保險資金投資于房地產的模式與風險防范探討

摘要: 2009年10月1日，新修訂的《保險法》允許保險資金可以投資于不動產。房地產業作為不動產內容之一具有流動性較低、投資規模大、期限長的性質，比較符合保險資金穩健投資的特點，可以成為保險資金投資渠道之一。本文將通過對房地產發展空間的分析，研究保險資金應以何種物業類型進入到房地產市場，才能使自身獲得最大收益，并探究在保險資金投資于房地產的過程中又將面臨的風險及其防范方法。

關鍵詞: 保險資金 投資渠道 房地產 物業類型 風險防范 房地產泡沫

一、投資于房地產的必要性

不動產是指不能移動或者如果移動就會改變其性質、損害其價值的有形財產，包括土地及其定著物，包括物質實體及其相關權益。在《保險公司不動產投資試點管理辦法》(征求意見稿)中，“不動產”被定義為建筑物、構筑物及其附屬設施，以及該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的土地使用權。而“不動產投資”，則指保險公司為獲取投資回報，運用保險資金，通過認購不動產金融產品或以物權、股權、債權等方式，投資不動產的行為。因為動產和不動產有時是可以互變的，而房地產業是不動產中性質較為穩定的一項，最為符合保險資金投資特點。

保監會主席吳定富在接受采訪時表示，保險資金投資不動產細則有望于近期出臺，屆時保險資金將不允許投資居民住宅、不允許參與房地產開發、不允許直接投資商業房地產等項目。但是，其主要目的是為了防止炒房等行為，而對于其投資范圍做出的適當限制。

(一)投資渠道窄且收益率偏低

吳定富曾表示，“在中國目前保險業處于初級發展的階段，在承保這塊的利潤比較低的情況下，要使企業做大做強，保險資金的運用在某種程度上更具有特殊的重要性，對保險業健康持續發展、防范風險、做大做強，具有非常重大的意義”。

國外統計資料也顯示，只有當保險公司的資金年收益率在7%以上時，其經營才能進入良性發展軌道。我國的投資收益率還未到此水平，2009年度保險資金投資收益率6.41%，同比提高4.5個百分點。僅憑債券、基金、股票、存款為主的匱乏的投資渠道很難到達，保險資金投資股票的收益一般為10%，但風險較大。債券收益率在5%上下，雖然安全但收益相對偏低。而地產的平均投資收益率約在8%左右，其安全性和收益率保險公司來說吸引力很大相對于4%的保險資金平均收益率，投資地產后，收益將翻番。

(二)拓寬渠道——房地產業

按照保監會公布數據，截止2009年底，中國保險業的總投資額為2.69萬億元人民幣。如果按照國外通行的保險業在房地產的投資比例——限額占總投資額的15%，進行計算，并假設30%的資金流入海外市場，進入全國樓市的保險資金大約可達2825億元。因此，保險資金的去向吸引了房地產市場的目光。而且，我們知道保險資金的投資在于追求長期性、穩定性、累計性、負債性。而房地產業的流動性較低，短期內不易變現，投資規模大、期限長，比較符合保險資金穩健投資的特點。

二、房地產市場發展空間分析

2009年度胡潤百富榜中，前十名中，房地產富豪有8位。房地產富豪卷土重來，無疑與當前中央政府的政策緊密相關，08年10月下旬國家和上海市出臺有關完善住房保障、促進房地產市場發展的措施后，市場反應比較積極，交易量有所回升。與金融危機前的政府嚴厲的房地產業調控措施形成鮮明的對比。

(一)房地產行業近況

根據國家統計局公布2009年1~12月全國房地產市場運行情況。2009年，全國完成房地產開發投資36232億元，比上年增長16.1%。12月份，全國房地產開發景氣指數為103.66，比11月份提高0.88點。

其中，由數據我們不難發現在國家經濟刺激政策尤其是寬松的貨幣政策和通貨膨脹預期等因素的影響下，今年我國房地產市場表現遠好于預期，出現了投資加快、銷售增加、價格快速上漲和資金來源充裕等新情況。

(二)投資房地產的原因

1.剛性需求的存在

剛性需求，是指商品供求關系中受價格影響較小的需求，房產也屬于其中之一，不論價格的高低，人們的需求都存在，而且都是必需的。房子也可以說是一種特殊的必須品，房子是建立在經濟基礎之上的，但對于中國人而言，擁有自己的房子的思想是根深蒂固的，只要可以，都愿意花費巨資購買房子。而且，隨著社會的發展，我國的家庭規模也逐漸減小由原本的四世同堂變為一個個小家庭，因此其對于房子的需求也在不斷增加，無論城市居民對住宅面積、質量要求的提高等因素無一不對房地產需求構成強有力的支撐，促使其價格提高。

2.土地資源稀缺

根據最新一輪的土地變更調查，截至2008年12月31日，中國耕地總面積為18.2574億畝。在2008年度，全國耕地面積凈減少了29.0萬畝。2008年度全國耕地面積凈減少量比上年度下降了50%。我國房地產需求旺盛，使得土地資源消耗急劇上升。土地資源的稀缺，就勢必使得土地成本增大。而現在隨著建筑材料、人工成本的暴漲、資金成本以及各類稅費的增加也同樣使得房地產價格不斷上漲。

3.通貨膨脹

根據國外資料顯示，房價隨CPI的增加而增加。美國在第二次石油危機期間，通貨膨脹形勢最為嚴峻，CPI 上升了13%，與此同時房價卻未大幅度下跌，仍然保持增速為正。在通貨膨脹背景下，租金隨通貨膨脹率而上升，且租金波動幅度要小于房價，這對房價形成支撐作用，租金持續在一個高水平上，房價就難以下降。

相比較發達國家房地產業的發展歷程來看，中國房地產業的發展歷程，其總體發展水平還處于產業的成長階段。而且，很多發達國家的房地產價格的拐點大都存在于其城市化率達到65%以上，因此對于中國這個發展中國家來講于中國經濟的迅速增長，城市化進程的推進，社會結構進入轉型期，居民購買力和購買意向增強，都為房地產行業發展提供強勁動力 。因此，在房產業還存在很大的發展的空間，在人民幣升值預期、國民的消費水平的提高等因素的影響下，房地產產業的蓬勃發展必然是勢不可擋。 綜上所述，投資房地產是可行，可以獲取一定利益。

三、保險資金投資房地產的物業類型

房產的交易形式主要有:房產買賣，其中包括國有房產的買賣、集體房產的買賣和私有房產的買賣;房屋租賃;房產互換;房產抵押。根據國家統計局公布2009年1~12月全國房地產市場運行情況，全國商品房銷售面積93713萬平方米，同比增長42.1%。其中，商品住宅銷售面積增長43.9%;辦公樓銷售面積增長30.8%;商業營業用房銷售面積增長24.2%。去年商品房銷售額43995億元，同比增長75.5%。其中，商品住宅銷售額增長80.0%，辦公樓和商業營業用房銷售額分別增長66.9%和45.5%。

(一)居民住宅

住宅是目前比例最高的物業類型 ，住宅項目隨城市擴張升值潛力很大。中國正處于城市化迅速發展過程中 ，而且中國人對擁有自己的房子的思想遠重于外國人。但由于住宅市場波動太大，漲得迅速跌也容易，而保險資金更要求“保險”，存在不穩定性，現在居民住宅資金存在過剩現象，保險資金再度介入，可能會導致其價格再度高漲，這不是政府所希望的，因此投資于此的可能性不大。

(二)商業物業

商業地產的回報率雖不如居民住宅，但出于收益性和安全性的考慮，目前投資于商業物業是一個比較好的時機。國內開發企業自持物業比例很小 ，其重點在于滾動開發和現金流，這正好給了保險機構投資者一個很好的投資空間和投資時點。北京奧運會成功舉辦與即將召開的上海世博會都將帶來許多商機。2008年北京的住宅成交量下降了近50%，而商業物業成交量則幾乎翻倍;而高力國際最新發布的“2010年房地產市場展望”報告也指出，今年隨著世博會的召開，上海市零售物業市場將迎來大量新增供應，約為78萬平方米，為去年供應水平的兩倍。其中，大部分供應將隨傳統商業區的升級而涌現，如虹口區的四川北路和盧灣區的打浦橋商圈，約占新增供應總量的60%，傳統核心商圈和新興商圈的新增供應分別占20%左右。

(三)廉租房

房價的不斷上漲，讓廉租房受到了大家的廣泛關注。2008年中國廉租住房建設共投入354億元，是2007年投入資金的3.7倍。其中，實物廉租房建設投入286億元，發放租賃補貼68億元。廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。廉租房可以有效地緩解房價的不斷上漲，更符合政策關于出臺緊縮房地產開發資金鏈的措施，而且現在，中國低收入人口的比例較高，對廉租房等保障性住房的需求巨大。保險資金投資廉租房領域的資金成本和收益都會比較確定。

(四)養老實體

自2000年起，中國已經邁入快速老齡化階段。養老實體可以有效地緩解家庭成員的壓力，因此這一市場的發展也引起了機構的廣泛關注。泰康人壽的“養老社區投資夢”于2009年3月26日宣告成立，此項目投入40億元用于北京郊區養老社區的建設。可以說，此項目在獲得收益的同時也可以造福社會。

四、房地產投資的風險防范

(一)財富的增長充滿偶然性

富豪們由于對自己財富未來缺乏明確的預期，導致其發生一些短期的投資行為，促使其將資金投資于房地產、金融等熱錢所青睞的行業，從而導致房價大幅上漲，這其實不利于中國經濟結構的調整。此時，保險資金的直接介入可能會進一步導致房價上漲或爛尾的情況。為防止此情況進一步惡化，可以通過股權投資這一間接方式進行投資。目前，已經有保險公司通過股權投資等其他方式切入房地產市場。中國人壽(601628)于1月以24.08%的股權入主遠洋地產，提前布局房地產市場;中國平安(601318)也已經通過旗下平安信托與金地、綠城等大型房企業分別簽訂信托投資協議，承諾對上述房產企業的項目設計股權信托計劃，共同投資優質項目以及城市綜合體項目。這一方式同時也可以解決保監會對于進入方式的限制。

(二)法律不健全

對于保險資金進入房地產領域，如之前上海樓市出現了供應嚴重不足的情況，很多開發商手里無房可賣，導致了上海房價近期急速飆升，但是其實質卻是很多商家故意不出售房產，為了等待一個更好的時期再出售;以及市場中出現的投機炒作房地產導致房地產價格不斷上升，使得金融風險也不斷加大，容易造成很濃厚的投機氛圍。如果這種行為也逐漸發展，隨著風險不斷積累，最終可能會造成巨大損失。為了抑制“潛規則”的誘導，走向其資金運用的規范化，專業化。我認為，政府應盡快做出明確規定，推出專門的政策來引導保險公司對于房地產的投資行為，盡快規范房地產市場，傾向于低風險并能帶來穩定收益的項目。

(三)房地產市場存在泡沫

房地產泡沫的判定并無定論，主要可以參考這些特點: 1.整個經濟是否過熱。2.投資增長率。3.商品房的空置情況。參考起源于80年代日本房地產泡沫經濟。此房地產泡沫的產生是由于房地產的升值和信貸規模的不斷擴大而形成惡性循環。這種價格的高速增長，直到1991年終于達到了難以持續的階段。1991年在大都市圈里，地價開始下落。此時，人們對于房地產的需求降低，以投資房產從中獲利想法也逐漸削弱，致使過度膨脹的泡沫，當房地產泡沫大到一定程度后必然會破裂，而一旦破裂又必然會給經濟帶來災難性的后果。

但日本房地產泡沫產生于國家城市化進程完成之后，而我國目前正處于城市化迅速發展進程中，伴隨著大量的農村人口像城市轉移。同時，城市居民對住宅面積、質量要求的提高等因素無一不對房地產需求構成強有力的支撐作用即剛性需求的客觀存在。而且我國房產的價格遠低于日本當時的房產價格。因此，我國目前的房地產泡沫程度并非很大。

雖然，我國目前大多數城市房地產的泡沫并不是很大，只是個別城市比較厲害。比如說投資比較集中地區，其換手率很大，就會對市場造成危害，同時，周邊地區在其影響下也會盲目跟風，提高房價，導致市場會嚴重高估其價值。我們應從長遠來看，由于房地產領域流動性低，只有在現在做好預防準備，控制其泡沫增長才能使這個市場穩定。發達國家保險公司的投資組合中對于房地產業的投資控制在 10%以內。我國可以根據我國的實際情況整投資比例;加強金融機構監管，使金融監管措施趕上金融創新;同時及時向公眾提供確切的有關房價的信息，讓公眾對此更理性，而不是盲目投資使泡沫膨脹。這樣，房地產這一投資途徑才會更好的服務于保險投資。

五、總結

房地產市場存在資金密集性的特征，如果房產發生貶值那么保險公司就會面臨巨大的損失，而廣大投保人則成了其最終的受害者。出于對廣大投保人利益的保護以及保險資金安全的考慮，監管機構也應加強對保險商投資房地產的引導與規整。目前，由于市場整體上需求大于供給，以及人們的投資保值心理等因素都在推動房價的不斷上漲，也給予保險資金的投入增加信心。但我們也要明確保險資金進入房地產市場應該是個長期過程，其周期較長，過程較為復雜，短期內投資于房產可能還會面臨許多風險，還應當在政策上給予一定的引導及支持。

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(作者單位:上海金融學院)