基于AHP方法的土地價格影響因素分析

摘要：層次分析法是一種定性和定量相結合的多目標分析方法，從分析影響地價因素及其構成關系入手，對影響土地價格的因素進行優選，提出地價影響因素的層次結構評價模式。通過建立指標權重體系，進行權重的測算，排名，得出對地價影響較大的因素是什么，通過對這些影響因素的控制，從而加強對地價的控制。

關鍵詞：土地價格；區域因素；層次分析法；一般因素

中圖分類號：F29 文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2010）25-0148-03

一、研究的背景

中國的土地價格的含義不同于一般土地私有制國家，它是取得多年土地使用權時支付的一種代價，而不是土地所有權的價格。中國實行土地公有制，土地價格是以土地使用權出讓，轉讓為前提，一次性支付的多年地租的現值總和。

土地資源作為一種最基本的生產要素在中國的經濟發展和城市建設中的作用越來越明顯。但是由于中國土地市場化改革起步較晚，明顯的與中國高速的經濟發展不相協調，表現為：一方面，土地市場的供需矛盾突出，另一方面，土地資源的配置效率和利用效率非常低下，從而造成土地資源利用過程中的浪費和短缺現象并存，多占、亂占、浪費土地資源的現象仍然比較嚴重。土地的一個重要問題就是土地價格，因此對土地市場的管理者來說，從本質上講，必須首先管好土地價格。但是目前土地管理者在管理土地價格中存在難題，首先，缺少能夠真實反映土地供求狀況的價格信號，其次，土地管理者實質上不可能擁有每一塊土地使用者或可能使用該塊土地的土地使用者的所有信息，因此，不可能了解土地使用者對土地價格構成因素的偏好程度，在決策的時候就很難達到更加合理的配置土地資源，提高土地資源利用效率的目的，因此，就需要試圖分析土地價格的影響因素，為充分發揮價格機制的作用，提高土地管理水平和促進土地市場發育程度提供科學的分析工具和實證支持。

二、影響土地價格變動的因素概述

（一）一般因素

一般因素是指影響土地價格的一般、普遍、共同的因素。這些因素對土地價格總體水平產生影響，是決定各個地塊的土地價格的基礎。

1.行政因素。國家的一些政策會對土地價格產生影響，比如，政府設定某個地方為金融中心，周邊的地價都會跟著上漲，這就是政策的制定對地價的影響。

2.人口因素。人口因素對地價的影響與人口密度，人口素質和家庭人口構成密切相關。

3．社會因素。社會發展狀況和安定狀況對地價有很大的影響，影響表現在：社會發展狀況和安定狀況越穩定，地價就越平穩，在政治不穩定，社會動亂的情況下，會擾動地價不平穩的發展。

4.國際因素。房地產市場的發育和完善是離不開國際環境的影響的。國際政治，經濟狀況對地價的影響是通過對國內的政治，經濟狀況的影響而間接反映出來的。它不會直接作用于地價，而是通過國內一些因素間接地反映在地價上。

（二）區域因素

區域因素是指土地所在地區的自然條件與社會，經濟條件。這些條件相互結合所產生的地區特性，對地區內的地產價格水平有決定性的影響。主要包括的內容有經濟因素，繁華程度，交通條件，環境質量。

1.經濟因素。經濟狀況的演變對國計民生及國際地位有著重要的作用。經濟因素包括經濟發展狀況，儲蓄和投資水平，財政收支與金融狀況，居民收入和消費水平，物價變動，利率水平。例如：銀行利率，人們的儲蓄水平等經濟因素的變動都會影響到地價。

2.繁華程度。繁華程度是影響土地價格的一個重要因素，商業服務業的規模等級越高，土地利用的集聚效益越高。比如一個城市的商業中心地塊的價格要遠遠高于城市郊區土地的價格。

3.交通條件。交通便利的地段的地價要高于交通不便利地段的地價，因為人們都愿意居住或是工作在交通便利的地方，因此，人們的需求帶動了地價的上漲。使得交通便利的地段的地價高于交通不便利的地方。

4.環境質量。主要包括人文環境和自然環境，自然景觀、環境質量好的地方的地價要稍高，隨著生活水平的日益提高，人們對健康的重視程度也隨之增強，所以，一個地方的環境質量的好壞對地塊的價格有著影響。

（三）個別因素

個別因素是指宗地本身的條件和特征，因而又稱宗地因素，個別因素是決定同一勻質地域內地塊差異的重要因素，是同一區域內地價差異的重要原因。

1.土地使用年限。這一因素決定了使用該土地并獲取收益的時間，從而直接影響地價。

2.城市規劃限制。這個因素對地價也有著一定的影響，市政規劃功能分區會引致土地劃分為不同的使用用途，地價也會相應的隨著功能分區而發生著變化。

3.宗地基礎設施條件。與宗地有關的宗地基礎設施建設是指與宗地直接相關的上下水、供電、供氣、供暖、電訊措施等。

4.其他條件。其他條件包括土地自身的面積，寬度，深度，形狀，坡度，宗地臨街狀況等等。

通過以上影響地價的因素介紹，需要運用層次分析法，建立指標權重體系，通過層次分析法來仔細研究一下影響土地價格的因素。

三、層次分析法概述

層次分析法的基本原理是排序的原理，即最終將各方法排出優劣次序，作為決策的依據。具體可描述為：層次分析法首先將決策的問題看做受多種因素影響的大系統，這些相互關聯、相互制約的因素可以按照它們之間的隸屬關系排成從高到低的若干層次，叫做構造遞階層次結構，然后請專家、學者、權威人士對各因素兩兩比較重要性，再利用數學方法，對各因素層層排序，最后對排序結果進行分析，輔助進行決策。

此文就是應用AHP方法對影響地價的因素進行分析和研究，定性與定量分析相結合，將人的主觀判斷用數量形式表達出來并進行科學處理，得出最后的結論。

四、指標權重的確定及體系的建立

我們在這里用A表示影響土地價格的因素，B1來表示一般因素，B2來表示區域因素，B3來表示其他因素。用C1來表示行政因素，C2來表示人口因素，C3來 表示社會因素，C4來表示國際因素，C5表示經濟因素，C6來表示繁華程度，C7來表示交通條件，C8來表示環境質量，C9表示土地使用年限，C10來表示城市規劃限制，C11來表示基礎設施條件，C12來表示其他條件。

構造判斷矩陣：

表1目標層 A 對準則層的判斷矩陣及相關數據

經過計算得出：λMax=3.0098，CI=0.0049，CR=CI/RI，經過查表，RI=0.52，因此，CR=0.0094 < 0.1。滿足判斷矩陣一致條件，因此通過檢驗。

表2 準則層 B1 對指標層的判斷矩陣及相關數據

經過計算得出：λMax=4.12，CI=0.04，CR=CI/RI，經過查表，RI=0.89，因此，CR=0.044 < 0.1。滿足判斷矩陣一致條件，因此通過檢驗。

表3 準則層 B2 對指標層的判斷矩陣及相關數據

經過計算得出：λMax=4.0115，CI=0.0038，CR=CI/RI，經過查表，RI=0.89 因此，CR=0.0043 < 0.1。滿足判斷矩陣一致條件，因此通過檢驗。

表4 準則層 B3 對指標層的判斷矩陣及相關數據

經過計算得出：λMax=4.1205，CI=0.04，CR=CI/RI，經過查表，RI=0.89，因此，CR=0.0449 < 0.1。滿足判斷矩陣一致條件，因此通過檢驗。

表5指標層總排序及相關數據

經過計算得出：CI=0.0254，RI=0.89，CR= CI/RI=0.02 < 0.1，滿足判斷矩陣一致條件，因此通過檢驗。

五、結論

由圖表五綜合指標權重排序可知，一般因素從宏觀上對地區整體的地價水平產生全局性影響，區域因素對地區的地價水平有決定性的影響，個別因素是決定同一均質地域內地塊差異性的重要因素。

經濟因素是影響地價的最重要的因素，比如：儲蓄率水平的高低與家庭儲蓄行為的循環過程與地價的波動有密切的關系。財政收支與金融狀況，居民收入和消費水平都會影響地價，社會總投資增加，對土地的總需求不斷擴大，帶動土地價格的上漲。行政因素對地價也會產生很大的影響，國家的一些行政命令都會影響到土地價格，基礎設施條件和人們的日常生活息息相關，所以也會影響到土地的價格。三者在總比重中所占的比例分別為：0.17，0.1266，0.1043，因此，在土地價格的制定中應為重點考查的對象。所以，在地價的的制定中，要充分考慮地價的影響因素，因此要考慮準則層的一系列因素，抑制經濟的通貨膨脹，充分的考慮到國家的土地政策，改善基礎設施條件。加強打擊房地產投機的力度，這些措施對土地價格的制定可以起到一定的作用。

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Based on the AHP Method of Analyzing the Influential Factors of Land Price

QIU Xiao-hui1，YU Wan-jun2

（School of Urban Management and Resources Environment，Yunnan University of Finance and Economics，Kunming 650221，China）

Abstract：Analytical hierarchy process (ahp) is a kind of qualitative and quantitative multi-objective analysis method，this paper analyzes the influence factors and the land relationship constitutes the factors affecting land price for optimizing the influence factors，the hierarchical structure of land evaluation mode.Through the establishment of index weight system，the weight，measurements，ranking the influence factors of land，which is an idea: is based on these factors，thus strengthening the control of land，and strengthen the control on prices.

Key words：land prices；regional factors；analytic hierarchy process (ahp)；general factors

[責任編輯 吳明宇]