房產(chǎn)稅征與不征的困境

自本輪房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，最熱門(mén)的話題無(wú)疑是房產(chǎn)稅(物業(yè)稅)了。許多人認(rèn)為它是樓市調(diào)控政策的殺手锏和終極核武器，可與對(duì)畸高房?jī)r(jià)幾乎一邊倒的詬病和抨擊形成鮮明對(duì)照的是，輿論在物業(yè)稅是否應(yīng)該推出上，竟然出現(xiàn)了勢(shì)均力敵的兩種力量，反對(duì)的力量一度還隱隱占據(jù)上風(fēng)。這是怎么回事?究竟什么地方出現(xiàn)問(wèn)題了?

從兩大陣營(yíng)來(lái)看，樓市春天派(任志強(qiáng)等)持堅(jiān)決反對(duì)態(tài)度，樓市民生派(曹建海等)的內(nèi)部則出現(xiàn)了分化，除部分人表示支持外，不少人持謹(jǐn)慎態(tài)度，認(rèn)為當(dāng)前推出物業(yè)稅的時(shí)機(jī)并不成熟。

公說(shuō)公有理，婆說(shuō)婆有理。然而總體來(lái)看，支持和反對(duì)的理由都不充分。反對(duì)者利益使然，有攪亂混水和一葉障目之嫌；贊成者以為物業(yè)稅必能打壓畸高房?jī)r(jià)，有簡(jiǎn)單化和一廂情愿之感。

房產(chǎn)稅是什么

房產(chǎn)稅是政府以政權(quán)強(qiáng)制力，對(duì)使用或者占有不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)主征收的補(bǔ)償政府提供公共品的費(fèi)用。主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而提高。

目前，世界上大多數(shù)成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家都對(duì)房地產(chǎn)征稅，它以財(cái)產(chǎn)的持有作為課稅前提、以財(cái)產(chǎn)的價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，其實(shí)質(zhì)就是房地產(chǎn)保有稅。各國(guó)的名稱不盡相同，有的稱不動(dòng)產(chǎn)稅，如奧地利、波蘭、荷屬安的列斯；有的稱財(cái)產(chǎn)稅，如德國(guó)、美國(guó)、智利等；有的稱地方稅或差餉，如新西蘭、英國(guó)、馬來(lái)西亞等；中國(guó)香港則直接稱物業(yè)稅。

由于與物業(yè)費(fèi)的名稱接近容易混淆，同時(shí)在我國(guó)為了規(guī)避產(chǎn)權(quán)和立法等較敏感問(wèn)題，物業(yè)稅又常被稱為房產(chǎn)稅。5月31日，國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見(jiàn)的通知》明確提出“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”之后，上海、重慶等地紛紛開(kāi)始了物業(yè)稅征收草案的制定和上報(bào)，其中重慶的方案中還有一個(gè)名稱——特別房產(chǎn)消費(fèi)稅。

現(xiàn)階段涉及房地產(chǎn)的稅費(fèi)共有53種，占據(jù)了房地產(chǎn)成本的30％-45％其中9項(xiàng)為稅，剩下的44項(xiàng)是費(fèi)。這些稅費(fèi)分布于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)和交易的各個(gè)環(huán)節(jié)，在開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)主要有耕地占用稅、土地增值稅、土地出讓金、印花稅和企業(yè)所得稅等，在交易環(huán)節(jié)主要有契稅，營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅等在保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅僅有名目而沒(méi)有開(kāi)征。

從稅收的要件來(lái)說(shuō)，一般應(yīng)具備兩個(gè)基本條件之一，一是納稅者得到了一定的收益，以收益作為稅源并以一定的比例提取稅費(fèi)，例如增值稅所得稅等：二是給納稅者提供服務(wù)來(lái)收取稅費(fèi)，如印花稅，燃油稅等。從國(guó)外慣例看，物業(yè)稅屬于第二要件，即當(dāng)局為物業(yè)持有者提供服務(wù)如維護(hù)道路、綠化環(huán)境，配套購(gòu)物場(chǎng)所等。

房產(chǎn)稅在不同國(guó)家的征稅方式有所相同。在加拿大政府對(duì)100％的物業(yè)征稅，對(duì)擁有兩套住宅的人還以高稅率征收對(duì)自居，退伍軍人，老人、殘疾人等有優(yōu)惠。在美國(guó)，擁有房產(chǎn)后每年交不動(dòng)產(chǎn)稅給州政府，各州稅率有所不同，幅度在房產(chǎn)價(jià)值的1％～2％。在澳大利亞和新西蘭，不動(dòng)產(chǎn)稅則是政府根據(jù)房屋的占地面積和每年進(jìn)行評(píng)估的房屋價(jià)值按0.3％～1％征收。

房產(chǎn)稅有起征點(diǎn)

朋友小王自認(rèn)是個(gè)悲觀主義者。他認(rèn)為，在房?jī)r(jià)問(wèn)題上，不可能代表老百姓說(shuō)話。同樣，物業(yè)稅是否開(kāi)征，直接關(guān)系到政府公務(wù)人員的利益，而這個(gè)群體的力量極大。以一套市值200萬(wàn)元的住房為例，按照8％。稅率，年征稅額1.6萬(wàn)元，相當(dāng)于每人每月多了1333元的支出，阻力可想而知。而對(duì)于擁有多套住房的人來(lái)說(shuō)，更有剜心頭肉之痛。

小王的觀點(diǎn)在當(dāng)前有不少擁躉。在反對(duì)物業(yè)稅的聲音中，最強(qiáng)音來(lái)自房地產(chǎn)商代表，其次是擁有多套住房的炒房客。房地產(chǎn)商為了維護(hù)既有利益，凡可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成重大沖擊的政策措施都要反對(duì)。物業(yè)稅一旦出爐，首當(dāng)其沖的便是炒房客。關(guān)乎切身利益，不由不大聲疾呼。隨后不少僅有一套住房的人也跟著慌亂起來(lái)，以為自己也要繳稅，懵懂地加入到了反對(duì)的隊(duì)伍。

縱觀任志強(qiáng)等人的言論可以看出，他們始終有意忽略了房產(chǎn)稅有免征點(diǎn)。在當(dāng)前看到的上報(bào)方案中，對(duì)于第一套房和改善型住房，原則上并不開(kāi)征房產(chǎn)稅。

據(jù)報(bào)道，上海上報(bào)的房產(chǎn)稅方案有5套備選。(1)新老劃界，即在新的房產(chǎn)稅沒(méi)出臺(tái)前買(mǎi)的房子都不征稅，不管三套還是四套，而房產(chǎn)稅出臺(tái)后買(mǎi)的第一套不征，第二套人均70平方米以下不征，第二套人均70平方米以上及第三套以上的征；(2)按照房屋總價(jià)的6％o或者8％o征；(3)按照人均60平方米或者人均70平方米為界限：(4)按照區(qū)域劃分，以環(huán)線，在空間區(qū)域征收，不是這個(gè)區(qū)域的不征：(5)以三套房為界，即針對(duì)三套房以及三套以上的，都視作經(jīng)營(yíng)房。

反對(duì)者扛著的大旗主要有三個(gè)。一是政府并不愿意征。首先是公務(wù)員不同意，如上所述。其次是部分官僚不同意，開(kāi)征物業(yè)稅就要對(duì)房屋進(jìn)行普查和實(shí)名登記。

二是房地產(chǎn)稅負(fù)太重，再開(kāi)征此稅就是稅上加稅。他們認(rèn)為，開(kāi)征物業(yè)稅，首先要解決商品住宅70年土地使用權(quán)(產(chǎn)權(quán)缺失)問(wèn)題，要廢除土地出讓金。這在某種程度上是實(shí)情，卻恰恰點(diǎn)出了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的困局：對(duì)政府來(lái)說(shuō)，土地財(cái)政“天生麗質(zhì)難自棄”，這也是當(dāng)前高房?jī)r(jià)鼓吹者有恃無(wú)恐的主因。

不少人認(rèn)為，既然土地公有，就不應(yīng)該繳土地出讓金。既然繳土地出讓金，就不應(yīng)該只給70年的土地使用權(quán)，而應(yīng)給完全產(chǎn)權(quán)。既然繳了土地出讓金，取得了70年的土地使用權(quán)，就不應(yīng)再收物業(yè)稅；如果繳物業(yè)稅，應(yīng)該把地價(jià)(土地出讓金)除以70，每年繳一份。

這里面有幾個(gè)問(wèn)題值得商榷。土地誠(chéng)然公有，但作為一種稀缺的俱樂(lè)部產(chǎn)品，存在排他性，個(gè)人占有時(shí)繳納土地出讓金也并非說(shuō)不過(guò)去。70年土地使用權(quán)是一個(gè)過(guò)渡時(shí)期的政策，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，必然會(huì)成為完全產(chǎn)權(quán)。土地出讓金代表對(duì)產(chǎn)權(quán)的購(gòu)買(mǎi)，是在交易中一次完成的，而物業(yè)稅是產(chǎn)權(quán)保護(hù)費(fèi)，只要警察上班就得繳，是兩個(gè)不同概念。房地產(chǎn)稅負(fù)過(guò)重的問(wèn)題不可否認(rèn)，但不能混為一談。

三是征稅對(duì)象和征稅標(biāo)準(zhǔn)如何設(shè)置。房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著諸多歷史不平甚至不公，小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)村住宅、自建房、官產(chǎn)房、單位房、房改房、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房和商品房等，取得時(shí)的成本和取得后的權(quán)益不同，如何能按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)征稅?然而他們忘了，歷史不公并不能成為解決當(dāng)前更大不公的借口，問(wèn)題只有解決的過(guò)程中才能進(jìn)一步消化處理。

在列舉了物業(yè)稅的壞處之后，房地產(chǎn)商進(jìn)一步夸大了恐慌：“這種對(duì)持有稅的叫喊早已打擊了中國(guó)的股市，打擊了民眾的消費(fèi)，也將打擊中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。該是國(guó)家正面否定物業(yè)稅出臺(tái)的時(shí)候了!”

房產(chǎn)稅能降房?jī)r(jià)嗎

贊成者認(rèn)為，只有開(kāi)征房產(chǎn)稅，才能解開(kāi)地方政府與土地財(cái)政之間的臍帶，才能從根本上解決高房?jī)r(jià)。否則，政府永遠(yuǎn)是房地產(chǎn)泡沫最大的推手。

他們看到了造成畸高房?jī)r(jià)的根本原因之一，但對(duì)土地財(cái)政的依賴程度認(rèn)識(shí)不足，寄希望于給地方政府一塊骨頭而讓他們丟掉一塊肥肉。在贊成者構(gòu)想的藍(lán)圖中，可以借房產(chǎn)稅開(kāi)征之機(jī)，把一次性征收的土地出讓金、土地增值稅、城市房地產(chǎn)稅等取消，并人每年一繳的房產(chǎn)稅。這樣就會(huì)大大降低成本，使房?jī)r(jià)至少下降20％～30％。但這顯然難以實(shí)現(xiàn)。最大的可能是，土地出讓金和房產(chǎn)稅同時(shí)存在。

贊成者們賦予房產(chǎn)稅打擊炒房客的重任，上海、重慶等地上報(bào)的方案，也從側(cè)面印證了這一點(diǎn)，主要思想都反映了對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的打擊。但從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，恐難擔(dān)當(dāng)。房產(chǎn)稅的本意是為了提供更好的社區(qū)服務(wù)，并不是為了打擊投機(jī)。稅率過(guò)高，對(duì)市場(chǎng)打擊太大；過(guò)低，則會(huì)被炒房客轉(zhuǎn)移給買(mǎi)房人，反而進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。在賣(mài)方市場(chǎng)，本應(yīng)由賣(mài)方承擔(dān)的稅負(fù)成功轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)方的情形數(shù)見(jiàn)不鮮。

仍以一套市值200萬(wàn)元的應(yīng)稅住房為例，按照8‰稅率，年征稅額1.6萬(wàn)元，與現(xiàn)在動(dòng)輒20％以上的房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)率相比，只能是小巫見(jiàn)大巫(8‰的稅負(fù)遠(yuǎn)小于20％的溢價(jià))。央行貨幣政策委員會(huì)委員李稻葵旗幟鮮明地說(shuō)：“如果我是一個(gè)炒家，我不會(huì)關(guān)心房產(chǎn)稅。有多少人買(mǎi)了房子既不住也不租，還會(huì)在乎房產(chǎn)稅嗎?”

影響還會(huì)擴(kuò)散到租房市場(chǎng)。這套房子如果出租，對(duì)出租人來(lái)說(shuō)，意味著每月多了1333元的支出，這部分價(jià)格不可避免加到房租里面。與商品房市場(chǎng)相比，租房市場(chǎng)更加不規(guī)范和缺乏彈性。買(mǎi)不起房，可以租房，但如果連租都租不起了呢?20l0年春夏之交北京等地房租飆漲造成的嘩然可為警示。

不排除一種可能，房產(chǎn)稅的出臺(tái)，使市場(chǎng)真正認(rèn)識(shí)到政府遏制高房?jī)r(jià)的決心，從而造成恐慌拋售潮，房?jī)r(jià)下挫。但這種可能性并不大，且從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，只能為房?jī)r(jià)進(jìn)一步飆漲埋下伏筆。因此總體來(lái)看，當(dāng)前開(kāi)征房產(chǎn)稅的時(shí)機(jī)并不成熟。