高房價下中國公租房建設的思考

摘要：中國房價從２００４年開始就呈現不斷上漲的趨勢，房價不斷上漲已經成為國人關注的熱點問題。黨的十七大中明確指出中國的住房保障以“住有所居”為目標，即每個人都能有房子住，而不是“居者有其產”或“居有其所”，并非強調每個人都要有自己房屋的房產，而是要有穩定的居所。在２０１０年“兩會”的政府工作報告中，溫家寶總理首次提出“要積極發展公共租賃房”。為我們提出了一種新的思路來解決“夾心層”群體的住房問題，是加快租賃市場建設的有益探索。

關鍵詞：高房價；公租房；現狀；原因；建議

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2010）25-0133-02

引言

公共租賃房簡稱公租房，以低于市場價格或者承租者承受得起的價格供中低收入住房困難家庭租賃居住，面向的群體是游離在保障和市場之外的“夾心層”。 作為一種全新的住房保障體系，公租房與我們所熟悉的經濟適用房、限價房、廉租房都有區別。經濟適用房、限價房居民擁有房屋所有權，而公租房所有權則歸政府。公租房與廉租房二者相比，公租房解決的是新就業職工等夾心層群體的住房問題，而廉租房則是解決城市最低生活保障標準且住房困難的住戶。公租房作為一個民心工程，對于改善居民的住房條件和政府調控房價穩定樓市都有積極的意義，加快了中國“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的城市住房供應體系的建設速度。

一、高房價概況

隨著中國住房制度的改革和不斷演進，住房由原來計劃經濟條件下的福利分房改變為購置商品房并輔以一定的經濟適用房、廉租房。但目前房價上漲指數已經遠遠超過居民合理承受范圍，85％家庭無能力買房。這是中國社科院發布的2010年《經濟藍皮書》中釋放的信號。有數據表明，目前個人購房，90%以上的民眾是通過個人住房按揭貸款完成的。

上頁表1為2010年中國城市房價排行十八強；表2為與其相對應的各城市人均可支配收入。可以看出，有11個城市房價已經突破萬元大關，其中深圳、上海、溫州都已經突破兩萬；結合房價與收入兩方面考慮，一線城市購房壓了更大。以北京為例，一對新婚夫婦購買新房，年收入為26 738元，兩人收入為53 476元，一套房19 999元／平方米＊90平方米的面積＝1 799 910元＋10萬元的裝修費，即為1 899 910元。1 899 910元／53 476元＝35.5282，需要三十五年來還清。如果我們按30歲買房年齡，他不吃不喝還清房價要等到65歲，這里我們還沒有算利息，可以看出：一個人為了買一套房，就要勞碌一輩子。

在未來的一段時間內房價仍然具備不斷上揚的趨勢，其原因來自于以下幾個方面：中國人多地少的矛盾日趨激烈、 城市化進程的推動、房地產供求結構不合理、投機炒房現象嚴重、與地方政府財政收入有關而導致的房價難以調控等。

二、房價持續上漲對公租房市場的影響

1.對于開發商來說。中國的租房市場發展處于初級發展階段，只局限于零散的個體行為，尚未形成規模。目前中國的租賃市場大致的分布，是原有不能用于房改的公房出租大約占總量的10%左右；居民購買或擁有第二套住房后用原有住房或新房用于市場出租的約占4%、企業整體出租的不到1%，城中村租賃的住房是市場中的主力軍，每個城市中的城中村約聚集了這個城市近30%的人口（2005年人口普查資料）。很多城中村居住條件較差、環境衛生惡劣、基礎設施缺乏、社會治安較差，居住環境亟待改善。在這種情況下，公租房的出現無疑會解燃眉之急。目前中國公租房發展剛剛起步，充滿無限商機，開發商越早投入越能搶占先機。另外，開發商可以將租房與售房二者有機結合，通過租房拓寬售房市場，將承租者發展成為以后的購房者。這樣，對于開發商來說，從租房開始到之后的購房，都是有利可圖的，并且是長期的、穩定的。

2.對于政府來講。公租房建設是國家保障體系面向“非低收入群體”著力的理念轉變。在公租房的建設過程當中，政府應當唱主角。公租房的大力發展，首先，有效解決了民生問題，維護了社會的穩定；其次，租房者除去買房壓力，居民可以有剩余資金來刺激消費，提高生活質量，拉動內需；最后，中國租房市場不夠完善，而政府主導的公租房的建設中，可以促使租房法規更加完善，改變現行的租房現狀，對整個租房市場的發展起到引領和規范的作用，對于租房市場中存在的不規范行為和不正當交易行為也有一定的打擊規范作用。

3.對于承租者來講。公租房的優勢在于可以給承租者以穩定的預期，另外公租房租金比市場租金要便宜20%以上，也比市場上的房屋租賃有更多的保障，等到居民具備購房能力的時候再退出公租房轉而購房，居民無論從心理上還是資本上都有緩沖期。另外，從裝修房屋層面來講，居民在裝修房屋最擔心的就是裝修過程當中的偷工減料，而公租房的建設當中開發商解決了這一難題，不但節省成本而且有質量保障。承租者只需要入住即可，節省了人力物力財力。

三、公租房建設的對策建議

1.改變傳統的購房觀念，注入租房新理念。政府應該引導社會正確的住房消費理念，明確住房保障保障的是居住權而不是產權，使得人們從思想上接受“住有所居”，畢竟要全部實現居有其所在現實情況看來是不太可能的。即使在發達國家住房供應體系中，低收入群體的供應主要還是通過租賃方式實現的。相比之下，中國租房理念發展相對滯后，政府應該鼓勵尚無購房能力的低收入家庭先租后買，量力而為。

2.加大公租房建設力度，保證房源供給，使得租房市場形成規模。2009年建設部制定《公共租賃住房指導意見》（征求意見稿），今年出臺的“國十一條”中，明確規定各地應把公共租賃住房列入本地2010—2012年住房建設規劃。深圳、北京、常州、廈門、重慶等少數城市已率行進行實質性的嘗試。重慶市市長黃奇帆在主持召開市政府第六十二次常務會議時提出三年建1 000萬平方米，解決50萬人居住問題，這在兩會中引起廣泛關注，同時也表明公租房大規模發展的時機已經來臨。

3.拓寬資金來源渠道，降低政府財政壓力。公租房建設的資金來源主要是中央和地方的財政支持，但是由于當前中國地方各級政府財政狀況相當緊張，公租房建設面臨的一個極大的問題就是資金來源不穩定。同時地方政府也因公租房不能增加財政收入而沒有建設公租房的動力。因此，一方面，應關注各級政府資金落實情況，確保資金到位；另一方面，也應以多方拓寬融資渠道，從根本上解決公租房建設資金短缺問題。

4.制定法律法規，完善監督機制。中國的公租房建設還處于初步探索階段，尚未有完整的可供參考的法律依據，而一項政策的實施必須要有相應的制度和法律保障，再加上現階段中國的尚未建立完整的信息管理系統，雖然政府出臺公租房方案是惠及低收入群體的政策，但是仍然不免被一些投機分子鉆空子，因此必須建立相關的法律來規范整個公租房市場，從法律層面保障租戶權益，增強其穩定性和安全性。

5.注意借鑒國內外公租房建設的成功經驗。它山之石，可以攻玉，香港公屋和新加坡組屋制度已經運作了幾十年，已經成為亞洲國家的范例。香港公屋經過了五十年的發展才形成如今的規模，中國的情況與之相比更加復雜，要花費的時間也更長，需要經過多方共同努力才能達成目標。認真思考香港公屋和新加坡組屋建設的經驗及其成就，對中國的公租房建設的思考有著重要的啟示。

結語

在中國發展公租房市場，對于中國現行的商品房及經濟適用房的銷售市場是個補充，但是真正的讓房地產市場向租房市場轉變，需要長時間的輿論宣傳和努力才能真正的起成效，更要輔以一定的政策措施、法律手段，既要確保措施到位，又要把握好力度。以長遠眼光來看，兩種市場并存，兩條腿走路是中國房地產市場的必然選擇，對促進中國房地產市場平穩健康發展具有積極的意義。

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