GDP 房價推手

賣土地是地方政府最直接、最簡單的增加GDP的方式。只要不想讓房價下來，再多的房地產調控政策也只能是“空調”，房價越調越高

從4月17日，“新國十條”(《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》)出臺已三個多月了，對于房地產的宏觀調控，只讓我們看到了房子銷量的迅速下降，而沒有看到房價的迅速下跌。從統計局公布的數字看，房價實際還在上漲。

一直以來，對于房地產的宏觀調控政策出臺了不少，但對于房價的調控卻是越調越高，沒有起到實質性作用。究其原因，是中國的房地產市場已經成為了一個投資市場，整個房地產業也成為了助推經濟增長的支柱產業。對于地方政府來說，房價下跌，將嚴重影響當地GDP增長;對于中央政府來說，房價下跌，將影響到整個經濟的增速。

為保GDP新政難落實

“新國十條”出臺后，國內房地產市場的確發生了一些變化:第一，全國普遍快速上漲的房價在一定程度上得到了遏制;第二，全國絕大多數城市的住房銷售量都出現了劇烈下降;第三，各地住房按揭貸款都出現了快速減少;第四，在各地住房銷售量全面下降的同時，不少地方的房價仍處于高位而沒有下調。

國內房地產市場出現了量縮價滯，造成這種局面的主要原因是，當前國內房地產市場基本上是一個以投資為主導的市場，當有利于投資者的房地產優惠政策突然改變時，房地產市場預期就會發生180度大逆轉，想進入的新投資者因政策限制或對房地產市場前景不明朗，不敢進入市場，從而使房地產投資需求突然趨向于零。

同時，由于房價過高，住房消費者已經被擠出了房地產市場。當投資者和消費者都沒有進入房地產市場的時候，整個住房市場的需求也被停滯了，銷售量急劇下降。

但是，對于已經進入房地產市場的投資者來說，他們購買住房的目是為了以更高的價格賣出，而且，很多人是通過優惠信貸政策購買的住房，投資成本較低。當房地產調控政策出臺，銷售量突然下降后，投資者并不感到驚慌。因為按照以往的經驗，他們認為政府是不會讓房價下跌的，所以也不急于出手。住房投資者這么想，房地產開發商更有恃無恐，力挺房價不下調。

我們可以看到，“新國十條”的基本宗旨是改變當前房地產市場基本功能，讓房地產市場回歸到居住的本性上，并對房地產的投機炒作進行嚴厲打擊。但是，“新國十條”出臺后，不僅一些地方政府遲遲不推出落實政策，而且，中央政府對“新國十條”的政策落實也僅是一部分，政策的很多重要方面都沒有推出，比如房地產稅，中央政府并沒有督促各地方真正落實推出。無論中央政府還是地方政府，當其對“新國十條”政策沒有較大決心落實執行時，市場預期就無法改變，以投資主導的房地產市場就無法轉變為消費主導的市場。

地方政府把房地產市場維持在以投資為主導的市場上，最根本的目的就是抬高房價。因為，在目前的中國，房地產已經成為支撐經濟增長的重要產業。同時，房價高了，開發商對于土地的需求就會增加，政府土地交易價格就會升高。土地價格升高，不僅可以增加地方政府的土地財政收入，還可以增加地方政府對當地基礎設施的投入，由此更大幅度地帶動GDP增長。

當然，房價高也顯示了政府官員個人持有的財富更多，顯示地方政府的尋租空間更大。近年來，很多重大貪污腐敗案件，沒有幾宗不是與土地交易有關的;同時也看到，全國各地城市基礎設施建設過度使用土地、過度建設的現象也十分普遍，這些都是地方政府為了追求GDP增長的結果。

房地產成了調節GDP增長工具

國內房地產市場之所以會變成投機性市場，最大的問題在于，政府對房地產定位的偏差。特別是2003年的“18號文件”(《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》)之后，房地產業完全成了國家宏觀調控的工具，而不是改善居民居住條件的市場。在經濟增長下行時，政府會推出各種鼓勵房地產投資的優惠政策，希望以房地產業投資增長來帶動GDP增長;當經濟增長過熱時，政府又會通過房地產宏觀政策來遏制經濟過熱。房地產成為了調節GDP增長的工具，從而也推高了房地產市場的價格。

2008年下半年，全球金融危機對中國進出口貿易造成了一定影響，政府為防止國內經濟出現全面下行，推出了“131號文件”(《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》)，對房地產實施全面刺激的發展政策。這是對2007年出臺的房地產調控政策的突然逆轉，造成了2009年國內房地產市場空前繁榮，各地房價快速飆升，房地產泡沫也被吹得巨大。

2009年，個人銀行貸款達24600億元，是2008年的4倍多。2010年上半年，個人銀行貸款達12100億元。這些個人貸款中，絕大部分是住房貸款。試想，當房價快速飆升，房屋銷售又快速增長時，通過銀行貸款購買住房的人，多數是房地產的投資者。

既然是住房投資者，他們關注的就不是房屋的購買價格，而是未來的升值空間。而對住房消費者來說，當房屋價格超過其支付能力時，他們是無能力進入這個市場的。當投資者成為房地產的主要買家，房地產業的本位就會發生巨大變化。房地產市場不是用來解決絕大多數居民的基本居住，而成為少數人賺錢謀利的工具。可以說，中國房地產市場的投資性已經發展到了極致，炒房在全國大中小城市都很普遍，隨著高漲的房價，全國乃至各地方的GDP也都漲上去了，地方政府的土地財政也快速增長了，經濟在房地產的推動下一派“欣欣向榮”。

可是，到目前為止，沒有哪個國家的人民會如此普遍地進入房地產投資市場，也沒有哪個國家的普通城市居民會手上持有多套住房，美國居民持有一套住房的比例是95%。

過度的炒房會導致整個社會資源錯配、房地產市場價格扭曲、財富浪費，也會改變國人的基本價值觀及行為方式，讓國家的金融風險進一步放大、經濟結構更無法調整，最終導致整個社會的不穩定。

房地產業不僅可以增加GDP，更是最大的民生問題，不能只為了GDP而不顧民生。所以，應該全面遏制國內各種方式的房地產炒作與投機，要把國內房地產市場定義為一個以消費為主導的市場，而不是一個以投資為主導的市場。以投資為主導的房地產市場是不可持續的，而且，一定會吹大房地產泡沫，用房地產泡沫來推高中國經濟增長是不可能的，最終的結果就是泡沫破滅，引起金融危機與經濟危機。這是任何人都不可改變的客觀規律。

現在很多人擔心，擠出房地產泡沫會對中國經濟增長產生影響。在這一點上，中央政府一定要認清房地產業與其他產業的根本不同，由于房地產生產的同期性及住房銷售預期制度，住房投資周期反映往往滯后于住房銷售周期半年到一年。

因此，當住房銷售迅速下降時，上一周期的住房銷售繁榮能夠在半年及一年時間反映在住房開發投資上。比如，2010年1～5月，全國房地產開發投資同比增長38.2%，房地產流入資金同比增長57.2%，國內房地產貸款同比增長43.6%，個人住房按揭貸款同比增長88.8%，住房新開工面積同比增長72.4%。同時，1～6月的住房銷售增長仍保持在38%以上的速度。

也就是說，盡管近期全國房地產市場出現了量降價滯的局面，但國內房地產投資增長仍處于快速增長周期，住房銷售下降并沒有影響房地產開發投資的增長，反而使增長速度更快。因此，中央政府決不可因為最近的住房銷售變化而改變其“新國十條”的房地產調控政策，或者不對國內房地產市場投機炒作進行全面遏制與調整。

特別應該看到，“新國十條”的目標是讓國內房地產市場轉變成一個以消費為主導的市場，成為一個解決民生問題的市場，讓房地產市場逐漸回歸市場本性，市場的供求關系才能得到根本性轉變，國內房地產市場才能得到健康發展。中國經濟走上健康增長軌道，當然不能讓房地產再成為GDP的推手。