廣州商品房銷售價格探析

摘要:通過細分商品房銷售價格的組成，分析銷售價格居高不下的原因，并聯系廣州市商品房銷售價格控制政策及商品房的銷售價格上漲的原因，探討廣州市未來商品房銷售價格的發展方向。

關鍵詞:商品房;銷售價格;上漲;抑制

中圖分類號:F29文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)31-0180-02

引言

自2010年4月15日被喻為“世上最牛調控”的房貸新政落地以來，廣州商品房銷售價格出現了分化，甚至出現了由排隊搶購的景象轉變為找關系退房的現象，下半年廣州商品房銷售價格將會微跌、暴跌還是微打折，市民有了不同的見解。據調查，廣州130個主流樓盤，在7月前后，共有51個項目出現價格下調，占據總量的39.2%，價格持平和上漲的樓盤數量分別為49個和30個，約占37.7%及23.1%，市民對開發商的打折則認為是假打折、有小優惠，而是否會在下半年抄底則仍在考慮當中，高房價帶來的恐慌讓不少觀望者在買房與不買房之間徘徊不前。

廣州市今年來商品房平均價格翻倍增長，而人均年收入的增長卻還不到15%，在這種不協調的市場經濟條件下，住房問題已成為老百姓最根本又最迫切需要解決的問題。

國家在調控房價方面也采取了許多措施，包括增加土地供應量、上調銀行準備金、增加銀行利息、提高第二套物業的首付標準和建設限價房及廉租房等政策。有人說廣州市的商品房價格在上半年已經出現拐點，但也有人說商品房價格隨著需求量的不斷增加，降價只是表面現象，下半年價格將會繼續穩步上漲。

究竟廣州市商品房的銷售價格發展趨勢如何呢?這是值得我們深入探討的一個課題。

一、商品房銷售價格的組成

1.土地使用權取得費。商品住宅開發經營單位依法通過國有土地出讓、轉讓獲得國有土地使用權的，其土地使用權取得費為支付的出讓、轉讓費用、拆遷安置補償的凈支出及按規定應交付的有關稅費之和;商品住宅開發經營單位依法通過行政劃撥取得國有土地使用權的，其土地使用權取得費為取得該劃撥土地所支付的征地費、拆遷安置補償費及城市市政基礎設施配套費等費用之和。

2.住宅開發成本。住宅開發成本包括前期工程費、建筑、安裝工程費、設備費、附屬工程費、開發間接費及其他符合國家規定并與項目開發直接有關的費用。

3.住宅開發期間費用。指開發經營單位在開發經營過程中發生的管理費用、財務費用、銷售費用等支出。住宅開發期間費用應按受項目進行合理分攤。

4.利潤。以土地使用權取得費和住宅開發成本之和為基數計取，屬政府定價或政府指導價的商品住宅，其利潤率由政府價格主管部門確定;屬市場調節價的商品住宅，其利潤率由開發經營單位自行確定。

5.稅金。指依據國家稅收法律、法規規定應當繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加等。稅金按國家規定的稅目和稅率執行。固定資產投資方向調節稅不列入組價因素，在商品住宅銷售價格外按稅務部門的規定辦理。

6.商品住宅差價(包括樓層差價、朝向差價)。樓層差價、朝向差價分別按增減代數和為零的原則，由開發經營單位自行制定，其中屬政府定價的政府指導價的，報價格主管部門確認。

二、廣州市商品房銷售價格控制政策

為緩解住房壓力，調整住房供應結構，規范限價商品住宅的銷售管理，構建我市多層次、多結構住房梯級供應和消費體系，廣州市政府制定了《廣州市經濟適用房的銷售政策(試行)》以抑制日益高漲的房價。

從《政策》中我們可以看出，廣州市經濟適用房銷售政策制定的目的是為了緩解住房壓力，調整住房供應結構。不但限定了銷售對象、銷售方案就連銷售程序也進行了限定，防止進行炒樓、倒樓現象，以規范商品房市場。由于興建經濟適用房可以享有不收土地出讓金等多項優惠政策，因此政府必須對其銷售對象、銷售價格、購房面積等方面做出必要的限制，經濟適用房的規范標準應界定在解決中低收入者基本居住需求，而不能多次、多處購買從中牟利。因此，發展經濟適用房既可以滿足中低收入階層的居住需求，又可以起到調節市場、平抑樓價的功能和作用。

然而與此同時，我們也不難發現，鉆《政策》空子的人應運而生，如《政策》中(銷售對象要求)購買限價房應當同時符合以下條件:廣州市戶籍人口、本人(已婚的，含配偶和子女)在廣州市沒有自有產權住房、男性年滿25周歲，女性年滿23周歲。那么購買群中出現了年邁的曾祖父祖母級的，因其達到了以上條件而通過市房屋管理系統提交市國土房管局審核可購房，可見價格的誘惑和政策的完善需求。

三、 廣州市商品房的銷售價格分析

商品房的銷售價格上漲的原因:

1.土地成本的增加。根據國務院發展研究中心宏觀部的《中國房地產發展狀況與發展趨勢預測分析》中說，工程造價雖然在價格構成中占比很高，但對商品房銷售價格上漲的影響較小。從增長幅度看，假如商品房銷售價格提高了30%，土地成本就得提高50%，而工程造價才提高了20%，利潤與銷售費用等其他因素也只提高了30%。報告認為，工程造價上漲對住宅與非住宅銷售價格上漲的影響，遠小于土地價格上漲和其他因素價格上漲的影響。我們可以得知，廣州市商品房銷售價格快速上漲與土地成本的增加是有必然聯系的。

2.開發商過度追求超額利潤。為清晰反映房地產開發的真實成本和利潤情況。我們選取兩個中等價位典型樓盤(A， B樓盤)進行分析。從房地產開發成本的構成來看，A，B樓盤基本一致，土地費用(含前期工程費用)占比約為30%，房屋開發費用占比約為50%，營運費用(包括銷售費用、財務費用和管理費用)占比約為45%，其他費用約占5%。可見，房地產開發成本主要由土地成本和房屋開發費用組成，兩項之和約占總成本的80%。根據銷售利潤率=[(銷售均價中可售面積)/總投入×100%]，分別算出A樓盤銷售利潤率為53.65%， B樓盤銷售利潤率為60.67%。據調查了解，房地產開發的投資利潤率普遍比銷售利潤率高出3～5倍，這樣，房地產開發的投資利潤率可能高達200%以上，遠高于中國其他行業的投資利潤率和成熟市場。從房價構成來看，房地產開發利潤又是商品房價格的主要組成部分。在A樓盤和B樓盤的商品房銷售均價中，房地產開發利潤占比均超過37%，占房價的比例最大。這意味著高房價的背后包含了巨額的房地產開發利潤，而房地產開發利潤的高企大大加重了居民的購房負擔。與此同時，房地產開發高額利潤的快速增長直接拉動了房價上漲。由此可見，房地產開發利潤的過快增長也是成為房價快速上漲的主要推動力。

3.真實購房需求旺盛。作為一種兼有消費和投資功能的特殊商品，雖然商品房價格并不完全取決于市場供求，但市場供求狀況仍是影響房價的基礎性因素。一方面，旺盛的購房需求為廣州市房價的快速上漲提供了有力支撐。近年來，廣州市國民經濟持續快速發展，宏觀經濟和居民收入的快速增長增加了居民購房的有效需求。多年來，廣州市新建商品房成交登記面積均大于批準預售面積，年度市場吸納率遠高于市場供給 ，特別是商品房市場供求缺口明顯擴大。越秀區、荔灣區至海珠區等城區商品房的供需矛盾尤為突出，房價漲勢迅猛，這表明旺盛的購房需求確實在一定程度上拉動了房價上漲。作為華南地區的中心城市，廣州市教育、醫療、信息、人才等方面的比較優勢逐漸顯現，對周邊地區尤其是珠三角地區的輻射力不斷增強，非本市戶籍在廣州購房置業的現象比較普遍。調查顯示，購房按揭貸款戶中本市戶籍占比54.38%，非本市國內戶籍占43.85%，外籍人占1.17%，非本市戶籍購房者的巨大需求間接拉高了廣州的商品房價格水平。另一方面，中國實行計劃生育的基本國策至今，許多“80后”開始呈現結婚購房的新觀念，他們有新的思想，喜歡過“二人世界”，所以購房結婚成為他們的需求。目前廣州市主要以結婚購房、換房需求等真實性購房需求為主。結婚購房需求的戶主年齡一般小于35歲，他們將密切留意價格，只要逮住機會就會出手，而換房需求的戶主年齡一般介于35～45歲之間且購房以大戶型為主，當然，他們會擔心無法抄底問題。據調查，廣州市住房按揭貸款戶主年齡小于35歲的占比達58.3%;35～45歲之間的占比為33.41%。這種以結婚購房和換房需求為主體的真實購房需求也是對廣州市商品房價格快速上漲起到了較強的支撐作用。

4.商品房建筑成本增加。鋼鐵、水泥、鋁材等建筑材料價格的較快上漲，直接增加了商品房的建筑安裝成本，也在一定程度上加速了房價上漲。

5.房地產信貨快速增長。銀行信貸快速增長，特別是個人住房消費貸款快速增長時，國內房地產市場價格也在快速上漲。國內房地產市場價格快速上漲基本上是銀行信貸支持的結果。當前不少房地產企業從股市中募集大量資金助推了房價的上漲。房地產開發商從股市拿來資金，就可以大塊購地，然后建房銷售，最終獲得暴利。又由于在中國投資渠道比較狹窄，加上利益集團的鼓噪，房地產從某種意義上說保質性好、變現相對容易，上升空間較大，且城市土地資源的稀缺性，房地產業受到追捧是必然的。加之當前，國內通貨膨脹的壓力較大，流動性相對過剩，有相當多的資金轉向了固定資產投資。因此，房地產信貨快速增長也在推動商品房銷售價格的上漲。

結論

盡管決定商品房價格的因素眾多，但價格堅挺的背后必然離不開市場需求的支撐。中國住房需求的主體是中低收入的普通家庭，住宅供應理應以大眾化需求為主，但目前商品房的銷售均價與平均收入水平相差甚遠。本文通過細分商品房銷售的價格組成，分析銷售價格居高不下的原因，并聯系廣州市商品房銷售管理政策，特別是市政府為抑制日益高漲的房價而推出的經濟適用房銷售及廉租房政策等因素進行綜合分析，本人認為，廣州市的商品房銷售價格在下半年會出現拐點，但不是急轉彎，銷售價格會相對平穩而有所提升，成交量會相對穩定，銷售價格出現大幅度下降可能性是比較小的，畢竟房地產業是關聯其他五十幾個產業的行業，如果房地產業大幅度的萎縮，國家的經濟必然會受到影響，破產等一系列社會問題將會陸續出現。所以，國家必要的宏觀調控在商品房買賣中是不會缺失的，廣州商品房銷售價格下半年或更長時間內不會出現大起大落的現象。

[責任編輯 吳明宇]