房價報復性反彈無法避免

讓房地產市場交易者強行出局，只能短期降溫房市，一旦限制有所松動，未來房價的報復性反彈無法避免。

五一節期間，北京的房產交易幾乎停滯，節后上海房價也出現松動，同時，各地樓市量價齊跌的消息不絕于耳，看來近期一系列房地產新政已開始發揮作用。但本次調控能否真的解決房地產行業的問題？我們持懷疑態度。

本輪地產調控的著力點，在于控制購房需求以對房地產市場強行降溫。但市場對本輪政策能持續多久還在觀望，華遠地產總裁任志強不久前對媒體表示，“如果政策繼續對房地產進行‘凍結’，那么其對于股市、鋼鐵、水泥等產業的影響將會顯現，從而對宏觀經濟形成威脅。因此，目前的政策也可能是持續不長。” 回過頭來看，2008年末宏觀經濟也曾被房地產“綁架”過，當時為抵御金融危機而出臺一系列樓市鼓勵政策，打開了此輪房價上漲的“潘多拉盒子”。

拿捏政策分寸的確很難，一放就房價狂漲民怨沸騰，一收就進入“冰川期”，影響下游行業并會讓經濟陷入困局。這令管理層無所適從，剛喂完大補丸就打退燒針，政策難以預期。

要開對房地產問題的藥方，就要找到問題的根源。有人認為問題出在供求關系上，住房消費和投資需求過大，而土地及房地產商供給能力不足；也有觀點認為是實體經濟中溢出的資本和海外熱錢在推高房價；還有人認為是土地財政迫使政府成為房地產價格的最大推手；更有甚者，覺得是釘子戶漫天要價抬高土地成本所致。各種觀點看似都有道理，但卻經不起仔細推敲。

按理說價格是市場問題，供求關系決定價格，或者說價值決定價格。但不論看“房價收入比”還是“房屋租售比”，當前的房價都是市場失靈的表現。而之所以出現這種局面，我們認為根源在于，房價形成機制中隱藏著非市場化因素，而且，這種因素是主導房地產價格的最核心問題。

讓我們先看房價的構成，主要有三塊，第一是土地價格，其次是土地變成房子的中間成本，包括建筑成本和相關稅費，第三是房地產商和房產擁有者在交易過程中獲取的利潤。

先從簡單問題入手分析。

首先，房地產商和房產所有者的獲利要求無可厚非，但市場經濟的特點決定了在充分競爭行業暴利難以長期持續。如果某行業利潤遠高于社會平均投資回報率，便會吸引社會資本不斷流入并引發競爭，最終使行業暴利消失甚至低于社會平均水平。

其次，房產的建設成本和相關稅費相對比較透明，其對房價影響有限，這無需多言。

最后，是土地價格。表面上看，這是房價成本結構中能找到的導致高房價的唯一問題。第一是開發商拿地價格不斷抬高，在源頭上推高房價：今年以來各地頻現的地王，其樓面價已高于現房售價，這也是人們所說的“面粉貴高過面包”。第二，人們對地價上漲的預期會反映在房價上：如果知道土地會漲價，為什么不讓房子先漲價呢？

土地價格，正是那個被隱藏了的“非市場化因素”。雖然它看上去通過拍賣有了市場化的色彩，但其本質是非市場化的。

所謂市場化，是由許多個市場主體組成的供方和需方，通過供求關系來決定價格。但我國目前的土地市場，雖然有無數個需求者，卻只有一個供方，它就是政府，但土地并不真的是政府所有，而是“國有”。國家由全部人民構成，“國有”就是私有集合，所以土地就成了人人所有而人人沒有，土地所有權由政府代為行使。

由于土地國有，人們擁有房產卻并不擁有房產所占據的土地所有權，僅有50年~70年的使用權。政府也不擁有真正的土地所有權，所以其在處置土地時，需要向土地使用者支付一定的使用權轉讓補償。

這就存在利益分配的問題。要讓土地進入供給市場，土地的使有者與代理行使土地所有權的政府，就需進行利益分配，使有者獲得安置費，政府獲得剩余的土地出讓金。而新的土地使有者想要兌現土地的增值，就要再和政府做一次分配，這種局面下只有創造更多的利益增量（也就是抬高地價），才能滿足政府和土地使用者的雙重增值要求。

這便形成一個糟糕的循環：人們占有的土地在政府主導的流通中增值了，卻只能獲得增值中的部分收益而不是全部收益，土地流通一次人們獲得的收益比例就下降一部分。人們必須在兩種局面中作出選擇，要么是通過整體價格上漲來彌補被分走的利益，要么是認賠出局。很顯然，前者相比后者引起的社會矛盾和問題要小得多。所以，在目前的地權歸屬問題無法修正的局面下，地價只會漲不會降，這也就導致人們對房價的預期越來越高。

當前的房地產新政只能治標無法治本，它只是通過讓房地產市場交易者強行出局的方式，達到短期降溫的效果。一旦限制有所松動，那些出局者還會卷土重來，他們所損失的，勢必要變本加厲地拿回來，在這種局面下，未來房價的報復性反彈無法避免。