房地產企業社會責任的評價指標研究

[摘 要]自從20世紀20年代企業社會責任興起以來，它經歷了一段漫長的發展歷程。它與房地產企業的結合還是最近幾十年的事情，而且更多的是從理論上來探討和呼吁其承擔社會責任。從實證上通過構建一個房地產企業的社會責任評價體系來分析它們的社會責任承擔狀況并不多見。本文從利益相關者的角度出發，通過對他們的需求回應來構建房地產企業社會責任評價指標體系，引導房地產企業重視社會責任問題。

[關鍵詞]房地產企業 企業社會責任 利益相關者 指標體系

伴隨著科技的進步，企業在當今社會已不再僅僅扮演一個創造物質財富的角色，而是在政治、經濟、文化等各方面都產生巨大影響力。它們希望可以憑借享受的種種特權，攫取更大的利益;但另一方面，隨著人們認識水平的提升，他們對企業的期望已不再僅僅局限于創造物質財富，提供就業機會，照章納稅，而是更多的關注其是否能夠為社會的進步、環境的改善、社區的福利以及弱勢群體的保護等方面有所作為。企業社會責任已經成為了企業生死存亡的關鍵性因素。

房地產開發企業，根據《城市房地產管理法》的定義，它是以贏利為目的投資開發房地產項目，從立項、規劃、土地出讓或轉讓、拆遷、建設、到銷售等一系列經營行為的企業組織。作為國民經濟的支柱產業，又是一個事關民生的行業，更應在這次企業社會責任運動大潮中，抓住機遇，調整內部組織結構，改善與企業內外部利益相關者的關系，實現企業自身與社會的雙贏。

一、 房地產企業社會責任的概念

企業社會責任的思想最早誕生于20世紀20年代的美國，由謝爾頓提出。但是那時的企業社會責任思想是非常抽象的，認為企業不能僅僅滿足于創造利潤，還應在更大范圍的社會利益上有所作為。迄今為止，對企業社會責任人沒有一個大家都認可的概念。我覺得應該從房地產企業的整個開發過程視角來看待它的社會責任，一個房產開發過程包括項目決策階段、前期準備工作、工程建設階段、項目銷售階段以及交付使用階段。在每一個階段，房地產企業需要與不同的機構和群體打交道，比如說，在前期準備階段，它要獲得土地使用權，需要與政府相關部門溝通協商談判;在拆遷過程中需要對拆遷戶承擔責任。而所有這些與房地產企業產生互動的群體和個人就構成了它的利益相關者群體。

二、 利益相關者理論對企業社會責任評價的影響

1984年，弗里曼在他的著作——《戰略管理:利益相關者方式》中明確提出了利益相關者理論。所謂利益相關者就是能夠影響一個組織目標的實現，或者受組織目標實現過程影響的個人或群體。縱觀利益相關者理論從產生到發展的整個歷史演進過程，其間始終貫穿著這樣一個核心理念，即企業除了股東之外，還存在許多利益相關者，如管理者、員工、供應商、客戶、政府、社區、環境等，他們也同股東一樣，對企業進行了某種專有性資源投入，并承擔著由此帶來的風險。因此，企業必須有效的處理好它與各利益相關者的關系，通過滿足他們的合理利益要求(而不僅僅只是考慮股東利益)，來使企業得到永續發展。而且通過利益相關者理論，由于確定了一級指標，可以很便利的通過構建一個指標評價體系來分析和探討企業究竟應該向誰承擔責任以及承擔什么樣的責任，

但是根據弗里曼對利益相關者的定義，幾乎所有的個人和組織都可以成為房地產企業的利益相關者，因為他們都或直接或間接的受影響或影響之。鑒于此，米切爾指出了鑒定企業利益相關者的三原則:(1)合法性，即某一群體是否被賦予法律上的對于公司的索取權;(2)權力性，即某一群體是否擁有影響公司決策的地位、能力和手段;(3)緊急性，即某一群體的要求能否立即引起公司管理層的關注。通過查閱大量相關文獻以及專家咨詢，將三個原則的指標得分相加，確定出了房地產企業的主要利益相關者:拆遷戶、股東、債權人、社區、政府、員工和消費者。下面通過一個房產項目開發全過程一一分析房地產企業對各個利益相關者的責任。考慮到項目決策階段主要是進行項目的市場調研，可行性研究，沒涉及具體的利益相關者，所以不加討論。

三、 從項目建設的完整周期剖析房地產企業的利益相關者

1.前期準備階段

房地產企業在前期準備階段的主要工作是取得項目開工建設的一系列許可證和取得項目建設用地的國有土地使用權。此時，對土地審批及建設部門的責任是占主導地位的。此外，對拆遷戶的拆遷補償也是重點。其實對拆遷戶來說，最大的愿望就是希望能夠得到合理的補償。《城市房屋拆遷估價指導意見》明確拆遷估價機構的選擇應當公開、透明，應采取由被拆遷人投票決定。但在實際拆遷過程中，大部分估價機構都是由拆遷人單方面決定;有些拆遷單位甚至利用自己的強勢地位，直接指定估價機構，被拆遷人的權利完全被剝奪。這不但為開發企業提供了利潤來源，同時也為拆遷戶的暴力阻拆埋下了隱患。所以這一時期，房地產企業的主要社會責任就是“五證齊全”以及尊重拆遷戶的意愿選擇估價機構。

2.工程建設階段

工程建設階段是開發商委托建筑公司進行項目建設的階段。該階段是房地產開發的重要階段。房地產開發建設是在一定的地域時空條件下進行的，不可避免的會對周邊的社區和環境產生影響，如何最小化對他們的影響是這一時期房地產企業需要關注的。社區承擔著為企業的生存和發展提供社會服務的功能，如水電供應，治安保衛等。公益捐贈應該是企業的一項重要社會責任實踐，通過捐贈，可以增進社會福利，改善社區環境，促進社區發展，同時企業形象也能得到改善，建立良好的社區關系，有利于企業的可持續發展。另外，房地產企業作為環境污染和能源消耗大戶，應該在環保和節能方面發揮帶頭作用。東麗湖#8226;萬科城，萬科的節能創新典范，包括建筑外圍護結構節能、地熱資源的利用、太陽能利用、防止熱島效應的技術措施、雨水收集系統、建造中水處理站等很好的詮釋了綠色節能型建筑。

3.項目銷售階段

銷售階段是開發商出售房屋，回收資金實現贏利的階段。一個樓盤銷售的成敗決定于消費者的認可。隨著信息技術的日益發達，消費者可以通過各種渠道來了解房地產企業的形象和所建房屋的質量，房地產市場已經進入了理性消費時代，消費者不僅關注他們所購買房屋的質量，而且在意企業在建房過程中體現的人文精神、道德素質及對周圍環境的影響。所以房地產企業應在保證房屋質量的同時積極主動地向顧客提供真實的產品信息、建立咨詢渠道、健全售后服務體系，認真及時地處理顧客投訴。

在這一階段，房地產企業除了要對消費者負責之外，還需要履行對政府的責任。因為實現銷售獲得了收入，需要納稅。房地產企業應與政府充分溝通，相互理解，誠實守信，照章納稅并積極響應政府的相關政策。

4.交付使用階段

很多房地產企業沒有自己的物業公司而是委托專業的物業公司進行社區的管理。但是如果售后服務處理的不好，同樣會影響房地產商的形象。建外SOHO“停電們”事件應該是一個很好的警示。

此外，股東作為企業名義上的所有者，債權人作為企業的重要外部投資者，員工作為維持一個企業運作的核心部件，在房地產開發項目的每一個階段中都關系著他們的利益。對房地產企業來說，首先應該保證股東的資金安全，這是底線;其次在資金安全的基礎上，努力實現資產的增值，定期向股東發布企業經營和投資方面的真實信息。銀行作為房地產企業的債權人，在項目開發過程中發揮著重要作用。不僅房地產項目開發的大部分資金來源于銀行貸款，而且預收款中大部分也是銀行對購房者發放的住房貸款，據統計總共約有70%的資金是來自銀行系統，因此銀行在其中承擔著巨大風險。房地產企業應恪守合同要求，嚴格執行合同，按時還本付息，定期向銀行發布企業經營信息，保障銀行借貸安全。員工是構成企業的細胞，他們直接參與了房地產項目開發的全過程，企業對員工的責任一方面在法律意義上保障實現員工的勞動報酬獲取權;另一方面在道德和倫理層面上做到對員工進行系統的培訓，為員工的個人發展創造條件。

四、 指標體系評價方法的選擇

企業社會責任評價指標體系的分析框架主要有四種經典模式:(1)Carroll(1979)的企業社會責任四維度模型;(2)John Elkington(1995)的經濟、社會和環境三重底線模型;(3)以KLD(2006)為代表的社會責任主題框架;(4)以Clarkson(1995)為代表的利益相關者模型。

以上四種評價模型中，與前三種評價模型相比，利益相關者評價模型具有比較明顯的優勢，也更加符合企業社會責任的評價要求。Wood(1995)認為利益相關者理論是評價企業社會責任的最為相關的理論體系，非常適合企業社會責任評價模型。首先，利益相關者理論和利益相關者為人們所熟悉，得到多方認可;其次，按利益相關者來展開的企業社會責任評價指標在結構上是相對清晰的，采用利益相關者理論的評價指標體系在應用于評價和披露過程時也具有一定的便利性;另外，利益相關者框架也能全面地體現企業的社會責任主題框架。

五、 房地產企業社會責任指標體系的構建

上面分析了房地產企業在項目開發的各個階段對各利益相關者所應承擔的責任，為了具體評價房地產企業的社會責任履行情況，就需要將這些責任具體化。從企業利益相關者的各自目標出發，客觀的選取評價指標，對其進行綜合評價。這種指標評價體系的構建，首先應明確為獲取利益相關者支持企業發展戰略時發揮其應有的作用，明確他們各自的需求;其次，明確如何度量房地產企業和利益相關者的目標，即從每個利益相關者的角度選取指標進行評價。

根據以上分析，再依據科學性、系統性、可行性、可操作性以及財務指標與非財務指標相結合的指標選取原則，篩選出了房地產企業對利益相關者(股東、債權人、拆遷戶、員工、消費者、政府、社區、環境)所應承擔的17項主要社會責任。

1.基于股東的績效評價指標

為確保股東的資金安全，必須建立完善的公司治理結構，即有關股東大會、董事會、監事會以及經理層的權力制衡機制;資本保值增值率反映公司運用股東投入資本獲得資本增值的能力。該比率越高，意味著企業運用 一定的資本為社會，尤其是股東所做的貢獻越大，對股東的責任履行得越好;為使股東了解企業情況，保持投資熱情，必須建立完善的信息披露機制。

2.基于債權人的績效評價指標

對銀行來說最大的愿望就是貸出去的錢能按時收回。資產負債率是指企業一定時期負債總額與資產總額的比率，該指標是評價企業負債能力和償債能力的綜合指標。現金流動負債比是企業一定時期經營活動產生的現金凈流量與流動負債的比率，這一比率是從現金流動角度反映企業當期償付短期債務的能力。

3.基于拆遷戶的績效評價指標

拆遷是房地產正式開發階段的第一環節，處理的好壞直接影響著后續的工程，而對拆遷戶來說，為了經濟發展需要，拆遷不可避免，唯一的希望就是能夠按照房屋市場價得到合理的補償，而自主選擇拆遷估價機構是實現合理補償的核心環節。

4.基于員工的績效評價指標

員工收入提高率是本年度員工平均收入總額與上年度平均收入總額的比值，反映了員工對企業增長的利潤的分享程度。員工收入包括其從企業獲得的工資、津貼、補助、加班費等一切貨幣是實物形態總和。此外個人發展已經成為現代企業員工越來越重視的一項內容，員工人均年教育經費就反映了企業對員工個人能力發展的重視程度。

5.基于消費者的績效評價指標

對消費者來說，房屋質量永遠是第一位的。沒有人會選擇為了少花錢而去購買一棟危房，相反他們會在保證房屋質量的前提下，尋求盡量低的價格。顧客投訴率反映了房屋質量的好壞。它是房地產企業接受顧客投訴的數量(包括電話投訴，書面投訴以及網絡投訴)與該企業總共投放市場的房屋數量之比。產品價格率是反映了房屋質量和價格的綜合。此外，完善的售后服務體系在企業品牌提升和消費者滿意方面發揮了越來越重要的作用。

6.基于政府的績效評價指標

按照卡羅爾的金字塔模型，房地產企業對政府的經濟責任可用資產納稅率衡量;法律責任可用稅款上繳率衡量，它反映企業對國家相關稅收法律法規的遵守情況;倫理和慈善責任可用就業貢獻率衡量，反映房地產企業運用全部凈資產為社會公眾提供就業的能力，該比率越高，說明企業為社會提供的就業能力越強。

7.基于社區的績效評價指標

因為房地產項目開發主要是對社區內的環境產生影響，因此我將社區和環境合二為一。環保資金投入率直接反映企業對環境保護的重視程度。單位利潤能耗量直接反映企業為獲利對資源(包括各種材料、水、電、煤等)的消耗程度。捐贈收入比反映企業對所在社區的關心程度。

根據上述內容，將房地產企業社會責任分為三個層次，第一層次是目標層，是企業社會責任績效的最終表現。第二層次為因素層，分別從股東、債權人、拆遷戶、員工、顧客、政府和社區七個角度來衡量影響房地產企業社會責任績效的因素。第三層次是指標層，具體闡述房地產企業對各利益相關者所承擔的責任。由此，我們構建出了房地產企業社會責任績效評價體系。

六、 小結與展望

本文通過對企業社會責任及其評價體系的研究，結合我國房地產企業的特點，編制了房地產企業社會責任評價指標體系，以期在實踐中更好的評估房地產企業在履行社會責任過程中的綜合效果。但是因為沒有對房地產企業的各利益相關者權重進行調查，所以難以對其進行具體評價，這將在我的碩士論文撰寫階段進行補充和完善。

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