開發(fā)商如何應(yīng)對(duì)

為了解決現(xiàn)金流問題，開發(fā)商使出各種招數(shù)，不惜高息融資，懷著僥幸心理捂盤惜售，“死扛”延緩開盤進(jìn)度。但這些都是應(yīng)對(duì)危機(jī)的短期行為，非長久之計(jì)

房地產(chǎn)開發(fā)是典型的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)公司對(duì)資金的需求很大。一般認(rèn)為，自有資金、銷售回款和外部融資是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的三個(gè)資金來源。然而，隨著樓市被列為重點(diǎn)調(diào)控的對(duì)象，一方面，市場觀望情緒濃厚，各地紛紛出現(xiàn)成交量和成交價(jià)格雙雙下跌的現(xiàn)象，開發(fā)商難以完成預(yù)期的銷售目標(biāo);另一方面，融資渠道暫時(shí)收緊，融資難度和融資成本雙雙加大，對(duì)開發(fā)商無疑更是釜底抽薪。

北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h在其個(gè)人博客上撰文寫道，對(duì)于資金實(shí)力不夠、土地囤積較多、開發(fā)能力又比較弱的企業(yè)，目前的現(xiàn)金流非常危險(xiǎn)。一方面，市場成交量低迷，企業(yè)沒有資金流入;另一方面，國土部加大對(duì)企業(yè)土地的清查力度，迫使企業(yè)不得不加大土地開發(fā)規(guī)模，而加大開發(fā)量即意味著資金投入也要加大。在這種情況下，開發(fā)企業(yè)既貸不到款，又無法通過市場銷售回款，資金鏈繃得太緊，很容易斷裂。

在艱難的資金大考面前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是如何應(yīng)對(duì)的呢?

命懸一線，高息融資求生存

一位不愿透露姓名的信托產(chǎn)品經(jīng)理表示，由于貸款和再融資的門檻雙雙調(diào)高，信托融資成為今年很多房地產(chǎn)公司獲得資金的重要渠道，利率一般在12%~18%之間，融資成本比兩年前樓市低谷時(shí)上升了近50%。此后，銀監(jiān)會(huì)緊急叫停銀信合作，“杜絕信托公司以各種方式規(guī)避監(jiān)管的行為”，急需資金的開發(fā)商轉(zhuǎn)而求助委托貸款的高息融資方式。

公開資料顯示，今年4月，武漢健民向武漢市浙金都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供了1億元委托貸款，年利率15%。5月以來，香溢融通控股子公司香溢租賃公司分三次向浙江華展工程研究設(shè)計(jì)院有限公司發(fā)放總計(jì)6000萬元的委托貸款，年利率18%。

上述產(chǎn)品經(jīng)理提示，曾經(jīng)紅極一時(shí)的地產(chǎn)黑馬順馳集團(tuán)，正是因?yàn)檫^快擴(kuò)張和巨額負(fù)債導(dǎo)致資金鏈出現(xiàn)問題，最終只能黯然離場。如今高昂的融資成本，昭示著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，地產(chǎn)企業(yè)如不提高警惕，則有可能重蹈當(dāng)年順馳集團(tuán)的覆轍。

無奈掙扎，捂盤惜售存僥幸

某高端豪宅項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告中寫道，項(xiàng)目預(yù)計(jì)2010年9月取得預(yù)售許可證。而在同一份報(bào)告中，銷售進(jìn)度預(yù)測情況為:2012年預(yù)計(jì)銷售60%，2013年預(yù)計(jì)銷售40%。在該項(xiàng)目向銀行申請(qǐng)開發(fā)貸款的時(shí)候，銀行方面對(duì)銷售安排滯后的原因提出了質(zhì)疑。

眾所周知，我國商品房實(shí)行預(yù)售制度。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)期一般較長，為了及時(shí)回籠資金，開發(fā)商普遍的做法是，在項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件時(shí)開始銷售，以便將預(yù)收銷售收入及時(shí)投入后續(xù)的滾動(dòng)開發(fā)，避免資金鏈出現(xiàn)緊張。按照天津市的預(yù)售政策，項(xiàng)目達(dá)到“正負(fù)零”時(shí)可以開始銷售。上述項(xiàng)目于2009年底開工，按照正常的施工進(jìn)度，2010年第三季度可達(dá)“正負(fù)零”狀態(tài)，預(yù)售許可證預(yù)計(jì)在同一時(shí)間取得，而項(xiàng)目銷售時(shí)間卻計(jì)劃從2012年開始。

該項(xiàng)目財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人張先生解釋，這一輪的調(diào)控政策到底有沒有出盡，市場未來的趨勢究竟會(huì)怎樣，現(xiàn)在都還很不明朗。考慮到目前的市場情況不太好，房價(jià)走勢的不確定性比較高，因此，公司決定延緩?fù)票P節(jié)奏，待市場回暖之后，再以此前預(yù)計(jì)的售價(jià)范圍進(jìn)行銷售。張先生認(rèn)為，雖然此輪的政策來勢兇猛，但作為GDP支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)不可能一直“被調(diào)控”，一旦政策有所松動(dòng)或執(zhí)行中出現(xiàn)漏洞，成交價(jià)格將有望出現(xiàn)報(bào)復(fù)性的反彈。

死扛是否能“過關(guān)”

據(jù)了解，傳統(tǒng)淡季，加上對(duì)后市走勢判斷不明，捂盤成為普遍現(xiàn)象。像上述存在僥幸心理的房地產(chǎn)公司并不在少數(shù)，寧可減少新開樓盤數(shù)量，收緊開盤速度，也不愿意率先降房價(jià)。

中原地產(chǎn)的研究數(shù)據(jù)表明，10家標(biāo)桿房企(保利、復(fù)地、富力、華潤、金地、綠城、萬科、雅居樂、招商、中海)今年上半年推盤的總成交面積為1295萬平方米，比2009年上半年縮減17%;銷售金額為1444億元，同比減少18%。

天津國際工程監(jiān)理有限公司工程預(yù)算師郭洪民表示，開發(fā)商資金最緊張一般在每年第四季度。房屋建設(shè)過程中一般都是施工方墊款，開發(fā)商除了要支付小部分預(yù)付款外，并不需要先行支付大量資金。而到第四季度，特別是春節(jié)前，往往需要結(jié)算，那時(shí)才是開發(fā)商資金最緊張的時(shí)期。

郭洪民認(rèn)為，“死扛”只是一種短期行為，絕非長久之計(jì)。一方面，開發(fā)商延緩開發(fā)和開盤進(jìn)度，雖然可以為自身贏得一個(gè)觀望的喘息機(jī)會(huì)，但與此同時(shí)，一部分以財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用形式體現(xiàn)的固定運(yùn)營成本，并不會(huì)相應(yīng)減少，從而在短期內(nèi)，企業(yè)的盈利就小了;另一方面，從長期看，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一個(gè)基本特點(diǎn)是周期比較長，延緩銷售進(jìn)度，意味著銷售回款的放慢，也就是后續(xù)滾動(dòng)開發(fā)資金的減少，一旦資金鏈斷裂，企業(yè)面臨的就不再是盈虧問題，而是存亡問題了。

記者觀察

開發(fā)商:如何變被動(dòng)為主動(dòng)

我國自1994年全面啟動(dòng)城鎮(zhèn)住房制度改革，至今已走過十六個(gè)年頭。從1994年建立住房公積金制度，到1998年實(shí)施住房分配貨幣化;從2002年開始實(shí)行土地招投標(biāo)制度，到2003年第一次明確房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè);從2007年十屆全國人大五次會(huì)議強(qiáng)調(diào)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，到2008年溫家寶總理在《政府工作報(bào)告》中提出抓緊建立住房保障體系，地產(chǎn)行業(yè)的每一次變遷，都牽動(dòng)全體國民的神經(jīng)，因?yàn)樗粌H影響我們的居住空間，也影響我們的生活方式。

萬科地產(chǎn)的創(chuàng)始人王石在《道路與夢想》一書的結(jié)語中寫道:中國目前的房地產(chǎn)行業(yè)，包括萬科在內(nèi)，還處在粗放經(jīng)營的階段。

我們需要逐步排除業(yè)已膨脹的泡沫毒瘤，我們需要經(jīng)歷從粗放化到精細(xì)化的蛻變。宏觀調(diào)控也是在引導(dǎo)整個(gè)行業(yè)走向規(guī)范、健康的發(fā)展之路。可問題在于，在艱難的資金大考面前，地產(chǎn)企業(yè)的出路究竟在哪里?

如同箭在弦上，稍有不慎，就可能繃斷了弦。或許與其如此，還不如調(diào)整好方向，發(fā)力勁射。開發(fā)商也到了該放棄冷戰(zhàn)思維和零和博弈的時(shí)候了，與其消極等待，心存僥幸，不如變被動(dòng)為主動(dòng)，積極探索產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和盈利模式的轉(zhuǎn)變，在調(diào)控的大潮中，實(shí)現(xiàn)自身的鳳凰涅槃。