探析物業(yè)管理公司黑社會化

摘要:“樓霸”事件引起了社會廣泛關(guān)注。從深層次來看，樓霸的橫行暴力，連同近幾年愈演愈烈的物業(yè)糾紛，已表明部分物業(yè)管理公司正在逐步黑社會化。物業(yè)管理公司采取多種形式強行亂收費，對經(jīng)濟利潤的追逐、天然的組織條件和權(quán)力來源、法律和監(jiān)督的缺位是其向黑社會發(fā)展的原因。建設(shè)有力有效的監(jiān)督機制是解決問題的關(guān)鍵。

關(guān)鍵詞:樓霸;黑社會化;物業(yè)管理公司;業(yè)主委員會

中圖分類號:F279.23 文獻標志碼:A 文章編號:1673-291X(2010)23-0291-02

山西“樓霸”事件的曝光讓人們覺得在城市買套商品房已不是普通交易那么簡單，業(yè)主還沒拿到房屋鑰匙，就已經(jīng)被房產(chǎn)商和物業(yè)公司捆住手腳任意宰割了。往深層次探尋，再結(jié)合最近幾年愈演愈烈的城市物業(yè)糾紛和業(yè)主維權(quán)運動，就會發(fā)現(xiàn)，關(guān)乎居民切身利益的物業(yè)管理公司在逐漸黑社會化!他們利用自身優(yōu)勢侵犯業(yè)主權(quán)益，甚至通過暴力手段來攝取自身利益。

一、黑社會及黑社會化組織

我國刑法第294條對黑社會性質(zhì)組織的定義為:“以暴力、威脅或者其他手段，有組織地進行犯罪活動，稱霸一方，為非作惡，欺壓、殘害群眾，嚴重破壞經(jīng)濟社會生活秩序的組織。”黑社會組織具有以下共同特征:(1)組織特征:成員較多，至少三人;層次分明、等級森嚴、紀律嚴密;(2)目標特征:具有強烈的經(jīng)濟目的或政治目的或兩者兼有之;(3)手段特征:黑社會組織為了達到其目標，一方面采用非法的強制、勒索、暴力等行為來獲取所需利益，另一方面又通過賄賂、威脅等手段，引誘、逼迫國家工作人員給予非法保護。

黑社會化意指組織向黑社會特征轉(zhuǎn)變的過程，是組織發(fā)展的一種傾向。包含兩層含義:一是該組織現(xiàn)階段還不具備法律意義上的黑社會組織的全部特征;二是該組織又不是完全合法的經(jīng)濟組織，已顯示出黑社會的部分特征，且繼續(xù)朝這一趨勢發(fā)展。黑社會化處在合法和黑社會的中間地帶。

物業(yè)管理公司具有黑社會化的傾向，即解決與業(yè)主爭端時習(xí)慣使用暴力來解決問題。有關(guān)物業(yè)公司動用保安毆打業(yè)主，損壞財產(chǎn)的現(xiàn)象屢見不鮮。其擁有準軍事化武裝——保安，在與業(yè)主沖突過程中更容易走向暴力[1]。

二、當前物業(yè)管理公司黑社會化的表現(xiàn)形式

以北京地區(qū)的調(diào)查為例，業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生過嚴重糾紛的小區(qū)占到了80%，其中，產(chǎn)生肢體沖突和暴力沖突的占37%。一個典型案例是，廣東省海珠區(qū)南森語星園的業(yè)主梁文祥因參與小區(qū)維權(quán)而多次“得罪”開發(fā)商及物業(yè)公司，某日晚在小區(qū)門口被一群不明身份的男子圍毆，造成其顱中窩積血，肋骨骨折并軟組織挫傷。后查明此次圍毆事件的幕后指使者是該小區(qū)所屬的廣州銀悅房地產(chǎn)公司的總經(jīng)理、致誠物業(yè)管理公司法人代表、經(jīng)理石合立。石合立在事發(fā)前曾以3 000元報酬，授意公司保安部經(jīng)理等三人對梁文祥進行圍毆，致使其重傷。

如果用“物業(yè)公司+黑社會”作為關(guān)鍵詞在Google上搜索，將會得到5.2萬條信息。如此龐大的信息群所提及的物業(yè)公司暴力事件反映出一個重要特征:物業(yè)公司向業(yè)主強制索取不合理費用。主要表現(xiàn)在:

(一)物業(yè)公司亂收費現(xiàn)象

1.制定各種不合理收費項目。如入住后的裝修保證金、垃圾清運費、淤泥清運費、裝修服務(wù)費、裝修管理費等，名目繁多。

2.超出物價局核準價格收取管理費。對于物價局制定的合法收費項目，一些物業(yè)公司通過提高物價局所核準的價格來獲利。

3.擅自提高代辦項目收費，從中賺取差價。如代收的電話報裝費、水電增容費、管道煤氣費等，一些物業(yè)公司進行二次加價提高收費單價或增加公共水電費的分攤，從中賺取差額。

4.“樓霸”應(yīng)運而生。太原市高層住宅曝光的樓霸問題，反映出住房管理的巨大漏洞和利潤空間。“樓霸”是這樣一個團體:以不合理的高價強攬、壟斷居民區(qū)裝修材料的搬運工作，以及高層樓盤的吊裝業(yè)務(wù)，甚至以高價強賣水泥、沙子等裝修材料的社會閑散人員。他們少則幾人，多則數(shù)十人，有些和物業(yè)公司簽訂合同業(yè)務(wù)，有些則直接服務(wù)于物業(yè)公司，專門對裝修房子的業(yè)主進行強行收費和買賣，使得業(yè)主搬運和吊裝的開銷遠大于材料本身價格、被逼所買的裝修材料錢遠高于市場價格。被曝光的太原樓霸，每棟樓房獲利超過百萬。業(yè)主如不按其所愿搬運、吊裝和購買，搬運工人和業(yè)主將受到威脅、恐嚇甚至毆打。

(二)物業(yè)公司黑社會化的表現(xiàn)形式

1.對普通業(yè)主拖延了事。對合理要求但耗資大的問題，物業(yè)公司采用搪塞拖延的方式了事。

2.對不繳費業(yè)主的暗中威脅。收費是物業(yè)公司和業(yè)主的核心利益點，實踐中，大部分物業(yè)公司都存在收費難問題，某些便采用不給房門鑰匙、堵門眼、砸玻璃、在門窗上涂寫亂畫、打恐嚇電話、劃傷打砸業(yè)主私家車等手段迫使其繳費。

3.對業(yè)主委員會重要人員的收買賄賂。小區(qū)業(yè)主委員會成立之初，受到房地產(chǎn)公司、相關(guān)部門的牽制，物業(yè)公司收買賄賂業(yè)委會的重要人員，使業(yè)委會喪失其監(jiān)督物業(yè)的職能。

4.對維權(quán)業(yè)主的恐嚇和暴力打擊。對于堅決維護業(yè)主利益、肯與物業(yè)“對著干”的業(yè)主，某些物業(yè)公司輕則對其及其家人發(fā)出恐嚇信號，重則雇傭保安或勾結(jié)黑惡勢力進行暴打，以達到阻撓業(yè)主維權(quán)、阻止業(yè)委會成立、拒不執(zhí)行業(yè)委會決議等目的。

5.不直接針對某類業(yè)主的違法犯罪活動。如攜業(yè)主水電款逃跑，保安入室盜竊[2]，物業(yè)從業(yè)人員因個人恩怨打架斗毆等。

以上這些已經(jīng)反映出某些物業(yè)管理公司黑社會化的傾向:無視公平競爭、優(yōu)勝劣汰的市場經(jīng)營規(guī)則和價格公道、誠實守信的商業(yè)道德原則，不挖掘服務(wù)項目，不提升服務(wù)品質(zhì)，卻通過強買強賣、敲詐勒索、恐嚇砸搶等手段來獲得利潤，利用合法外衣進行非法牟利。

三、物業(yè)管理公司何以黑社會化

經(jīng)濟利益的驅(qū)使、準黑社會的組織條件、法律與監(jiān)督力量的薄弱使得某些物業(yè)公司可能而且得以黑社會化。

(一)獲取經(jīng)濟利潤是物業(yè)管理公司黑社會化的根本目的

物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的矛盾關(guān)鍵點在于經(jīng)濟利益的分配和讓渡。按照經(jīng)濟人假設(shè)，每一方在利益博弈中都會采取多收益、少支付的策略。在沒有明確的權(quán)責(zé)規(guī)定時，雙方很難自覺履行責(zé)任和義務(wù)。現(xiàn)實中，物業(yè)公司靠收取物業(yè)費、小區(qū)廣告費、商店租賃費等賺得收益，甚至個別企業(yè)還扣留業(yè)主委員會的專項維修預(yù)留金、攜獲業(yè)主水電費潛逃等。這些所得不被業(yè)主認可，服務(wù)不達業(yè)主期望，當問題不能有效解決時，業(yè)主通常會采用經(jīng)濟上的對抗如拒繳物業(yè)費或法律上的對抗如維權(quán)運動來抗擊物業(yè)公司，而物業(yè)公司為持續(xù)經(jīng)營，便千方百計迫使業(yè)主繳費或阻撓業(yè)主維權(quán)。獲取利潤成了物業(yè)管理公司的首要目的，為其黑社會化提供了動力支持。

(二)組織條件和權(quán)力來源是物業(yè)管理公司黑社會化的現(xiàn)實基礎(chǔ)

僅靠經(jīng)濟驅(qū)動還不足以讓物業(yè)公司黑社會化，但其具備的天然的準黑社會條件為黑社會化經(jīng)營提供了現(xiàn)實基礎(chǔ)。

現(xiàn)階段，相當一部分物業(yè)公司從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來，在房地產(chǎn)企業(yè)撤離后直接入駐小區(qū)，不經(jīng)過任何競標或選聘過程，這種“父子兵”體制為物業(yè)公司提供了天然的權(quán)力來源;當?shù)卣⒎抗芫值扔嘘P(guān)部門因賣地收入、政績工程、獲取稅收等原因與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)存在著千絲萬縷的利益關(guān)系，在 “無關(guān)大礙”的問題上，相關(guān)部門對房地產(chǎn)公司及其下屬的物業(yè)公司則網(wǎng)開一面、不予追究，為其經(jīng)營提供了權(quán)力保障;物業(yè)公司下設(shè)的保安部門具有準軍事化的力量，在解決沖突中更易走向暴力。以上幾點就達到了黑社會性質(zhì)的組織特征和政治特征。

(三)缺乏有力的協(xié)調(diào)與監(jiān)督機制，使物業(yè)公司傾向于暴力解決問題

黑社會經(jīng)營要冒著巨大的成本風(fēng)險，和受到法律責(zé)任的追究風(fēng)險。但現(xiàn)實中，業(yè)主委員會成立的艱難和物業(yè)公司無人監(jiān)管的局面使其向黑社會化發(fā)展的風(fēng)險大為降低。

業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的執(zhí)行機構(gòu)，其合法權(quán)益受國家法律保護。業(yè)主委員會具有監(jiān)督物業(yè)管理的職能，可以及時了解業(yè)主、物業(yè)管理使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;審核專項維修資金的籌集、使用和管理以及物業(yè)服務(wù)費用、標準和使用辦法;調(diào)解物業(yè)管理活動中的糾紛[3]等。在實踐中，多數(shù)小區(qū)的業(yè)主委員會成立不起來，即使成立了業(yè)委會也不能代表業(yè)主利益，甚至有些成了物業(yè)公司的利益代言人。分散的業(yè)主和變了性質(zhì)的業(yè)委會，無法對物業(yè)公司起到監(jiān)督和制約作用，而法律制度的缺位，使得出現(xiàn)問題后無法可依，有法可依又無力執(zhí)行，更為物業(yè)管理公司黑社會化掃清了障礙。

四、如何解決物業(yè)公司黑社會化問題

建立健全業(yè)主委員會，規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)，是解決物業(yè)管理公司黑社會化的關(guān)鍵舉措，應(yīng)從以下幾方面入手。

(一)建立健全物業(yè)自治機構(gòu)，發(fā)揮業(yè)主委員會監(jiān)督職能

搞好物業(yè)管理，物業(yè)自治機構(gòu)建立健全是基礎(chǔ)[4]。成立具有監(jiān)督作用的業(yè)主委員會，既需要業(yè)主的參與和合作，也需要政府有關(guān)部門從外部支持。

(二)加強對物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)督，提高物業(yè)公司管理與服務(wù)水平

相關(guān)部門須規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)，制定、核準統(tǒng)一、合理的收費標準，形成明確的物業(yè)業(yè)主權(quán)責(zé)體系，該收取的收取，該給付的給付。將是否成立業(yè)委會作為考核物業(yè)管理的指標，提高物業(yè)的服務(wù)水平。

(三)提升街道辦事處與社區(qū)居民委員會的指導(dǎo)作用

街道辦事處與社區(qū)居民委員會應(yīng)通過行政干預(yù)力量進行前期物業(yè)管理，當入住率達到相關(guān)規(guī)定的比率時，應(yīng)積極幫助籌備業(yè)主大會和建立業(yè)主委員會，加強社區(qū)居委會與物業(yè)公司、業(yè)主委員會之間聯(lián)系與分工協(xié)作[5]。

(四)成立市級的業(yè)主委員會聯(lián)合會，作為業(yè)主委員會的“娘家”

走出單個小區(qū)業(yè)委會模式的區(qū)域性業(yè)主聯(lián)合協(xié)會，既能夠讓業(yè)主和業(yè)委會之間交流經(jīng)驗，互相幫助，又增強了業(yè)主與物業(yè)公司博弈的力量，震懾其不敢任意妄為。這一點有待于在實踐中摸索試驗。

參考文獻:

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[3] 班道明.物業(yè)管理概論[M].北京:中國林業(yè)出版社，2007.

[4] 甘滿堂.住宅小區(qū)物業(yè)自治面臨的困境與出路[J].中國房地產(chǎn)，2004，(10).

[5] 甘滿堂.城市小區(qū)物業(yè)自治的發(fā)展前景與實踐困境[J].集美大學(xué)學(xué)報，2004，(9).