房地產企業內部控制探析

摘 要 一個健全有效的內部控制體系，對于房地產企業的健康發展具有積極意義，本文系統分析了我國房地產企業內部控制的現狀，就當前如何完善房地產企業內部控制提出建設性意見。

關鍵詞 房地產 企業 內部控制

中圖分類號:F299文獻標識碼:A

所謂企業內部控制，是指以專業管理制度為基礎，以防范風險、有效監管為目的，通過全方位建立過程控制體系、描述關鍵控制點和以流程形式直觀表達生產經營業務過程而形成的管理規范。內部控制是企業管理的關鍵環節，是現代企業提高經營效率，實現經營方針和目標的有效工具和手段，對房地產企業來說尤是如此。目前，雖然許多房地產企業已經建立了內部控制制度，但內部控制意識仍相對淡薄，缺少應對風險的相應措施，內部控制的有效性和實施狀況不容樂觀。特別是在美國次貸危機的影響下，無數金融機構和實體經濟飽受摧殘，房地產企業也陷入經營困境，僅2009年，我國房地產業業務萎縮30%以上，資金缺口高達5000～9000億元，有些房地產企業甚至面臨生存危機。對此，一直以來為人們所忽視的“內部控制”概念再次浮出水面，并日益成為理論界和實務界關注的熱點。對房地產企業而言，完善內部控制制度，增強適應環境的應變能力及抵抗風險的能力，幫助企業安全渡過危機，顯得尤為迫切和現實。

一、我國房地產企業內部控制現狀分析

很多房地產企業對內部控制的認識不足，從內部控制實效來說，雖然已經出現了許多行之有效的辦法，但由于內部控制不恰當而引起錯弊的現象仍時有發生。具體來說，目前我國房地產企業內部控制存在的主要問題如下:

(一)控制環境問題多多。

控制環境是內部控制的核心，直接影響到內部控制的貫徹、執行以及企業經營目標及整體戰略目標的實現，但目前房地產企業控制環境方面存在較多問題，一是企業文化不健全，有的企業尚未建立企業文化;二是法人治理結構存在缺陷，不少企業雖然建立了法人治理結構，但董事會中高管人員占了較大的比重，甚至占總人數的一半以上，有些企業都沒有設獨立董事;三是不能科學地理解內部控制內涵，有的企業認為內部控制主要是內部牽制，認為內部控制是財務會計部門的工作，也有的企業僅僅把保證財務信息的真實完整當作內部控制的目的。

(二)內部控制執行不得力。

相當一部分企業有章不循，將己訂立的企業內部控制制度“印在紙上、掛在墻上”，以應付有關部門的檢查、審計，而不管內部控制制度執行情況如何，遇到具體問題多強調靈活性，使內部控制制度形同虛設，失去了應有的剛性和嚴肅性。同時，許多民營企業多是家族式管理，往往只重視經營業績的提升，忽略了內部控制體系的建設。家族式管理最明顯的特征就是經營管理的最終決策權集中于一人手中，企業主在決策中獨攬大權，內部審計人員因受雇于企業主，為保住工作，往往就不能發揮職位賦予的責任，因而無法有效地構成內部牽制，內部控制不能有力執行。

(三)內部控制風險意識淡薄，缺失風險管理的專門研究和處置。

部分企業沒有一個健全有效的風險預警系統，從制度上缺乏應有的風險評估機制，缺失風險管理的專門研究和處置。首先，沒有專門的人員或機構進行企業風險管理活動，每個人員或部門往往只針對自己工作中的風險獨立地采取一定對策，缺乏系統性、全局性。有些企業甚至沒有風險及風險管理概念及意識，沒有積極主動、系統地進行風險管理工作，風險的事前管理缺位、事中和事后管理具有一定的隨意性。以本次金融危機為例，隨著經濟形勢的惡化，房地產企業面臨的風險加大，然而只有不足40%的企業披露了風險評估的控制。其次，企業的風險管理基本上是一種被動式管理，常見的現象是保險公司業務人員上門請求企業購買保險。由于缺乏風險意識，企業往往不會主動地對企業主要業務進行風險識別、評估、管理和監控，認為只要買了保險便萬事大吉。再次，企業中的風險管理活動往往是瞬時或間斷性的，意識到了就進行管理，事后則置之不理。最后，缺乏對風險進行定期的復核和評估，降低了企業適應環境變化和規避風險的能力。

(四)內部控制監督職能乏力。

企業的內部控制監控一般都是依靠內部審計部門來實現的，然而僅有36.8%的房地產企業的內部審計部門直接隸屬于董事會或審計委員會，部分企業的內審部門隸屬于財務部門，與財務部同屬一人領導，內部審計在形式上就缺乏應有的獨立性。另外，在內審的職能上，很多企業的內部審計工作僅僅是審核會計帳目，而在內部稽查、評價內部控制制度是否完善和企業內各組織機構執行指定職能的效 率等方面， 卻未能充分發揮應有的作用。

二、房地產企業內部控制應遵循的原則及方法

(一)構建內部控制應遵循的原則。

全面覆蓋的原則、內部機構、崗位及職責權限的合理設置和分工的原則、正確處理控制成本和效益的關系的原則、任何部門和個人都不得擁有超越內部控制權利的原則。

(二)實施內部控制基本的方法。

授權批準控制、不相容職務相互分離控制、風險控制、預算控制、內部報告控制、重大事項集體決策。

三、當前深化房地產企業內部控制制度建設的措施

(一)完善房地產企業的內部控制環境。

一是加大宣傳力度，提高管理者的內部控制意識。要讓企業管理者認識到，企業要想在激烈的市場競爭中立足，就必須注重內部控制的設計與實施，確保企業的每個崗位及人員，每項業務或環節都能按規定的制度辦理，真正將內部控制制度的建設作為一項長期任務來抓;二要充分發揮房地產企業董事會的作用。董事會是公司內部控制系統的核心，應大力加強董事會建設，只有當董事會擁有技術、才能和智慧，并能進行適當的管理時，才能適當履行其監控、引導和監督的責任;三是加強企業文化建設。企業文化是一種企業的經營理念、經營制度依存于企業而存在的共同價值觀念的組合。企業內部控制制度的貫徹執行有賴于企業文化建設的支持和維護。在良好的企業文化基礎上所建立的內部控制制度，必然會成為人們行為規范，得到很好的貫徹執行，會有效地解決公司治理和會計信息失真的問題。

(二)完善房地產企會計內控制度。

當前，許多房地產企業由于會計工作秩序混亂，核算不實而造成的信息失真現象較為嚴重。因此，房地產企業應在遵守會計準則的基礎上，從本單位會計工作的實際出發，建立健全會計內控制度。房地產企業會計內控制度是企業內部控制制度的基礎，它是以確保企業會計核算資料的真實性的、保護企業資產的安全完善為目的所采取的一系列措施、方法和程序。具體包括如下內容:(1)會計處理程序制度。為了確保會計有條不紊地進行，避免錯報、 漏報會計信息，應設計出一整套將其經濟業務事項加以明確、計量、記錄和匯兌的程序，并將這些程序形成制度，有助于業務人員和會計人員對相同的經濟業務事項按前后一貫的方式進行處理，形成可靠的會計記錄和財務報告。會計人員的職權、憑證資料的簽署、傳遞、匯集流程、會計記錄和財務報告的編制與報送事項作出規定。(2)建立預算控制。建立對產品數量、產品質量、原材料消耗、勞動力消耗等的預算控制，其重點放在對發生的被控效果及其形成過程的經常監督和調整上，即通過作業核算和現場觀測獲得信息，及時把被控對象的輸出變量與控制標準進行比較，提出糾正偏差的行為措施，不斷消除行動效果偏離既定標準的現象。通過核算和分析獲得信息，并與控制標準進行比較，提出糾正偏差的行為措施。

(三)完善房地產企業治理結構。

健全的公司治理結構是房地產企業實施內部會計控制、優化管理的前提。公司治理結構是企業產權關系的具體體現，是企業決策機制、激勵機制和監控體系等制度安排的基礎。有效的治理結構是決定企業能否正常運轉和健康成長的基礎性制度， 是內部會計控制制度的組織保證。建立和完善內部會計控制制度，在治理結構上進一步強化董事會的作用， 完善決策機制;健全監控體系，設立內部審計、稽核等專門的監督機構，并賦予其相應的監督權;建立和改進激勵和約束機制， 要以制度約束人，強化責任追究制度。

(四)提高風險意識，樹立風險管理理念。

當前，在國際金融危機的影響和國內經濟持續調整的雙重壓力下，房地產企業面臨更多的不確定性和風險，其內部控制的執行也深受影響，因此，企業的管理層必須提高風險意識，樹立風險管理理念，增加企業抗擊風險的能力。企業的風險管理要以預防為主，要規范內部控制環節以減輕可能面臨的風險，并建立內部監督機構對企業高風險區域進行檢查，以便及時發現已經存在的或潛在的風險，要善于回避、降低、轉移和承受風險。企業的風險管理必須貫穿于企業內部控制的全過程，同時，企業應該按內部控制風險管理框架的要求，運用風險控制的具體方法，及時識別各種風險，評價企業的內部控制，以便發現內部控制的缺陷和薄弱環節，有針對性地提出改進意見，從而進一步加強和完善企業的內部控制。

(五)強化內部監督機制。

1、加強內部審計的功能。一個完整的內部控制制度必須由內部審計來監督執行，以便及時發現問題、糾正偏差、修訂并完善。充分發揮內部審計監督職能的辦法是提高內部審計的獨立性，設置董事會或審計委員會直接領導下的內部審計機構，形成相互制約、相互聯系的嚴密內控系統，即股東大會通過監事會對董事會實施控制，董事會通過內部審計對總經理及其它管理者實施控制。此外，企業內部審計工作應由專職人員完成，切忌由非專業人員從事，要做到職務分離，確保審計人員應有的獨立性，保證內部審計工作的質量。

2、主動利用外部監督。外部監督包括政府監督和社會監督，政府監督主要通過財政、審計、稅務、證券監管等部門來執行，對企業起到規范制約的作用，且這些部門間應多交流信息，形成有效的監督合力;社會監督是指注冊會計師、社會輿論等，會計師事務所對企業內部控制制度進行評價可以發揮一定的建議作用，報刊、廣播電視等新聞媒體對企業違法違紀行為的曝光可以發揮輿論監督的作用。一般來說，內部控制在很大程度上服從于外在壓力，外在壓力越大，內在動力越大，內部控制效果也越好。因此，企業的內部控制應與外部監督保持密切的聯系與合作，借助外部監督的力量推進內部控制建設。

(作者單位:南寧市三建建筑安裝工程有限責任公司)

參考文獻:

[1]王曉敬.淺談房地產企業內部控制.財經界.2009，(08).

[2]李林.淺析房產企業內控體系建設.新會計.2009，(03).

[3]張國新.論完善房地產企業內部控制應采取的措施.現代商業.2010，(05).