基于對應分析的居民住房類型偏好研究

［摘 要］ 在住房類型的需求偏好研究方面，國內學者不乏對一級城市的研究，但對二級城市的關注度相對不高。本文則以二級城市——保定為研究對象， 根據保定市指南針市場調查傳播咨詢有限公司的調查數據，利用SPSS軟件對其做對應分析及多維偏好分析，來探尋小城市中不同消費者對住房類型的需求偏好，以求找到在小城市房地產市場上，供需雙方矛盾的關鍵點。希望此研究結果對研究二級城市區域房地產市場問題能有一定的借鑒意義。

［關鍵詞］ 住房類型 對應分析 多維偏好分析

一、引言

近年來，隨著國民經濟的迅速發展、社會主義市場經濟的逐步完善以及土地、住房、福利等方面的改革，城市居民的生活水平得到了很大的提高，城市居民的住房觀念和消費行為也發生了很大變化。即便是在保定這樣的中小城市，房地產業的迅猛發展帶動了住房消費的熱潮。面對巨大的住房消費需求，和相對緊缺的土地資源，地產商們開始越來越多的開發土地利用效率高的小高層、高層等類型住房，多層住宅則越來越稀缺。在這樣的變化過程中，居民對住宅類型的偏好有沒有發生變化？小高層、高層住宅建筑外表美觀亮麗，建筑質量高，自然通風，采光好，上下電梯，出入方便；而多層住宅則公攤少，費用低，價格低廉。不同住宅類型各有優點。那么，居民究竟喜歡什么類型的住房呢？沒有經過調查研究，只通過觀察是得不到精確答案的。本文利用統計學知識，通過調查搜集數據，并對搜集得到的數據進行了對應分析和多維偏好分析，從而得出結論。

二、對應分析簡介

對應分析是近年新發展起來的一種多元相依變量統計分析技術，通過分析由定性變量構成的交互匯總表來揭示變量間的聯系。可以揭示同一變量的各個類別之間的差異，以及不同變量各個類別之間的對應關系。對應分析的基本思想是將一個聯列表的行和列中各元素的比例結構以點的形式在較低維的空間中表示出來。它最大特點是能把眾多的樣品和眾多的變量同時作到同一張圖解上，具有直觀性。另外，它還省去了因子選擇和因子軸旋轉等復雜的數學運算及中間過程，可以從因子載荷圖上對樣品進行直觀的分類，而且能夠指示分類的主要參數（主因子）以及分類的依據，是一種直觀、簡單、方便的多元統計方法。

三、實證分析

1.數據搜集

本文以保定市為例進行研究，委托保定市指南針市場調查傳播咨詢有限公司進行本次調查。為了使所收集的數據具有代表性，本次調查以保定市居委會為樣本框，對現有住戶進行抽樣。抽樣方法采用二相分階段抽樣法抽取樣本戶，一相：確定樣本抽樣范圍，首先搜集保定市市區總戶數及三個轄區戶數（注：沒有把高開區從新市區中分離出來），按比例確定社區居委會數。第二，搜集三個轄區的街道辦事處和下轄的社區居委會數，按照概率隨機等距抽樣的原則抽取各市區的居委會。二相：確定樣本戶數，首先，在上階段確定的社區居委會中，隨機抽取居民小區；其次，實地進入上階段確定的居民小區，按照左手原則，每個市區抽取10戶以上的樣本戶，確定樣本戶的具體位置。本次抽樣調查在科學調研的基礎上，進入居民生活區實地抽取，具有準確性、客觀性和可操作性。其中，新市區共有12198戶，選取居委會13個，樣本戶數為131個，占總戶數的43.7%；北市區共有80451戶，選取居委會9個，樣本戶數為87個，占總戶數的28.8%；南市區共有76550戶，選取居委會8個，樣本戶數為82個，占總戶數的27.4%。調查共發放300份問卷，收回有效問卷290份，回收率為96.7%。

2.研究說明

影響保定市居民選擇住房類型的因素很多，本文只研究居民的年齡、學歷和家庭月收入等因素與住房類型之間的關系。住房類型包括：高層、小高層、多層和其它（主要有平房、別墅等）；年齡分為：25歲以下、26-35歲、36-45歲和45歲以上；學歷分為：本科以上、大專、高中或中專、高中以下；家庭月收入分為：2000元以下、2000-4000元和4000元以上。

第一步，通過對應分析分別研究年齡、學歷和家庭月收入與住房類型的關系，最終找出各個因素之間相對應的部分；第二步，通過多維偏好分析研究年齡、學歷、家庭月收入和住房類型多變量之間的關系，更精確的得出什么特征的居民選擇什么類型的住房。

3.數據分析

將調查所得數據輸入SPSS數據文件，進行加權處理后，選擇Analyze－Data Reduction－Correspondence Analysis進行對應分析，結果如下。

（1）年齡與住房類型的對應分析

25歲以下的年輕人較喜歡小高層住宅；26-35歲的居民較喜歡小高層和多層住房；36-45歲的中年人偏好較為廣，與各住宅類型無明顯對應關系；45歲以上的居民偏愛其他類型和多層的住宅?？梢?，保定市的中青年居民較喜歡小高層住宅。近些年，小高層的市場供應量增大，市場接受度也有不斷提高，中青年人成為了最早的接受者。多層住宅由于其費用小、公攤少、房型好等優點最受中老年人青睞。而高層住宅與年齡無相對應關系，但與36-45歲相聚較近，最受這部分居民喜愛。

（2）學歷與住房類型的對應分析

本科學歷以上的居民較喜歡多層和小高層；高中以下學歷的居民喜歡其它類型的住房；高層和學歷之間的對應關系不明顯。學歷越高的居民對小高層、高層住宅的接受程度越高，學歷較低的居民戶偏愛其他類型和多層住宅。

（3）家庭月收入與住房類型的對應分析

家庭月收入在2000-4000元之間的中等收入家庭較喜歡多層住宅；家庭月收入在2000元以下的低收入家庭較喜歡其它類型的住房，多偏愛平房；各收入層次對小高層的喜好程度都相差不大；高層和家庭月收入關聯較小，但與家庭月收入在4000元以上的最接近?？傊?，收入高的家庭傾向于高層、小高層住宅；收入低的家庭偏愛價格低廉的多層和平房。

4.年齡、學歷、家庭月收入與住房類型的多維偏好分析

在多維偏好分析中，最為明顯的一組就是年齡在35歲以下，學歷為本科以上，家庭月收入在2000-4000元之間的居民，他們往往偏愛小高層住宅。

四、結論

通過數據分析可以得出：小高層住宅主要受中年輕人，學歷水平較高，收入中等的居民喜愛；高層住宅則受到一些高收入居民的青睞；喜愛多層的居民較廣泛，但主要集中在收入偏低，年齡較大的居民中；還有些學歷較低，年齡大的低收入居民偏愛其他類型住宅。

根據以上結論，房地產開發商可以根據準備開發項目所針對的居民特征確定開發的住宅類型。比如，開發項目主要針對學歷較高的高收入者，則可考慮開發高層住宅；開發項目主要面向年輕人，則開發小高層較適宜；主要面向中老年人的開發項目應建為多層住宅，等等。當然，本文只分析了影響居民偏好的部分因素，由于影響居民購房的因素很多，本文所分析的這些因素并不一定就決定居民的消費選擇。這里只是給房產開發商一個指向作用，以便更加合理的開發房地產、合理利用城市土地資源。

參考文獻：

[1]黃美均，高宏靜：南京市中等收入水平家庭住宅偏好研究[M].城市開發，2001（6）

[2]盧紋岱：SPSS forWindows統計分析[M]．北京：電子工業出版社