中國房地產信貸風險有多大?

最近，銀監會表示，政府融資平臺、房地產信貸及產能過剩是當下銀行體系最大的三大信貸風險。不過，在本文看來，盡管監管部門對信貸風險從三個方面來考慮，但歸結到一點，應該都與房地產業有關。

當前，政府融資平臺往往與地方政府的土地抵押有關，土地的價格高低決定了政府融資平臺償債能力，而土地的交易與價格又取決于房地產市場價格；產能過剩主要表現為鋼鐵、建筑材料等行業，盡管這些行業的產能與該行業的過度擴張有關，但同時也與房地產業的擴張與收縮有關。在這意義上來說，當前銀行信貸體系的信貸風險很大程度上又是房地產的信貸風險。

銀行的風險在哪里?

銀監會最新壓力測試匯總數據顯示，在房價下降30％、利率上升108個基點的前提下，樣本銀行房地產不良貸款率會上升2.2個百分點，稅前利潤下降20％，46家農村商業銀行不良率將上升3.5個百分點、貸款損失率增加30％。如果加上對房地產關聯度太的三大行業，如鋼鐵、水泥、建材行業做壓力測試，那么對樣本銀行房地產不良貸款率可能還會上升。這還不夠，銀監會還要求銀行做出對房價下跌在極端情況下的風險分析，比如房價下跌60％時對房地產信貸的風險。這是監管部門希望通過房地產信貸風險評估與測試來確定國內商業銀行對房價調整可承受的范圍。

這種房地產信貸風險的測試，不僅是個體性也是靜態的，即通過一些金融指標來測試個體性金融機構的資質。一般而言，這種傳統的違約風險管理機制都是針對特定交易對象而設立的，如果金融市場出現問題，就可用所要求的資本來應對。但是，最近我們看到美國金融危機中華爾街5大投資銀行突然倒閉或接管，并非是這些投資銀行的資本沒有達到所要求的標準，而是由于這些金融機構的貸款人不再向它提供貸款，而讓這些投資銀行陷入流動性困境的。資產市場的流動性消失之后，各金融機構套現出現重重困難，從而使得整個金融體系立即崩塌。

由此可見，近年來所發生的金融危機，并非僅是個體化的金融機構脆弱，而是整個金融市場系統性風險突然爆發。金融市場系統性風險的突然爆發在于影子銀行的體系下金融交易過度、金融衍生工具過度盛行、金融杠桿過高、所謂的金融創新過度、沒有受監管的對沖基金過度發展等過度使用金融體系的結果。

也就是說，僅是通過這種壓力測試，或僅是看商業銀行的不良貸款率及資本充足率等個體化的指標是無法真正測算到當前國內房地產市場信貸風險的。比如，美國次貸危機發生之前，從其次級貸款占整個個人按揭貸款的比重，其金融機構個體的資質等方面是看不到金融危機會爆發及帶來災難性影響。盡管沒有看到這種危機爆發的兆頭，但實際上金融危機爆發了并對美國金融體系造成致命性打擊。也就是說，金融市場的信貸風險不僅表現為其個體性，更為重要的是表現為系統性，即由于金融體系根本缺陷、金融機構內在脆弱性、金融監管不完全性及市場主體非理性等，從而使得金融市場的系統性風險隨時都存在，只不過不到特定時刻是不會爆發出來。因此，對國內房地產信貸風險測量不僅在于其個體的觀察和測試，而且更應該關注房地產信貸市場系統性風險有多高。

當前觀察國內房地產市場信貸風險，往往會依據房地產貸款增長情況及房地產貸款占整個貸款比重來分析。有人認為2010年上半年房地產貸款增速有所回落，因此，房地產信貸風險在降低。2010年上半年房地產開發貸款新增4423億元(2009年底為18600億)，6月末余額同比增長26.1％；上半年個人購房貸款新增9323億元(2009年底為47600億)，6月末余額同比增長49.6％。房地產商業性貸款(2009年底為73300億)其占全部貸款比重21％以上。也就是說，國內房地產商業性貸款，無論是房地產開發商還是個人按揭貸款，盡管其增長幅度有所下降，但其增長仍然是高位運行，而且是在2009年快速增長的基礎上仍然有如此之高的增長速度。還有，盡管今年信貸增長有所收縮，但是房地產信貸占整個貸款的比重反而上升。直到7月份才有所下降。國十條之后，盡管房地產信貸增長有所緊縮，但是通過銀行金融杠桿過度對房地產炒作收斂不大，只不過，由2009年主要在一線城市開始向國內二三線城市，甚至向縣城轉移，房地產信貸風險決不可低估。

2009年國內房地產市場價格快速飚升，基本上是過度優惠的銀行信貸推高的結果。比如說，2009年新增房地產貸款達2萬億，占各項新增貸款額的21.9％，占比比上年提高了11.1％，同比多增15000億元。其中個人購買住房貸款增加14000億，為2008年的5倍，2007年的2倍。而且這種態勢在2010年一季度仍在持續。盡管2010年整個貸款規模有所收縮，但是進入房地產的貸款不僅沒有減少，反之以高成長幅度增長。商業性房地產貸款在整個信貸中的比重也在增加。

房地產信貸風險認識的誤區

對于國內房地產市場信貸風險有多大，僅是對銀行個體測算，僅是從房地產信貸占整個貸款的比重來觀察是不夠的。比如，與歐美國家相比，中國住房信貸所占的比重仍然處于一個相當低的水平上(中國占比為22％，而歐美國家為80％以上)，但中國房地產市場與歐美市場是相當不同的市場。比如市場發展期限(中國僅10年，而歐美國家近百年)、交易的住房結構不同(一二手房所占比重，中國一手房價占85％以上而歐美國家僅15％)、住房產權結構不同(中國有多種住房產權)等。正因為中國房地產市場與歐美國家完全不同，因此用房地產信貸占比來判斷中國房地產信貸風險高低是不合適的。

看國內房地產信貸風險主要看以下幾個方面，一是近幾年個人從銀行獲得貸款增長情況(這些貸款絕大部分都進入房地產市場，其中包括個人住房抵押貸款)，2007-2009年分別是10500億、6000億、24600億，及2010年上半年為17400億。在3年半年時間，有三年房價是快速上升的，因此個人從銀行獲得的信貸也就快速增長，特別是2009年后個人從銀行獲得貸款更是飚升。如房價以2007年為基點，那么估計處于高風險的個人貸款達到近4萬億。二是近一年多時間里非房企業進入房地產信貸。2009年信貸極度投放，不少企業從銀行獲得信貸資金進入購買住房投機炒作十分盛行。一旦房價調整，信貸的風險同樣不低。不過，由于這些信貸資金進入房地產十分隱蔽，要獲得一個確切的評估數據是不容易的。三是政府融資平臺的土地抵押貸款及企業的土地抵押貸款。由于這部分信貸獲得取決土地的價格，房價預期上漲時，這些土地抵押貸款風險不高，但是當房價出現全面的調整時，其巨大的風險都會暴露出來。上個世紀90年代日本土地價格暴跌導致銀行不良貸款暴增就是這種情況。四是房地產開發企業的貸款及房地產上下游產業貸款，往往也是建立在房價高低的基礎上的。房地產市場價格調整對這部分信貸同樣會造成巨大的影響。從上述幾個角度來統計，估計與房地產有關的信貸資金達到近20萬億元。對于這些房地產信貸風險到底有多大，要評估起來并非易事，但是有一點是毫無疑問的，就是國內房地產泡沫有多大，那么其風險就有多高。而當前國內房地產泡沫并非僅是部分城市高得離譜的問題，而是一個全國性普通問題。如果不對國內房地產泡沫有充分估計，要測算出國內房地產信貸存在多少風險是不容易的。

嚴重的系統性風險仍存在

國內房地產信貸風險為何會如此之大?房地產泡沫為什么會無可復加?有對住房功能界定政策上的誤導、有政府過度優惠的信貸政策濫用、有這種房地產政策下民眾住房投資的賺錢效應等，更重要的在于我們銀行體系存在的一些嚴重錯誤的觀念。

國內商業銀行為何敢冒大的信貸風險把貸款給個人投機炒作住房，最大的誤區就在于，由于早幾年房地產政策誤導，從而使得國內房地產市場由消費性的市場完全變成了投資為主導的市場，房價則步步上漲。只要房價在上漲，個人住房按揭貸款的信貸風險自然就降低，特別是個人住房按揭貸款作為一種長期貸款，在房價上漲的情況下，其信貸風險更是會降低。因此，銀行往往就會把個人住房按揭貸款作為一種優質資產來爭奪其市場占有率。從而使得個人按揭貸款進入要求越來越低，其規模也就越來越大。特別是當銀行假定住房價格只漲不跌時，上述這種現象更為嚴重。2009年以來的個人經營貸款迅速增長就是在這種假定條件下發生的。

但實際上“房價只漲不跌的神話”是不存在的。日本這樣，美國如此，中國也不例外。日本及美國曾經假定房價只漲不跌導致金融危機的經驗教訓已經太多了。也就是說，只要是市場，房價就有漲跌，房價是不可能只漲不跌。如果假定房價只漲不跌，最后必然會引發金融危機與經濟危機。美國次貸危機爆發之后其損失為什么會如此慘重，根本原因就在于假定房價只漲不跌的神話而制造越來越多的離奇的金融衍生產品，及最后該神話完全破滅。如果國內銀行不持有“房價只漲不跌”的神話，那么銀行是不會向投機炒作的個人大量貸款的。銀行信貸增長也不會這樣快，國內房價也不會如此迅速飚升。而國內房地產價格只漲不跌的神話破滅時，巨大的信貸風險也就暴露無遺了。

國內銀行體系的巨大的信貸風險還在于，市場假定銀行體系是一種取之不盡用之不竭的公共產品。既然銀行體系是一種公共產品，那么誰用這種公共品的機會越多，誰就獲利越大。因為使用這個銀行體系的人或企業，其收益可歸自己，其成本則可轉移給社會來承擔。因此，房地產市場當事人，無論是銀行還是貸款人都會千方百計地濫用這個公共體系。為了增加市場份額，銀行會過度放貸；個人及企業會千方百計地從銀行獲得更多貸款等，特別是在中國銀行體系下更是如此。當這個金融體系濫用到一定程度時，其信貸風險也就會全面爆發出來。國內房地產泡沫之所以能夠吹得如此之大，就是濫用公共性的銀行體系的結果。但這個吹大的房地產泡沫最后一定會破滅。到時，銀行房地產信貸風險也就全面暴露出來。

國內銀行體系的房地產信貸增長為何會如此之快，還由于國內銀行體系有效的定價機制沒有形成，銀行信貸的價格仍然是在嚴格的政府管制下。由于政府對銀行價格進行嚴格的管制，因此國內銀行對房地產信貸風險管理不可利用價格工具進行，只能通過數量方式來調整。因此，市場占有度、信貸規模快速擴張就成了國內銀行濫用其體系最有效的工具。從而上述的條件下，大量的銀行信貸就流向房地產市場。房地產潛在風險也就越來越大。

還有，從房地產市場系統性風險來看，由于中國房地產金融市場發展時間短、由于是剛從計劃經濟中轉型而來，因此中國房地產金融市場存在的缺陷與問題更大。比如，沒有有效的市場信用評級，誰購買住房沒有貸不到款的；沒有有效的定價機制，房地產同類個人按揭貸款無差異性；市場準入寬松，從而使得許多無支付能力的貸款者輕易地進入市場；法治不健全，從而使得不少房地產金融制度不落實不執行等。加上政府GDP取向的過度優惠的住房按揭貸政策，從而使得中國房地產市場離奇的發展。比如，在這樣的政策安排下，從而使得只要購買住房者就能夠賺錢，住房購買完全成了投資賺錢的工具；房地產成了投資市場而居住功能；房地產為GDP增長工具，從而讓房地產泡沫吹得巨大等。但是，在這種情況下，國內絕大多數市民，不僅沒有認識到國內房地產信貸風險嚴重性，反之還認為國內房地產泡沫不會破滅。因為，房地產泡沫破滅受到傷害的首先是政府。因此，在房地產泡沫破滅之前會出來救之。

如果房地產投機炒作者、房地產開發商及地方政府等國人都對房地產有這種市場預期，國內房地產泡沫只能越吹越大直到最后破滅。這才是當前國內房地產信貸最大潛大風險。