淺談調控房價的難點與對策

摘要：房價的過快上漲引起各方關切。近年來，國家有關部門連續出臺了多項政策措施進行調控，但由于房地產業的特殊性，房價高企的現象仍然沒有得到有效控制，調控異常艱難。要保持房地產業的健康發展，為國民經濟發展多做貢獻和廣大人民群眾帶來實惠，已成為各級政府的一項重要任務。

關鍵詞：價格上漲；房價；調控；難點；對策

中圖分類號：F293.3文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2010）36-0153-03

2009年以來，中國的房地產業仍然呈現較快增長的勢頭，房價也隨之快速地上漲。開發商高價拿地以致“地王”頻出且價格一浪高過一浪，購房者從觀望、試探性買房再到排隊搶購，整個樓市房市呈現一派繁榮景象，僅據國家發改委、國家統計局調查結果顯示，去年12月份，全國70個大中城市一手房價同比上漲9.1%，環比上漲1.9%，房屋銷售價格較上年同期上漲7.8%，漲幅創下17個月以來的新高。從最近公布的數據來看也好不到那里去。房價漲得太快了，平民百姓實在難于支付這樣的高房價。

事實上，房價從2004年、2005年起就開始一路上漲，為抑制房價的過快上漲，打擊投機炒房行為，除2008年因金融危機國家為擴大內需，實施了降息、減免稅費等扶持政策而未采取調控措施外，國務院曾出臺一系列的調控政策，從2005年4月的“國八條”、2006年“國六條”、2007年的“限外令”以及央行銀監會的359號文件等，到2009年的“國四條”以及相關的其他政策措施，但效果并不明顯，甚至出現了調控—反彈，越調控—越反彈的不正常現象。2010年初，國家出臺了“國十一條”等調控政策，希望能夠遏制房價的過快上漲。

筆者認為，房地產業是以消耗土地和建材等資源，以提供人們生存和發展需要的物質資料的一種資本（金）密集型產業，具有自身的特殊性。房地產業又是中國的支柱產業，調控起來更具復雜性。房價的非理性上漲應引起我們的警惕，日本的房地產泡沫破裂，美國的次貸危機，迪拜世界神話的破滅已足夠作為我們吸取的教訓。本文試對調控房價的難點作粗淺的分析，以期給出可供參考的調控對策。

一、影響房價的幾個重要因素

在討論房價之前，還是了解和認識一下“房屋”（住房）本身。在人類歷史上，房屋首先是人們不可缺少的物質生活資料，如從古人的山洞、草棚，金碧輝煌的宮殿、精美的亭臺樓閣，到現代的樓房別墅；房屋同時也是身份、財富的象征；從法律意義上講則屬于私人財產，所有人可以采取典當、抵債、賞賜、贈予等形式進行處置，也可作套利、保值、增值的投資工具。房價是房屋價值的貨幣表現，從現代社會來說，影響房價至少具有如下幾個方面的因素：

1．房屋的商品性。經濟學告訴我們，雖然房屋是人們生活不可缺少的物質資料，但不可否認的是它具有商品性質。在市場經濟條件下，房屋作為商品進行交換，其價格往往隨供求關系經常發生波動，商品房會按照市場規律自發地進行買賣交易。當價格高于價值時，就是人們常說的房市過熱、“泡沫”等。因此，一般情況下，房屋的商品性是房價客觀存在的前提，房價的高低取決于供求關系的改變，亦即是由市場決定的。要使房屋的價格與價值相符，就必須保持房屋供求關系的平衡；而要想調控房價，就必須調節供求關系。

2．土地的稀缺性。這實際上是房屋的稀缺性，房屋與土地在量上成正比關系。一定條件下，土地多，房屋數量才會增加，而土地在一定時期內具有稀缺性特點。改革開放初期，中國對土地的重要性、緊缺性還認識不足，隨著經濟社會發展和人民生活水平的提高，工業化、城鎮化、交通現代化等建設提出了科學規劃與分配土地的要求，國家相應設立了土地管理部門，并出臺了土地管理法規，土地管理走上了法制化、規范化的軌道。終于，土地資源的稀缺性逐漸被政府和普通民眾所認識。作為房地產開發，需要大量適宜人們居住生活的土地。目前，商業性地產開發必須交付一定數量的土地出讓和使用稅費，一般來說，土地供給越多，環境、位置越優越，所交的稅費就越高，房價也就水漲船高，反之則反。因此，土地資源的稀缺性成為政府用來調控土地供應量以及房屋價格的重要依據。但關鍵是如何確定地價（土地出讓金）。

3.利益的關聯性。房地產業是資金密集、利益關聯度極高的特殊行業，從利益群體上來說，包括了政府、開發商、銀行、中介、購房者，還有提供土地的集體和個人，提供建材的材料商、建筑商，提供信貸的金融機構等等。各種利益最后歸集到房價上，構成非常復雜，主要有土地出讓金、建安費用、各種稅費、銀行貸款利息和開發商的利潤等等。目前，地價是通過市場行為（拍賣方式）產生的，占房價較大比重，這筆收入和各種稅費已成為各級財政的重要來源，而地價更容易被推高作為財政增收的重要途徑。在土地資源緊缺的情況下，地價往往被抬得太高，拍賣價每平米過萬元的現象屢見不鮮，如此地價，加上各種政策性稅費（它們占房價的比例到底有多少，目前沒有公布的權威數據），開發、建設企業單位的利潤，不可避免產生高房價。由于利益關系，調控高房價將直接影響政府收益和其他方面的利益，這正是調控高房價的最難點。

4．房屋的投資性。房屋既可自住，也可進行投資以獲取投資收益，自古以來房屋的買賣交易就一直沒停止過。改革開放以來，隨著人們生活水平的提高，手中財富的增加，人們除擁有了自住房，還有可供投資的房子，為此，以房屋買賣為專門職業的行業（中介）便應運而生，更有進行大規模房地產開發投資的大企業、大財團。房地產已成為中央和地方各級政府的重要產業，成為拉動國民經濟發展的重要力量。房屋的投資性質，不可避免地產生憑借房地產資源來取高額收益的行為，有的專門進行房地產炒作，對房價推波助瀾以獲取暴利，由投資變成投機。高房價的形成，重要的力量（當然不排除外來游資）就來源于房地產的“投資”（投機）推動。因此，必須大力抑制投資、投機性的炒作，打擊這種擾亂房地產市場的行為。

5．房地產業發展的政策性。國家直接間接支持房地產發展的政策有很多，主要有如下幾方面。一是國家把大力推進城鎮化作為發展戰略，無疑對房地產業是極大的利好，目前，國家城鎮化發展進程太快，許多城市比改革開放前拓展了許多倍，這是房地產開發快速發展的重要原因。二是信貸支持。無論是開發商還是普通的購房者都可以獲得一定額度的信貸支持，開發商獲得了大量的經營發展資金；許多需要住房而暫時無購買力的居民（加上住房公積金）都可以買上房子。據國家統計局數據，2009年前11個月，銀行系統為消費者發放的按揭貸款7 009億元，比2008年增長了130.1%，為開發企業發放的貸款約9 000億元，兩者合計16 000億元。三是土地供應制度，各級政府通過有計劃審批，按市場法則供應商業用地，開發企業通過市場競爭可以優先得到。在宏觀經濟政策中，國家把房地產業作為國民經濟的重要支柱產業，從而確立了房地產業在國民經濟中的戰略地位，這是非常重要的。2009年，雖是金融危機影響最深遠的一年，但中國的房地產市場并未萎縮，房價卻呈現大幅度上漲，本人認為個中原因很大程度得益于寬松的貨幣政策，這是出乎業內人士及管理層意料之外的現象，也是管理層不希望看到的現象。2005年以來，政府密集出臺了一系列關于房地產業的政策，目的是通過規范管理房地產業，促進其健康發展。但近幾年來，房價節節攀升漲幅驚人，越調控越火爆。

這五個因素，既是影響房價的因素，也是調控高房價的難點，此外，人們對房價上漲的心理預期，政府對房價調控的力度與效果，人們追求舒適生活的行為也是重要因素。盡管“房地產新政”執行將近有一年了，但效果并不明顯。因此，在不動搖房地產業作為支柱產業這個戰略地位的前提下，在這場政府與市場，開發商等各種利益關系的博弈中，如何實現抑制高房價的目標，對政府確實是一種考驗。

二、調控房價的應對措施

誠然，房價上漲有其合理的因素，但漲幅速度過大過快，已遠遠超過人們的承受能力，希望政府采取強有力的措施抑制高房價已成為必然。本人認為，政府設計的調控政策目標，應該是以經濟手段為主，行政手段為輔的綜合考慮各種因素的政策目標；發展房地產業，指導思想上必須貫徹以人為本的原則，把房屋首先作為生活必需品而不是投資品，把滿足廣大民眾的生活需要放在首位；要把著力點放在打擊投機行為和調節利益分配關系上；要有計劃開發供應房源，改善房源結構，滿足不同層次需求者的需要；注意房地產業的科學布局與發展。

1．增加房源供給，調節供求關系。供求關系影響價格，目前，房地產市場需求旺盛，房價一直在高位徘徊，重要原因是房子供不應求，當然不排除需求的結構性差異，即投資性需求與自住性的需求，應該抑制投資性需求。政府可在如下三方面采取措施。一是在數量規模上，增加供給總量，應根據城市（鎮）人口概況以及土地資源情況制定房屋供應計劃，優先安排經濟適用房（包括各種保障房、安居房、限價房等，下稱民生房）的建設與供給。二是完善房源結構，經濟適用房、小戶型房與舒適、大面積、享受型的高檔房之間應該有合理比例，從民生角度看，經濟適用房、小戶型房應占多一點比例；建設解困房有計劃有目標地售賣給低收入者。三是在銷售政策上，優先照顧首套自住房的購買者，限制第二套房控制第三套房及以上的購買行為。經過一定時期，逐步使城市困難居民都能買得起房，住得起房，真正做到居者有其屋，同時讓消費者也有更多更好的房屋選擇，有能力者住上更好的房子。

2．多管齊下，加大調控力度。對房價屢控屢升的現象，說明我們的調控力度不夠。因此，我們應該抓住影響房價的主要因素進行調控，著力點放在調減炒房者的收益上，從而降低炒作動機。一是對土地轉讓，和建設一定數量的經濟適用房等民生房掛鉤，實行捆綁地價政策，對開發建設民生房者，征收低地價和交易稅費，對開發建設高檔商品房者，征收高地價，交易稅費相應提高。各地政府根據市場價格、土地供應和當地居民的消費能力等情況，合理測算價格，采取招標方式確定地價。交納地價也可區別對待（最新規定拿地首付為不低于總價的50%）。二是在交易稅費上，采取強有力的稅收、信貸手段，實行有保有壓的差別調控政策，重點調控炒房者的投機行為，亦即重點調控投資性需求。對在一定時期內交易轉手次數不同，實行差別稅費管理辦法，原則上按交易轉手次數進行累加。對銷售第二套及以上的非自住房者，按銷售的增值額征收一定比例的增值稅，甚至交易所得稅。考慮在適當的時機開設物業稅。在信貸政策上，對第二套房購買者可提高首付比例（目前已定為首付至少40%）以及按揭利率，對第三套房及以上購買者，應停止銀行按揭。嚴禁各大金融機構超越政策規定違規放貸。三是簡化稅種和收費項目。目前房地產開發經營轉讓過程中的稅種，主要有房產稅、契稅、印花稅、耕地占用稅、土地增值稅等十三余種，政府收取的房地產費主要有土地使用費、各種管理費、服務費、補償費以及銀行收取的貸款利息等。可以按土地出讓、房屋建設與交易三個環節設計稅費項目，合并或撤銷后方便操作，大體保持不高于當前的稅費收入水平。

3．履行行政職能，保障調控政策落實。近年來，中央政府制定一系列調控政策，地方各級政府也相應制定具體執行落實細則，遺憾的是效果并不理想。由于房地產業已成為許多地方的重要經濟力量，特別是與地方財政關系非常密切，“土地財政”已成為地方政府的重要來源，牽一發而動全身，全國各地的情況也不盡相同，調控起來非常困難。因此，調控高房價，既要市場這個無形的手，也要政府有形的手，采取必要的行政干預措施，并加大政策調控和執行落實的力度。一是建立行政首長責任制，把調控高房價作為專項治理工作來抓，地方省、市一級政府主要負責人作為貫徹落實國務院政策精神的第一責任人，嚴管土地審批、房地產業的開發及其工作；二是堅決禁止銀行違規放貸，控制信貸閘門，違者給予嚴肅處理；三是堅決打擊違規圈地屯地屯房的行為，對嚴重擾亂房地產市場、操縱房價、屯地屯房的開發商，視情節輕重予以罰款、停批土地等處罰；四是必要時實行房價設限政策；五是科學推進城鎮化進程，重點控制一二線城市特別是一線城市的發展規模，穩步發展二三線城市以及小城鎮，從而科學規劃布局房地產業，使投資與需求逐步轉向發展空間更為廣闊的二三線城市以及小城鎮。由于高房價主要是在一線城市以及沿海與部分內地經濟發達的二線城市，所以必須把調控重點放在這些地區。六是做好宣傳工作，向社會民眾廣泛宣傳中央和地方各級政府關于房地產業政策以及政府的調控措施，做到信息暢通，緩解民眾對房地產市場的緊張情緒；加強房地產交易的風險教育，媒體應客觀正面報道房地產市場的有關情況，嚴禁不實、對房價進行有煽動性的報道。

房地產市場關系著千家萬戶，也關系到國民經濟這個大局，黨中央、國務院制定一系列的有關政策措施，既是對房地產市場的呵護，更是一種希望，當然也需要各級政府、企業和廣大民眾的支持和配合。調控房價是一項長期而又艱巨的任務，當前，調控工作正處在關鍵時期，耐心和決心非常重要，這場博弈的成敗關系著政府的權威與信譽。我們都期望通過調控，使房價合理、市場穩定，供給充裕，達到房地產市場健康發展的目標。我們不妨拭目以待。

Talking About the Difficult Points and Countermeasures of the House Price Adjust and Control in Short

ZHANG Xian-ji

（GD Finance Institute，Guangzhou 510445，China）

Abstracts:The fast house price rising causes the different levels of the nation to pay much more attention about it.Recent years，the concerned state government has continuously unveiled many policies and steps so as to adjust the fast house price rising.But because of the specific characteristics of the estate business，the phenomenon of high house price is not effectively controlled at last.It is very difficult for the state government to control the house price.In order to keep the real estate business development in good order，the government should do more for the national economic development and the broad masses.It is a real test and the most important task to state government and the different levels of the state government.

Key words:price rising；house price；adjust and control；difficult points；countermeasure

[責任編輯 陳鳳雪]