關于房屋居間合同案件的法律分析

摘 要 近年來，我國房地產產業發展迅猛，二手房中介服務行業也伴隨取得了長足的發展，其通過信息搜尋、傳播等手段為房屋需求雙方快速交易搭建了一個平臺，有力地推動了房地產市場的繁榮，成為房地產市場中不可或缺的組成部分。同時，作為一種新興行業，由于市場監管不到位、行業缺乏自律及相關法律規定諸多空白，房地產中介行業中的問題也日益地暴露出來，因居間合同引發的糾紛日益增多，對房地產市場和社會的和諧穩定產生了不良影響。

關鍵詞 房屋居間合同 案件 法律分析

中圖分類號: D926文獻標識碼:A

一、居間合同案件的總體特點與趨勢

l、收案數目居高不下，與房產糾紛類案件數量眾多相呼應。這一現象反映了近兒年來我國房地產產業發展迅速，人們對二手房中介服務行業需求增長的現狀。

2、調、撤案件占據絕大部分，但調、撤案件的比例不斷下降，案件調解難度逐漸加大。

3、原告絕大多數為居間人即受托人，訴訟請求主要是要求委托人支付傭金或違約金，但也開始呈現出復雜、多樣的特點。

4、該類合同中充斥著大量格式條款，這也為眾多的法律糾紛埋下了伏筆。

結合上述趨勢預測，隨著房地產市場的持續繁榮和房地產產業的不斷發展，人們對于二手房中介服務的需求將不斷擴大，但由于該類合同的法律規定尚不健全，案件裁判的許多標準尚不統一，2010年及以后的居間合同案件仍將居高不下，案情也將更加復雜，法院裁判的難度也會不斷加大。

二、居間合同案件審理中的難點

通過對這兩年司法實踐中居間合同案件的分析可以發現，該類案件越來越復雜，且在案件的審理過程中存在諸多爭議，司法實踐中亦有不同法院作出了不盡一致的判決，存在同案不同判的現象?，F將該些案件審理中亟待明確的難點問題分析如下:

(一)認定居間是否成功的標準不統一，從而導致對居間報酬給付條件的標準難以統一。

居間成功的標準就在于促成“合同成立”，但審判實踐中對于如何認定“合同成立”存在不同的觀點和做法。一種觀點是只要買賣雙方簽訂買賣合同，就可以認定中介公司促成合同成立，居間行為履行完畢，應當認定中介機構居間成功，委托方應當按約支付居間報酬;另一種觀點認為，房地產居間合同是一種特殊的居間合同，買賣合同的簽訂不代表交易一定能夠完成，中介機構全面規范履行居間義務也是其獲取傭金的必要條件。因此，應全面審查合同未能履行的責任及居問人在此過程中是否依據誠實信用原則，按照法律規定和行業規范全面履行了居間義務。

(二)“跳中介”的行為難以認定。

居間人基于對委托人的信任付出大量勞動卻得不到相應回報，委托人的行為無疑違背了誠信原則，然而對于認定當事人行為是否屬于惡意“跳中介”存在難點。尤其在居間協議簽訂之后，買賣房屋的上下家以居間協議履行存在瑕疵或標的房屋不符合要求為由而解除居間協議時，很難判斷買賣雙方是否惡意。在這種情況下，買賣房屋的上下家后來簽訂的房屋交易合同雖得益于居間人的居間行為，但居間人對于委托人的不正當行為在取證上存在困難，不容易保護居間人的報酬請求權。

(三)居間合同中格式條款的效力認定意見不統一，從而導致同類案件裁判結果不同。

居間合同一般采用格式條款的形式，居間人在設立合同條款時，會提前考慮到各種風險可能，以合同條款預防風險的發生，比如不訂約支付違約金條款、獨家委托條款等等。至于這些條款的效力，有人認為，這些格式條款系中介公司事先單方擬定，雙方未就內容進行充分協商，限制了委托人權利的行使，加重了委托人的責任，應認定無效。有人認為基于合同自由原則，委托人在簽訂居間合同時是知曉這些格式條款存在的，委托人選擇同中介公司簽訂居間合同也完全是自己意思自治的結果，且目前二手房交易市場尚不規范，交易中誠信缺失，委托方為追求自己利益最大化而損害中介公司利益的現象普遍存在，因而這些格式條款的內容并不違反法律規定，不應否認其效力，否則將會打壓中介行業發展的積極性。

(四)居間活動支出的必要費用難以細化。

由于對于必要費用如何計算法律沒有明確規定，其具體數額則一般由法院酌定，從目前的司法實踐來看，對于居間費用的判決，不同法院存在不同的判決結果。

三、如何解決這些難題

(一)認定居間成功及確定居間報酬給付條件的標準。

目前審判實踐中，存在大量買賣雙方簽訂房地產買賣合同但最終未能履行的情況，根據法條規定，我們可以看出居間成功的標準就在于促成“合同成立”，但是如何認定“合同成立”從而確定在什么情況下應該支付居間報酬存在爭議。要解決這個問題，首先要明確居間的性質，筆者認為，房地產居間合同作為一種特殊的居間合同，買賣合同的簽訂不代表交易一定能夠完成，中介機構全面規范履行居間義務也是其獲取報酬的必要條件，因此應當全面審查合同未能履行的責任及居間人在居間過程中是否依據誠實信用原則按照法律規定和行業規范全面履行了居間義務。如果中介機構已經全面履行了居間義務，促成雙方簽訂買賣合同，此后的履行不能并非中介機構的責任，那么委托人不能以合同未履行為由拒付中介報酬。

(二)對“跳中介”行為的定義以及對該行為責任的界定。

“跳中介”是指委托人與系爭房屋的買受人在利益的驅動下，在居間人介紹雙方認識或在達成協議后以標的房屋不符合要求或居間服務不符合標準為由甩掉居間人，私下達成交易或委托其他中介公司進行居間，逃避支付居間報酬的行為。對于“跳中介\"行為的責任界定，筆者認為關鍵要看中介公司提供服務的范圍以及交易雙方協商的程度，具體而言應綜合考察中介公司是否積極提供中介服務、委托人是否利用中介公司提供的信息私下與出賣人訂立合同、委托人有無惡意逃避支付傭金的義務等等 。如果居間人只是與房屋買受人簽訂看房確認書，沒有協商過其他交易條件，或是進行過協商，但交易條件并沒有固定，那么當事人跳中介的行為并不應該認定為惡意，此時委托人無需向原中介公司支付居間報酬，但如果原中介公司為此付出過勞動，那么一般只需支持委托人向原中介公司支付必要的勞務費用。如果中介公司與房屋買受人不僅僅簽訂了看房確認書，而且三方對房屋買賣交易條件進行有效協商并最終簽訂了三方居間協議，此時委托方無正當理由拒絕居間公司的服務私下與買受人簽訂交易合同或者委托其他中介公司進行居間服務的行為應認定為惡意，委托人應向居間人支付全部的居間報酬，防止居間人的合同目的因委托人的不當行為而落空。

(三)對于居間合同中格式條款效力的認定。

在審判實踐中，居間合同中如果注明“在委托期限內不得存在任何反悔不再出售或不再購買等行為，否則構成違約，仍應支付相當于報酬的違約金”，筆者認為這樣的格式條款加重了買賣方責任并對買賣雙方是否簽訂買賣合同的意思自治的權利作出了限制，違反了合同自愿原則，同時也有悖于合同法關于居間人未促成合同成立不得請求支付報酬的規定，認定該格式條款無效。而對于獨家委托協議約定委托期限內委托人不得擅自取消該項委托或另行委托第三人，否則構成違約，仍應支付居間人相當于報酬的違約金這樣的格式條款則不簡單認定無效。一般認為，與委托合同類似，居間合同的訂立以委托人與居問人之間的相互信任為前提，因而居間關系成立并生效后，如果一方對另一方產生了不信任，應當認為其有權解除合同。但是，得隨時解除合同的權利是否為委托人的“主要權利”并以此為據認定獨家委托協議中的條款排除了委托方“主要權利”因而無效，僅此似乎還欠說服力，但可以肯定的是，提供該條款的一方限制了對方的權利。因而，更好的做法是結合委托書文本，看格式條款提供方在訂立合同時是否采用足以引起對方注意的文字、符號、字條等特別標識并按照對方的要求對該格式條款予以說明，且在訴訟中提供格式條款一方能否舉證說明其已盡合理提示及說明義務。如果提供格式條款一方舉證不能，且相對方申請撤銷該格式條款，法院予以支持更為妥當。

(四)居間活動支出的必要費用。

必要費用的給付數額，法律并沒有規定一個具體標準，筆者認為居間人可以就自己擔付的費用請求委托人返還，或者雙方可約定先有委托人預付，多退少補，但委托人負擔的費用以“必要費用”為限，即居間人為居間活動的進行而必需且合理地支出的費用，超出這一限度的費用支出則由居間人自行負擔。為此，居間人在要求委托人負擔費用時有義務說明費用的支出項目以及必要憑證，否則委托人可以拒絕承擔費用。從目前的審判實踐來看，《合同法》所規定的“從事居間活動支出的必要費用”這一表述過于籠統，不夠清晰，缺乏可操作性，筆者也認為目前的居間收費過于混亂，應出臺法律加以規制。

四、對策與建議

在一些較為發達的國家和地區，80%左右的房地產交易是通過房地產中介撮合促成的，可見房地產中介的存在對房地產市場的發展的重要性。與國外這些發達國家和地區相比，我國房地產中介行業尚處于早期的摸索階段，不可避免存在一些負面現象。以下提出一些簡單的對策和建議，旨在為規范房地產中介市場秩序、化解房地產中介糾紛、維護當事人合法權益、促進房地產市場穩健發展提供思路。

(一)立法補充和完善。

我國目前僅有《中華人民共和國房地產管理法》、《合同法》、《關于房地產中介服務收費的通知》等幾部簡單的法律法規對房地產中介服務行業進行規范，雖然各地行政部門也相繼出臺了一些辦法、條例之類的地方性法規，但其效力、范圍遠不能滿足中介市場發展的需要，不能有效規范市場行為。這就需要立法機關盡快制訂、出臺專門規制房地產中介服務的法律法規，針對現實中出現的各種情況進行規定，改善目前這種同案不同判的混亂情況，真正做到司法公平。

(二)強化職業素質，制訂中介機構從業人員的職業道德規范。

我國目前房地產居間活動缺乏行業的統籌規劃和行業自律，致使一些房地產中介機構及工作人員為片面追求利潤，不講職業道德，損害中介行業的健康持續發展。因此，可以通過制訂中介機構從業人員職業道德規范來提高相關人員的職業水平和道德素質，以此減少房地產交易活動中糾紛的發生。

(三)加強信息共享，促進標準統一。

在房地產居間合同案件的審理過程中存在諸多爭議，但由于解決這些爭議的標準尚不統一，司法實踐中普遍存在不同法院同案不同判的現象。要解決這個問題，除了做出統一的法律規定外，在各個法院之間進行信息共享、統一裁判標準就顯得極為重要，這也有利于避免當事人利用不同法院的判決損害他人合法權益，真正實現法律的目的。另外，針對某些地區還存在的管轄地域爭議，應認真貫徹“便于當事人進行訴訟、便于人民法院行使審判權”的兩便原則 。

(四)加大法制宣傳力度。

通過開展法律講座、社區普法等各種法制宣傳活動增強廣大居民對于房屋中介服務相關法律規定的認識，樹立證據保全的意識，提倡依法參與居間活動。

(作者:華東政法大學研究生教育院08級民商法碩士研究生)

注釋:

張寧.陶某與上海中原物業顧問有限公司居間合同糾紛案--房屋居間合同中規避\"跳單\"條款的效力和\"跳單\"行為的認定.案例交流.(15)，上海市第二中級人民法院研究室2009年12月10日編.

常怡主編.民事訴訟法.中國政法大學出版社，1999年第3版，第95頁.