初探保障性用房中的社區建設問題

摘要:社區建設理論作為社會學若干重要理論之一，在解決保障性用房社區問題以及促進社區經濟、政治、文化、環境協調和健康發展中發揮著重要作用。社區建設的內容包括社區文化建設、社區服務和社區經濟建設。保障性用房社區文化建設的改善應當以“經濟簡約、實際適用”為主要原則;物業服務企業對于保障性用房的社區服務則應以提供常規性服務為主導;社區經濟的建設則應從解決保障性用房居民的就業問題和減輕居民經濟負擔入手。

關鍵詞:社區;社區建設;保障性用房

中圖分類號:F293.31 文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)20-0064-02

引言

住房保障制度的建立是我國民生的重要問題，也是完善城鎮住房制度改革中的主要內容。保障性住房的大量產生使得中低收入人群聚集，形成了新型居住群體，必然產生文化碰撞。這就需要物業管理者通過透徹了解群體成員所表現出來的一定環境下的價值觀和意識，以及相應的行為方式、需求層次，以便更好地了解既定文化氛圍中組織行為和管理經營的重點。

社會學是從社會整體出發，通過社會關系和社會行為來研究社會的結構、功能、發生、發展規律的綜合性學科。它從過去主要研究人類社會的起源、組織、風俗習慣的人類學，傾向變為以研究現代社會的發展和社會中的組織性或者團體性行為的學科。在社會學中，人們不是作為個體，而是作為一個社會組織、群體或機構的成員存在。同樣，對于物業管理行業來說，物業服務面臨的顧客是一個社區或幾個社區，物業管理人員需要同保障性住房這類社區的人打交道并為之服務，就必須了解這個社區里的人的共同心理特征、生活需求和語言習慣，以便更好地同業主進行溝通交流，保證服務工作的順利進行。

一、社區建設理論概述

社區建設理論也是社會學若干重要理論之一。它是指在黨和政府的領導下，依靠社區力量，利用社區資源，強化社區功能，解決社區問題，促進社區經濟、政治、文化、環境協調和健康發展，不斷提高社區成員的生活水平和生活質量的過程。社區建設的內容包括社區文化建設、社區服務和社區經濟建設。物業管理不提供具體的實物產品，而是向業主提供勞務商品，為業主提供方便，其經營方式是憑借自己現代化的管理手段向業主提供綜合性的勞務項目，創建一個整潔、文明、安全、方便的居住環境和工作環境[1]。從根本上說，物業管理和社區建設的目標是一致的，都是以人為本，全面提高居民的居住質量，營造社區穩定、安全、舒適、健康的人居環境，因此，物業管理作為社區管理的重要組成部分，其服務內容涉及千家萬戶的安居樂業，是社區建設的基礎性工作。占社會絕大多數(70%以上)的中低收入人群的社區建設更是整個國家和諧社會建設的主要內容。

二、保障性住房物業管理和社區文化建設

社區文化是指以生活在社區中的居民為主體，以豐富和活躍群眾文化生活、滿足群眾日益增長的精神文化需求為目的，包括各種群眾性的文娛、體育、教育、科普以及精神文明建設活動等在內的一種群眾性文化形式。作為居住小區，社區文化建設的任務是，通過各種形式的文娛、體育和其他形式的文化活動，創造一種文化氛圍，讓社區成員能相互了解，提高對不同文化的鑒別和適用能力，減少文化沖突帶來的負面影響，使社區成員對某些不同的文化要素逐漸達成文化認同，并在此基礎上建立社區共同的居住觀和形成相應的行為模式。

社區文化是一個城市文明的標志，社區文化建設是一項“民心工程”，是當前實踐“三個代表”重要思想，加強思想文化陣地建設，實現全面建設小康社會與和諧社會奮斗目標的一個重要舉措。

據相關統計，給保障性用房提供物業服務的企業通常走的是多元化經營路線，即企業除了對經濟適用房提供物業服務，還會同時為普通住宅、公寓、別墅、商住樓等的經營服務，只有這樣，企業才能保持多種盈利方式相結合，適應市場。物業企業要想打好“文化”這張牌，不能用普遍性的方法去解決，而應該基于保障性用房社區的特點去經營。

由于保障性用房社區的居住人群通常是，一類單位的職工群體，收入水平較低，社會適應能力較弱的一個社會群體。物業企業應該明確保障性用房社區的文化的根本是:經濟簡約、實際適用。而不是徒有虛名的大規模的“文化渲染”，既鋪張浪費又得不到好的效果。在社區文化建設方面，物業企業要尊崇實際，和社區主體的自然選擇，讓居民自己定義一種生活方式，并服務于這種生活方式。同時讓規范、制度等剛性層面的約束變成社區文化的一部分，將其融入社區生活方式。讓主體的社會關系在和諧、溝通、共榮的氛圍中得到拓展，注重精神和情感的維系，營造良好的社區文化氛圍。

三、保障性用房物業管理和社區服務建設

所謂社區服務，是指在政府的指導下，動員社區力量，利用社區資源，為社區成員提供福利性、公益性服務和便民服務，以滿足社區成員，包括社區居民、社區組織等日益增長的物質文化需要。

1.為保障性用房居民提供優質的常規性服務

保障性用房社區服務建設是社區最基本的內容之一，物業服務企業能否保證服務水平，是能否得到業主的認可和滿意，同時也保證企業的各項經營指標達到預期目標，并直接關系到這種委托代理關系能否穩定、健康維系下去的關鍵節點。

保障性用房物業費用相比商品房來說是相對低廉的，所提供的服務項目與服務質量也會有很大差別。相比購買商品房的業主來說，保障性用房的業主很少有除常規性服務之外的附加服務的需求，例如，看管孩子、定機票、提供雙語服務等。所以說，要想得到業主的認可和滿意，保障性用房的物業管理首先應該注意的是提供優質的常規性服務，尤其應該在綠化和保安這兩方面多投入，滿足保障性用房的業主的基本需求，使其有舒適感和安全感。除此之外，再考慮物質建設上加快完善小區娛樂休閑設施建設，以滿足居民日常休閑放松的需要。同時著手推進社區精神文明建設，加強業主與物業管理企業之間的聯系，增進二者之間的了解與溝通。物業管理企業可以采取民意調查的方式，以每半年或一年為一次，找出業主和物業管理企業之間的主要問題和主要矛盾，并進行解決或改進，對于其中無法達到或解決的問題應當與業主說明。

2.提高保障性用房居民的維權意識來加強社區服務建設

保障性用房業主的自身維權意識以及知識水平不足的客觀現實使得業主們無法自主地選擇反映大多數業主愿望的管理模式、爭取自己的合法利益。所以各地房管部門要大力推動保障性用房社區的業主召開代表大會，成立業主委員會，積極維護社區以及業主的權益。通過業主的民主協商，使得保障性用房社區業主們能夠更加自主、積極的向物業管理企業提出問題或疑義，以保證他們的合法權益。

四、保障性用房物業管理和社區經濟建設

社區經濟建設的目的就是從經濟上解決人民日益增長的物質文化需要。如今貧富差距、就業問題已經成為社會矛盾的聚焦點。做好收入分配和擴大就業工作，是國家經濟工作的主要任務之一，是著力促進社會發展和解決民生問題的重要體現。

1.解決保障性用房居民的就業問題

保障性住房的業主和使用人主要是社會中低收入人群，因此，做好保障性住房物業管理，可以免除業主后顧之憂，使其有一個安定祥和的居住氛圍;能讓他們更好地投入到工作中去，為自己和家人帶來更多更大的經濟利益的流入。同時，隨著大量的保障性住房的建設和投入使用，就需要大量的物業服務企業和人員來為之提供配套服務，因此，物業服務企業還能在一定程度上緩解國家就業壓力。來自2008年的數據，在一項調查中顯示，物業管理企業支持了就業再就業工程，減輕了社會就業壓力。在被調查的4 600家物業管理企業中，共有772 032名從業人員，平均每個企業擁有168名從業人員。物業管理企業吸納了一大批失業人群，為緩解社會就業壓力起到了積極的貢獻[2]。

保障性住房的居民屬于中低收入階層，這個階層的人群處于就業、半就業和失業狀態，且職業分布廣泛。作為物業服務企業來說，保障性住房物業服務的增加使得企業需要更多的人力來支持各項服務工作。保障性用房的業主或使用者也可以成為物業服務企業的生力軍，并且作為一名業主和服務人員，可以從雙重角度來思考保障性物業管理的服務問題，對于改變企業服務質量、服務效率甚至于服務模式都有著重要的作用，物業服務企業能夠因此吸納更多的半就業、無業人員，解決社會就業問題。

2.減輕保障性用房居民的經濟負擔

保障性用房是項動態工程，這項保障民生需求的措施，能夠拉動的不只是有形的經濟指數，還有社會穩定指數。中央政府對保障性住房政策的推進和完善，同時也體現了對人權的保護——保障性住房政策是對社會低收入人群住房保障權利的認同，有如對貧困人群的救濟制度。而有保障才有安全感，有安全感社會才穩定，社會穩定了才有和諧發展的可能[3]。

保障性用房居民的收入水平相對較低，部分甚至處于半就業或失業狀態。物業管理費用對于他們來說仍然是筆不小的開支。因此，要想切實減輕保障性住房居民的負擔，就要適當免除基礎物管費，所需費用可以從社區物業經營用房中提取。各地建設的低價位拆遷安置房、保障性商品房小區以及城中村(棚戶)改造區，除了要按規定標準配置配套用房外，還應當建設一定比例的物業經營性用房，其經營收入由所在地區政府統籌用于保障性用房的基礎物業服務[4]。這樣可以有效減輕保障性用房業主的經濟負擔，改善其生活質量，對于構建和諧社會有重要意義。

“路漫漫其修遠兮，吾將上下而求索”。保障性住房的發展方興未艾，新的歷史背景下保障性住房的物業服務還處在一個探索和發展的階段，對此，社會各界都在進行著不同程度的研究和努力。

參考文獻:

[1] 韓朝，陳凱. 物業管理社會學[M].北京:清華大學出版社，2007.

[2] 張蘇南.從發展經濟學就業理論分析我國就業問題[J].現代商貿工業，2009，(1).

[3] 中國經濟信息網 http://www.cei.gov.cn/.