高房價應成為富人的納稅工具

樓市調控數月，最近交易量有所回升，房產的投資和消費需求都在蠢蠢欲動，于是有人說剛性需求如饑似渴，這種需求剛性主要是沖動性的。現代經濟學的重大突破之一是引進了心理學，一位諾貝爾經濟學獎得主研究普通人變成投資者后的心理偏好變化，提出了一個痛恨遺憾定理，這個定理說明因錯過機會而產生的遺憾心理會轉化為非理性沖動。當預期中的房價下跌沒有發(fā)生時，遺憾心理就會轉化為非理性沖動，強化了城市居民沖動性房產投資需求，樓市調控不僅沒有抑制投資性需求，反而使房產的投資性需求變得更加剛性。

投資需求更為剛性

住房需求在城市有兩種實現方式，一是租房，二是買房。城市房產具有出租、消費和交易三重屬性，出租是中介性需求，而居住和投資兩種需求相比，投資的需求更為剛性。投資性收益必須以擁有房產為前提，這種需求在房產投資的風險高于收益時才會弱化。要化解城市房產投資的剛性需求，釋放更多的居住性住房供給，關鍵在于要改變房產投資市場的風險收益不對稱。

小富進城，大富進京，追逐財富的需求是城市化的主要驅動力，這是因為城市經濟創(chuàng)造了一種新的財富：風險財富。隨著房產投資的財富效應在城市中擴散，市場化程度較高的人會有本能的反應，而那些蝸居在計劃經濟鐵飯碗里的人沒有感覺。在這里，我們看到了兩種蝸居，蝸居在夢想里的人們有追求，蝸居在鐵飯碗里的人在抱怨。在風險財富面前，風險偏好較低的人總是先看到風險，因此會錯過本來屬于自己的財富機會，這是今日中國因房產升值而導致貧富差距擴大的原因之一。

窮國富人須付較高居住成本

除了因致富欲而產生的剛性投資需求外，還有消費升級、安全保障和公共消費，這3個需求在發(fā)展中國家更為剛性。歐美國家城市化有兩個階段，小富進城和大富進京是第一階段，然后是窮人進城，富人下鄉(xiāng)。富國的富人多半不住在城里，他們的生活方式往往是城中有房，城外有家，鄉(xiāng)村有別墅。投資大師索羅斯富甲天下，他在紐約市的房子只是約200平米的一套復式公寓，而他的鄉(xiāng)村別墅才是良田千頃。發(fā)展中國家的城市化改變了這個模式，窮人進城了，富人不下鄉(xiāng)，人口流動的趨勢幾乎是只進不出，在中國只有珠三角地區(qū)有富人下鄉(xiāng)的趨勢。

隨著城市化的財富形態(tài)變化，致富和就業(yè)的機會日益集中到城市，窮國的窮人們不進城往往就活不下去了，富人應把稀缺的城市生存空間盡量多地讓給窮人，蝸居在城中有一套房即可。但在亞洲，由于城市安全的保障性和私密性，越來越多的富人在城里擠占了窮人的地盤，還分享著為窮人提供的公共消費，這是不公平的。所以，窮國的富人應支付較高的城市居住成本，從這個意義上說，高房價就是對富人的課稅工具。曾有位學者在一個論壇上唱著為窮人說話的高調抨擊上海湯臣一品的高房價，筆者忍無可忍地問： “湯臣一品降價到每平米5萬元窮人買得起嗎?如果買不起，你現在是為窮人說話還是替富人砍價?”城市豪宅區(qū)的高房價是對富人的課稅工具，房價當然應該是越高越好，關鍵是政府要把從高房價豪宅銷售中獲得的利益全部轉移支付給窮人，特別要以公租房的方式補貼那些不得不進城討生活的農民工們，這才是高價豪宅的社會合理性。

城市化的剛性需求不是擁有住宅，任何人的居住需求都應該在買房和租房之間選擇，而選擇權絕非專屬于政府。人們不應利用政府的公權力或政策來實現個別群體的利益，以所謂剛性需求的名義要求擁有免費或低價的住宅是對市場經濟的蔑視，是對他人權利的侵犯，是對社會財富的掠奪。

金巖石，國金證券首席經濟學家