對宏觀調控下我國房價上漲的思考

摘要:2010年，國家對房地產市場出臺了一系列的宏觀調控政策，但是房價依然沒有得到有效的控制，一線城市的房價持續上漲，嚴重影響了我國宏觀經濟的穩定運行。供需不平衡、投資渠道少、地區差異都是影響房價的原因，為此提出解決對策與建議。

關鍵詞:宏觀調控;房價;供求

中圖分類號:F293.3 文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)20-0015-02

2010年剛剛過去的幾個月，國家連續出臺了影響樓市的重大政策。但不管市場如何變化、政策怎樣出臺，價格才是最牽動購房者神經的焦點。房地產價格的波動，嚴重影響了我國宏觀經濟的穩定運行，從“新華社對房價六次評論開始，新華社對樓市調控的評論就成為政策和市場的重要風向標。目前是我國對房價最嚴厲的調控期，為什么國家越是調控房價越是上漲，筆者想就此分析一下原因。

一、供求影響房價

部分城市的房價持續上漲，原因主要有兩方面，就是供應和需求，供求關系決定了房價過快上漲。如果說供應跟不上，需求旺盛，房價肯定會漲;或者說供應很充分，需求沒那么多，那么就會產生價格下跌，或者是產能過剩。那么房地產市場，它既然是一個消費品市場，當然也有投資品的屬性，房地產的價格當然由供求關系決定。中國房地產發展到今天一直處在供不應求的狀態當中。從全國的房地產銷售數據來看，去年全國的商品住宅供應量，竣工面積是5.8億平方米，銷售面積是8.5億平方米，是竣工面積的1.5倍。這就是房價上漲的原因。那么，至于為什么會出現房價上漲過快呢，這部分原因是需求旺盛。建設住房土地稀缺嚴重，開發商囤地、捂盤等行為沒有受到市場有效監督，都是房價上漲的原因。30年的改革開放使人們生活質量不斷提高，中國人的“擁有一套屬于自己的房子”的觀念沒有改變，購房成為人生奮斗的目標。

二、我國的金融投資渠道太少

金融市場不開放、百姓理財的渠道狹窄、股票風險大、珠寶和古玩市場風險大、國債收益低，所以導致很多儲蓄款大量流入樓市，也是促使房價進一步提高的原因之一。溫州炒房團是聞名全國的，還有境外的熱錢進入房地產。據零點公司2006年調查，太原商品房的購買者中80%是非本市居民，北京、大連是60%，鄭州是55%。這些“非本市居民”，不可能是農民工，也不可能是其他低收入者，只能是形形色色的投資、投機者。該調查據此判斷，我國的房地產業基本上是被投機資金所操縱了。2008年世界金融危機襲來，資金緊張導致房價下跌，投資者遭受損失。但進入2009年，投資客的春天又來了。2009年年初時深圳樓市的投資客比例不到5%，而6月已經達到30%左右;上海、北京等地也是如此，到2009年底，別墅、高檔公寓等高檔住宅的成交量大幅增長。其中，北京某些新開盤的項目，投資性置業占比超過3成;上海某小區三期目前的銷售數據顯示，投資性購房的比率占到7成以上。 可以說，我國的房地產業已經成為投機冒險家們的樂園。投資需求當中既有長期的投資也有短期的投資，我們叫投機。市場經濟有時也是一種投機的經濟，國務院的相關文件中沒有打擊投機性的說法，只有遏制，這也是市場經濟當中的一種現象。

三、地區差異的影響

我國的東部與西部經濟實力差距特別大，也是進一步造成沿海城市房產價格猛漲的原因之一。上海、北京的房價之所以居高不下，與外來就業人員的增加有關。要改變這一現象，就必須加快中西部經濟的發展，國家經濟政策適當地傾斜于西部經濟發展。加速發展中西部基礎和道路建設，為招商引資創造良好的環境，鼓勵大企業進軍中西部發展。這樣，就把人才分開來，不讓人才聚居在一個城市內。因為人才被轉移了，單一城市房產需求就少了，房價自然就會回歸到合理的價格水平。

四、解決對策與建議

1.控制好需求。明白了房價上漲的根本原因，控制房價有兩種途徑，一種是增加供應，一種是調整需求。如果增加供應，當然首先是土地的供應量，國務院出臺的政策中都涉及增加供應量的問題。2010年的土地供應量要達到18.5萬公頃，2009年土地供應量是7.6萬公頃，今年是去年的2.4倍。對房地產過旺的需求以及投機性需求要進行遏制，必須堅決地遏制投機性需求，因為房地產市場房價上漲過快的問題已經上升為社會問題。今年1到3月份，特別3月下旬兩會以后的房地產市場的表現實在讓人看不懂，是許多專家和學者都沒有預料到的，央視的媒體一直說是“瘋狂”的程度。當然，增加供應量需要一個過程。在市場調控當中，目標是清楚的，主要是針對投機需求過旺。采取兩種手段，一種是經濟的手段，一種是行政的手段。國十條當中第一條講的是各級政府要負起責任，這是行政手段;當然還有一些市場手段，如利用利率的杠桿。所以說，既然造成房價上漲過快有兩個方面的原因，我們的調控就應該是兩個方向的調控，既增加供應量又抑制需求量。但是，目前來看，立竿見影的應是遏制需求，因此，現在出臺的房貸政策對遏制需求發揮了比較好的作用。

2.住宅用地偏重于保障住房。國土部公布的2010年住宅土地用地計劃中，70%的土地供應給了保障房。重點發展公共租賃房，一類叫做廉租房，一類叫做經濟適用房，給低收入家庭提供;還有中低價位中小套型的商品房。今年，國務院對調控房價的決心是很大的，房地產的穩定增長要保持，既要穩房價，又要穩增長，這才是我們的目標。房地產調控新政策出臺后，雖然沒有出現整體性降價，但是下浮的趨勢明顯。房貸政策的變化是直接影響樓市價格的重要外因。房地產投資模式一直是價差模式，即短期內出售套現。調控政策從資金鏈上收緊，從需求上有效遏制炒房行為。房地產調控新政策出臺后，持自由資金的投資者會出現規避政策的可能。要徹底整治房地產市場，還需要稅收政策作為配合，征收物業稅或者房屋保有稅。

3.建議“政府采購”平價房。要限制高房價亟須雙管齊下，一方面要通過國家目前正在實施的房貸新政策，遏制投機性買房和炒房者;另一方面要增加商品房的供給。中央遏制房價所采取的措施是有效的，但是，這些措施還遠遠不夠，要從根本上限制高房價，讓居者有其屋，還要增加住房供給。對于廉租房、平租房和平價房的建設，可由政府提供土地，房地產商參與建設，采取政府采購的方式，即在保證質量的前提下，誰報價最低就給誰來建設，以降低成本、抑制房價。

4.控制信貸閘門。國家宏觀經濟調控的手段很多，一般來說，控制信貸閘門是首選之一。目前，國內房地產企業在必須與地方政府保持著密切聯系的同時，另一個賴以生存的條件是必須與銀行保持密切的關系。單從目前調控的政策層面來講，國務院陸續出臺了很多限定房地產信貸的措施，諸如提高了房地產企業資本金的準入門檻，限制信貸資金的項目介入時間，壓縮項目貸款比例額度等。這些措施的實施，為房地產業的降溫甚至扼制房價的過快上漲，起到過一定作用，但是這些措施還是很難解決房地產過熱的根本問題。原因在兩個主要方面:一是銀行存貸差的問題。隨著銀行業的改革不斷推進，銀行的經營意識和風險意識不斷增強，銀行業貸款的發放越來越嚴格謹慎，各地銀行機構特別是內地的銀行機構，普遍存在很大的存貸差，很多地區都接近或超過2:1的比例，銀行資本金要尋找出路。二是執行政策的變數。現代企業的構成復雜，我們設定的一些門檻也好、限定措施也好，對于企業來說，只須簡單地變通，就使我們周密的調控策略頓時都顯得蒼白無力。供需兩大市場的磁力，很容易使銀企聯手對付新的政策。銀行資金大量注入，是房地產過熱的最大問題之所在。一方面它支撐著房市的虛假繁榮，另一方面是潛在的金融風險、金融危機。正確解決信貸資金的過多注入，須統一對當前房地產過熱的認識。目前，社會各界對房地產業的評價并不統一，有一些人認為經濟在發展，熱一點沒關系。我們應該充分考慮北京2008奧運會的因素，吸取漢城(首爾)等奧運城市(國家)的教訓，防止上世紀90年代初期海南房地產熱的重演。要加強銀行業的監管。銀監機構成立以來，做出了一定成績，但是我們應該看到，這個機構分設后，大量的原從事監管業務的人員改行從事本系統的管理、服務工作。據調查，現在一線監管人員的數量僅為人民銀行時期數量的1/3，可見監管力量不是加強了，而是極大地削弱了。從近期的銀行高發案件來看，亟待加強銀行監管，重點監督和查處違規房地產信貸案件，確保銀行資金的安全。

5.加強對房地產開發企業購地和融資的監管。國土資源部門要加大專項整治和清理力度，嚴格依法查處土地閑置及炒地行為，并限制有違法違規行為的企業新購置土地。房地產開發企業在參與土地競拍和開發建設過程中，其股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利。嚴禁非房地產主業的國有及國有控股企業參與商業性土地開發和房地產經營業務。國有資產和金融監管部門要加大查處力度。商業銀行要加強對房地產企業開發貸款的貸前審查和貸后管理。對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發企業，商業銀行不得發放新開發項目貸款，證監部門暫停批準其上市、再融資和重大資產重組。

總之，從市場經濟的調節手段和價格規律來看，“國十條”出臺后的房價核心問題就是市場調節和政府調控的博弈，最后落腳到供需雙方的平衡，也就是地產商和消費者之間最后達到一種市場供需平衡和心理平衡。房價上漲與市場需求旺盛息息相關，而市場需求旺盛受三個方面的因素影響最大:一是由于拆遷產生的被動需求導致市場需求量大增;二是由于土地、材料等開發成本增加導致房價上漲;三是由于房屋供應結構不合理、高檔住宅越來越多等因素拉高房價。由于以上宏微觀多種原因交叉影響，互為重疊是難免的，再加上房屋上漲到一定程度又必然受到人們心理變化的強烈影響以及收入水平的有力制約，進而出現一定的持幣觀望現象。所以，最后的結果就是在供需之間實現一種短期的平衡。

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