淺談加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)存在的目的是追求利潤(rùn)，而企業(yè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)是資本利潤(rùn)最大化。要使資本真正能夠?qū)崿F(xiàn)利潤(rùn)最大化的功能，就必須建立和完善資本經(jīng)營(yíng)機(jī)制，促使企業(yè)按照資本經(jīng)營(yíng)機(jī)制的內(nèi)在要求進(jìn)行運(yùn)作，廣泛有效地進(jìn)行資本經(jīng)營(yíng)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)是投入資金多，建設(shè)周期長(zhǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)大，所以在項(xiàng)目的規(guī)劃階段，必須對(duì)項(xiàng)目的投資與成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算，以便作出經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、投資決策，這就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中財(cái)務(wù)預(yù)算管理。實(shí)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資本經(jīng)營(yíng)機(jī)制運(yùn)行的必然需要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要進(jìn)行資本經(jīng)營(yíng)，必然要引入財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)制。

一、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)算管理中存在的問(wèn)題

(一)對(duì)全面預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)不足

很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算管理時(shí)，重點(diǎn)考慮怎樣降低成本費(fèi)用，預(yù)算的考核也直接與費(fèi)用的節(jié)約或超支掛鉤，注重預(yù)算管理對(duì)成本費(fèi)用的節(jié)約，缺乏價(jià)值管理和系統(tǒng)管理觀念。企業(yè)負(fù)責(zé)人往往在財(cái)務(wù)管理時(shí)，忽視了對(duì)其他部門(mén)的管理，將預(yù)算和計(jì)劃相混淆，使其成為財(cái)務(wù)報(bào)表。其他部門(mén)很少直接參與預(yù)算編制工作，往往只是對(duì)財(cái)務(wù)部門(mén)提交的具體結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)，這樣的預(yù)算往往缺乏可操作性。

(二)預(yù)算管理機(jī)制不健全

有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然編制了預(yù)算，但沒(méi)有建立相應(yīng)組織機(jī)構(gòu)，沒(méi)有具體和權(quán)威的機(jī)構(gòu)對(duì)預(yù)算管理進(jìn)行協(xié)調(diào)和監(jiān)督。把全面預(yù)算管理交給財(cái)務(wù)部門(mén)，而沒(méi)有健全企業(yè)的預(yù)算管理機(jī)制。法人治理機(jī)構(gòu)的不完善，對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)不足，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)算管理機(jī)制不健全。

(三)預(yù)算管理與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相脫節(jié)

旁地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)算管理往往缺少客觀性，很多企業(yè)通過(guò)對(duì)以往的經(jīng)營(yíng)情況和上一年度指標(biāo)值來(lái)決定下一年度預(yù)算指標(biāo)值，沒(méi)有認(rèn)真地對(duì)企業(yè)下一年度的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行分析，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)外部環(huán)境、發(fā)展速度、業(yè)務(wù)范圍等因素變化比較大時(shí)，這種預(yù)算指標(biāo)就會(huì)缺乏客觀性。

(四)缺乏預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)控

有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)算管理往往只停留在預(yù)算指標(biāo)的下達(dá)、預(yù)算的編制和匯總上，而不注重對(duì)預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)控。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)督重視不夠，企業(yè)的管理制度跟不上企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。沒(méi)有建立有效的預(yù)算反饋機(jī)制，企業(yè)的預(yù)算管理和會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)沒(méi)有密切配合。

(五)預(yù)算管理執(zhí)行中缺乏有效的考核和激勵(lì)機(jī)制

很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在考核和激勵(lì)機(jī)制落實(shí)不到位的問(wèn)題，成為影響企業(yè)預(yù)算管理目標(biāo)無(wú)法實(shí)現(xiàn)的主要問(wèn)題。在預(yù)算執(zhí)行中，沒(méi)有簽訂預(yù)算指標(biāo)經(jīng)濟(jì)責(zé)任合同，也沒(méi)有建立預(yù)算獎(jiǎng)懲制度，考核方常常在一定程度上帶著個(gè)人感情去評(píng)價(jià)被考核方，使考核過(guò)程不能按原則進(jìn)行，或考核結(jié)果缺乏激勵(lì)機(jī)制，沒(méi)有建立配套的預(yù)算考核制度，各級(jí)管理者重視不夠，使考核工作流于形式。

二、強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資本預(yù)算管理

(一)資本預(yù)算管理的意義

資本預(yù)算是企業(yè)生產(chǎn)設(shè)備、房屋建筑及其他設(shè)備擴(kuò)建、改良、更新、重置的投資管理計(jì)劃，目的是預(yù)算未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)在設(shè)備和財(cái)產(chǎn)方面的資本支出，確定支出限額，并作財(cái)務(wù)預(yù)算的投資支出，是財(cái)務(wù)預(yù)算的重要組成部分。

(二)建立完整的資本預(yù)算程序

一個(gè)完整的資本預(yù)算程序應(yīng)該包括以下步驟，一是尋找新的投資機(jī)會(huì)，開(kāi)拓新市場(chǎng)。二是收集數(shù)據(jù)，估算項(xiàng)目的現(xiàn)金流量。本步驟應(yīng)由工程技術(shù)、計(jì)劃、財(cái)務(wù)、采購(gòu)、生產(chǎn)等部門(mén)的人員共同參加，除了要收集工程數(shù)據(jù)和進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查外，還應(yīng)考慮到各種經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等環(huán)境的影響，并對(duì)重要事件發(fā)生的概率作出預(yù)測(cè)，估算出項(xiàng)目的現(xiàn)金流量。三是項(xiàng)目評(píng)估和作出決策。四是重新評(píng)估和調(diào)整。在實(shí)際操作及項(xiàng)目投資運(yùn)行過(guò)程中，會(huì)遇到一些變化，應(yīng)及時(shí)地對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，重新修改有關(guān)概率，作出新的決策，避免投資損失。

三、關(guān)于全面落實(shí)并完善財(cái)務(wù)預(yù)算管理的幾點(diǎn)建議

(一)細(xì)致分解各項(xiàng)指標(biāo)，科學(xué)確定財(cái)務(wù)預(yù)算管理的責(zé)任

通過(guò)預(yù)算管理，強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理，將企業(yè)所有的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都納入到預(yù)算管理的環(huán)節(jié)中，通過(guò)自上而下、自下而上的指標(biāo)細(xì)致分解、層層落實(shí)，確定各部門(mén)管理人員的職責(zé)范圍、管理權(quán)限以及相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度，使各個(gè)部門(mén)方向明確、責(zé)權(quán)利清晰。同時(shí)通過(guò)建立嚴(yán)密的預(yù)算管理組織機(jī)構(gòu)，強(qiáng)化對(duì)各部門(mén)預(yù)算執(zhí)行過(guò)程和結(jié)果的監(jiān)督、控制、管理和考評(píng)。避免由于內(nèi)部管理不善、控制薄弱而造成的經(jīng)濟(jì)損失。

(二)強(qiáng)化資金集中管理。通過(guò)預(yù)算加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，有效地防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心是資金，資金是企業(yè)的血液。在進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算時(shí)，應(yīng)處理好資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的盈利性與流動(dòng)性的關(guān)系、成本與風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系，合理地規(guī)劃與控制企業(yè)的現(xiàn)金流量，回避由于喪失償債能力而導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)失敗。

(三)健全預(yù)算管理網(wǎng)絡(luò)，為財(cái)務(wù)預(yù)算管理提供技術(shù)支持

要想搞好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理，必須充分利用電子計(jì)算機(jī)這一科學(xué)手段，搞好會(huì)計(jì)核算和分析，建立健全預(yù)算管理體系和組織網(wǎng)絡(luò)，為財(cái)務(wù)預(yù)算管理及時(shí)提供準(zhǔn)確完整的信息。

(作者單位:河南省百貨公司)