南充市房地產金融危機時期態勢分析和優化

摘要：全球金融危機對國民經濟各產業帶來一定突發狀態的影響。以此為背景，選擇中國西部二級城市南充市為研究對象，分析了南充市房地產其時的態勢，并結合土地結構時空優化理論，提出時空相結合的相應優化策略，以期對城市增長及房地產發展有所啟發。

關鍵詞：金融危機；房地產；土地結構；時空優化理論

中圖分類號：F293文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2010）36-0150-03

一、 南充市房地產概況

（一）南充市

南充市位于四川盆地東北部，嘉陵江中游，東鄰達州市，南連廣安市，西與遂寧市、綿陽市接壤，北與廣元市、巴中市毗鄰，現管轄三區五縣一市，總面積12 494平方公里，2007年底城市建成區近60平方公里。南充已被納入全國城鄉統籌綜合配套改革試驗區；列入四川省優先發展的四個特大城市之一，是具一定代表性的發展中城市。

據國家統計局資料顯示，2009年南充GDP總量達686.3億元，同比增長14.9%。各縣（市）區人均GDP最高為順慶17 482元。人均可支配收入為12 558元，同比增長10.8%，人均消費性支出為9 637元，同比增長12.4%。截至2008年底，南充戶籍總人口7 494 938。其中，市轄三區總人口1 924 945，市轄三區城市人口86.36萬。

（二）南充市房地產

1.區域經濟。南充城市房地產市場主要為三區房地產區域市場。

（1）順慶區：順慶是川東北商貿中心，對川東北3 300多萬人口的地區具有很強輻射和聚集作用。全區現有各類專業、綜合市場近100個，人均市場面積0.57m2，超過全國平均水平。（2）嘉陵區：1993年9月南充市撤地建市時成立的縣級行政區。嘉陵始終將經濟建設作為重心，將工業和三產作為兩翼，居民住房條件繼續改善，城鎮竣工住宅面積32.72萬m2，農村竣工住宅面積16.29萬m2。（3）高坪區：高坪區位于南充市東部，與順慶區一江之隔。鹽鹵資源、水能資源豐富，還有石油、金沙、膨潤土等，是全省商品糧、瘦肉型商品豬、桑蠶繭及水禽蛋生產基地。

2.金融危機時期市場概況。2008年南充市房地產開發完成投資34.5億元，同比增長25.8%。2008年出臺了相關購房利好政策，舉辦秋季房交會，11月房地產市場出現回暖跡象。其中商品住宅的高層住宅以及90m2及以下住宅，環比均出現了0.1%的增長。同時，二手房的銷售價格也出現了小幅增長。

二、態勢分析

數據截至2009年上半年，與2008年金融危機之前之后對比分析。

（一）土地市場

經統計歷年來經營性土地供應情況，形成（如表1所示）：

從上表可以看出，2005年來，土地市場形勢逐漸走高，到2007年達到高峰。2008年受汶川地震、國家宏觀調控政策、全球金融危機影響，出現回落。2009年上半年形勢有所好轉。土地市場恢復性增長，總體上看出讓面積和額度均不斷上升。

（二）房地產市場（數據摘自南充房管局備案平臺）

1.房地產成交情況。（1）商品房供應。南充2009年6月新增商品房供應面積12.77萬m2，比2008年12月的 10.35萬m2 增加了23.38%。其中三區分別為：嘉陵5.2萬m2＞順慶4.7萬m2＞高坪2.8萬m2。多層面積8.1萬m2；電梯供應面積4.6萬m2。（2）三區銷售情況。2009年5月南充共成交商品房681套，比上月減少7.85%，比2008年12月成交739套少58套。三區成交情況：順慶區3.01萬m2＞嘉陵區1.36萬m2＞高坪區0.91萬m2。

2.二手房交易情況。

三、土地結構時空優化理論

（一）土地結構理論研究

土地，是人類生產、生活的場所。土地結構，一方面包括傳統的地理結構即地表結構；另一方面包含經濟過程與土地空間的聯系，即土地經濟結構。空間結構反映了經濟實體在空間中相互作用及其形成的空間關系，包括空間相互位置、集聚程度等分布規律（陸玉麟，1998；陸大道，1999；潘學標，2003；魏心鎮，1989；蔡渝平，1987；蔡耀辰，1994）。大多數土地空間結構是人力作用于土地的結果，即土地利用結構。

土地利用結構和國民經濟結構（生產結構或產業結構）有著密切的關系：國民經濟結構是土地利用結構在經濟上的直接或間接的反映，而土地利用結構是國民經濟結構在土地上的直接或間接的具體落實（嚴金明，2002）。

研究表明，工業化和城市化是導致土地利用結構變化的最主要作用力機制之一。它們不僅通過人口、產業集中、地域擴散占用土地使土地利用非農化，而且通過生活方式和價值觀念的擴散，改變原來的土地利用結構。土地利用總體規劃的核心內容就是土地利用結構在空間上的優化配置，在時間上的合理安排，獲得最大的土地價值。

土地價值取決于其綜合效益，包括經濟效益、社會效益、生態效益。

V（t） = V （x1，x2，x3）x1，x2，x3代表農用地、建設用地、未利用地效益。

= a1x1+ a2x2+a3x3+ c a1，a2，a3表示修正系數，c為系統隨機偏移值。

xi=Fi經+Fi社+Fi生xi即第i種土地類型效益，為其經濟效益、社會效益、生態效益之和。

Fi可通過負指數函數模型、特征回歸分析等求得。

1.負指數函數模型。假定土地價值與距離之間的關系為:V （u）= B·e－cu。

其中，V （u）為離市中心距離為u的土地的價值；u為到市中心距離；B，c為通過已知數據估算的參數。

負指數函數模型是一種簡單的理想化模型，只考慮了一個表示區位的到市中心距離的變量。因此這一模型比較適合于空地或新建住房的價值估計。

2.特征價格模型。特征價格理論認為異質性產品由眾多不同的特征組成，產品的價值體現在其具有的承載效用的屬性或特征。

Z=（z1，z2，…，zn）Zi表示商品的第i個特征量

P（Z）= P （z1，z2，…，zn）Pi表示商品的第i個特征量的價格

特征價格模型一般都是線性方程函數形式或者可以轉化為線性方程函數形式，因此其參數估計方法基本上采用基于最小二乘原理的多元回歸方法。

（二）土地結構時空優化

土地結構的時空優化主要有地理結構優化和土地經濟結構優化兩方面。地理結構優化表現為地理信息系統的研究和多維可視化建模等。土地經濟結構優化主要通過分析經濟影響因素，確定顯著指標，根據約束條件或者目標函數模型擬定可行方案和優化選擇。

進入信息社會，已開始時空數據模型和時態地理信息系統的研究。如土地資源動態監測、全球變化、環境等方面監測、水土流失和土地變化，數字地球等。時空數據模型大體有時空立方體、時空快照 、基本狀態修正、時空三域等。

在土地利用規劃中，結構優化一般采用綜合平衡法、線性規劃法、系統動力學模型、動態規劃法、灰色線性規劃法、模糊線性規劃法等。并且開始從以單一目標向可持續發展條件下多目標土地利用結構優化轉化。通過軟性和彈性的綜合效益結合硬性的經濟效益，為決策者提供多個供選方案，實現“一要吃飯，二要建設，三要環境”的總目標。

四、南充市房地產優化

（一）土地結構時空優化于房地產之應用

房地產的價值，從市場經濟角度看取決于供求，而從長期看來源于消費者的心理預期，主要表現為區位和環境價值。城市內部的區位優劣是隨城市發展在時間與空間軸上進行演替、變換的。從時間軸看，科技進步、經濟發展、產業更新、功能變更，使空間區位轉化。從空間軸看，隨著城市規模、形態與內部結構變化，交通運輸條件改進，空間區位優劣也在變化。總之，區位優劣具有動態性和不穩定性。

土地結構時空優化理論表明，在城市土地、房地產價值眾多影響因素中，中觀層面的區位因素是最重要原因，其中經濟集聚度和交通條件又是其中尤為重要的因子。

城市增長決定城市內區位優劣空間結構的演變機制。城市空間在經濟、社會、政治、技術及其自然歷史條件等因素的作用下發生著增長，其增長反映在實體上，即為就業、居住、交通流及服務消費和服務設施空間的增長。

根據國內外學者研究，結合中國實情，在中國城市房地產結構優化中要注意土地、房地產的時空階段變化：市場建立初期，市場機制開始發揮，價值空間分布初步呈現類同心圓的形態，此時市場欠完善，梯度差異大波動明顯；市場逐漸完善成熟后，隨著城市的快速增長，空間梯度結構將呈現與大多數發達國家相似的、越來越平坦的趨勢，多中心、交通走廊等對空間分布形態影響較大。

（二）南充市優化策略

1.背景分析。作為南充區域性的房地產市場，從宏觀角度來說，一方面受國家宏觀經濟形勢影響，另一方面隨房地產整體市場形勢變化。從2006年底至2009年初，由于受國家抑制性調控的影響，全國房地產發展趨勢放緩。金融危機爆發之際國家放下抑制之劍而挽扶房地產業使市場回暖。剛性需求和土地供應量的減少從根本上決定了房價的走勢，而對房價上漲的預期又決定著投資性購房需求的增長。

從微觀角度來看，可以從兩個方面來分析南充房地產市場。首先，從需求市場看，隨著城市化的推行，南充城市人口增長加快，是導致南充區域性房地產市場向前發展的重要基礎。此外，經濟形勢的好轉、勞動就業率的提高等等，也會增加人們對未來收入的預期，從而刺激購房需求。其次，從供給角度看，近幾年，供給量增長相對過猛。外地開發商大量涌入南充。成都、重慶、沿海等有實力的開發商進入南充后，開發規模進一步擴大，使房地產品供給的數量越來越多。短期性空置也成為必然。

2.空間板塊間競爭重點類比元素分析。順慶區：順慶區平均住宅均價為2 595元/m2。順慶區多層均價為2 381元/m2，電梯均價為3 217元/m2。其中，高檔樓盤均價為3 127元/m2，中檔及中高檔樓盤均價為2 367元/m2。嘉陵區：嘉陵區住宅均價為2 320元/m2。多層均價為2 315元/m2。電梯均價2 552為元/m2。其中，高檔樓盤均價為2 525元/m2，中檔及中高檔樓盤均價為2 170元/m2。高坪區：高坪區住宅均價為2 088元/m2。多層均價為2078元/m2，電梯均價為2 267元/m2。其中，高檔樓盤均價為2 148元/m2，中檔及中高檔樓盤均價為2 060元/m2。

3.價格結構及時空優化分析。根據時空優化理論，南充城市增長形成了一定的多中心及交通走廊區位。南充市房地產以住宅為主，交易活躍的六成以上市場集中在順慶區，其價格主要分布在以下五個空間。

（1）五星花園區域。五星花園區屬于老城區的中心，舊城改造的發展方向，交通便利，配套設施齊全，學校較多。但環境較雜亂，不太適宜居住。拆遷費用較高，工程進度緩慢。

開發項目多以小高、高層、超高層為主。該區域項目規模較小，社區配套設施較少、基本無景觀，社區品質一般。該地段經濟發展較快，地價較貴，造價成本偏高，所以住宅價格較高，目前主要樓盤有北湖盛景、錦繡北湖，均價都在4 000元/m2以上，最高達到4 500元/m2以上。由于寸土寸金的中心位置，在較長時期內適宜高集約度及商業化開發。

（2）市政新區區域。市體育中心、長途客運站、人民廣場、南充大劇院、博物館展覽館、圖書館、清泉寺旅游景區等規劃建立，政府也確定了往北邊發展，工作便利，公交也較便利。較適宜居住，該區域價格適中，土地放量很大，樓盤品質較高。如金色愿景、春風·玫瑰園等樓盤。

開發主要以多層為主，小高層、高層逐漸興起；價格在2 850元/m2～3 500元/m2左右，總體而言相對較低，具一定上漲空間。由于開發的時間效應，短期內適宜中產及老年階層，多以環境及品質取勝；逐步向生活工作過渡。

（3）濱江大道區域。南充市濱江大道是政府規劃發展方向，地價相對較適宜，環境優美、交通便利，醫院、學校較多、配套設施比較完善，較適宜居住。

開發項目以小高層、高層為主、多層花園洋較少；價格在3 200元/m2～4 300元/m2左右。由于購房意識的舒適及環境生態需求轉化，銷售情況較好，具良好升值潛力。

（4）螞蟥堰區域。螞蟥堰區域屬嘉陵區，有政府廣場、南充高中、中心醫院、友和農貿市場、光彩大市場、博美裝飾城、濱江美食城、香江水上樂園等，規劃為嘉陵工業區，商業氛圍漸漸凸現。由于離嘉陵江較近，自然風景優美，也很受購買者青睞。

周邊市政配套設施有待完善，生活出行不方便，交通工具缺乏。價格在2 200元/m2～2 800元/m2，價格較實惠。暫時來看，不太適合居住，不過也是開發的熱點，將來隨城市增長會成為人們工作居家的主要區域。

（5）華鳳新區域。華鳳新區屬順慶區，毗鄰“打樂坪生態風景區”和“舞鳳山公園”兩大城市綠肺，有西華師范大學和南充一中，是南充城市西北部地眼位置。

開發樓盤較多，但是品質較低，體量較小。延西華路上去，有十個樓盤左右，但總建筑面積卻沒有達20萬平方米。該區域主要以多層為主，小高層較少。周邊市政配套設施有待完善，生活出行不便。價格在2 200元/m2～3 100元/m2。未來專業化發展還需要經歷一定時日。

總體而言，南充市的住宅價格是相對較低的，理論上仍具有上漲空間。

五、結論

根據時空優化理論，隨著振興川東北，南充市人民生活水平不斷提高，對于居住環境的要求也越來越高，開發樓盤項目的主要趨勢是趨向于中高檔電梯公寓，別墅和洋房小區，而高層電梯公寓將會是南充房地產市場的主流市場。

在今后的土地結構優化及房地產發展研究中，需要將時間維度和空間狀態結合，并把握發展階段和利用強度，進行多目標綜合效益優化，將成為未來的必然趨勢。

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