房地產市場主體利益目標及其規制分析

摘要:我國房地產市場主體主要有三類:政府、房地產商和購房者。政府，包括中央政府和各級地方政府;房地產商，既包括開發商，也包括銷售商;購房者，包括滿足消費需求的購房者和滿足投資需求的購房者。各類市場主體，他們追求的利益目標各不相同。作為宏觀調控者，中央政府希望房價合理、穩定;作為土地租金收入者和房地產業發展波及作用的受益者，各級地方政府具有希望房價上漲的內在沖動。在“買漲不買跌”的市場格局下，無論是房地產開發商，還是滿足投資需求的購房者無不希望房價上升;只有滿足消費需求的購房者希望房價合理，最好有所下降。我國人多地少、處在工業化中期的基本國情，決定了對房地產業加強規制和調控具有特殊重要性。

關鍵詞:房地產市場;主體;目標;規制

中圖分類號:F041 文獻標志碼:A 文章編號:1673-291X(2010)23-0192-02

2009年1至11月，上海新房的平均價格上漲68%，北京上漲66%，深圳上漲51%;歲末，《福布斯》將中國房地產市場列為世界七大泡沫之一。在此過程中，我國中央政府不斷向社會釋放對房地產市場進行調控的信息。分析房地產市場各利益主體的目標追求及其對房產價格的影響，對認清我國房地產市場的價格走勢，進行有效宏觀調控，大有裨益。

房地產市場，即房產或地產交易的場所，包括房產市場和地產市場兩個組成部分。房地產市場主體，是指這一市場活動的發起者或實施者，主要包括政府、房地產開發商及購房者三類(為分析的方便，企事業單位等其他主體暫不考慮)。

一、政府

政府，既包括中央政府，也包括各級地方政府。在經濟社會發展過程中，無論是中央政府，還是地方政府，無不希望房地產市場健康發展。因為，在國民經濟體系中，房地產業屬于支柱性產業，它的發展對建材、裝修、運輸等其他產業的發展具有極強的帶動性，它的發展，對擴大就業、增加稅收具有十分重要的意義。另一方面，在房地產發展問題上，中央政府和各級地方政府之間又存在著利益博弈。中央政府不僅追求經濟增長和效率提高，它還必須認真解決社會公平、區域協調發展、社會總供給和總需求平衡等重大問題;而對地方政府來說，它首先考慮的卻是自身地方利益。

首先，土地出讓金是地方財政收入的重要來源之一。在我國，只有國有土地被許可用于房地產開發。政府是這一市場上唯一的土地供給者。在用于房地產開發的土地資源非常有限的情況下，房地產業的繁榮，必然帶來地價的飆升。這對增加政府財政收入，緩解地方財政壓力大有好處。

中國指數研究院的調查表明，截至2009年11月23日，全國70個城市的土地出讓金平均收入同比增加超過100%，超過土地市場火爆的2007年。可以北京、上海為例。見下表。

從表中可以看出，2009年，兩地的土地出讓金收入大幅增長，在決定土地出讓金收入的兩個因素(土地出讓面積和土地價格)中，土地價格上漲對于土地出讓金的貢獻率遠遠超過土地供應增加的貢獻率。

其次，“逆向選擇”有利于經濟落后的城市縮小與發達城市、發達地區之間的差距。在社會發展中，當出現經濟過熱現象時，中央政府要遵循“逆經濟風向行事”的原則，采取緊縮性的財政或貨幣政策進行宏觀調控。如果中央政府的監督保障措施不到位，地方政府就會按照“當地利益最大化”的原則采取“逆向選擇”策略。因為，在宏觀調控中，如果地方政府對中央政府采取合作的態度，當地經濟發展速度就極有可能放慢;如采取不合作或不完全合作的態度，固然可能會冒一定的經濟乃至政治風險，但會保持當地經濟的快速發展，并借機縮小與發達地區之間在經濟水平上差距?；诜康禺a業對國民經濟發展的帶動作用，自20世紀90年代以來，有的地方領導將房價上漲視為一個城市繁榮的重要標志。在此情況下，當出現房產泡沫，中央政府從國民經濟發展全局出發進行宏觀調控時，個別地方政府陰奉陽違，上有政策、下有對策，也就不難理解了。

二、房地產商

在房地產市場上，房地產商是土地的購買者和房產的出售者。房地產商與政府、購房者之間存在著交易關系，與其他房地產商之間存在著競爭關系。

在市場經濟條件下，企業參與市場活動的直接目的是實現自身利潤最大化，房地產企業也不例外。為了實現自身利潤最大化，除合法、合理的行為之外，房地產商可能采取如下投機性行為:與其他房產商之間的“合謀”、對政府官員的“俘獲”及對購房者的“誤導與欺騙”。

我國的土地制度、我國經濟社會發展所處的歷史階段以及政府對房地產業的規制措施，決定了該市場(特別是開發商市場，以下的分析主要以開發商市場為例)屬寡占市場。就某一城市而言，房地產商數量有限，并且彼此熟悉。他們之間無論是作為土地需求者，還是作為房屋供給者，都存在著激烈的矛盾和競爭。但在我國房地產市場目前尚為賣方市場格局的情況下，維持高房價給他們帶來的共同利益遠遠高于他們之間的矛盾和沖突。因此，他們之間極易在價格方面形成“合謀”，維持乃至提高房價。

政府作為土地的供給者和宏觀經濟調控者，毫無疑問，其政策導向對房地產市場的運行起著決定性作用。在此情況下，如果俘獲相關官員，對房地產開發商具有如下好處:

第一，以最快的速度率先獲得城市開發的相關信息。信息是企業進行決策的基礎和前提。一條準確、及時的信息可能救活一家企業，一條錯誤的信息可能搞垮一家企業。俘獲官員，可以提前得知與房地產開發相關的信息，即所謂的內部信息，從而使這部分開發商在競爭中率先發現并及時抓住市場機會。

第二，影響政府決策、通過內幕交易獲得廉價土地。用于商品房開發的土地是一種稀缺資源，其使用具有壟斷性。以廉價的價格獲得位置優越的土地，是所有房地產開發商夢寐以求的事情。俘獲官員的開發商可能在土地交易中通過非價格競爭獲得優質土地，從而降低成本，提高自己的競爭優勢。

第三，借助官員“權威”，協調相關關系。在房產開發過程中，開發商必然遇到各種各樣的“阻力”。如果有官員被俘獲，等于找到了靠山，許多事情辦起來自然就順暢得多。

開發商俘獲官員的一切費用，毫無疑問，最后都將計入房產成本，由消費者承擔。

購房者與房地產商之間存在著信息上的不對稱性。對房產成本、房產供求狀況，房產商是心知肚明的，而購房者對此卻知之甚少。這使得房產商在售房過程中，通過采取“促銷”策略，制造市場繁榮假象，并借以抬高價格成為可能。

三、購房者

人們對房產的需求有兩種:第一種是消費需求，即購房者買房的目的是為了居住;第二種是投資需求，購房者買房的目的不是為了居住，而是作為一種投資，待房子漲價后出售進而達到賺錢的目的。對滿足消費需求的購房者來說，他們希望房產價格保持在一個可以承受的(最好是較低的)價格水平;而對滿足投資需求的購房者來說，他們則衷心期盼著房價的上升。

滿足消費需求的購房者，絕大部分是參加工作不久的年輕人。除此之外，還有部分希望改善居住條件的城鎮居民。前者，對住房的需求是缺乏價格彈性的。住房作為生活必需品，價格再高也得買。后者，已有房子居住，理論上講其對新商品房的需求彈性應該大一些。但在賣方市場背景下，人們往往是“買漲，不買跌”。無論是后者，還是前者，房價漲得越快，買的人可能越多。其結果只能是使房產市場“火上澆油”。

滿足投資需求的購房者，絕大部分來自社會富有階層:私營業主、權力部門部分人員或高收入行業人員。2009年歲末，國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣表示，“過去5年里國內10%的最富人口買去了50%的房子，40%的富人買了85%的房子，剩下60%的普通百姓只買了15%的房子”。 在房產市場上，對滿足消費需求的購房者來說，他們的力量是弱小的，往往是市場價格的被動接受者;而對滿足投資需求的購房者來說，他們的“炒房”行為，對房產價格上升起著推波助瀾的作用。

四、結論及幾點建議

通過上面的分析可以看出，在各類市場主體中，中央政府希望房價合理、穩定，地方政府具有希望房價上升的沖動，房地產商及滿足投資需求的購房者希望房價上升，只有滿足消費需求的購房者希望房價合理、最好有所下降。鑒于我國目前尚處在工業化進程的中期、在今后一二十年內城市人口將繼續增加的事實，我們可以得出如下結論:如果僅靠市場力量，從總的趨勢來看，房地產市場主體利益博弈的結果只能是房價上漲。

商品房與其它商品相比，具有自身的特殊性。它是最大宗的生活消費品，其價格漲落不僅關系到經濟發展，也關系到社會公平和社會的長治久安。要確保該市場的健康發展，要持續發揮其對經濟社會的帶動作用，中央政府必須進一步加強對該行業的規制與調控。

第一，建立、落實問責制，切實加強中央政府對地方政府的約束。

在經濟社會發展過程中，的確需要發揮中央和地方兩個積極性。但正如中央政府的權限有一個適度的問題一樣，地方政府的權限也必須適度。為了調動地方的積極性，適當放權是必須的，但如果地方政府為了地方利益搞“上有政策，下有對策”，致使政令不暢就不行了。要規范房地產業的發展，中央政府對地方政府不能手軟。只有這樣，地方政府才能樹立全國一盤棋的思想，才能保證政令順暢，才能達到有效的規制和調控效果。

第二，規范房地產開發商行為，增加房地產開發透明度。

無論是房地產開發商之間的合謀，還是房地產開發商對政府官員的俘獲及對購房者的誤導與欺騙，都是違反國家相關法律規定的。必須嚴格執法，加大對上述行為的查處和懲治力度。在當地城市建設規劃、房地產開發用地規劃、房地產開發平均成本、房產供求狀況等信息公開方面，中央政府對各級地方政府須作出剛性要求。

第三，加強對公眾的引導，抑制“炒房”等投機行為。

我國是一個人多地少、處在工業化過程中的國家，這一特殊國情決定了規范我國房地產業的發展有其特殊的重要性。政府應通過各類大眾傳媒，及時、準確地向公眾宣傳國家的房產政策，引導公眾合理需求。鼓勵房地產業的健康發展，抑制“炒房”行為的蔓延。

第四，增加經濟適用房建設面積，確保低收入者住有所居。

建議在充分調研的基礎上，進一步完善經濟適用建設的規定。同時，加強經濟適用房建設與分配的透明度，嚴禁將經濟適用房建設用地挪作它用，并堅決杜絕經濟適用房流入富人之手。