金融危機(jī)下房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制

[摘要]金融危機(jī)的到來使得蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)受挫，在大環(huán)境不景氣的情形下房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)如何調(diào)整好自身心態(tài)，在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的當(dāng)今社會(huì)立于不敗。從房地產(chǎn)業(yè)成本控制的多方面、多角度進(jìn)行論證。

[關(guān)鍵詞]危機(jī) 房地產(chǎn) 成本 控制

隨著金融危機(jī)的蔓延，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸由“盛夏”轉(zhuǎn)為“寒冬”從整體上來看呈現(xiàn)出一種量?jī)r(jià)齊跌。從2007年底開始，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始調(diào)整，2008年以來下行速度加快，下滑幅度加大，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之開始回落。從區(qū)域上看，以深圳、廣州為代表的珠三角城市最先開始調(diào)整，接著長(zhǎng)三角、華北、中西部也開始調(diào)整。那么在金融危機(jī)的大背景下除了政府的宏觀調(diào)控手段之外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該注重應(yīng)對(duì)危機(jī)的調(diào)整手段，其中成本控制便是很重要的一個(gè)方面。

所謂成本控制，是企業(yè)根據(jù)一定時(shí)期預(yù)先建立的成本管理目標(biāo)，由成本控制主體在其職權(quán)范圍內(nèi)，在生產(chǎn)耗費(fèi)發(fā)生以前和成本控制過程中，對(duì)各種影響成本的因素和條件采取的一系列預(yù)防和調(diào)節(jié)措施，以保證成本管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的管理行為。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言成本主要產(chǎn)生在土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、市政公共設(shè)施費(fèi)用、管理費(fèi)用、貸款利息、稅費(fèi)等方面。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，就是要在項(xiàng)目的開發(fā)過程中，對(duì)上述全部成本構(gòu)成進(jìn)行規(guī)劃和控制，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利潤(rùn)最大化目標(biāo)。

成本控制的途徑有多個(gè)環(huán)節(jié)，多個(gè)方面。作為房地產(chǎn)企業(yè)又如何實(shí)施成本控制呢?一般來講實(shí)施成本控制可分為以下環(huán)節(jié):

一、立項(xiàng)決策

在這一環(huán)節(jié)，企業(yè)一定要做好項(xiàng)目的可行性研究，根據(jù)市場(chǎng)需要及發(fā)展前景，合理確定建設(shè)規(guī)模。在金融危機(jī)之下這一點(diǎn)尤為重要，房地產(chǎn)再也不像幾年前，拿地做項(xiàng)目一般不是去進(jìn)行市場(chǎng)分析，也能有很可觀的利潤(rùn)。那么這就要求企業(yè)必須投入大量的人力、物力和時(shí)間，對(duì)工程項(xiàng)目在技術(shù)、市場(chǎng)以及經(jīng)濟(jì)效益分析等各方面作出深入的調(diào)研和正確的評(píng)價(jià)，編制的投資估算盡可能全面，充分考慮建設(shè)期可能出現(xiàn)的各種因素對(duì)工程造價(jià)的影響。使投資估算真正起到控制項(xiàng)目投資的作用。

另外房地產(chǎn)企業(yè)在選擇項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)根據(jù)自身情況盡量選擇較大的地塊，增加開發(fā)規(guī)模。在材料、設(shè)備采購(gòu)時(shí)，盡量采用大宗材料，降低單位成本，必要時(shí)可多家企業(yè)形成采購(gòu)聯(lián)盟，形成戰(zhàn)略合作伙伴，以降低建筑成本。

二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)與審核階段

設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，因?yàn)樵O(shè)計(jì)費(fèi)用量只占工程建安成本的很小一部分，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上，據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)可降低工程造價(jià)的10%左右。對(duì)建筑結(jié)構(gòu)、水、暖、電等的綜合設(shè)計(jì)一定要合理，這就要求必須進(jìn)行項(xiàng)目的圖紙會(huì)審。圖紙會(huì)審由開發(fā)商牽頭，承包商、設(shè)計(jì)公司、監(jiān)理等單位參加的一次最大范圍的設(shè)計(jì)交底及圖紙審查會(huì)議，雖然這是在投標(biāo)之后進(jìn)行的，但是可以在發(fā)現(xiàn)問題之后可以在正式施工前解決，可以減少簽證，減少返工費(fèi)用及承包商的施工索賠，而且隨著承包商和監(jiān)理公司的介入，可以從施工及監(jiān)理的角度審核圖紙，發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤和不合理因素，圖紙會(huì)審是控制成本行之有效的方法。

三、施工環(huán)節(jié)

在施工環(huán)節(jié)影響工程造價(jià)的可能性已經(jīng)很小，但是占總成本30%到40%的工程投資主要發(fā)生在這一環(huán)節(jié)，投資浪費(fèi)的可能性變大。施工環(huán)節(jié)的工程成本控制主要集中在招投標(biāo)、合同簽署、工程變更和竣工結(jié)算四個(gè)方面。

招標(biāo)管理是項(xiàng)目工程成本管理重要的環(huán)節(jié)，通過施工招投標(biāo)，促進(jìn)公平競(jìng)爭(zhēng)，降低工程造價(jià)，縮短工期，提高工程質(zhì)量。招標(biāo)工作涉及很多部門，需要各相關(guān)部門密切配合，保障招標(biāo)工作始終在公開透明的狀態(tài)下進(jìn)行，維護(hù)“公開、公平、公正”的招標(biāo)原則。在招標(biāo)工程中準(zhǔn)備工作必須充分、理念要不斷創(chuàng)新，要盡量變被動(dòng)控制為主動(dòng)控制。簽訂規(guī)范、細(xì)致、嚴(yán)密的合同文本，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的又一重點(diǎn)。

1. 預(yù)、結(jié)算費(fèi)用的控制。加強(qiáng)預(yù)算審查，嚴(yán)控經(jīng)濟(jì)簽證、工程變更和竣工結(jié)算的管理。

2. 管理費(fèi)用的控制。管理費(fèi)用控制的關(guān)鍵在于開發(fā)建設(shè)的規(guī)模，因此應(yīng)當(dāng)通過加大開發(fā)規(guī)模，降低單位管理費(fèi)用水平。

3. 銷售費(fèi)用的控制。銷售費(fèi)用控制的關(guān)鍵在于采用合理的營(yíng)銷手段，根據(jù)開發(fā)規(guī)模和市場(chǎng)情況，合理控制銷售費(fèi)用。

4. 財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制。財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制實(shí)際是對(duì)資金時(shí)間價(jià)值的控制，其中主要是貸款利息的降低和對(duì)稅務(wù)進(jìn)行科學(xué)的綜合籌劃。因此，應(yīng)當(dāng)通過分階段控制開發(fā)進(jìn)度、縮短開發(fā)周期，降低資金占用時(shí)間，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制。另外爭(zhēng)取合理避稅，以有效降低稅收負(fù)擔(dān)，

另外在工程發(fā)包時(shí)，在專業(yè)技術(shù)允許的情況下，應(yīng)盡量把項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容都交由總承包商施工，而最重要的是在指定分包商時(shí)，必須明確“納入總包管理”的合同條款，給予總包方充分的權(quán)力實(shí)施工程管理。比如指定分包商進(jìn)場(chǎng)后施工進(jìn)度必須報(bào)總包批準(zhǔn)，進(jìn)度款的支付必須有總包方的簽字等等，而總包服務(wù)費(fèi)及水電費(fèi)的比例及支付方式同樣必須事先確定。

四、銷售環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，也屬于管理型企業(yè)。由于資金占用量大，運(yùn)轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)，所以風(fēng)險(xiǎn)也大，那么這就需要實(shí)現(xiàn)快速銷售降低財(cái)務(wù)成本。只有實(shí)現(xiàn)快速銷售、快速回收，才是唯一降低財(cái)務(wù)成本的最佳方法。否則，產(chǎn)量增大時(shí)，出現(xiàn)產(chǎn)品積壓風(fēng)險(xiǎn)，就會(huì)使企業(yè)資金鏈承受更大壓力，甚至出現(xiàn)倒閉的危險(xiǎn)。

在以上環(huán)節(jié)之外房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立起成熟完善的員工管理制度，對(duì)于節(jié)約與浪費(fèi)的員工進(jìn)行適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)與懲罰。總而言之，在金融危機(jī)的背景下房地產(chǎn)企業(yè)必須仔細(xì)研究發(fā)展流程中的每一個(gè)環(huán)節(jié)，努力使自己的產(chǎn)品成本低于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，只有這樣企業(yè)才能在困境中保持優(yōu)勢(shì)立于不敗之地。