地產從“商”

隨著樓市調控的不斷深入，商業地產成為開發商們追逐的新目標，但對于作為二線城市的武漢而言，經營商業地產也并不意味著順風順水，畢竟相比一線城市，武漢還有一定的差距，在商業地產的經營和發展上尚需進一步的成熟。對開發商們來說，這也意味著商業地產很有可能會成為另一個風險區。

“轉型”大風

當住宅市場迫于“房地產新政”的壓力，無奈進行殘酷的價格戰時，商業地產異軍突起，成為了房地產投資者的另一個目標。

自從4月18日樓市新政以來，國家從錢與地兩方面調控房地產，從收緊銀根，到嚴控信貸，從擴大保障性住房土地供應，到預備出臺房產稅等等，房地產住宅市場成交量每況愈下，房價有所松動，新政威力初露鋒芒。

隨后，各部門、各地方政府紛紛出臺整頓樓市的相關文件，以響應中央的調控政策，武漢政府于7月1日出臺“武漢九條”，文件特別強調打擊捂盤等投機現象，樓市江湖，特別是住宅市場，一時風聲鶴唳。

由于住宅市場受到政策壓力頗大，不少的房地產投資者把注意力轉移到了商業地產上來。一般商業地產的土地出讓價格都比較低，而且競爭壓力也遠小于住宅市場。

在成本控制上，商業地產已經占據了優勢，并且，商業地產一旦運作成功，可以聯動許多產業一起共同發展，如娛樂、休閑、飲食等等，所獲得的利潤也將是巨大的，而且這個行業相對于住宅市場而言，風險更小，升值空間更大。

商業地產是以經營店鋪為主，整個盈利模式與住宅市場大為不同，因此具有較強的抗風險性，商業地產的閃亮登場，使開發商們看到了房地產行業里的又一座金礦。

對此，諸如萬科、保利等房地產大鱷紛紛向商業地產方向進行戰略轉移，于是，一時間，轉型大風席卷整個房地產行業，當然，更多開發公司是迫于目前住宅市場的壓力方才開始轉型。

今年年初，湖北長城集團決定進軍商業地產，這是長城集團由單一的住宅開發向住宅、商業、酒店、寫字樓開發為一體的復合地產開發的戰略轉變。

今年5月，萬達集團高級副總裁李耀漢來到武漢，親自部署萬達在湖北乃至華中地區的發展戰略，近年來，萬達在湖北地區大力投資商業地產，并已決定擬建10個萬達廣場，湖北有望因此成為萬達在全國投資規模最大的地區。

Soho中國董事長潘石屹表示，國務院提出了新的十項政策，只是針對住宅市場，商業和寫字樓市場不會受到任何影響。21世紀的前十年是住宅投資的黃金時期，第二個十年將是投資商業地產的黃金時期。

今年，武漢市商業地產受到了前所未有的關注。僅在前4個月，武漢市商用房銷售超8000套，幾乎是去年同期的3倍，其中絕大多數是商鋪，創下10年來最高紀錄。據不完全統計，目前我市在售的純商業項目有15個，而含商鋪出售的樓盤則多達70多個。

特別是在商圈之內的店鋪，隨著都市商業綜合體的經營方式不斷完善，商業地產正顯示出獨特的魅力引人關注，目前，武漢地區的商圈已得到了長足的發展，在以三道環線為主體的城市布局下，逐漸形成了以一環商圈為主，多個商圈并存的格局，諸如歷史悠久的中南商圈，近幾年崛起的光谷——魯巷商圈等等。

而各個商圈里，都有比較具有代表性的商業地產支撐，如臨近中南商圈的首義歡樂城，專拿10萬平方米面積，做地下商業綜合體，一時間搶購如潮，再如位于光谷商圈的大洋百貨，已經經營得比較成熟，每日生意興隆，人流如梭。一位業內人士曾表示:“隨著武漢市逐漸進入地鐵時代，城市中心寸土寸金并不夸張。”

中國指數研究院華中分院的資料顯示，目前，從土地市場供應中商服用地比例的不斷增加，到商業物業成交逐漸放量，以及以萬科為代表的全國性企業和以福星惠譽、長城建設為代表的本土開發企業向商業地產開發轉型，可以看出，由于本輪調控中商業地產受政策限制較少，樓市資金會逐漸向商業地產流動，上半年商業地產市場的熱銷還將延續。

不是“保險箱”

隨著商業地產逐漸成為了開發商的寵兒，大量資本也蠢蠢欲動，國內及國外的地產基金、信托，甚至各種咨詢機構，已準備好推波助瀾。但這并不意味著商業地產成為了開發商規避樓市調控的避風港，由于武漢尚處二線城市，商業規模和運營經驗都還遠不成熟，因此，發展商業地產，并不一定會順風順水。也正是由于武漢在商業地產方面的不成熟，才顯示出了武漢獨特的潛力。

原萬達集團總經理劉永華表示，所謂天時不如地利，地利不如人和，對于商業地產而言，地段和人氣是決定商業地產運營成敗的關鍵，即地段地段還是地段，人流人流還是人流，因此，商業地產一般選擇建在比較成熟的商圈之中。

地段選擇不錯的商業地產，基本是“開盤一個，火爆一個”，這已不是一廂情愿的宣傳語，而是商業地產市場的真實寫照。光谷步行街、萬科跨界LOFT、首義歡樂城等商業項目，至今還是市場熱點。

目前，武漢市正在進行大規模的城中村改造和老城區建設，很多傳統商業區受商業模式的影響，沒有發展起來，隨著舊城區改造的不斷推進，外部環境發生了巨大的變化，因此迫使其改變商業模式，逐漸走上了運用商業地產推動商業發展的道路上來，而舊城區改造的區域不少地處市中心，這些都為商業地產的發展提供了有利條件。

如果說地段屬于商業地產發展的硬件設備，那么，人氣的提升就是其發展的軟件力量了，而提升人氣的動力主要來自對外招商和后期運營，劉永華表示，招商活動是商業地產收益的實現環節，它的成敗與否或完成質量的高低，決定了項目的成敗和市場價值。但是，“招商難”一直是商業地產運營中的主要難題。

因此，商業地產遠不是保險箱，而且充滿著風險，就算在招商環節取得了勝利，也遠沒有到開慶功宴的時候，劉永華說:“許多開發商認識到了招商的重要性，于是一味只重招商，開發商對待招商的心態不正確，商場的各種軟硬件未完善就帶病招商，用經營房地產的模式來搞招商，以求資金快速回籠，這種只求眼前利益的做法，必然會給后面的運營工作埋下重重隱患。”

但總體來講，武漢的商業地產尚處于起步階段，在硬件上，盡管已經出現了初具規模的商圈，但周邊的配套設備，如基礎設施建設，交通規劃等等，都還有待提高，這些都是決定商圈人流的重要因素。

而在軟件上，開發商對于商業地產的經營管理的理解，依然還停留在“將店鋪租出去就皆大歡喜”的粗放型層面，萬達董事長王健林曾表示:“搞商業地產一是選品牌商家，更重要是運營管理，比如怎么促銷有效，使得培育期不太長就有客流。”而武漢商業地產的開發商對于后期運營，更是經驗甚少。商業地產的開發，應是始于“建”而終于“管”。

劉永華認為，開發商必須區分開商業地產與房地產的概念，房地產以銷售論回報，商業地產則是以經營論成敗，所以需要一個既懂地產又精通商業經營的復合型團隊，人才是商業地產發展的重要推動力。

而武漢商業地產“售多租少”的原因，除了運營管理團隊的經驗不足，還有一個瓶頸，那就是資金方面的壓力。據了解，商業地產的融資渠道主要來自于銀行貸款，而商業地產自籌資金比例較低，只占到位資金33.5%，資金壓力迫使開發商賣掉商鋪，以快速回籠資金，這樣往往導致商業物業貶值，招商難度加大，開發商失去招商的主導權，業主和入住商家無法得到期望的投資回報。

在看到武漢具有充分發展商業地產潛力的同時，業內人士提醒，切莫被一片“叫好”沖昏了頭腦。

更重投資回報

武漢目前開發的商業地產，類型很多，有專業市場的，也有城市綜合體，但對于投資者而言，大型城市綜合體無疑是最有保證的，由于有多種業態組合，風險被分散，因此，城市綜合體的開發成為了主流。

商業地產的開發與城市綜合體的建設是緊密相關的，那么城市綜合體到底是一個怎樣的概念?據了解，比較普遍的解釋是:將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。此綜合體也稱為“城中之城”。

商業地產是城市綜合體發展的一個載體，劉永華認為，經營商業地產時，要維護和管理好商業地產的經營比例(零售、餐飲、娛樂的比例常規為52:18:30)，使各種業態能夠有機組合，使其成為一個擁有明確經營主題和巨大創造力的品牌形象企業。

衡量綜合體是否成功的標準之一，是看能否能帶來穩定的投資收益，因此，各種業態組合的回報率就成為了開發商最為關心的問題，這也正是商業地產的棘手之處。

中國房地產研究會副會長顧云昌教授表示:“商業地產的成敗，投資回報率是關鍵的數據之一，我們把收益進行還原，把人流、地段等因素都考慮進去，便可以初步估算出這個店鋪的價值，投資回報率可以基本反映該項目的綜合盈利能力，所以在做商業地產時，要考慮到投資回報率。”

在整個商業地產尚待完善的大環境下，整體投資回報率并不高，失敗遠大于成功。業內人士建議，商業地產應該進行長線規劃，而二線城市開發商一般短線投資心態比較嚴重，這兩者之間的矛盾成為了二線城市商業地產發展緩慢的根本原因。

從2009年到2010年的數據顯示，在龍頭企業轉型之下，會有更多的企業盲目跟風，也會造成在2010年下半年甚至在2011年上半年商業地產的供給量大幅增加，商業地產在成為開發商們規避樓市調控的避風港的同時，很可能會成為其另一個風險區。