近期由于過多的數量、激烈的競爭、非專業化的管理、缺乏相應的市場監督等特點，所以采取政府的進入規制打造國內一流品牌的中介公司刻不容緩，政府特定允許少數幾家大的，具有市場競爭力及具有現代專業化管理的公司進入市場，從而相對減少過多的競爭，加大服務的質量。

2.服務質量規制

房產中介自身屬于是第三產業行列，其產品就是為顧客提供滿意的服務。但是由于道德水準下降、監管力度不夠、業務公開性差，讓中介對自身提供的服務有很大的可選擇性，價格扭曲、服務不到家、甚至發生欺詐的口頭協議等，讓中介的信譽變的越來越差。服務規制是從中介自身來進行的一種規制行為，即通過監督，讓中介的服務質量和服務誠信度大為提高。

3.行業激勵規制

行業激勵規制是相對于傳統服務成本規制的一種規制手段，傳統服務成本規制是以實現資源配置效率，確保企業內部效率，避免收入在分配及保證經營財務的穩定為目標，并以收費水平及收費體系的制定為基本任務的規制方式(曲振濤，《規制經濟學》，119頁)。而行業激勵規制，其實是一種對房產中介的成本補償機制，也即通過一些政策手段或者返還一定稅收來彌補中介的成本費用。這種行政規制一般適合于規模比較大，管理比較先進，具有一定國際競爭力的公司，是一種轉被動管制，為主動進取的手段。由于管理方法的不斷進步，國際上已經開始從被動管制轉向主動激勵，通過研究表明，激勵的效果往往會比被動管制優異，更加讓人接受，將政府監督的分內工作交由公司自己處理。

4.價格規制

政府對房產中介的價格規制，是政府就房產中介提供的服務費用給出一個指導性價格或要求房產中介在一個價格范圍內定價。如果政府認為房產中介提供服務的費用偏高，那么政府對房產中介的價格規制就會傾向于擬定一個最高價格;如果政府認為房產中介行業內部存在過度競爭而進行相互殺價，政府則會根據市場信息給予房產中介一個指導性的最低限價。鑒于目前的房產中介市場過度競爭和部分中介欺壓消費者亂抬價的情況，政府的價格規制應該擬定在一定的范圍內比較合適，即定價既有上限又有下限。(潘俊，實現我國房地產業政府合理規制的思考，2010年)

(二)規制注意事項

1.規制對象不明確

就中介市場規制問題這一塊，因為規制對象不明確，往往會導致政府規制失敗，對房產中介規制，必須要分清其規制對象。值得注意的一點是，房產中介的壟斷地位本身并不構成違法行為，立法不會對其本身壟斷地位進行政府規制。之所以要對房產中介進行規制管理，是因為房產中介利用其在房屋交易過程中的特殊壟斷地位，對實情隱瞞、對價格進行操縱，造成房屋交易市場的“價格哄抬效應”，“欺騙消費者”的一系列行為，并利用這些追逐不正當利益，使得房屋價格遠遠高于其自身的市場價值，也同樣使得房屋的租金出現過快過猛的漲幅，甚至讓房屋評估活動等業務難以讓人監督。在這樣的前提下，對房產中介的政府規制才成為一種必然。

2.防止地方政府尋租行為

地方政府在規制過程中，很可能利用手中的權利，像房產中介所要費用，從而讓中介不合理的行為繼續。這便產生了，政府所謂的“尋租”行為，這種尋租現象讓地方政府和房產中介形成利益集團，共同來分攤利潤，而利益集團的建立，肯定會給政府的規制活動產生影響，導致“上有政策，下有政策”，不依法辦事，甚至嚴重的還會導致“空頭任務”，地方政府表面上遵從，實際上對政策完全不加以理會。地方政府內部人員的行為如果不加以約束，那么對房產中介的規制就是一句空話，沒有人會理會。所以上文才會有行業激勵規制一說，讓政府和企業盡量分開。

3.規定房屋持有人及中介雙方責任

房產中介不但容易和政府形成利益集團，和房屋持有人也容易形成利益集團，特別是在二手房價值評估，二手房銷售二手房出租上面，很容易和房屋持有人形成密切的關系，通過私下定立的利潤協議，合理瓜分“超額利潤”。因為這種協議很難被人察覺，又不利于監控，消費者很是老火，所以價格規制方法在這個時候還是比較管用，對那些價格嚴重失衡的地區，采取強制性而非指導性的價格定價，會在一定時期調節并重新整頓好市場秩序，而且行業協會和消費者協會的有利監督，則會進一步為政府定價做出一定的判斷標準。

參考文獻:

[1] 曲振濤，楊愷鈞.規制經濟學[M].上海:復旦大學出版社，2005.

[2] 潘俊.實現我國房地產業政府合理規制的思考[J].商業經濟，2010，(5).

[3] 陽廷燕.重慶市房地產市場價格影響因素研究[D].重慶，重慶大學，2009.