中國房地產投資的地區(qū)差異分析

摘要:房地產投資不均衡對房地產業(yè)和區(qū)域經濟的發(fā)展有重要的影響。將泰爾指數(shù)用于房地產投資的地區(qū)差異的分析，重點考察了1991—2007年東中西部房地產投資的差異及其分解，認為，中國房地產投資的地區(qū)差異比較顯著，變動趨勢呈M型分布;東中西部地區(qū)之間的差異是總體差異的主要影響因素，但重要程度在不斷下降。同時，還初步分析了造成差異的原因，并提出了相應的政策建議。

關鍵詞:房地產投資;地區(qū)差異;泰爾指數(shù)

中圖分類號:F293.3 文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)20-0058-02

引言

伴隨著經濟發(fā)展和體制轉軌，特別是1998年深化住房制度改革、實行貨幣化分配以來，中國房地產業(yè)得到了快速的發(fā)展，以房地產投資為例，年均增幅高達24.4%。但是，房地產業(yè)在地區(qū)間的發(fā)展是不平衡的，房地產投資地區(qū)差異顯著。

近年來，關于房地產投資的研究得到不少學者的關注。張琳、陳美亞(2002)采用動態(tài)計量經濟學的誤差修正模型，定量分析了房地產投資和國民經濟增長的相互作用，得出房地產業(yè)對經濟增長有拉動作用的結論;沈悅、劉洪玉(2004)通過Granger因果檢驗，分析當前中國房地產開發(fā)投資和GDP之間的互動關系，結果表明，GDP對房地產開發(fā)投資有著顯著的單向作用，當前GDP的走勢對于房地產業(yè)的發(fā)展有著決定性的影響;孔煜等(2005)在研究了1995年至2002年我國東中西部房地產投資、住宅投資和GDP之間的區(qū)域差異關系后，認為東中西部地區(qū)房地產投資占GDP比重處于增長趨勢，且有顯著的地域差異;譚術魁等(2006)提出房地產投資差異曲線圖法和房地產投資差異系數(shù)法，對我國從2001年到2003年的房地產投資差異情況進行了簡要的實際測度和分析等。

可以看出，當前針對房地產投資差異的研究還比較少，其主要著眼點也集中在房地產投資與GDP關系方面的差異，而對房地產投資在地區(qū)空間結構上的差異以及地區(qū)差異各組成部分之間的內在聯(lián)系缺乏深入的探討。本文將泰爾指數(shù)用于房地產投資的地區(qū)差異的分析，重點考察1991—2007年東中西部房地產投資的差異及其分解。

一、房地產投資地區(qū)差異的衡量方法及數(shù)據(jù)

房地產投資的地區(qū)差異既包括了經濟區(qū)域之間的差異，也包括經濟區(qū)域內部的差異。為了準確反映這兩種差異以及它們對總體差異的影響程度，本文引入泰爾指數(shù)。

設yi是第i個單位的房地產投資，是yi的平均值，則泰爾指數(shù)的衡量方法如下:

I(O)=log

如果將所有單位按一定的方法分成G組，那么，泰爾指數(shù)可以按如下方法分解:

I(O)=PI(O)g+Pglog

式中，Vg表示第g組房地產投資在房地產總投資中的比重，Pg則表示第g組人口在總人口中的比重。上式的第一項表示每一組內各單位之間的房地產投資差異。這里，它可以用來衡量東部、中部和西部三大經濟區(qū)域內的省際差異。第二項則表示各組之間即三大經濟區(qū)域之間的房地產投資差異。

在三大經濟區(qū)域的劃分方面，本文沿用常用的“七五”計劃關于東中西三大經濟帶的提法，并根據(jù)國發(fā)《2000》33號文件，劃分如下:東部地區(qū)是指北京、天津、河北、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東和海南等11個省市;中部地區(qū)是指山西、吉林、黑龍江、安徽、江西、河南、湖北和湖南等8個省;西部地區(qū)是指重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆、廣西和內蒙古等12個省、自治區(qū)。

鑒于數(shù)據(jù)的連貫性和可比性，本文采取了將重慶市并入四川省，并且不包括西藏自治區(qū)的辦法，選取了全國29個省、自治區(qū)和直轄市1991-2007年的房地產投資和人口方面的統(tǒng)計數(shù)據(jù)(見于歷年的《中國統(tǒng)計年鑒》)。

二、房地產投資的地區(qū)差異:基于泰爾指數(shù)的分解

首先來看全國房地產投資的差異程度。由圖1可知，我國房地產投資的泰爾指數(shù)最高為0.287(1996年)，差異比較顯著;無論是總體泰爾指數(shù)、組間還是組內泰爾指數(shù)均呈現(xiàn)出“M”型走勢，在1992年和1997年分別達到兩個高峰后開始下降，到現(xiàn)在一直處于下降通道中。這說明我國房地產投資差異經歷了擴大、縮小、再擴大、再縮小這樣一個過程，而且近十年來差異一直在縮小。

接下來看房地產投資的總體差異如何在東中西部地區(qū)之間以及各地區(qū)內部進行分解。由表1可知，東中西部地區(qū)之間的房地產投資差異對總體差異的貢獻由最高的65.6%(1993年)下降到50%(2007年)，與此同時，東中西部地區(qū)內部的房地產投資差異對總體差異的貢獻由最低的33.9%(1993年)上升到50%(2007年)，二者之間是一種此消彼長的關系。

最后分別來看東中西部地區(qū)房地產投資的差異情況。從圖2可以看出，總體上東部地區(qū)各省份之間房地產投資的差異最大，中部地區(qū)各省份之間差異次之，西部地區(qū)最小。但是1999年以后西部地區(qū)的差異已經大于中部地區(qū)的差異了;從差異的變動趨勢來看，東部和中部地區(qū)同總體差異基本同步，只是在變動幅度上有所不同。西部地區(qū)的差異變動1999年以前滯后于總體差異，近年來表現(xiàn)出跟總體差異相反的趨勢。

綜上所述，我國房地產投資的地區(qū)差異比較顯著，變動趨勢呈M型分布，近十年來差異不斷縮小;東中西部地區(qū)之間的差異是總體差異的主要影響因素，但重要程度在不斷下降;與總體差異的變動趨勢相反，近年來西部地區(qū)的差異在逐漸擴大。

三、房地產投資地區(qū)差異的原因及政策建議

造成這些差異的原因主要是東中西部地區(qū)經濟發(fā)展水平的梯度差異。東部地區(qū)由于區(qū)位優(yōu)勢顯著，再加上宏觀經濟政策的傾斜，與中西部地區(qū)相比，經濟發(fā)展水平和城市化水平較高，因此房地產投資規(guī)模遙遙領先，造成了較大地區(qū)差異。而隨著中西部地區(qū)房地產投資的跟進，特別是西部大開發(fā)以來西部地區(qū)投資的增加，東中西部地區(qū)之間的差異逐漸縮小。與此同時，由于東中西部地區(qū)內部省際之間由于經濟發(fā)展水平和地方經濟政策的不同，地區(qū)內部房地產投資差異對總體差異的影響越來越大。

房地產投資的地區(qū)差異對于全國統(tǒng)一的房地產市場的形成和發(fā)展、區(qū)域經濟的健康快速發(fā)展乃至整個國民經濟都有著很重要的影響。為此，政府應該通過以下途徑規(guī)范不同地區(qū)房地產的投資情況:針對東部地區(qū)房地產市場化程度較高的現(xiàn)狀，進一步健全和完善市場體系，充分發(fā)揮市場機制的作用，優(yōu)化房地產資金的配置;根據(jù)中西部地區(qū)房地產基礎薄弱的情況，通過制定相關產業(yè)政策，有計劃、有步驟地引入國內外資金，逐步把房地產業(yè)發(fā)展向深度和廣度推進;加大宣傳力度，改變人們消費、投資的觀念和模式，從根本上調節(jié)房地產投資的供給和需求，確保房地產業(yè)的持續(xù)、平穩(wěn)、健康發(fā)展。

參考文獻:

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