中國房地產投資的地區差異分析

摘要:房地產投資不均衡對房地產業和區域經濟的發展有重要的影響。將泰爾指數用于房地產投資的地區差異的分析，重點考察了1991—2007年東中西部房地產投資的差異及其分解，認為，中國房地產投資的地區差異比較顯著，變動趨勢呈M型分布;東中西部地區之間的差異是總體差異的主要影響因素，但重要程度在不斷下降。同時，還初步分析了造成差異的原因，并提出了相應的政策建議。

關鍵詞:房地產投資;地區差異;泰爾指數

中圖分類號:F293.3 文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)20-0058-02

引言

伴隨著經濟發展和體制轉軌，特別是1998年深化住房制度改革、實行貨幣化分配以來，中國房地產業得到了快速的發展，以房地產投資為例，年均增幅高達24.4%。但是，房地產業在地區間的發展是不平衡的，房地產投資地區差異顯著。

近年來，關于房地產投資的研究得到不少學者的關注。張琳、陳美亞(2002)采用動態計量經濟學的誤差修正模型，定量分析了房地產投資和國民經濟增長的相互作用，得出房地產業對經濟增長有拉動作用的結論;沈悅、劉洪玉(2004)通過Granger因果檢驗，分析當前中國房地產開發投資和GDP之間的互動關系，結果表明，GDP對房地產開發投資有著顯著的單向作用，當前GDP的走勢對于房地產業的發展有著決定性的影響;孔煜等(2005)在研究了1995年至2002年我國東中西部房地產投資、住宅投資和GDP之間的區域差異關系后，認為東中西部地區房地產投資占GDP比重處于增長趨勢，且有顯著的地域差異;譚術魁等(2006)提出房地產投資差異曲線圖法和房地產投資差異系數法，對我國從2001年到2003年的房地產投資差異情況進行了簡要的實際測度和分析等。

可以看出，當前針對房地產投資差異的研究還比較少，其主要著眼點也集中在房地產投資與GDP關系方面的差異，而對房地產投資在地區空間結構上的差異以及地區差異各組成部分之間的內在聯系缺乏深入的探討。本文將泰爾指數用于房地產投資的地區差異的分析，重點考察1991—2007年東中西部房地產投資的差異及其分解。

一、房地產投資地區差異的衡量方法及數據

房地產投資的地區差異既包括了經濟區域之間的差異，也包括經濟區域內部的差異。為了準確反映這兩種差異以及它們對總體差異的影響程度，本文引入泰爾指數。

設yi是第i個單位的房地產投資，是yi的平均值，則泰爾指數的衡量方法如下:

I(O)=log

如果將所有單位按一定的方法分成G組，那么，泰爾指數可以按如下方法分解:

I(O)=PI(O)g+Pglog

式中，Vg表示第g組房地產投資在房地產總投資中的比重，Pg則表示第g組人口在總人口中的比重。上式的第一項表示每一組內各單位之間的房地產投資差異。這里，它可以用來衡量東部、中部和西部三大經濟區域內的省際差異。第二項則表示各組之間即三大經濟區域之間的房地產投資差異。

在三大經濟區域的劃分方面，本文沿用常用的“七五”計劃關于東中西三大經濟帶的提法，并根據國發《2000》33號文件，劃分如下:東部地區是指北京、天津、河北、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東和海南等11個省市;中部地區是指山西、吉林、黑龍江、安徽、江西、河南、湖北和湖南等8個省;西部地區是指重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆、廣西和內蒙古等12個省、自治區。

鑒于數據的連貫性和可比性，本文采取了將重慶市并入四川省，并且不包括西藏自治區的辦法，選取了全國29個省、自治區和直轄市1991-2007年的房地產投資和人口方面的統計數據(見于歷年的《中國統計年鑒》)。

二、房地產投資的地區差異:基于泰爾指數的分解

首先來看全國房地產投資的差異程度。由圖1可知，我國房地產投資的泰爾指數最高為0.287(1996年)，差異比較顯著;無論是總體泰爾指數、組間還是組內泰爾指數均呈現出“M”型走勢，在1992年和1997年分別達到兩個高峰后開始下降，到現在一直處于下降通道中。這說明我國房地產投資差異經歷了擴大、縮小、再擴大、再縮小這樣一個過程，而且近十年來差異一直在縮小。

接下來看房地產投資的總體差異如何在東中西部地區之間以及各地區內部進行分解。由表1可知，東中西部地區之間的房地產投資差異對總體差異的貢獻由最高的65.6%(1993年)下降到50%(2007年)，與此同時，東中西部地區內部的房地產投資差異對總體差異的貢獻由最低的33.9%(1993年)上升到50%(2007年)，二者之間是一種此消彼長的關系。

最后分別來看東中西部地區房地產投資的差異情況。從圖2可以看出，總體上東部地區各省份之間房地產投資的差異最大，中部地區各省份之間差異次之，西部地區最小。但是1999年以后西部地區的差異已經大于中部地區的差異了;從差異的變動趨勢來看，東部和中部地區同總體差異基本同步，只是在變動幅度上有所不同。西部地區的差異變動1999年以前滯后于總體差異，近年來表現出跟總體差異相反的趨勢。

綜上所述，我國房地產投資的地區差異比較顯著，變動趨勢呈M型分布，近十年來差異不斷縮小;東中西部地區之間的差異是總體差異的主要影響因素，但重要程度在不斷下降;與總體差異的變動趨勢相反，近年來西部地區的差異在逐漸擴大。

三、房地產投資地區差異的原因及政策建議

造成這些差異的原因主要是東中西部地區經濟發展水平的梯度差異。東部地區由于區位優勢顯著，再加上宏觀經濟政策的傾斜，與中西部地區相比，經濟發展水平和城市化水平較高，因此房地產投資規模遙遙領先，造成了較大地區差異。而隨著中西部地區房地產投資的跟進，特別是西部大開發以來西部地區投資的增加，東中西部地區之間的差異逐漸縮小。與此同時，由于東中西部地區內部省際之間由于經濟發展水平和地方經濟政策的不同，地區內部房地產投資差異對總體差異的影響越來越大。

房地產投資的地區差異對于全國統一的房地產市場的形成和發展、區域經濟的健康快速發展乃至整個國民經濟都有著很重要的影響。為此，政府應該通過以下途徑規范不同地區房地產的投資情況:針對東部地區房地產市場化程度較高的現狀，進一步健全和完善市場體系，充分發揮市場機制的作用，優化房地產資金的配置;根據中西部地區房地產基礎薄弱的情況，通過制定相關產業政策，有計劃、有步驟地引入國內外資金，逐步把房地產業發展向深度和廣度推進;加大宣傳力度，改變人們消費、投資的觀念和模式，從根本上調節房地產投資的供給和需求，確保房地產業的持續、平穩、健康發展。

參考文獻:

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[2] 陳浮，劉偉，王良健，彭補拙.中國房地產業非均衡性發展研究[J].經濟地理，1998，(2):74-78.

[3] 孔煜，魏鋒，任宏.我國房地產投資與GDP之間關系的區域差異分析[J].建筑經濟，2005，(1):45-48.

[4] 譚術魁，陳曉川.房地產投資差異的測度方法研究與應用[J].中國房地產金融，2006，(1):9-12.