房地產信貸業務淺析

摘要:金融業和房地產業是我國經濟發展中兩大支柱產業，同時金融業和房地產業又有著息息相關、千絲萬縷的聯系。在闡釋房地產和房地產信貸的概念和分類的基礎上，揭示了房地產金融投資風險的成因，展示了我國目前房地產信貸的現狀，并提出了銀行的風險防范措施。

關鍵詞:房地產;房地產信貸;開發貸款;消費貸款;房地產項目風險

中圖分類號:F832.4 文獻標志碼:A 文章編號:1673-291X(2010)26-0107-02

金融業是國民經濟中十分重要的行業，房地產業是國民經濟中一個重要的支柱。在當前我國經濟中如何處理好兩者的關系，對我國經濟的發展具有舉足輕重的作用。

一、房地產和房地產信貸的概念及其營銷對象

什么是房地產業?房地產概念有廣義和狹義之分。廣義的房地產概念是指土地及土地上的永久性建筑物、基礎設施、水和礦藏等自然資源;狹義的房地產概念僅指土地上的永久性建筑物和由其衍生出來的所有權。在此所指的主要是狹義的房地產，是國家政策許可的、個人可以投資的房地產。房地產信貸，就是銀行或房地產信用機構通過各種信用手段，把動員、籌集起來的各種房地產信用資金，以償還為條件暫時讓渡給房地產的開發經營者和消費者使用的一種借貸行為。可見，房地產信貸資金就是以償還為條件用于房地產業的資金。

房地產信貸的主要營銷對象有三種:

1.房地產開發商，是一手房按揭貸款的供應商，同時也是項目貸款的需求方。

2.房地產中介機構，是二手房貸款的主要批發商。

3.自然人客戶，是通常說的散戶，范圍分散，影響力最大的潛在群體。

二、房地產貸款業務分為開發信貸和消費信貸

房地產開發貸款是指與房地產開發經營活動有關的貸款。房地產貸款的對象是注冊的有房地產開發、經營權的國有、集體、外資和股份制企業。

按照開發內容的不同，房地產開發貸款的種類分為以下幾種類型。

1.住房開發貸款。是指銀行向房地產開發企業發放的用于開發建造向市場銷售住房的貸款。

2.商業用房開發貸款。是指銀行向房地產開發企業發放的用于開發建造向市場銷售商業用房而非家庭居住用房的貸款。

3.土地開發貸款。是指銀行向房地產開發企業發放的用于土地開發的貸款。

4.房地產開發企業流動資金貸款。是指房地產開發企業因資金周轉所需申請的貸款。

房地產消費貸款也就是個人住房貸款。銀行采取信用、抵押、質押擔保或保證方式向借款人發放的用于個人消費購買房產的貸款。

目前按消費的房產可分為:

第一，個人住房一手樓貸款。是指銀行向借款人發放的用于購買開發商銷售的住房，借款人以所購住房作抵押物，開發商提供階段性擔保的貸款。

第二，個人住房二手樓貸款。是指銀行向借款人發放的用于購買已取得完全產權，可以進入房地產三級市場流通交易的住房貸款。

第三，個人商業用房貸款。是指銀行向借款人發放的用于購買自用商業用房(竣工驗收合格)的貸款。

三、房地產業給金融業帶來的可能性風險

房地產業離不開金融業的支持和投入，同樣金融業的業務發展也離不開房地產業的發展，同時房地產業給金融業帶來的風險不容忽視。房地產項目風險是指由于投資房地產而造成損失的可能性，這種損失包括投入資金的損失和未達到預期收益的損失。

1.政策風險。相關房地產市場政策及相關房地產業務政策的出臺使銀行受到影響，面臨風險的情況。例如，房貸調控政策及征收物業稅的可能，土地政策等相關政策對房地產帶來的影響都會給銀行房地產信貸帶來風險。

2.市場風險。即整個房地產市場的波動，調整給銀行帶來的風險。房地產業的過熱或房地產業的低迷都會給銀行帶來巨大的系統風險。房地產泡沫一旦遭遇金融危機將給金融業帶來的風險無法忽視。

3.技術風險。內部監控的不完善，系統事故等導致的風險。向手續不完備、項目資本金未到位的開發商發放貸款，向主體結構未封頂的項目發放個人住房貸款，都將給銀行帶來極大的風險。

4.財務風險。對借款人的財務分析不到位、財務狀況了解不全面給銀行帶來的風險。首先從企業的資產、負債、所有者權益的總體變化分析入手，然后在分類分析的基礎上進行總括分析，最后給出評價結論并指出企業經營活動中存在的問題。

5.流動風險。房地產信貸業務期限較長，大部分貸款均屬于中長期貸款，資金占用周期長，不確定性、不穩定性高，同時使銀行面臨資金的流動性危機，從而帶來流動風險。

6.社會風險。即種種原因的信用環境差、風險識別手段落后，社會風氣、人民還款意識和社會道德約束力等的信息不對稱，不能按時、足額償還銀行貸款的情況給銀行帶來的風險。

四、我國目前房地產信貸的現狀

2008年以來，盡管央行采取了從緊的貨幣政策，但是商業銀行房地產貸款并沒有減少，2008年上半年，房地產貸款增幅仍高于全部貸款增幅8.4個百分點，表明房地產貸款的增長幅度仍然十分強勁。2008年下半年，國家金融政策頻出，商業貸款基準利率4次降息、住房公積金貸款利率5次調息、3次下調存款準備金率、首套住房首付比例調至20%、優惠利率下浮30%、存量房交易減免稅費等等，這一系列利于房地產市場發展的政策落地后，又為房貸市場注入了新生力量。

2009年第一季度房地產開發貸款余額新增3 364億元，比2008年同期多增1 403億元。其中，房地產開發貸款新增2 218億元，比2008年同期多增1 257億元;購房貸款新增1 149億元，比2008年同期多增146億元。

由此可見，我國房地產信貸不但沒有因為國際上美國房貸市場危機引發的“金融海嘯”在全球的擴散而減少，反而在大幅度的增長中。那么，如何應對房地產信貸可能給銀行帶來的巨大風險，成為了今天銀行信貸業務的重中之重。

五、房地產信貸業務的風險防范

個人房貸的風險往往在3～8年后大量顯現，我國房地產信貸高速發展是在2000年以后逐年遞增，防范房地產信貸業務風險，是弱化金融風險的一個重要方面。

1.加強房地產貸款評估工作。選擇市場前景好的項目給予貸款支持，避免銷售價格不實風險，避免開發商惡意套現風險、避免項目風險，評估工作包括的基本內容有:

(1)貸款項目評估。通過對開發商素質和業績評價，項目市場位置、前景分析，項目的財務盈虧平衡分析，判斷項目是否具備擇優挑選的條件。

(2)對期房價格的市場評估。避免開發商高價銷售住房給銀行帶來的風險。通過期房市場價格的評估確定貸款成數，降低開發商提高市場價格帶來的市場風險，通過評估還可以避免開發商惡意套現的行為，避免形成“虛擬經濟”、 “泡沫經濟”，預防金融風暴。

2.加大借款人準入條件的審核。借款人是否符合貸款對象范圍，貸款用途、年限、額度是否符合相關規定，借款人職業、收入、信用記錄是否良好，是否有按期償還貸款本息的能力，提供的資料是否真實、有效，是否能提供合法、有效、足值的擔保等準入條件的審核。

3.加強貸款動機及交易行為真實性的審核。必須約見借款人，堅持面談制度。在面談中了解借款人對購房基本情況的了解程度，了解客戶借款的態度。調查借款人借款行為的真實性，其與開發企業是否有關聯，收入是否真實，聯系方式是否真實。交易要件是否齊全，開發商營業執照、商品房銷售許可證、新門牌號碼審批表、國有土地使用證、商品房買賣合同及首付款發票是否齊全，在二手房交易中，未更名的房產證、契稅證、商品房轉讓合同及首付款支付憑證、共有人同意轉讓書等。

4.貸款內部審核中要注意的問題。留意一人多筆貸款的行為，對借款人主體、擔保、信用、金額、成數、利率、年限、變現價值等的審核，貸款內部審核人員在規定的時間內提出審批意見，限制條件等管理措施。禁止開發商或房地產中介機構辦理抵押登記等手續，要核驗房產證、完稅證明、抵押登記及過戶手續等的真實性。

5.加強檔案管理工作。指定專人進行檔案管理，且應文本檔案與電子檔案并存，應按便于管理、保管的原則對檔案進行歸類管理，并進行編序與排列，并有電子檔以便查找。定期檢查檔案管理情況，對于查閱和借閱的檔案，必須逐筆登記，簽字，履行好相關的程序。

從國際經驗看，一旦經濟不景氣，會帶來全球性的經濟金融危機。我國應當大力發展多元化的房地產金融市場，改變房地產對于銀行依賴性過大，提高抗風險能力。商業銀行自身應加強管理力度，要建立和完善房地產市場分析、預測和監測指標體系，要加強對房地產行業周期波動的研究，使中國房地產業的發展逐步走向理性。