三稅結(jié)合打擊樓市過(guò)度投機(jī)

在交易環(huán)節(jié)征收資本所得稅的作用遠(yuǎn)大于房產(chǎn)稅。更有效的措施，則是在首套和改善型住房外，信貸資金占用交易所得稅(簡(jiǎn)稱特別交易稅)、資本所得稅和房產(chǎn)稅三稅結(jié)合，其中最有效的是資本所得稅

董新登

武漢科技大學(xué)金融證券研究所所長(zhǎng)、教授

資本所得稅是戰(zhàn)勝炒房客的唯一法寶

資本所得稅(Capital GainsTax)，也譯作資本所得稅或資本增值稅，是針對(duì)投資品買(mǎi)賣(mài)所產(chǎn)生的“差價(jià)收益”(即資本所得)征稅的。資本所得是投資所付與賣(mài)出投資所得的差額，如果投資有利潤(rùn)，則產(chǎn)生投資收益；如果投資賠錢(qián)，則形成資本損失。或者說(shuō)，資本所得是通過(guò)買(mǎi)賣(mài)資本性資產(chǎn)而獲得的利潤(rùn)。資本性資產(chǎn)包括股票、基金、債券、不動(dòng)產(chǎn)(如房產(chǎn))、貴金屬(如黃金)、錢(qián)幣收藏、藝術(shù)品及其他收藏品。在國(guó)際上資本所得稅大體可分為4種類別：證券類、不動(dòng)產(chǎn)類、貴金屬類、收藏品類。

根據(jù)國(guó)家稅法和政策規(guī)定，中國(guó)對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征稅涉及的稅種包括契稅、營(yíng)業(yè)稅(附加征收城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加)、房產(chǎn)所得稅、土地增值稅、印花稅等。其中，房產(chǎn)所得稅就是所謂的“資本所得稅”。按照《個(gè)人所得稅法》規(guī)定，個(gè)人出售自有住房取得的所得，應(yīng)按財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅，稅率為20％。實(shí)際上，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)所得征收房產(chǎn)所得稅已經(jīng)實(shí)行多年。

要加大對(duì)炒房客的打擊力度，房產(chǎn)所得稅可按資本所得稅格式進(jìn)行改造，名稱可以繼續(xù)采用房產(chǎn)所得稅，這樣，老百姓更易于接受。但房產(chǎn)所得稅稅率要按照房產(chǎn)持有期來(lái)定，比如1年內(nèi)50％，1～2年40％，2～3年35％，3～5年30％，5～lO年25％等。

只有這樣的房產(chǎn)所得稅，才能真正精準(zhǔn)打擊炒房客。反過(guò)來(lái)講，如果房市新政真的是要打擊炒房客，如此設(shè)置的房產(chǎn)所得稅，一定是威力無(wú)窮的，而不是上海所定下來(lái)O.8％的所謂房產(chǎn)保有稅。

葉檀

著名經(jīng)濟(jì)評(píng)論人

級(jí)差制房地產(chǎn)資本所得稅是最好辦法

資本所得稅可以減少交易頻率，為投資性需求降火。試想，炒房者獲得100萬(wàn)元的收益可能50萬(wàn)元用于納稅，多半的炒房者會(huì)失去炒作的動(dòng)力。在嚴(yán)酷的市場(chǎng)中，二套房以上的購(gòu)房者不得不面對(duì)依然高漲的房?jī)r(jià)、上漲動(dòng)力不足的租房市場(chǎng)，以及1.1倍的高息貸款，加上累進(jìn)制的資本所得稅。只要大部分炒房者退出市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸消費(fèi)需求主導(dǎo)就有可能，而房地產(chǎn)成為金融替代品，爆發(fā)中國(guó)式金融危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)的概率也就大大降低。

征收房地產(chǎn)資本所得稅不會(huì)損害大部分普通收入階層的利益。我國(guó)的房地產(chǎn)大部分掌握在擁有雄厚資本的人手中，或者有能力調(diào)動(dòng)金融與房地產(chǎn)資源的人手中，征收級(jí)差式利得稅獲利越多者納稅越多，交易越頻繁者納稅越多，普通工薪階層或者只有一套自住房，或者擁有一套為子女購(gòu)置的商品房暫時(shí)出租獲利，基本不會(huì)受到級(jí)差式資本所得稅的負(fù)面影響。目前所謂的房產(chǎn)稅損害大多數(shù)人的吶喊，不過(guò)是手擁多套房的既得利益者拉著民生的大旗掩蓋自己的私欲罷了。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘曾經(jīng)建議，為了保護(hù)真實(shí)的購(gòu)房需求(居民自住)，以下兩種情況可享受免稅：長(zhǎng)期擁有的房地產(chǎn)(如10年以上)，以及出售后一段時(shí)間內(nèi)另外購(gòu)置房產(chǎn)(如1年內(nèi)，也就是說(shuō)居民出于改善居住條件的目的為換房而賣(mài)房)。最后，利得稅還可以考慮區(qū)別對(duì)待自住和出租的房地產(chǎn)，對(duì)后者征收較高的稅。

記者手記

任志強(qiáng)說(shuō)房產(chǎn)稅是“摟市核武器”，也確實(shí)是核武器，除了讓人恐慌外，對(duì)打擊畸高房?jī)r(jià)的實(shí)際作用并不大。要解決房?jī)r(jià)問(wèn)題，加息不是長(zhǎng)久之計(jì)，指望土地財(cái)政的破除無(wú)異于與虎謀皮。唯有兩方面著手：一是加大供給，確保保障性住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品房的供應(yīng)；二是優(yōu)化需求結(jié)構(gòu)，堅(jiān)決抑制投機(jī)性需求。

“現(xiàn)在到了緊要關(guān)頭”，央行貨幣政策委員會(huì)委員夏斌強(qiáng)調(diào)，中央的房地產(chǎn)調(diào)控方向不會(huì)變。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)要走的是德國(guó)模式的消費(fèi)品市場(chǎng)，而不是美國(guó)模式的投資產(chǎn)品市場(chǎng)。 “經(jīng)過(guò)多年的折騰，最后正確的道路將是培養(yǎng)為消費(fèi)品市場(chǎng)。”

另一央行貨幣政策委員會(huì)委員李稻葵則稱，靠房產(chǎn)稅解決房地產(chǎn)投機(jī)的問(wèn)題是幻想，如果真要解決投機(jī)問(wèn)題的話，則可以征收資產(chǎn)增值稅、流轉(zhuǎn)稅，而非簡(jiǎn)單征收房產(chǎn)稅。

為更有效打擊房產(chǎn)投機(jī)，還可以把持有和交易環(huán)節(jié)貫穿起來(lái)，對(duì)首套和改善型之外的住房，信貸資金占用交易所得稅(簡(jiǎn)稱特別交易稅)、資本所得稅和房產(chǎn)稅三稅結(jié)合。

根據(jù)對(duì)信貸資金的占用征收特別交易稅

征收特別交易稅的邏輯：既然買(mǎi)房人申請(qǐng)了按揭貸款，就理所當(dāng)然地可認(rèn)為自住。那么在按揭期內(nèi)，住房就不該再次交易。如果需要交易，其部分溢價(jià)應(yīng)該以稅金的形式來(lái)補(bǔ)償前期對(duì)信貸資金的占用，稅金的高低與對(duì)信貸資金的占用情況成正比。公式為：

納稅額=房產(chǎn)溢價(jià)×(1-首付成數(shù)／1 O)×(按揭期限-已過(guò)期限)／按揭期限。

相關(guān)內(nèi)容可參看本刊2010年08期文章：《打掉房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲的預(yù)期》。

對(duì)二手房交易征收資本所得稅

當(dāng)前二手房交易過(guò)程中的主要稅種有營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅等，但對(duì)于過(guò)度炒作的打擊力度不夠。可整合成為統(tǒng)一的資本所得稅，按照房產(chǎn)持有期或房產(chǎn)套數(shù)，實(shí)行累進(jìn)稅率。持有期越短，名下交易過(guò)的房產(chǎn)套數(shù)越多，稅率越高。第一次交易可免征或低稅率。對(duì)于按揭貸款的交易者，特別交易稅與資本所得稅累征。

在持有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅

對(duì)首套和改善型住房之外的房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，征稅范圍為個(gè)人名下的所有房產(chǎn)，按照價(jià)值征收。

三稅結(jié)合，主要打擊炒房客，而對(duì)占大多數(shù)的首套和改善型住房購(gòu)買(mǎi)者不形成任何負(fù)擔(dān)。在持有和交易環(huán)節(jié)同時(shí)征以重稅，可予投機(jī)客以重創(chuàng)，打掉房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲的預(yù)期。根據(jù)難易程度，可先從特別交易稅和資本所得稅開(kāi)征。資本所得稅威力最大也最具有現(xiàn)實(shí)性，如若開(kāi)征，房?jī)r(jià)下跌的可能性將大增。需要點(diǎn)明的是，如果不改變當(dāng)前定位不明、動(dòng)機(jī)不純的現(xiàn)狀，則房產(chǎn)稅不如不征；為了打擊過(guò)度投機(jī)，如果不首先開(kāi)征資本所得稅，也是不如不征。

十一長(zhǎng)假剛過(guò)，消息傳來(lái)，財(cái)政部、國(guó)稅總局和住建部聯(lián)合啟動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)稅會(huì)簽的相關(guān)程序，意味著上海、重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)已箭在弦上。但與長(zhǎng)假前的新一輪樓市新政相比，市場(chǎng)反應(yīng)冷淡。多年來(lái)的“只聞樓梯響，不見(jiàn)人下來(lái)”，使人們不得不從“聽(tīng)其言而信其行”變成了“聽(tīng)其言而觀其行”。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐滇慶甚至認(rèn)為，此前所謂的房產(chǎn)稅空轉(zhuǎn)，實(shí)際上從沒(méi)有轉(zhuǎn)過(guò)。由此可見(jiàn)，房產(chǎn)稅將成為一個(gè)長(zhǎng)期話題，然而也僅限于此而已。

穩(wěn)定是當(dāng)前的大局，宏觀部門(mén)似乎更愿意看到房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)中略降，而非暴跌暴漲。存在著以泡沫促發(fā)展的思路，對(duì)摟市炒作和泡沫也并沒(méi)有真正下決心打擊。在觀察政策走向時(shí)應(yīng)注意這一點(diǎn)。

目前公認(rèn)的國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)最得力的國(guó)家是德國(guó).德國(guó)房?jī)r(jià)10年未漲。重重的稅收限制大大壓縮了炒房者進(jìn)行“低買(mǎi)高賣(mài)”的利潤(rùn)空間。在德國(guó)其自有自用的住宅不需要交納不動(dòng)產(chǎn)稅.只交納宅基地的土地稅。用于出售的房地產(chǎn)首先要繳納評(píng)估價(jià)值1％～1.5％的不動(dòng)產(chǎn)稅，房屋買(mǎi)賣(mài)還要交3.5％的交易稅。如果通過(guò)買(mǎi)賣(mài)獲得盈利.還要交15％的差價(jià)盈利稅。自有房屋的出租除繳納不動(dòng)產(chǎn)稅外.租金收入還要交納個(gè)人所得稅，稅率在20％～45％，2009年后統(tǒng)一為25％的資本所得稅。

韓國(guó)物業(yè)稅主要分為兩種.即資本所得稅和綜合房地產(chǎn)稅(注：上海物業(yè)稅方案與之類似)。資本所得稅每年7月和9月向地方自治團(tuán)體繳納.綜合房地產(chǎn)稅則12月向國(guó)稅廳繳納。為控制個(gè)人的房地產(chǎn)投機(jī)行為.韓國(guó)政府對(duì)擁有多套房產(chǎn)的個(gè)人制定了一系列限制政策.資本利得稅率隨房產(chǎn)數(shù)增加。例如個(gè)人將第二套房產(chǎn)出售時(shí).資本利得稅的稅率高達(dá)50％，而第三套房產(chǎn)則達(dá)到60％。韓國(guó)政府于2005年開(kāi)始向擁有高價(jià)房產(chǎn)的人另征收綜合房地產(chǎn)稅。被納入征收對(duì)象的是個(gè)人房產(chǎn)價(jià)值(根據(jù)政府每年評(píng)估價(jià)格)超過(guò)6億韓元(約合人民幣358萬(wàn)元)的戶主。國(guó)稅廳征收的綜合房地產(chǎn)稅將全額捐獻(xiàn)給地方自治團(tuán)體.以均衡地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。