二次調(diào)控下的買房策略

9月27日，醞釀已久的新一波樓市調(diào)控政策接踵而至，涉及土地、金融、稅費、保障性住房等多個方面。與一直在進(jìn)行中的調(diào)控軌跡相類似，總的調(diào)控基調(diào)仍是加大供給，尤其是保障性住房的供給，打擊投資、投機(jī)需求，以及規(guī)范開發(fā)商在各個環(huán)節(jié)的市場行為。只是，與4月以新國十條為核心的首輪調(diào)控相比，二次調(diào)控更加嚴(yán)格和具體。筆者認(rèn)為，這既是政府對調(diào)控決心的又一次重申，也是對短期調(diào)控成效甚微的一次補(bǔ)充性調(diào)控。

調(diào)控再來襲 作用于長期

十一期間，深圳、南京、上海等熱點一線城市陸續(xù)出臺了相關(guān)的地方細(xì)則，尤其是在上次調(diào)控中，響應(yīng)最為不積極的上海，這次的細(xì)則可謂一步到位，苛刻和具體程度都令業(yè)界咋舌。其原因大概是，傳說中的房產(chǎn)稅也會率先以上海為試點。

筆者認(rèn)為，從2009年底即掀起的房地產(chǎn)調(diào)控，其實是對廣受詬病的行業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，不是簡單的抑制需求和打壓房價，而是要作用于長期。經(jīng)歷了“十年九調(diào)”的房地產(chǎn)行業(yè)，不免會質(zhì)疑政府的公信力，故此輪調(diào)控所產(chǎn)生的變化和成效也將會是循序漸進(jìn)的。樓市這種相對低迷的局面，或?qū)⒊掷m(xù)三五年時間。但為更好地看清當(dāng)前形勢，筆者還是先從二次調(diào)控的短期影響來分析，給有置業(yè)需求的購房者一些建議。

短期：三類市場，自己站隊

短期影響要從作用于短期的具體政策人手，即信貸和限購政策。簡單總結(jié)一下，就是首套首付上調(diào)、二套首付和利率均上調(diào)、三套貸款全面叫停，同時嚴(yán)格限制異地購房人群。

與土地、稅費、保障性住房等主要限制開發(fā)企業(yè)的政策不同，這些略帶行政調(diào)控性質(zhì)的措施，將更多作用于短期供需，且對于高、中、低檔的購房人群的影響也是迥然不同的。

高：越調(diào)越高，信貸不作為

高端住宅投資，即大家常說的豪宅，動輒上千萬元。此類房產(chǎn)因其稀缺性、高門檻而具有穩(wěn)定的升值空間，購房者資金實力雄厚，多將高端房產(chǎn)作為其重要的資金避險渠道和長期投資產(chǎn)品。在歷次調(diào)控中，高端房產(chǎn)的房價始終都未出現(xiàn)“落馬”，這與高門檻、低風(fēng)險的特點有關(guān)。另外，高端房產(chǎn)的銷售周期本來就長，對調(diào)控有極強(qiáng)的緩沖作用。

一般來說，高端房產(chǎn)的全款支付比例高于其他房產(chǎn)，且基本都是三套置業(yè)，受限購政策的影響不大。由于中、低端房產(chǎn)投資的不確定性風(fēng)險在增強(qiáng)，不排除擁有多套普通房產(chǎn)的投資客，在相對的市場高位上拋售手中現(xiàn)有房產(chǎn)，轉(zhuǎn)向高端住宅。

高端住宅的房價，非但不受市場和政策的影響，反而還可能會出現(xiàn)越調(diào)越高的局面。有實力的投資客可擇時進(jìn)入。

中：變數(shù)最大，信貸“發(fā)力點”

中端房產(chǎn)投資(在此以總房價為界定標(biāo)準(zhǔn))，此次信貸政策中首付提高是一個重點，投資中端房產(chǎn)的人群，主要涵蓋投資型需求、投機(jī)型需求、改善型需求等多個范疇，前兩者是政策調(diào)控的目標(biāo)對象，后者只能算是受到誤傷的客群了。

短期內(nèi)，一部分此類可有可無需求將受到極大的抑制作用，進(jìn)入觀望或者放棄，而另一部分則可能會分流到高、低端市場中去。

中端房產(chǎn)是變數(shù)最大的市場，率先從量變開始，進(jìn)而可能產(chǎn)生價格方面的調(diào)整，建議購房者謹(jǐn)慎進(jìn)入。

低：隨行就市，信貸難主導(dǎo)

低端房產(chǎn)投資，以剛性需求為主要投資特征，即資金實力有限，而又不買不行的一類需求，其中以首次置業(yè)為大多數(shù)。這類客群多會選擇價格偏低、面積偏小的遠(yuǎn)郊房產(chǎn)。一方面這類房產(chǎn)的總價偏低，首套首付提高，影響也不是很大；另一方面，需求是急切而剛性的，缺乏觀望和等待的時間資本。

可預(yù)見，短期內(nèi)此類需求的量不會有太明顯的減少，價格也只能是隨行就市進(jìn)行調(diào)整，是信貸政策難以主導(dǎo)的市場。建議購房者，在有合適房源時及時購入，有條件的話，也可以進(jìn)入中端市場，爭取一步到位。