房地產融資租賃各方的利益分析

摘要：近年來，中央政府已經對房地產展開了新一輪全面而嚴厲的調控，使用了稅收、土地、金融等政策調控手段，嚴厲打擊投資投機購房炒房，遏止房價上漲，但仍然有很多人買不起房，而房地產融資租賃經營是房地產開發經營的一種新的方式，通過對融資租賃各方的利益分析證實它將有很大的發展前景。

關鍵詞：房地產；融資租賃；收益

中圖分類號：F293文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2010）36-0148-02

一、房地產融資租賃的含義

要了解房地產融資租賃首先要了解什么是融資租賃。簡而言之，融資租賃就是出租人根據承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物后提供給承租人使用，由承租人向出賣人支付租金的交易方式。而房地產融資租賃就是租賃物為房地產的融資租賃，是一種較特殊的融資租賃。它同一般的融資租賃相比有兩方面的顯著區別：一是房地產融資租賃的標的物是房屋即不定產，房屋的價值一般會出現增加的情況，有時更會有較大的波動；二是在房地產融資租賃中，房屋的所有權一般在租賃期屆滿后，都轉移給承租人。而一般融資租賃可以不轉移。

二、房地產融資租賃的具體操作辦法

房地產融資租賃一般業務流程有五個步驟：第一步，承租人（購房者）在找到合適的供貨人（商品房開發商）之后，向出租人（金融租賃公司）提出租賃申請。第二步，金融租賃公司審核購房者的申請資料并了解購房者的信用和償債能力。第三步，金融租賃公司和購房者共同與商品房開發公司簽訂商品房購銷合同金融租賃公司與購房者簽訂融資租賃合同。第四步，購房者向金融租賃公司支付租金，金融租賃公司向開發商支付購房款。第五步，開發商向購房者交付商品房并辦理商品房產權登記證書，金融租賃公司在該產權登記證書上設定他項權力抵押登記。

其業務流程圖如下：

三、房地產融資租賃中各方所能獲得的利益分析

（一）房地產融資租賃中開發商的利益分析

1.能夠開拓房地產市場，擴大房地產銷路。開發商采用融資租賃方式銷售房產，有利于向用戶和市場推銷產品，變潛在的市場需求為有效需求，并可以拓展房產營銷渠道，房地產商就可以憑此進口抽出資金、人力去進行下一輪開發投資，使開發商的運行形成良性循環。

2.獲取市場供求信息，提高經營決策水平。開發商借助租賃形式，既可以實現房產價值，又可以捕捉有關房產的供求信息，以便把握商機，提高開發商經營管理水平，進而增強其市場競爭能力，作出及時而準確的經營決策。

（二）出租人利益分析

1.運營風險較小。由于在合同期滿之前，出租人始終是房地產產權人，保留房產的所有權是投資的有效保障。融資租賃是以承租人獲得租賃物品的使用權，出租人擁有租賃物品的所有權而展開的，這有利于融資租賃風險的分擔和控制。出租人通過收取租金獲得穩定的收益，若承租人無法按期支付租金，出租人可以收回租賃房產，并依據與開發商的回購協議處理房產，因此融資租賃是一種安全的投資方式。

2.租賃公司能逐步收回成本回籠資金，能夠獲得較多的穩定收益。承租人在租賃期間使用租賃物品的代價是按預定的期限和金額支付租金，這也正是出租人投資回報的物質基礎。融資租賃的租金較高，一般包括房產成本、利息、手續費和保證金，往往高于同期銀行貸款利息。而且如果從房地產商處購房形成一定規模后，還能得到房地產商的優惠，這樣就有效降低了租賃公司的租賃運作成本。

3.提升租賃公司的市場競爭能力。融資租賃是金融與貿易為一體，對其研究、開發和營銷必須講究集約化、系統化和功能化。因此，融資租賃在房地產業中的應用在為企業和社會提供優質高效服務的同時，也提高了自身的發展能力和市場競爭力。

（三）對承租人的利益分析

由于房地產融資租賃是先租后買，并不是“一錘子”買賣，所以客觀上迫使開發商保證房地產商品的質量，避免了配套設施滯后和供水、供電、通訊等基礎設施未完善或質量低劣的情況出現，這樣就保證了承租人的基本利益。而承租主體不一樣所獲得的利益不一樣。

1.承租主體為個人。（1）可以降低房屋消費門檻。按揭貸款需要支付相當高的首付款后才能獲得房地產使用權，相比而言，房地產融資租賃真正實現了“零首付”，大大降低了房屋消費的門檻，可以培育有效需求，使占大多數無支付能力的家庭購房愿望變成現實。（2）可以治療“房奴恐懼癥”。通過融資租賃房屋使用者不是按照通常先獲得所有權再行使使用權的方式，而是通過支付租金直接獲得使用權的方式進行房屋消費由于實行先租后買，使住戶有了歸屬感，可以放心做裝飾投入，可以將租入房地產視為“準己產”，滿足住房私權帶來的好處，又能使年輕人量力而行，自由約定租期及合同，萬一以后遭遇失業等情況，可選擇放棄購買，減輕精神壓力。

2.承租主體為企業。（1）改善關鍵財務指標。融資租賃不必像一般的投資方式，要一次性籌資并支付大量資金，而只需要投入較少的資金，即可獲得需要較多資金才能購買的房產。這樣企業可以在不減損自己的固定資產的前提下來加大自己資產的流動性，相當于增加了企業的流動資金，把資金投向收益率高的其他資產，從而提高資金的使用率和收益率，這樣就會使企業關鍵財務指標得以改善。（2）提高企業資金利用效率。如果選擇出售回租這種融資租賃交易方式，將房產出售變現，然后租回使用，即它把自有房產的所有權轉讓給融資租賃公司，從而取得資金所需的貨幣，同時它又從該融資租賃公司租入該房產，因而絲毫不妨礙對該固定資產的繼續使用。這樣就使原來的固定資產轉換成了流動資產，提高了企業資金利用效率。（3）為企業提供中長期資金來源。房地產融資租賃發揮與銀行借貸等中長期融資手段相同的作用，但不像銀行融資對資金的用途提出較多的限制性要求。由于出租人在租賃期間一直擁有租賃物的所有權，通過租期內租賃物的完整來保證，出租人對承租人的審查更側重于承租人未來的盈利能力，而不是過去的信用歷史和財產資本基礎，這樣使一些資產負債率較高的企業、沒有銀行信用的企業或者是新企業都可以通過這種途徑獲得中長期融資。

（四）對間接參與方——商業銀行的利益分析

發展房地產融資租賃有利于緩沖銀行風險，促進銀行商業化改革。

1.房地產融資租賃業所需的流動資金，由于其功能單一，現金流量好，銀行風險也相對減少。從事融資租賃的金融機構和企業在流通環節中的中介作用，可以減少銀行直接對企業的固定資產貸款，有利于改變銀行資產結構，增加資產流動性；可在自己熟悉的領域里進行相對集中的風險控制，有利于減少銀行風險評估的難度；有利于拉動銀行的信貸規模，加大投資力度，改善資金的安全性、流動性和收益性。

2.拓展銀行業務，降低營業風險。這是因為對銀行而言，一筆信貸資金的發放和回收，有出租人和出租人擁有所有權的房產共同作為擔保，并且銀行在收取租金應收款的同時，還可以收取不低于保理融資額1%的保理業務手續費，在“保理業務”有追索權的情況下，一旦承租人無法按時支付租金，可由承租人的擔保公司支付；如果擔保公司支付不了的話，銀行可將抵押的房產拍賣，所得款項仍不足的部分，再由租賃公司補足，這樣將風險降到最低。

四、房地產融資租賃業的前景

由以上分析所得房地產融資租賃經營有其自身的優勢，對于挖掘房地產市場潛力，啟動房地產市場，進而刺激有效需求，拉動經濟增長有很大的促進作用。房地產融資租賃可以緩解目前購房難及住房難的壓力，通過房地產融資租賃，可以實現住宅消費的梯次推進，保證社會的秩序，使家庭、國家長效穩定發展，因此在中國有很大發展前景。

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