房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)境影響評價探討

摘 要:根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，對房地產(chǎn)項(xiàng)目施工期環(huán)境影響評價、營運(yùn)期環(huán)境影響評價、外環(huán)境對項(xiàng)目的環(huán)境影響評價、生態(tài)環(huán)境影響評價和景觀生態(tài)評價進(jìn)行了探討，并分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)境影響評價過程中容易忽視的一些問題。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項(xiàng)目;環(huán)境影響評價 

中圖分類號:F2

文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

文章編號:1672-3198(2010)08-0149-02

1 引言

房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)成為我國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一個熱點(diǎn)。隨著房地產(chǎn)建設(shè)的突飛猛進(jìn)而帶來的環(huán)境問題也越來越引起人們的關(guān)注。因此做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)境影響評價非常重要。

2 施工期環(huán)境影響評價

房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工期一般較長，施工期的環(huán)境影響持續(xù)時間也較長，隨著基建工程活動結(jié)束，其影響消失。施工期的環(huán)境影響主要包括施工揚(yáng)塵、施工廢水和生活污水、噪聲、固體廢物、廢氣等。

施工揚(yáng)塵對周圍環(huán)境的影響較大，浮于空氣中的粉塵被施工人員和周圍居民吸入，不但會引起各種呼吸道疾病，而且粉塵還夾帶大量的病原菌，傳染各種疾病，嚴(yán)重影響施工人員及周圍居民的身體健康。此外，粉塵飄揚(yáng)，降低能見度，易引發(fā)交通事故。粉塵飄落在各種建筑物和樹木枝葉上，影響景觀。對于大項(xiàng)目(按確定環(huán)評的形式，\"報告書\"為大項(xiàng)目，\"報告表\"為小項(xiàng)目)應(yīng)根據(jù)挖、填土方量采用面源模式定量預(yù)測揚(yáng)塵對大氣環(huán)境的影響，或利用現(xiàn)有的施工場地實(shí)測資料進(jìn)行類比分析，小項(xiàng)目可簡化只作一般分析。環(huán)評單位應(yīng)提出切實(shí)可行的減輕揚(yáng)塵污染的措施。

施工廢水(如泥漿水、沖洗水、地下滲透水等)應(yīng)集中收集，經(jīng)沉淀澄清后盡可能回用。生活污水可根據(jù)施工場地情況分析，如位于城區(qū)應(yīng)盡可能接入城市污水管網(wǎng)進(jìn)入污水處理廠處理。若無接管條件，可設(shè)置新型地埋式污水生化處理設(shè)施，處理達(dá)標(biāo)后排放。

施工噪聲污染是個焦點(diǎn)問題，污染糾紛和矛盾較多，對于大項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)施工機(jī)械的種類和數(shù)量分析聲源強(qiáng)度，定量預(yù)測對場界和敏感點(diǎn)的影響，小項(xiàng)目從簡只作一般性分析。施工噪聲影響評價中還要提出有效的措施。

施工產(chǎn)生的固體廢物主要有建筑垃圾、生活垃圾和施工棄土，要求妥善處置，不產(chǎn)生二次污染，施工棄土必須回填。對于施工廢氣，主要是對施工機(jī)械廢氣提出排放要求。

3 營運(yùn)期環(huán)境影響評價

營運(yùn)期環(huán)境污染問題主要包括生活污水、廢氣、生活垃圾和噪聲。

位于城區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目， 一般生活污水進(jìn)入城市污水管道， 可不進(jìn)行定量的環(huán)境影響預(yù)測， 如果廢水直接排入地表水， 對于大項(xiàng)目， 則應(yīng)進(jìn)行定量環(huán)境影響預(yù)測， 小項(xiàng)目作一般性分析。

4 外環(huán)境對項(xiàng)目的環(huán)境影響評價

作為環(huán)境保護(hù)目標(biāo)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其外部污染源對項(xiàng)目的環(huán)境影響應(yīng)重點(diǎn)評價，也是評判擬建項(xiàng)目選址合理性的重要依據(jù)之一。

4.1 外環(huán)境污染源調(diào)查

一般應(yīng)對擬建項(xiàng)目周圍500米范圍內(nèi)的各類已有和在建污染源(包括危險源)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，弄清污染源的類型、數(shù)量、位置、排放的主要污染物及排放量，可查閱相關(guān)歷史資料，必要時應(yīng)進(jìn)行實(shí)地監(jiān)測。

主要調(diào)查的污染源有:交通噪聲和設(shè)備噪聲;微波發(fā)射塔、高壓線、變電站等電磁污染;周邊一些影響較大的工業(yè)污染源;餐飲業(yè)油煙等異味污染。

4.2 環(huán)境影響評價

在污染源調(diào)查的基礎(chǔ)上，確定污染源的影響范圍和影響程度，并預(yù)測污染源在非正常排放和不利氣象條件下可能對擬建小區(qū)的環(huán)境影響。若周邊污染源未能達(dá)標(biāo)排放，則應(yīng)根據(jù)\"誰污染，誰治理\"原則，對污染源提出有效治理措施和對策使其達(dá)標(biāo)排放，并要求當(dāng)?shù)丨h(huán)保行政主管部門予以監(jiān)督執(zhí)行。對于無法治理達(dá)標(biāo)的污染源及存在安全隱患的危險源，須提出搬遷要求。由于噪聲污染具有直接感受性特點(diǎn)，且污染來源較多，對居民的生活影響較大，應(yīng)予以重點(diǎn)評價。對于隱性環(huán)境污染，如電磁輻射、放射性污染對居民的影響也不能忽視。小區(qū)的選址要遠(yuǎn)離生產(chǎn)和儲存易燃、易爆和劇毒化學(xué)品的工業(yè)企業(yè)和倉庫，對一些實(shí)在不能避開的環(huán)境污染源或危險源，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計和環(huán)評時應(yīng)考慮采取有效的處理措施，并設(shè)置一定的安全和衛(wèi)生防護(hù)距離。項(xiàng)目附近若有危險源，還應(yīng)進(jìn)行環(huán)境風(fēng)險評價。

5 生態(tài)環(huán)境影響評價

對于生態(tài)環(huán)境影響問題分析，主要遵循《非污染生態(tài)環(huán)境影響評價導(dǎo)則》(HJ/T1.9-1997)的原則進(jìn)行。由于導(dǎo)則涉及面較寬，內(nèi)容較復(fù)雜，而一般房地產(chǎn)項(xiàng)目較簡單，因此本文提出從以下三個方面進(jìn)行評價:

5.1 植被覆蓋率、生物量和生物多樣性的變化

通過調(diào)查，掌握評價區(qū)植被情況，特別是項(xiàng)目占用場地目前是農(nóng)田、林地、草地、濕地、園林綠化用地等生態(tài)用地時，分析項(xiàng)目建成后對生態(tài)環(huán)境的影響，并提出相應(yīng)的生態(tài)補(bǔ)償措施。

5.2 水土流失

房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)期間，大面積的土壤較長時間裸露，降雨時就可能導(dǎo)致水土流失。水土流失會使大量泥沙擁入附近河道，影響河道的水質(zhì)。水土流失強(qiáng)度一般在平原地區(qū)較小，丘陵及山區(qū)較大，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模大小和所在地區(qū)的具體情況，進(jìn)行詳細(xì)或簡略的評價。大項(xiàng)目或特別敏感項(xiàng)目(涉及特殊環(huán)境功能區(qū))應(yīng)根據(jù)氣象和地理?xiàng)l件進(jìn)行定量預(yù)測，提出較詳細(xì)的水土保持措施，小項(xiàng)目可不進(jìn)行定量分析。

5.3 移民搬遷問題

房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的移民搬遷問題通常是由地方政府和開發(fā)商共同協(xié)商解決。環(huán)評應(yīng)核實(shí)移民的數(shù)量、構(gòu)成及生活質(zhì)量，分析移民安置區(qū)的環(huán)境容量，以及移民安置區(qū)的建設(shè)和移民搬遷對當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境可能造成的影響。本著不降低移民生活質(zhì)量的原則，提出具體的移民安置措施，核實(shí)移民安置經(jīng)費(fèi)，列入項(xiàng)目環(huán)保資金。

6 景觀生態(tài)評價

陸雍森在《環(huán)境評價》一書中對景觀的解釋是:“構(gòu)成視覺圖案的地貌和土地覆蓋物。土地覆蓋物由山水體、植被和人工開發(fā)的景物(包括城市外表等)組成。景觀也是人眼從一個角度看到延伸著的自然景色。”

評價作為生活、工作環(huán)境的房地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)境影響，不但要評價生活、工作的安全性、方便性、舒適性，同時還要考慮自身的建筑效果和與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)性。通常人們把建筑景觀的可接受性、陽光的適度性、生態(tài)環(huán)境的適宜性三項(xiàng)作為景觀生態(tài)環(huán)境影響的評價指標(biāo)。

6.1 景觀環(huán)境可接受性分析

項(xiàng)目的景觀環(huán)境可接受性分析，應(yīng)從項(xiàng)目布局與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)性入手。對于大項(xiàng)目或特殊敏感項(xiàng)目，應(yīng)從開發(fā)、設(shè)計的風(fēng)格為出發(fā)點(diǎn)，結(jié)合城市及項(xiàng)目周邊地帶歷史、文化傳統(tǒng)和整體建筑風(fēng)貌，分析項(xiàng)目設(shè)計、布局和建筑、設(shè)施的美學(xué)價值。

首先對評價區(qū)域的現(xiàn)狀景觀進(jìn)行描述(包括文字和圖片)，在此基礎(chǔ)上評述開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計風(fēng)格與當(dāng)?shù)孛袼住v史文化和區(qū)域功能的相符性，評價開發(fā)項(xiàng)目建筑外觀造型、色調(diào)搭配等與擬建項(xiàng)目使用功能的相適性，并從建筑高度、建筑造型、建筑色彩等諸方面分析與周邊建筑的協(xié)調(diào)性，分析評價項(xiàng)目建設(shè)對城市景觀的有利和不利影響。6.2 陽光照射適度性分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境影響評價時均要考慮光遮擋的影響，并選用《城市居住規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》(GB50180-93)中居住建筑日照最低標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評價。

光在人的生活中不能少，但照射強(qiáng)度如果越過了接受能力也會產(chǎn)生污染，即光污染。一般房地產(chǎn)項(xiàng)目可能產(chǎn)生的光污染一是白亮污染，即建筑物的玻璃幕墻、釉面磚墻、磨光大理石和各種涂料等裝飾反射光線產(chǎn)生的污染，二是人工白晝，即廣告燈、霓紅燈等夜間照明設(shè)備產(chǎn)生的污染。

由于環(huán)境影響評價階段大多不可能清楚的了解建筑物光源的布置情況，一般重點(diǎn)的評價是玻璃幕墻。環(huán)境影響評價解決這一問題的辦法，主要是提出一些限制措施，合理布置玻璃幕墻:

(1)在城市主干道、立交橋、高架路兩側(cè)的建筑物20m以下，其余路段10m以下不設(shè)置玻璃幕墻。

(2)使用玻璃幕墻時，玻璃反射比應(yīng)≤0.16; 若反射比>0.16， 應(yīng)控制玻璃幕墻的面積或采取其他材料對建筑立面加以分隔。

(3)居住區(qū)內(nèi)原則不應(yīng)設(shè)置玻璃幕墻。

(4)在十字路口、丁字路口不宜設(shè)置玻璃幕墻。

(5)道路兩側(cè)幕墻設(shè)計成凹形弧面時，應(yīng)避免反射光進(jìn)入行人或駕駛員視野。

(6)在建筑物南、東立面容易造成光污染的方向一般不得使用玻璃幕墻。

6.3 生態(tài)環(huán)境適宜性分析

生態(tài)環(huán)境適宜性分析涉及到區(qū)域的舒適、方便、高效節(jié)能、健康環(huán)保和景觀美化等多方面，需要建立一個綜合指標(biāo)體系進(jìn)行評價。一般可選擇的評價指標(biāo)有:舒適性指標(biāo)(包括建筑容積率和綠地率)、方便性指標(biāo)(交通出入口設(shè)計和停車位)、環(huán)保健康(包括環(huán)境質(zhì)量和污染物排放)、高效節(jié)能(資源、能源合理利用和市政化)、景觀和諧度。7 容易忽視的幾個問題

7.1 項(xiàng)目選址必須符合城市規(guī)劃

隨著城市的發(fā)展，一方面，原有的城市建設(shè)用地已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要求，許多房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)向原有的老工業(yè)區(qū)、鐵路沿線發(fā)展;另一方面，一些城市的布局比較凌亂，規(guī)劃滯后，居住區(qū)、工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)混雜現(xiàn)象比較突出。

根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》，一切建設(shè)項(xiàng)目選址必須符合城市規(guī)劃，房地產(chǎn)項(xiàng)目也不例外。因此，環(huán)評報告中必須提供項(xiàng)目選址的相關(guān)依據(jù)。特別是對于城市規(guī)劃區(qū)以外的項(xiàng)目和涉及風(fēng)景名勝區(qū)等特殊功能區(qū)的項(xiàng)目，還應(yīng)符合相應(yīng)功能區(qū)規(guī)劃(如風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃等)，并提供規(guī)劃審批部門的意見。

7.2 與周邊企業(yè)衛(wèi)生防護(hù)距離相協(xié)調(diào)

衛(wèi)生防護(hù)距離系指產(chǎn)生有害因素的部門(車間或工段)的邊界至居住區(qū)邊界最小距離。目前，國內(nèi)已經(jīng)制定了水泥廠、煉鐵廠、焦化廠、氯堿廠、石化企業(yè)、以噪聲污染為主的工業(yè)企業(yè)及電視塔電磁輻射等30 多項(xiàng)衛(wèi)生防護(hù)距離標(biāo)準(zhǔn)。這些污染源原有衛(wèi)生防護(hù)距離內(nèi)可能沒有居住區(qū)，但由于城市土地資源十分寶貴，致使許多房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目也在向工業(yè)企業(yè)周邊靠近，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目即使符合城市總體發(fā)展規(guī)劃，其選址也可能進(jìn)入到衛(wèi)生防護(hù)距離之內(nèi)，從而給居民生活帶來了環(huán)境污染。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)評時一定要了解清楚項(xiàng)目選址周邊工業(yè)企業(yè)的基本情況，并詳細(xì)核實(shí)其衛(wèi)生防護(hù)距離，避免將房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)到污染企業(yè)的衛(wèi)生防護(hù)距離內(nèi)，避免對運(yùn)營過程中的居民身體健康產(chǎn)生影響和引起污染糾紛。

7.3 土地置換過程的土壤環(huán)境影響評價

隨著經(jīng)濟(jì)、社會的發(fā)展，場地性質(zhì)的變更越來越頻繁。一些原有工業(yè)用地將逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榫幼』蚱渌玫亍Ｓ捎跉v史的原因，過去我國工業(yè)企業(yè)在工業(yè)生產(chǎn)過程中長期存在的\"跑、冒、滴、漏\"等問題，使土壤可能存在不同程度的污染，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)后，有可能對居民健康尤其是兒童的發(fā)育造成危害。環(huán)評中應(yīng)作出土壤環(huán)境影響評價。7.4 與市政基礎(chǔ)設(shè)施相協(xié)調(diào)

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中生活廢水污染防治問題主要在于能否將其排入到城市排水管網(wǎng)，并進(jìn)入到城市污水處理廠進(jìn)行處理。在一些房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中，特別是別墅區(qū)，遠(yuǎn)離市政排水管網(wǎng)，沒有配套污水收集系統(tǒng)，污水不能納入集中式污水處理廠處理范疇，這類項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格要求生活污水不得直排入地表水體，必須自行建設(shè)污水處理設(shè)施或建設(shè)排水管網(wǎng)進(jìn)入城市排水系統(tǒng)。

7.5 附屬商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)對居民的影響?yīng)?/p>

在住宅區(qū)內(nèi)，為了節(jié)約用地，增加綠化面積和公共活動場地面積，方便居民生活等，往往在住宅建筑底層或適當(dāng)部位布置商店及其它公共服務(wù)設(shè)施。隨著經(jīng)濟(jì)改革和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，由集體或個人經(jīng)營的服務(wù)項(xiàng)目往往也布置在住宅樓內(nèi)。

參考文獻(xiàn)

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[2]彭琦，劉紹仁.房地產(chǎn)類建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評價的幾點(diǎn)思考[J].江西化工，2006，3，(1):99-102.