李明俊:房產(chǎn)稅之說可以不必理會

記者在采訪過程中發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅糾結(jié)歸糾結(jié)，但大家都肯定地認(rèn)為征收是一定的，問題只是時間的早晚。那么，房產(chǎn)稅的征收，對地產(chǎn)市場會產(chǎn)生哪些影響?它的出臺會一帆風(fēng)順嗎?中國著名財(cái)稅專家李明俊博士說出了自己的擔(dān)心。

房產(chǎn)稅一年內(nèi)不會征收

《新財(cái)經(jīng)》:近期，大家又在熱談房產(chǎn)稅問題，您覺得房產(chǎn)稅究竟要不要征?

李明俊:房產(chǎn)稅這么多年一直就在征。準(zhǔn)確地說，應(yīng)該是房產(chǎn)稅要進(jìn)行改革，征收的范疇可能要擴(kuò)大或者有所變化。

《新財(cái)經(jīng)》:那您覺得相關(guān)政策何時能出臺?

李明俊:據(jù)我從國家稅務(wù)總局一位朋友那兒了解的信息，房產(chǎn)稅在一年之內(nèi)都不可能出臺，想都別想。征收對象、起征點(diǎn)、稅率，這些復(fù)雜的細(xì)則，都需要很長的時間進(jìn)行完善。這個工作不是短時間能夠完成的。

《新財(cái)經(jīng)》:聽您的意思，房產(chǎn)稅早晚是要征，只是個時間問題。但是，從地區(qū)來講，中國每個城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平都不同;如果沒有一個明確的標(biāo)準(zhǔn)。您覺得應(yīng)該怎么征?

李明俊:政府不能一刀切。我估計(jì)，中央會先出一個框架，然后各個地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平自行制定。中央會給地方政府一個幅度，每個地區(qū)在幅度里面選上限或者是下限，很多政策都是有彈性的。我覺得上海、重慶都有可能成為試點(diǎn)城市，做一個局部的嘗試。

高稅或可轉(zhuǎn)變開發(fā)商的盈利模式

《新財(cái)經(jīng)》:房產(chǎn)稅一旦開征，對地產(chǎn)市場的影響有多大?

李明俊:影響大小主要看征收力度的大小。這個力度現(xiàn)在也說不清楚，我看也沒有任何一個專家能說清楚，政府官員很多人恐怕說了也不算。你如果征個百分之一，現(xiàn)在有說法不是上海要千分之八嗎?那個千分之八不痛不癢的，有什么用?根本沒感覺。

《新財(cái)經(jīng)》:您覺得應(yīng)該是多高的比例比較合適?

李明俊:至于要多高的比例我也談不上來。但如果征得太低，根本刺不到痛處，傷筋不動骨。

而征收比例如果定得高的話，不光會影響投資人的持有成本，同樣會影響開發(fā)商的持有成本。

《新財(cái)經(jīng)》:開發(fā)商的持有成本?這個怎么理解?

李明俊:商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)盈利模式大概有四種:一是只售不租，出讓產(chǎn)權(quán)，很快收回投資。二是只租不售，好處是產(chǎn)權(quán)握在開發(fā)商手里，可以抵押再貸款，還可以待增值后出售，甚至可以將商業(yè)物業(yè)投入資本運(yùn)作。三是又租又售，部分租，部分賣。四是不租不售，自己做商業(yè)經(jīng)營，跟商家聯(lián)營，以物業(yè)為股本，成立專業(yè)商業(yè)經(jīng)營公司等。

現(xiàn)在的情況是，稍微有點(diǎn)實(shí)力的開發(fā)商，都將開發(fā)的樓盤當(dāng)做物業(yè)保留起來， 只租不賣。如果房產(chǎn)稅開征的稅率過高的話，開發(fā)商就會考慮一下這個問題，從而轉(zhuǎn)變他們的盈利模式。

《新財(cái)經(jīng)》:能不能具體談?wù)動Ｊ綍趺崔D(zhuǎn)變?

李明俊:剛才我也談到，現(xiàn)在有實(shí)力的開發(fā)商都會考慮只租不賣，這主要有兩個好處:第一，長期收租金，開發(fā)商可以有一個穩(wěn)定的現(xiàn)金流。特別是上市公司，他們需要一個長期而穩(wěn)定的收益。只租不賣容易平衡它們的財(cái)務(wù)狀況和現(xiàn)金流。第二，升值空間大。針對地產(chǎn)，大家都有這樣一個預(yù)期:即便房價在短期內(nèi)有震蕩甚至掉頭向下的走勢，但長期來看，五至十年，房價依然看漲。這是很多開發(fā)商目前采取只租不賣形式考慮的一個基本的出發(fā)點(diǎn)。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》發(fā)布之時，任志強(qiáng)說過，房地產(chǎn)開發(fā)將進(jìn)入一個只租不賣的新時代。但如果房產(chǎn)稅過重的話，我覺得開發(fā)商的盈利模式將會由只租不賣進(jìn)入到只賣不租的時代。因?yàn)槌钟谐杀咎吡恕?/p>

抑制房價非不能而是不愿

《新財(cái)經(jīng)》:既然高房產(chǎn)稅有可能轉(zhuǎn)變開發(fā)商的盈利模式，那么，有沒有可能對開發(fā)商造成新一輪的洗牌?在我們的采訪過程中，有人認(rèn)為房產(chǎn)稅將會整合一部分中小地產(chǎn)企業(yè)。

李明俊:不至于，不可能。

一個稅種沒有那么大的效果，太高估它了。房產(chǎn)稅不是一個新的稅種，它只是在原來稅種的基礎(chǔ)上，做一些調(diào)整修訂而已，怎么可能有那么大的功效?目前來看，能把小開發(fā)商搞死的只有一個稅率——土地增值稅。其他的稅率都不行，因?yàn)橥恋卦鲋刀惖亩惵屎芨摺Ｍ瑫r，從征收時間來講，土地增值稅不僅僅是執(zhí)行當(dāng)年的稅費(fèi)，還涉及到過去很多年沒有清算過的地產(chǎn)項(xiàng)目都要重新清算。

稅是強(qiáng)制性的，補(bǔ)稅的時候一旦沒有緩沖期，加之開發(fā)商的錢大都在土地上，小開發(fā)商的資金鏈?zhǔn)呛苋菀讛嗔训摹２贿^，國家也不希望把開發(fā)商搞死。

開發(fā)商死了，銀行怎么辦?銀行完了，國家怎么辦?這是一個利益體。

《新財(cái)經(jīng)》:那您覺得，抑制房價最行之有效的辦法有哪些?

李明俊:其實(shí)這個很簡單。第一招，收緊開發(fā)貸款。房地產(chǎn)商靠什么活著?銀行的錢。他們完全是在玩十個鍋三個蓋兒的游戲，玩的當(dāng)然是銀行的錢。如果將開發(fā)貸款限死，房價自然就降下來了。沒有銀行的錢，開發(fā)商很難周轉(zhuǎn)。

比如有媒體說，上一次新政遏制住了房價。遏制什么了?新政出臺后，成交量是下跌了，但價格依然居高不下。即便開發(fā)商在促銷上有些讓步，但大家都知道，從去年6月份到今年3月份，開發(fā)商哪個不是賺得缽滿盆滿的?即便由于政策的原因耗上半年，開發(fā)商也根本不在乎。因?yàn)椋幢闼麄儼肽陼r間什么都不干，照樣活得很滋潤。

《新財(cái)經(jīng)》:據(jù)我采訪得知，有些開發(fā)商很有錢，完全是靠自有資金開發(fā)項(xiàng)目。您的第二個方法呢?

李明俊:對，現(xiàn)在的開發(fā)商有錢了。但是，只要有土地，就會涉及土地清算。這就是我的第二招。國家一直出臺各種政策，要求從嚴(yán)清算土地增值稅。一旦真的嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅清算的政策，那就將大大降低土地二級市場賣方的盈利空間，囤地可能就無利可圖了。但是，提了這么多年了，中間的相關(guān)政策也是一個接著一個，可就是光打雷不下雨，大家都在玩太極。

《新財(cái)經(jīng)》:為什么會出現(xiàn)這種情況?我感覺您對房產(chǎn)稅的推出似乎并不樂觀。您在擔(dān)心什么?

李明俊:我個人認(rèn)為，制定政策的人都是聰明人。他們知道出臺什么樣的政策能夠打到命門，什么樣的政策只是聽響兒。問題是，政策是為房地產(chǎn)制定的，政策不會打自己耳光。因此，物業(yè)稅也好，房產(chǎn)稅也好，誰手里的房子多，誰受的影響就大。普通老百姓手里原本就沒有房子，但制定政策的人，手里想必不止那幾套房子。所以，他們制定出來的政策，能對自己狠嗎?能拿自己開刀嗎?這不可能。這是第一。

第二，中央真的想把房價調(diào)下來嗎?一個政策的實(shí)施，真的會有那么多的阻力嗎?我相信，中央如果真想把一個政策落實(shí)下去，沒有那么難。畢竟，中國是一黨專政的，還是中央集權(quán)的，怎么會落不了地?就拿清算土地增值稅來說，針對這個問題，國家已經(jīng)出臺了多少個政策?又出了多少個文件?2006年12月28日，國家稅務(wù)總局簽發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，從多個方面系統(tǒng)規(guī)范了土地增值稅清算的政策及稅收管理的要求，并且要求從2007年2月1日開始，征收土地增值稅。這個新規(guī)一出臺就被媒體炒得特別兇，開發(fā)商的確嚇了一大跳。但最后不了了之了。一直到了今年4月份，“新國十條”出來了，媒體一直在炒中間的三套房等政策細(xì)則，但都忽略了其中一點(diǎn)，就是要求稅務(wù)部門嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。

5月26日，國家稅務(wù)總局再次發(fā)文強(qiáng)調(diào)，要求各地規(guī)范土地增值稅清算，對土地增值稅清算的各種情況，在技術(shù)上進(jìn)行明確。這也是在“新國十條”提議后，稅總出臺的重要配套文件。

該通知明令提出，各地在6月底前，上報(bào)當(dāng)?shù)厍逅阌?jì)劃，并選擇3～5個定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)項(xiàng)目作為典型清算對象。該結(jié)果要上報(bào)國家稅務(wù)總局，并且列為國家稅務(wù)總局考核每一個地方稅務(wù)官政績的考核指標(biāo)之一。結(jié)果呢?結(jié)果到現(xiàn)在都沒有動靜。

所以，“房產(chǎn)稅”之說也可以不必理會。