探析物業管理公司黑社會化

摘要:“樓霸”事件引起了社會廣泛關注。從深層次來看，樓霸的橫行暴力，連同近幾年愈演愈烈的物業糾紛，已表明部分物業管理公司正在逐步黑社會化。物業管理公司采取多種形式強行亂收費，對經濟利潤的追逐、天然的組織條件和權力來源、法律和監督的缺位是其向黑社會發展的原因。建設有力有效的監督機制是解決問題的關鍵。

關鍵詞:樓霸;黑社會化;物業管理公司;業主委員會

中圖分類號:F279.23 文獻標志碼:A 文章編號:1673-291X(2010)23-0291-02

山西“樓霸”事件的曝光讓人們覺得在城市買套商品房已不是普通交易那么簡單，業主還沒拿到房屋鑰匙，就已經被房產商和物業公司捆住手腳任意宰割了。往深層次探尋，再結合最近幾年愈演愈烈的城市物業糾紛和業主維權運動，就會發現，關乎居民切身利益的物業管理公司在逐漸黑社會化!他們利用自身優勢侵犯業主權益，甚至通過暴力手段來攝取自身利益。

一、黑社會及黑社會化組織

我國刑法第294條對黑社會性質組織的定義為:“以暴力、威脅或者其他手段，有組織地進行犯罪活動，稱霸一方，為非作惡，欺壓、殘害群眾，嚴重破壞經濟社會生活秩序的組織。”黑社會組織具有以下共同特征:(1)組織特征:成員較多，至少三人;層次分明、等級森嚴、紀律嚴密;(2)目標特征:具有強烈的經濟目的或政治目的或兩者兼有之;(3)手段特征:黑社會組織為了達到其目標，一方面采用非法的強制、勒索、暴力等行為來獲取所需利益，另一方面又通過賄賂、威脅等手段，引誘、逼迫國家工作人員給予非法保護。

黑社會化意指組織向黑社會特征轉變的過程，是組織發展的一種傾向。包含兩層含義:一是該組織現階段還不具備法律意義上的黑社會組織的全部特征;二是該組織又不是完全合法的經濟組織，已顯示出黑社會的部分特征，且繼續朝這一趨勢發展。黑社會化處在合法和黑社會的中間地帶。

物業管理公司具有黑社會化的傾向，即解決與業主爭端時習慣使用暴力來解決問題。有關物業公司動用保安毆打業主，損壞財產的現象屢見不鮮。其擁有準軍事化武裝——保安，在與業主沖突過程中更容易走向暴力[1]。

二、當前物業管理公司黑社會化的表現形式

以北京地區的調查為例，業主與物業公司發生過嚴重糾紛的小區占到了80%，其中，產生肢體沖突和暴力沖突的占37%。一個典型案例是，廣東省海珠區南森語星園的業主梁文祥因參與小區維權而多次“得罪”開發商及物業公司，某日晚在小區門口被一群不明身份的男子圍毆，造成其顱中窩積血，肋骨骨折并軟組織挫傷。后查明此次圍毆事件的幕后指使者是該小區所屬的廣州銀悅房地產公司的總經理、致誠物業管理公司法人代表、經理石合立。石合立在事發前曾以3 000元報酬，授意公司保安部經理等三人對梁文祥進行圍毆，致使其重傷。

如果用“物業公司+黑社會”作為關鍵詞在Google上搜索，將會得到5.2萬條信息。如此龐大的信息群所提及的物業公司暴力事件反映出一個重要特征:物業公司向業主強制索取不合理費用。主要表現在:

(一)物業公司亂收費現象

1.制定各種不合理收費項目。如入住后的裝修保證金、垃圾清運費、淤泥清運費、裝修服務費、裝修管理費等，名目繁多。

2.超出物價局核準價格收取管理費。對于物價局制定的合法收費項目，一些物業公司通過提高物價局所核準的價格來獲利。

3.擅自提高代辦項目收費，從中賺取差價。如代收的電話報裝費、水電增容費、管道煤氣費等，一些物業公司進行二次加價提高收費單價或增加公共水電費的分攤，從中賺取差額。

4.“樓霸”應運而生。太原市高層住宅曝光的樓霸問題，反映出住房管理的巨大漏洞和利潤空間。“樓霸”是這樣一個團體:以不合理的高價強攬、壟斷居民區裝修材料的搬運工作，以及高層樓盤的吊裝業務，甚至以高價強賣水泥、沙子等裝修材料的社會閑散人員。他們少則幾人，多則數十人，有些和物業公司簽訂合同業務，有些則直接服務于物業公司，專門對裝修房子的業主進行強行收費和買賣，使得業主搬運和吊裝的開銷遠大于材料本身價格、被逼所買的裝修材料錢遠高于市場價格。被曝光的太原樓霸，每棟樓房獲利超過百萬。業主如不按其所愿搬運、吊裝和購買，搬運工人和業主將受到威脅、恐嚇甚至毆打。

(二)物業公司黑社會化的表現形式

1.對普通業主拖延了事。對合理要求但耗資大的問題，物業公司采用搪塞拖延的方式了事。

2.對不繳費業主的暗中威脅。收費是物業公司和業主的核心利益點，實踐中，大部分物業公司都存在收費難問題，某些便采用不給房門鑰匙、堵門眼、砸玻璃、在門窗上涂寫亂畫、打恐嚇電話、劃傷打砸業主私家車等手段迫使其繳費。

3.對業主委員會重要人員的收買賄賂。小區業主委員會成立之初，受到房地產公司、相關部門的牽制，物業公司收買賄賂業委會的重要人員，使業委會喪失其監督物業的職能。

4.對維權業主的恐嚇和暴力打擊。對于堅決維護業主利益、肯與物業“對著干”的業主，某些物業公司輕則對其及其家人發出恐嚇信號，重則雇傭保安或勾結黑惡勢力進行暴打，以達到阻撓業主維權、阻止業委會成立、拒不執行業委會決議等目的。

5.不直接針對某類業主的違法犯罪活動。如攜業主水電款逃跑，保安入室盜竊[2]，物業從業人員因個人恩怨打架斗毆等。

以上這些已經反映出某些物業管理公司黑社會化的傾向:無視公平競爭、優勝劣汰的市場經營規則和價格公道、誠實守信的商業道德原則，不挖掘服務項目，不提升服務品質，卻通過強買強賣、敲詐勒索、恐嚇砸搶等手段來獲得利潤，利用合法外衣進行非法牟利。

三、物業管理公司何以黑社會化

經濟利益的驅使、準黑社會的組織條件、法律與監督力量的薄弱使得某些物業公司可能而且得以黑社會化。

(一)獲取經濟利潤是物業管理公司黑社會化的根本目的

物業管理公司和業主之間的矛盾關鍵點在于經濟利益的分配和讓渡。按照經濟人假設，每一方在利益博弈中都會采取多收益、少支付的策略。在沒有明確的權責規定時，雙方很難自覺履行責任和義務。現實中，物業公司靠收取物業費、小區廣告費、商店租賃費等賺得收益，甚至個別企業還扣留業主委員會的專項維修預留金、攜獲業主水電費潛逃等。這些所得不被業主認可，服務不達業主期望，當問題不能有效解決時，業主通常會采用經濟上的對抗如拒繳物業費或法律上的對抗如維權運動來抗擊物業公司，而物業公司為持續經營，便千方百計迫使業主繳費或阻撓業主維權。獲取利潤成了物業管理公司的首要目的，為其黑社會化提供了動力支持。

(二)組織條件和權力來源是物業管理公司黑社會化的現實基礎

僅靠經濟驅動還不足以讓物業公司黑社會化，但其具備的天然的準黑社會條件為黑社會化經營提供了現實基礎。

現階段，相當一部分物業公司從房地產開發企業派生出來，在房地產企業撤離后直接入駐小區，不經過任何競標或選聘過程，這種“父子兵”體制為物業公司提供了天然的權力來源;當地政府、房管局等有關部門因賣地收入、政績工程、獲取稅收等原因與房地產開發企業、物業管理企業存在著千絲萬縷的利益關系，在 “無關大礙”的問題上，相關部門對房地產公司及其下屬的物業公司則網開一面、不予追究，為其經營提供了權力保障;物業公司下設的保安部門具有準軍事化的力量，在解決沖突中更易走向暴力。以上幾點就達到了黑社會性質的組織特征和政治特征。

(三)缺乏有力的協調與監督機制，使物業公司傾向于暴力解決問題

黑社會經營要冒著巨大的成本風險，和受到法律責任的追究風險。但現實中，業主委員會成立的艱難和物業公司無人監管的局面使其向黑社會化發展的風險大為降低。

業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理的執行機構，其合法權益受國家法律保護。業主委員會具有監督物業管理的職能，可以及時了解業主、物業管理使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同;審核專項維修資金的籌集、使用和管理以及物業服務費用、標準和使用辦法;調解物業管理活動中的糾紛[3]等。在實踐中，多數小區的業主委員會成立不起來，即使成立了業委會也不能代表業主利益，甚至有些成了物業公司的利益代言人。分散的業主和變了性質的業委會，無法對物業公司起到監督和制約作用，而法律制度的缺位，使得出現問題后無法可依，有法可依又無力執行，更為物業管理公司黑社會化掃清了障礙。

四、如何解決物業公司黑社會化問題

建立健全業主委員會，規范物業管理行業，是解決物業管理公司黑社會化的關鍵舉措，應從以下幾方面入手。

(一)建立健全物業自治機構，發揮業主委員會監督職能

搞好物業管理，物業自治機構建立健全是基礎[4]。成立具有監督作用的業主委員會，既需要業主的參與和合作，也需要政府有關部門從外部支持。

(二)加強對物業管理行業監督，提高物業公司管理與服務水平

相關部門須規范物業管理行業，制定、核準統一、合理的收費標準，形成明確的物業業主權責體系，該收取的收取，該給付的給付。將是否成立業委會作為考核物業管理的指標，提高物業的服務水平。

(三)提升街道辦事處與社區居民委員會的指導作用

街道辦事處與社區居民委員會應通過行政干預力量進行前期物業管理，當入住率達到相關規定的比率時，應積極幫助籌備業主大會和建立業主委員會，加強社區居委會與物業公司、業主委員會之間聯系與分工協作[5]。

(四)成立市級的業主委員會聯合會，作為業主委員會的“娘家”

走出單個小區業委會模式的區域性業主聯合協會，既能夠讓業主和業委會之間交流經驗，互相幫助，又增強了業主與物業公司博弈的力量，震懾其不敢任意妄為。這一點有待于在實踐中摸索試驗。

參考文獻:

[1] 甘滿堂.海峽西岸和諧社會建設[M].福州:海風出版社，2008.

[2] 甘滿堂.從偷電到私吞水費潛逃[J].現代物業，2007，(6).

[3] 班道明.物業管理概論[M].北京:中國林業出版社，2007.

[4] 甘滿堂.住宅小區物業自治面臨的困境與出路[J].中國房地產，2004，(10).

[5] 甘滿堂.城市小區物業自治的發展前景與實踐困境[J].集美大學學報，2004，(9).