房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)淺析

摘要:金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中兩大支柱產(chǎn)業(yè)，同時金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)又有著息息相關(guān)、千絲萬縷的聯(lián)系。在闡釋房地產(chǎn)和房地產(chǎn)信貸的概念和分類的基礎(chǔ)上，揭示了房地產(chǎn)金融投資風(fēng)險的成因，展示了我國目前房地產(chǎn)信貸的現(xiàn)狀，并提出了銀行的風(fēng)險防范措施。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);房地產(chǎn)信貸;開發(fā)貸款;消費貸款;房地產(chǎn)項目風(fēng)險

中圖分類號:F832.4 文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A 文章編號:1673-291X(2010)26-0107-02

金融業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中十分重要的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中一個重要的支柱。在當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)中如何處理好兩者的關(guān)系，對我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有舉足輕重的作用。

一、房地產(chǎn)和房地產(chǎn)信貸的概念及其營銷對象

什么是房地產(chǎn)業(yè)?房地產(chǎn)概念有廣義和狹義之分。廣義的房地產(chǎn)概念是指土地及土地上的永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施、水和礦藏等自然資源;狹義的房地產(chǎn)概念僅指土地上的永久性建筑物和由其衍生出來的所有權(quán)。在此所指的主要是狹義的房地產(chǎn)，是國家政策許可的、個人可以投資的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)信貸，就是銀行或房地產(chǎn)信用機(jī)構(gòu)通過各種信用手段，把動員、籌集起來的各種房地產(chǎn)信用資金，以償還為條件暫時讓渡給房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營者和消費者使用的一種借貸行為。可見，房地產(chǎn)信貸資金就是以償還為條件用于房地產(chǎn)業(yè)的資金。

房地產(chǎn)信貸的主要營銷對象有三種:

1.房地產(chǎn)開發(fā)商，是一手房按揭貸款的供應(yīng)商，同時也是項目貸款的需求方。

2.房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，是二手房貸款的主要批發(fā)商。

3.自然人客戶，是通常說的散戶，范圍分散，影響力最大的潛在群體。

二、房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)分為開發(fā)信貸和消費信貸

房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動有關(guān)的貸款。房地產(chǎn)貸款的對象是注冊的有房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營權(quán)的國有、集體、外資和股份制企業(yè)。

按照開發(fā)內(nèi)容的不同，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的種類分為以下幾種類型。

1.住房開發(fā)貸款。是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)建造向市場銷售住房的貸款。

2.商業(yè)用房開發(fā)貸款。是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)建造向市場銷售商業(yè)用房而非家庭居住用房的貸款。

3.土地開發(fā)貸款。是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于土地開發(fā)的貸款。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因資金周轉(zhuǎn)所需申請的貸款。

房地產(chǎn)消費貸款也就是個人住房貸款。銀行采取信用、抵押、質(zhì)押擔(dān)保或保證方式向借款人發(fā)放的用于個人消費購買房產(chǎn)的貸款。

目前按消費的房產(chǎn)可分為:

第一，個人住房一手樓貸款。是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買開發(fā)商銷售的住房，借款人以所購住房作抵押物，開發(fā)商提供階段性擔(dān)保的貸款。

第二，個人住房二手樓貸款。是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買已取得完全產(chǎn)權(quán)，可以進(jìn)入房地產(chǎn)三級市場流通交易的住房貸款。

第三，個人商業(yè)用房貸款。是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買自用商業(yè)用房(竣工驗收合格)的貸款。

三、房地產(chǎn)業(yè)給金融業(yè)帶來的可能性風(fēng)險

房地產(chǎn)業(yè)離不開金融業(yè)的支持和投入，同樣金融業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展也離不開房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時房地產(chǎn)業(yè)給金融業(yè)帶來的風(fēng)險不容忽視。房地產(chǎn)項目風(fēng)險是指由于投資房地產(chǎn)而造成損失的可能性，這種損失包括投入資金的損失和未達(dá)到預(yù)期收益的損失。

1.政策風(fēng)險。相關(guān)房地產(chǎn)市場政策及相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)政策的出臺使銀行受到影響，面臨風(fēng)險的情況。例如，房貸調(diào)控政策及征收物業(yè)稅的可能，土地政策等相關(guān)政策對房地產(chǎn)帶來的影響都會給銀行房地產(chǎn)信貸帶來風(fēng)險。

2.市場風(fēng)險。即整個房地產(chǎn)市場的波動，調(diào)整給銀行帶來的風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)的過熱或房地產(chǎn)業(yè)的低迷都會給銀行帶來巨大的系統(tǒng)風(fēng)險。房地產(chǎn)泡沫一旦遭遇金融危機(jī)將給金融業(yè)帶來的風(fēng)險無法忽視。

3.技術(shù)風(fēng)險。內(nèi)部監(jiān)控的不完善，系統(tǒng)事故等導(dǎo)致的風(fēng)險。向手續(xù)不完備、項目資本金未到位的開發(fā)商發(fā)放貸款，向主體結(jié)構(gòu)未封頂?shù)捻椖堪l(fā)放個人住房貸款，都將給銀行帶來極大的風(fēng)險。

4.財務(wù)風(fēng)險。對借款人的財務(wù)分析不到位、財務(wù)狀況了解不全面給銀行帶來的風(fēng)險。首先從企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益的總體變化分析入手，然后在分類分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行總括分析，最后給出評價結(jié)論并指出企業(yè)經(jīng)營活動中存在的問題。

5.流動風(fēng)險。房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)期限較長，大部分貸款均屬于中長期貸款，資金占用周期長，不確定性、不穩(wěn)定性高，同時使銀行面臨資金的流動性危機(jī)，從而帶來流動風(fēng)險。

6.社會風(fēng)險。即種種原因的信用環(huán)境差、風(fēng)險識別手段落后，社會風(fēng)氣、人民還款意識和社會道德約束力等的信息不對稱，不能按時、足額償還銀行貸款的情況給銀行帶來的風(fēng)險。

四、我國目前房地產(chǎn)信貸的現(xiàn)狀

2008年以來，盡管央行采取了從緊的貨幣政策，但是商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款并沒有減少，2008年上半年，房地產(chǎn)貸款增幅仍高于全部貸款增幅8.4個百分點，表明房地產(chǎn)貸款的增長幅度仍然十分強(qiáng)勁。2008年下半年，國家金融政策頻出，商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率4次降息、住房公積金貸款利率5次調(diào)息、3次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率、首套住房首付比例調(diào)至20%、優(yōu)惠利率下浮30%、存量房交易減免稅費等等，這一系列利于房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策落地后，又為房貸市場注入了新生力量。

2009年第一季度房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額新增3 364億元，比2008年同期多增1 403億元。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增2 218億元，比2008年同期多增1 257億元;購房貸款新增1 149億元，比2008年同期多增146億元。

由此可見，我國房地產(chǎn)信貸不但沒有因為國際上美國房貸市場危機(jī)引發(fā)的“金融海嘯”在全球的擴(kuò)散而減少，反而在大幅度的增長中。那么，如何應(yīng)對房地產(chǎn)信貸可能給銀行帶來的巨大風(fēng)險，成為了今天銀行信貸業(yè)務(wù)的重中之重。

五、房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險防范

個人房貸的風(fēng)險往往在3～8年后大量顯現(xiàn)，我國房地產(chǎn)信貸高速發(fā)展是在2000年以后逐年遞增，防范房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險，是弱化金融風(fēng)險的一個重要方面。

1.加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款評估工作。選擇市場前景好的項目給予貸款支持，避免銷售價格不實風(fēng)險，避免開發(fā)商惡意套現(xiàn)風(fēng)險、避免項目風(fēng)險，評估工作包括的基本內(nèi)容有:

(1)貸款項目評估。通過對開發(fā)商素質(zhì)和業(yè)績評價，項目市場位置、前景分析，項目的財務(wù)盈虧平衡分析，判斷項目是否具備擇優(yōu)挑選的條件。

(2)對期房價格的市場評估。避免開發(fā)商高價銷售住房給銀行帶來的風(fēng)險。通過期房市場價格的評估確定貸款成數(shù)，降低開發(fā)商提高市場價格帶來的市場風(fēng)險，通過評估還可以避免開發(fā)商惡意套現(xiàn)的行為，避免形成“虛擬經(jīng)濟(jì)”、 “泡沫經(jīng)濟(jì)”，預(yù)防金融風(fēng)暴。

2.加大借款人準(zhǔn)入條件的審核。借款人是否符合貸款對象范圍，貸款用途、年限、額度是否符合相關(guān)規(guī)定，借款人職業(yè)、收入、信用記錄是否良好，是否有按期償還貸款本息的能力，提供的資料是否真實、有效，是否能提供合法、有效、足值的擔(dān)保等準(zhǔn)入條件的審核。

3.加強(qiáng)貸款動機(jī)及交易行為真實性的審核。必須約見借款人，堅持面談制度。在面談中了解借款人對購房基本情況的了解程度，了解客戶借款的態(tài)度。調(diào)查借款人借款行為的真實性，其與開發(fā)企業(yè)是否有關(guān)聯(lián)，收入是否真實，聯(lián)系方式是否真實。交易要件是否齊全，開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照、商品房銷售許可證、新門牌號碼審批表、國有土地使用證、商品房買賣合同及首付款發(fā)票是否齊全，在二手房交易中，未更名的房產(chǎn)證、契稅證、商品房轉(zhuǎn)讓合同及首付款支付憑證、共有人同意轉(zhuǎn)讓書等。

4.貸款內(nèi)部審核中要注意的問題。留意一人多筆貸款的行為，對借款人主體、擔(dān)保、信用、金額、成數(shù)、利率、年限、變現(xiàn)價值等的審核，貸款內(nèi)部審核人員在規(guī)定的時間內(nèi)提出審批意見，限制條件等管理措施。禁止開發(fā)商或房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)辦理抵押登記等手續(xù)，要核驗房產(chǎn)證、完稅證明、抵押登記及過戶手續(xù)等的真實性。

5.加強(qiáng)檔案管理工作。指定專人進(jìn)行檔案管理，且應(yīng)文本檔案與電子檔案并存，應(yīng)按便于管理、保管的原則對檔案進(jìn)行歸類管理，并進(jìn)行編序與排列，并有電子檔以便查找。定期檢查檔案管理情況，對于查閱和借閱的檔案，必須逐筆登記，簽字，履行好相關(guān)的程序。

從國際經(jīng)驗看，一旦經(jīng)濟(jì)不景氣，會帶來全球性的經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)。我國應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場，改變房地產(chǎn)對于銀行依賴性過大，提高抗風(fēng)險能力。商業(yè)銀行自身應(yīng)加強(qiáng)管理力度，要建立和完善房地產(chǎn)市場分析、預(yù)測和監(jiān)測指標(biāo)體系，要加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)周期波動的研究，使中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展逐步走向理性。