重慶市房價(jià)與地價(jià)關(guān)系的實(shí)證研究

摘要：以２０００年第一季度至２００９年第四季度的重慶市房價(jià)指數(shù)和地價(jià)指數(shù)為樣本，通過協(xié)整檢驗(yàn)和回歸分析，從實(shí)證的角度對(duì)重慶市房價(jià)和地價(jià)的關(guān)系進(jìn)行研究分析。結(jié)果表明，二者具有一定的正相關(guān)關(guān)系，且長期內(nèi)存在著一個(gè)穩(wěn)定的比例關(guān)系。

關(guān)鍵詞：房價(jià)；地價(jià)；協(xié)整檢驗(yàn)；回歸分析；重慶市

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X（2010）25-0131-02

引言

近年來，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和房價(jià)的不斷攀升越來越引起社會(huì)的注意，重慶市在2009年更是創(chuàng)下了房價(jià)漲幅的最高紀(jì)錄，房價(jià)已然超出了大多數(shù)消費(fèi)者的承受能力。眾所周知，影響房價(jià)的因素眾多，如房地產(chǎn)市場需求巨大，土地壟斷，地價(jià)上漲，大量游資炒作，利益集團(tuán)操縱，不正確輿論導(dǎo)向等，但地價(jià)依然是影響房價(jià)的最重要的因素之一。房價(jià)和地價(jià)之間關(guān)系也一直是社會(huì)各界關(guān)注焦點(diǎn)，是地價(jià)決定房價(jià)，還是房價(jià)決定地價(jià)然后又反作用于房價(jià)引起房價(jià)上漲呢，由于角度不同，利益不同，思想觀念不同，對(duì)房價(jià)和地價(jià)關(guān)系觀點(diǎn)也有所不同。

目前，國內(nèi)已有許多學(xué)者對(duì)房價(jià)與地價(jià)之間的相互關(guān)系進(jìn)行了大量的研究，如楊慎(2008)認(rèn)為，地價(jià)上漲必然導(dǎo)致房價(jià)上漲；錢忠好（2008）認(rèn)為，房價(jià)和地價(jià)的形成既具有相對(duì)的獨(dú)立性，又具有相互的關(guān)聯(lián)性。另外，一些學(xué)者也試圖通過計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型和分析工具進(jìn)行定量分析，如葛紅玲（2008）基于北京市2003年第一季度至2007年第三季度的數(shù)據(jù)對(duì)北京市房價(jià)與地價(jià)的關(guān)系進(jìn)行了研究，認(rèn)為北京市房價(jià)與地價(jià)存在著長期的均衡關(guān)系，地價(jià)作為成本影響房價(jià)，房價(jià)提升帶動(dòng)地價(jià)上漲；呂光明（2009）對(duì)中國1998年第一季度至2008年第三季度進(jìn)行了協(xié)整分析和Granger因果檢驗(yàn)，認(rèn)為長期內(nèi)二者存在一個(gè)穩(wěn)定的因果關(guān)系，短期內(nèi)房價(jià)變動(dòng)引致地價(jià)變動(dòng)。在研究方法上，李世蓉（2009）運(yùn)用SCP范式分析中國房價(jià)地價(jià)關(guān)系，認(rèn)為雖然地價(jià)不是影響房價(jià)的唯一因素，但是一個(gè)重要因素。

以上表明，雖然眾多學(xué)者對(duì)房價(jià)和地價(jià)之間的關(guān)系早已有研究，但始終未達(dá)成一個(gè)共識(shí)。為了進(jìn)一步確認(rèn)房價(jià)和地價(jià)之間的關(guān)系，本文以重慶市為例從實(shí)證角度出發(fā)，利用重慶市最新的房價(jià)地價(jià)數(shù)據(jù)，以計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)為基礎(chǔ)，運(yùn)用協(xié)整分析對(duì)二者之間的定量關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究，以此得出回歸模型并提出相應(yīng)的政策建議。

一、變量選取與樣本數(shù)據(jù)說明

本文使用的全部數(shù)據(jù)來自于國研網(wǎng)，以重慶市房屋銷售價(jià)格指數(shù)（HPI）與重慶市土地交易價(jià)格指數(shù)(LPI)為基礎(chǔ)，時(shí)間跨度為2001—2009年的季度數(shù)據(jù)，由于原始數(shù)據(jù)采用上年同期增長的環(huán)比數(shù)據(jù)，為了更加真實(shí)的反應(yīng)地價(jià)房價(jià)長久動(dòng)態(tài)關(guān)系，在使用之前，我們先將環(huán)比數(shù)據(jù)化為以2001年第一季度為基準(zhǔn)的定基數(shù)據(jù)，同時(shí)為了消除異方差的影響，對(duì)房價(jià)指數(shù)（HPI）和地價(jià)指數(shù)（LPI）分別取對(duì)數(shù)，分別表示為LHPI，和LLPI，DLHPI和DLLPI分別表示為二者的一階方差。

二、重慶市房價(jià)與地價(jià)關(guān)系的實(shí)證研究

（一）房價(jià)與地價(jià)關(guān)系的協(xié)整檢驗(yàn)

為了避免偽回歸問題，首先對(duì)重慶市房價(jià)指數(shù)（HPI）和重慶市地價(jià)指數(shù)（LPI）這兩個(gè)時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。一般平穩(wěn)性檢驗(yàn)方法有DF檢驗(yàn)，ADF檢驗(yàn)，PP檢驗(yàn)等，本為采用ADF檢驗(yàn)分析方法，對(duì)LHPI，LLPI，以及其一階差分DLPHI，DLLPI進(jìn)行ADF檢驗(yàn)。所有的數(shù)據(jù)計(jì)量分析結(jié)果均是在計(jì)量經(jīng)濟(jì)軟件EViews3.1環(huán)境下得到的。檢驗(yàn)結(jié)果如下：

表1HPI和LLPI單位根檢驗(yàn)結(jié)果

結(jié)果表明：序列LHPI，LLPI的ADF統(tǒng)計(jì)量大于5%顯著性水平下的臨界值，即時(shí)間序列含有單位根，是非平穩(wěn)序列；而一階差分序列DLPHI，DLLPI值小于5%顯著性水平下的臨界值，即此時(shí)間序列為平穩(wěn)序列。協(xié)整是指兩個(gè)（或兩個(gè)以上）的非平穩(wěn)序列的某種線性組合表現(xiàn)出平穩(wěn)性，就說這些變量之間存在著協(xié)整關(guān)系。但當(dāng)變量個(gè)數(shù)只有兩個(gè)時(shí)，兩個(gè)變量的單整階數(shù)必須相同才可能協(xié)整。LHPI，LLPI均為一階單整，因此LHPI，LLPI符合I（1）過程，滿足協(xié)整的前提。

然后運(yùn)用Johansen協(xié)整檢驗(yàn)方法進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)，結(jié)果如下：

結(jié)果表明：似然比檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量的值58.89167大約1%顯著性水平下的臨界值20.04，即LHPI和LLPI存在著協(xié)整關(guān)系，由此看見LHPI和LLPI在99%的概率水平下存在著長期的均衡關(guān)系。

（二）重慶市房價(jià)與地價(jià)關(guān)系的回歸分析

以一年為期來研究重慶市房價(jià)與地價(jià)之間的關(guān)系。

1.地價(jià)對(duì)房價(jià)的影響

本文采用回歸分析法探討地價(jià)與房價(jià)之間的關(guān)系，模型如下：

LHPIt=λ1+iLLPIt-i+μ1t（i=1，2，3，4）

回歸結(jié)果如下：

LHPI=0.246672-0.145222LLPI（-1）+0.524913LLPI（-2）+ 0.335536LLPI（-3）+0.238278LLPI（-4）

（0.710542） （-1.269299）（4.322719）（2.591604） （1.998530）

R2=0.887357 調(diào)整后R2=0.870669，F(xiàn)=53.17366

由以上可以看出，在5%的顯著水平下變量的t檢驗(yàn)值不太理想，但方程整體的擬合程度較好，可推知各解釋變量存在多重共線性。故采用逐步回歸法進(jìn)行調(diào)整，最終模型為：

LHPI=0.320320+0.412886LLPI（-2）+0.524077LLPI（-3）

（1）

（1.025719）（4.740514）（5.802192）

R2=0.878835，調(diào)整后R2=0.870758，D.W=1.874626，

F=108.7986

方程整體擬合情況較好，且變量間不存在正相關(guān)關(guān)系。由模型（1）可以看出滯后2—3期的地價(jià)對(duì)房價(jià)有正向影響，也就是說本期地價(jià)對(duì)滯后2—3期的房價(jià)有明顯的拉升作用。

2.房價(jià)對(duì)地價(jià)的影響

本文采用回歸分析法探討房價(jià)與地價(jià)之間的關(guān)系，模型如下：

LLPIt=λ2+ β iLLPIt-i+μu2t（i=1，2，3，4）

LLPI=0.251087+0.539481LHPI（-1）+0.654759LHPI（-2）- 0.419417LHPI（-3）+0.186782LHPI（-4）

（0.555682）（2.946117）（3.533417）（-2.247045）（1.012174）

R2=0.826956，調(diào)整后 R2=0.801320，D.W=1.727404，F(xiàn)=32.2575，在5%的顯著水平下變量的t檢驗(yàn)值不太理想，經(jīng)進(jìn)一步調(diào)整后，最終模型為：

LLPI=0.620028LHPI（-1）+0.404280LHPI（-2） （2）

（4.043928 ） （2.683482）

R2=0.814820，調(diào)整后 R2=0.802873，D.W=1.888166，

F=68.20224

方程擬合程度較好，且不存在自相關(guān)。由模型（2）可以看出，當(dāng)期地價(jià)受滯后1—2期的房價(jià)影響，換言之，本期房價(jià)對(duì)滯后1—2期的地價(jià)有正向影響。

研究結(jié)論與政策建議

上述研究表明：選定的樣本LHPI，LLPI為非平穩(wěn)序列，但經(jīng)過一階差分之后變成平穩(wěn)序列。回歸分析結(jié)果顯示：

（一）重慶市房價(jià)與地價(jià)之間存在正相關(guān)關(guān)系

從模型（1）可以看出重慶市滯后2期的地價(jià)每上漲1%，當(dāng)期房價(jià)會(huì)上漲41%左右，而滯后3期地價(jià)每上漲1%，當(dāng)期房價(jià)則上漲52%，滯后2—3期地價(jià)對(duì)當(dāng)期房價(jià)具有明顯的推動(dòng)作用，滯后3期的影響程度最大。從模型（2）可以看出，重慶市滯后1期的房價(jià)每上漲1%，當(dāng)期地價(jià)會(huì)上漲62%，滯后2期的房價(jià)每上漲1%，當(dāng)期地價(jià)會(huì)上漲40%，滯后1—2期房價(jià)共同影響當(dāng)期地價(jià)。地價(jià)作為房地產(chǎn)開發(fā)商成本必定會(huì)影響房價(jià)，而房價(jià)的提高又增加了房地產(chǎn)廠商的可獲利性，轉(zhuǎn)而尋求更大規(guī)模的投資，繼而增大了地價(jià)上漲的可能性。房價(jià)和地價(jià)相互促進(jìn)，營造了一個(gè)共同增長的趨勢。

（二）通過Johansen檢驗(yàn)結(jié)果可以看出，重慶市房價(jià)和地價(jià)之間存在著協(xié)整關(guān)系，二者在長期內(nèi)（一年以上）是相互影響的，二者在99%概率水平下具有一個(gè)長期的穩(wěn)定比例關(guān)系

基于以上研究，本文提出以下政策建議：

1.適當(dāng)增加土地供應(yīng)，嚴(yán)格控制住房用地價(jià)格。地價(jià)是影響房價(jià)的重要因素，只有增大住房用地的供給，才有可能降低土地價(jià)格，進(jìn)而在一定程度上抑制房價(jià)的上漲。

2.提高居民收入。國家通過宏觀調(diào)控體系抑制房價(jià)的過快增長，同時(shí)要提高居民收入水平，只有個(gè)人收入增漲幅度和房價(jià)增漲幅度相匹配，消費(fèi)者的實(shí)際購買力才有可能增加。

3.杜絕非法炒房現(xiàn)象。大量流動(dòng)資產(chǎn)的介入，在很大程度上提高了房價(jià)。介于此，政府建立健全監(jiān)督管理制度，統(tǒng)籌運(yùn)用經(jīng)濟(jì)行政手段保證房地產(chǎn)市場的良性運(yùn)行，杜絕非法囤房炒房現(xiàn)象，已顯得迫切必要。

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[5]呂光明.中國房價(jià)與地價(jià)關(guān)系的多用途視角研究[J].城市發(fā)展研究，2009，(5).[責(zé)任編輯 吳明宇]