開發(fā)商將“人防設(shè)施”改裝“車庫(kù)”盜賣屬嚴(yán)重違法

摘要：由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不成熟，部分開發(fā)商違法將其自身都不擁有任何“獨(dú)立產(chǎn)權(quán)”的人防設(shè)施，改裝成“車庫(kù)”、“車位”后高價(jià)出售、出租給業(yè)主，這是盜賣全體業(yè)主“共有財(cái)產(chǎn)”的違法行為，也將嚴(yán)重阻礙社會(huì)的科學(xué)、和諧發(fā)展。

關(guān)鍵詞：開發(fā)商；業(yè)主；人防設(shè)施；車庫(kù)；物權(quán)法

中圖分類號(hào)：D92文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X（2010）34-0112-02

一、樓盤“人防設(shè)施”的規(guī)劃與建設(shè)

（一）人防設(shè)施的強(qiáng)制規(guī)劃

中國(guó)《人民防空法》的宗旨是“有效地組織人民防空，保護(hù)人民的生命和財(cái)產(chǎn)安全”，其第22條規(guī)定，“城市新建民用建筑，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室。”這是開發(fā)商開發(fā)樓盤時(shí)，必須依法規(guī)劃并建設(shè)人防設(shè)施的法律依據(jù)，這是人防設(shè)施屬于樓盤“附屬設(shè)施”與“共用設(shè)施”的法律依據(jù)，這是保護(hù)人民生命與財(cái)產(chǎn)安全的保障，這是開發(fā)商享受開發(fā)利益時(shí)必須同時(shí)承擔(dān)的社會(huì)義務(wù)與社會(huì)責(zé)任，這是法律賦予開發(fā)商的強(qiáng)制性法律義務(wù)，這是為民族謀求平安的事業(yè)。如果不履行該義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)該法第48條規(guī)定的相應(yīng)法律責(zé)任，足見其強(qiáng)制性。

（二）人防設(shè)施的建設(shè)途徑

對(duì)于樓盤人防設(shè)施的具體建設(shè)途徑問題，通常由省級(jí)人民政府制定《人民防空法》實(shí)施辦法來落實(shí)。例如《江西省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)人民防空法〉辦法（2003年）》（以下簡(jiǎn)稱“該‘辦法’”）第10條、第11條規(guī)定了兩種途徑。

1.開發(fā)商投資在樓盤中自行規(guī)劃建設(shè)。該“辦法”第10條第1款規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，新建十層以上或者基礎(chǔ)埋深3米以上的民用建筑，以及人民防空重點(diǎn)城市的居民住宅樓和危房重建住宅項(xiàng)目，按照“地面首層建筑面積”修建防空地下室?；谠撘?guī)定與經(jīng)濟(jì)理性，開發(fā)商會(huì)有選擇性地投資在樓盤中建設(shè)。原因有：其一，通常六層以下房屋基礎(chǔ)埋深3米左右，要挖深做人防設(shè)施不經(jīng)濟(jì)合算，開發(fā)商寧愿交“易地建設(shè)費(fèi)”；其二，而十層以上或3米以上基礎(chǔ)埋深，只要增加部分投資，就能建設(shè)人防設(shè)施，并且所“增加部分投資”遠(yuǎn)低于“易地建設(shè)費(fèi)”。所以，法律規(guī)定加上開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)理性，就現(xiàn)實(shí)地產(chǎn)生了“開發(fā)商投資在樓盤中自行規(guī)劃建設(shè)”的途徑模式。

2.開發(fā)商繳費(fèi)由“人防部門”異地規(guī)劃建設(shè)。該“辦法”第11條規(guī)定了四種情形，如不能按照第10條規(guī)定修建防空地下室的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)繳納防空地下室“易地建設(shè)費(fèi)”，由人民防空主管部門統(tǒng)一修建人民防空工程。該規(guī)定表明：其一，只有在符合本條規(guī)定四種情形之一時(shí)，并依法批準(zhǔn)，開發(fā)商才可以不“投資在樓盤中自行規(guī)劃建設(shè)”；其二，開發(fā)商才可以繳納“易地建設(shè)費(fèi)”代替履行法定強(qiáng)制義務(wù)；其三，立法本意要求，盡可能由開發(fā)商“投資在樓盤中自行規(guī)劃建設(shè)”，因?yàn)楸匾獣r(shí)，居民可以在盡量短的時(shí)間內(nèi)進(jìn)入地下防空設(shè)施，確保生命與財(cái)產(chǎn)安全；如果易地建設(shè)，安全幾率與安全系數(shù)會(huì)明顯降低。

二、樓盤“人防設(shè)施”的產(chǎn)權(quán)歸屬與設(shè)施利用

（一）產(chǎn)權(quán)歸屬

樓盤“人防設(shè)施”的產(chǎn)權(quán)到底歸屬于誰？

該“辦法”第20條規(guī)定，（1）公用的人民防空工程，由人民防空主管部門納入國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行維護(hù)管理；（2）單位或者個(gè)人投資單獨(dú)修建的人民防空工程，由投資者納入其固定資產(chǎn)進(jìn)行維護(hù)管理。（3）因權(quán)屬關(guān)系發(fā)生變化的人民防空工程，由新單位承擔(dān)對(duì)該人民防空工程的維護(hù)管理義務(wù)。該規(guī)定表明：其一，不屬于國(guó)家。因?yàn)槠洳粚儆趪?guó)家投資建設(shè)的，而屬于單位或個(gè)人投資建設(shè)的。其二，也不屬于開發(fā)商。原因有：（1）根據(jù)該“辦法”第13條規(guī)定，防空地下室工程，由有關(guān)單位或者個(gè)人負(fù)責(zé)組織建設(shè)，其建設(shè)經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位或者個(gè)人籌措，列入建設(shè)項(xiàng)目總投資，即該投資已計(jì)入“樓盤開發(fā)總成本”，已分?jǐn)傔M(jìn)入“商品房出售價(jià)格”，并已作為成本列支而減少了“應(yīng)稅總額”；更準(zhǔn)確地說，其投資已轉(zhuǎn)由“業(yè)主”共同承擔(dān)，開發(fā)商將其改裝成“車庫(kù)”、“車位”出售、出租，是對(duì)其同一投資進(jìn)行了兩次“利潤(rùn)”回報(bào)?？梢姡诙蚊黠@是“盜賣”。所以，根據(jù)《人民防空法》第5條關(guān)于“人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有”的規(guī)定，在樓盤出售后，其產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)由業(yè)主共有。（2）在開發(fā)商將商品房出售給業(yè)主后，該樓盤的“人防設(shè)施”作為國(guó)家強(qiáng)制規(guī)劃的樓盤“附屬設(shè)施”，其權(quán)屬已發(fā)生變化，由業(yè)主共同享有“共有產(chǎn)權(quán)”。當(dāng)然，在樓盤商品房未售完時(shí)，開發(fā)商也具有相當(dāng)于業(yè)主的身份，與其他業(yè)主一同，按其擁有“商品房”的數(shù)量對(duì)“人防設(shè)施”享有業(yè)主性質(zhì)的“共有產(chǎn)權(quán)”，而非“獨(dú)立產(chǎn)權(quán)”。（3）再者，如果硬要說“開發(fā)商出錢投資了，人防設(shè)施產(chǎn)權(quán)就屬于開發(fā)商”；那么，“易地建設(shè)費(fèi)”是開發(fā)商繳納的，對(duì)易地建設(shè)的人防設(shè)施有權(quán)去把它改裝成“車庫(kù)”、“車位”、“倉(cāng)庫(kù)”出售、出租嗎？其三，其產(chǎn)權(quán)當(dāng)然歸屬業(yè)主。除上述理由外，《物權(quán)法》第70條規(guī)定，業(yè)主對(duì)“共有部分”享有共有和共同管理的權(quán)利；第72條規(guī)定，業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)“共有部分”享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

那么，樓盤人防設(shè)施屬于“共有部分”嗎？其一、中國(guó)《人民防空法》第22條、第48條等將人防設(shè)施作為樓盤的“附屬設(shè)施”進(jìn)行強(qiáng)制性規(guī)劃。其二、中國(guó)《物權(quán)法》第73條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路、公共綠地或者明示屬于個(gè)人的綠地除外；建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?？梢?，因國(guó)家強(qiáng)制規(guī)劃而作為樓盤“附屬設(shè)施”的“人防設(shè)施”屬于業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)，像共有道路與共有綠地一樣。

當(dāng)然，如果開發(fā)商硬要建設(shè)其享有“獨(dú)立產(chǎn)權(quán)”，并可出售、出租的車庫(kù)，根據(jù)上述“人防設(shè)施”強(qiáng)制性規(guī)劃規(guī)定，與《物權(quán)法》第74條“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”的規(guī)定，有兩種可能：其一，開發(fā)商在依法規(guī)劃、投資、建設(shè)“人防設(shè)施”外，另單獨(dú)規(guī)劃、投資、建設(shè)車位或車庫(kù)，對(duì)該車位或車庫(kù)其享有“獨(dú)立產(chǎn)權(quán)”；符合《人民防空法》、《物權(quán)法》規(guī)定，但基于經(jīng)濟(jì)理性，這樣的開發(fā)商幾乎沒有。其二，開發(fā)商在規(guī)劃、投資、建設(shè)“人防設(shè)施”時(shí)，所建面積超過“國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)劃面積”的，對(duì)“超過部分”其享有“獨(dú)立產(chǎn)權(quán)”，可以依法改裝成“車庫(kù)”、“車位”、“倉(cāng)庫(kù)”等任何建筑物，用于單獨(dú)出售、出租；符合《人民防空法》、《物權(quán)法》規(guī)定，但基于經(jīng)濟(jì)理性，這樣的開發(fā)商也幾乎沒有。

可見，開發(fā)商將人防設(shè)施改裝成“車庫(kù)”、“車位”出售、出租的行為，屬于違法盜賣行為。對(duì)自己不享有任何“獨(dú)立產(chǎn)權(quán)”（包括但不限于所有權(quán)、使用權(quán)等）的人防設(shè)施，出售、出租的是什么、是所有權(quán)、是使用權(quán)？實(shí)質(zhì)上是把業(yè)主享有“共有產(chǎn)權(quán)”的人防設(shè)施，技術(shù)上畫幾條線，加幾個(gè)攝像頭，或砌點(diǎn)墻，營(yíng)銷包裝上改名為“車庫(kù)”或“車位”，再賣給業(yè)主自己；換言之就是，業(yè)主再花錢購(gòu)買本來就屬于業(yè)主自己共同享有產(chǎn)權(quán)的東西。

所以，開發(fā)商根本無法為購(gòu)買者像辦理“房屋產(chǎn)權(quán)證”一樣辦理“車庫(kù)產(chǎn)權(quán)證”，因?yàn)槠渥陨砭筒粨碛腥魏巍蔼?dú)立產(chǎn)權(quán)”。

（二）設(shè)施利用

根據(jù)《人民防空法》第20條規(guī)定，建設(shè)人民防空工程，應(yīng)當(dāng)在保證“戰(zhàn)時(shí)”使用效能的前提下，有利于“平時(shí)”的經(jīng)濟(jì)建設(shè)、群眾的生產(chǎn)生活和工程的開發(fā)利用。其一，即產(chǎn)權(quán)人在“平時(shí)”可以依法開發(fā)利用。即由業(yè)主委員會(huì)依法開發(fā)利用，包括用于做“車庫(kù)”、“車位”，所得收益為業(yè)主共有，充實(shí)維修基金，用于人防設(shè)施等共有部分的維護(hù)。其二，該“辦法”第17條規(guī)定，戰(zhàn)時(shí)或者遇突發(fā)情況，人民防空工程由當(dāng)?shù)厝嗣裾y(tǒng)一安排使用；第18條規(guī)定，依法取得人民防空工程使用權(quán)的單位和個(gè)人不得妨礙人民防空工程迅速轉(zhuǎn)入戰(zhàn)時(shí)狀態(tài)。

三、開發(fā)商盜賣“人防設(shè)施”的嚴(yán)重危害

1.從經(jīng)濟(jì)學(xué)上講，導(dǎo)致財(cái)富無“經(jīng)濟(jì)效率”的不正當(dāng)分配。因其對(duì)人防設(shè)施的投資已依法列入建設(shè)項(xiàng)目總投資，即計(jì)入“開發(fā)總成本”，攤?cè)搿吧唐贩砍鍪蹆r(jià)格”，并作為成本列支而減少“應(yīng)稅總額”，即其投資已轉(zhuǎn)由“業(yè)主”共同承擔(dān)。如果開發(fā)商再將其改裝出售、出租，是對(duì)同一投資進(jìn)行兩次“利潤(rùn)”回報(bào)。而第二次回報(bào)，明顯是對(duì)社會(huì)沒有作任何貢獻(xiàn)情況下的“報(bào)酬”，屬于財(cái)富的無“經(jīng)濟(jì)效率”的不正當(dāng)分配，會(huì)不合理地?cái)U(kuò)大貧富差距及基尼系數(shù)。

2.降低業(yè)主的創(chuàng)造性與社會(huì)的創(chuàng)造力，阻礙社會(huì)長(zhǎng)足發(fā)展。居高不下的房?jī)r(jià)，再加上高額的“車庫(kù)”支出，使年輕本來富有創(chuàng)造力的中產(chǎn)者、潛在中產(chǎn)者，基于高額生活成本考慮，不敢輕易自由流動(dòng)，從而制約其創(chuàng)造性，降低社會(huì)創(chuàng)造力，阻礙社會(huì)發(fā)展。

3.加大業(yè)主“房奴感”而重創(chuàng)社會(huì)誠(chéng)信，阻礙誠(chéng)信建設(shè)?！胺颗币辉~，深深地表明業(yè)主的“被剝奪感”與“生存壓力感”。當(dāng)業(yè)主得知、遲早會(huì)知被“黑”，即“為不該買單的物品買單”后，“房奴感”會(huì)大大加深，再加上經(jīng)濟(jì)上的壓力，要讓其秉誠(chéng)信、憑良心對(duì)待其客戶甚至身邊的人，可能更難！因此，根據(jù)“蝴蝶效應(yīng)”理論，其將重創(chuàng)社會(huì)誠(chéng)信，阻礙社會(huì)誠(chéng)信建設(shè)。

4.嚴(yán)重制約汽車產(chǎn)業(yè)與技術(shù)的應(yīng)有發(fā)展，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)發(fā)展中不應(yīng)有的不和諧。由人防設(shè)施改裝盜賣的“車庫(kù)”、“車位”，少則數(shù)萬元，多則十?dāng)?shù)萬元，相當(dāng)于或遠(yuǎn)高于一輛中檔家用小車的價(jià)格，因而嚴(yán)重削弱了中國(guó)汽車市場(chǎng)的“有效購(gòu)買力”，阻礙了中國(guó)汽車產(chǎn)業(yè)與技術(shù)的應(yīng)有發(fā)展，導(dǎo)致了“低端粗糙技術(shù)產(chǎn)業(yè)”遏制“高端精密技術(shù)產(chǎn)業(yè)”的病態(tài)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，也推遲或打破了億萬家庭盡早實(shí)現(xiàn)小康更富裕生活的夢(mèng)想！

綜上所述，開發(fā)商盜賣人防設(shè)施的行為，有百害而無一利；不合情、不合理、更不合法；連“依法發(fā)展”都談不上，更談不上科學(xué)發(fā)展、和諧發(fā)展；相反，將嚴(yán)重影響中國(guó)社會(huì)的科學(xué)發(fā)展與和諧發(fā)展。