夕陽事業的朝陽前景

兼具福利性與盈利性，開始嘗試市場化運作的老年住宅建設有望成為資本追逐的下一個熱點，并由此撬動一個規模高達數千億元的銀發產業鏈。借鑒歐美的成熟經驗，相關的政策扶持和融資創新將成為吸引民間資本參與其中的關鍵所在。

在深圳生活了十多年的王先生最近在老家江蘇排了兩個月的號之后，為父母租下了一套90平方米的公寓，與父母之前買下的普通商品房不同，這套房子位于一處老年住宅內。這個老年住宅實行只租不售的經營方式，出租對象僅限于本市適齡老年人。王先生租下的 公寓，50年租期的費用約在30萬元左右，需一次繳清。父母壽終后，王先生在自己達到老年人年齡后可辦理入住變更手續自行入住，同樣在交納一定的入住變更手續費后，公寓也可中途退租或轉讓給其他老人。

盡管王先生很想父母到深圳來安享晚年，可二老并不太習慣深圳濕熱的天氣，“小住沒問題，可每次一長住就感覺有哪不對勁。而且父母的社會關系與同事朋友也多在老家，權衡之下還是決定在老家養老，每年來深圳小住些日子共享天倫。”可是，父母年逾古稀，日常的生活起居總會遇到不便，這便成了王先生租下老年公寓的最初動力。

按照國際上的通行定義，老年住宅是指“專供老人集中居住的、采用居家養老與社區服務相結合模式的住宅”。據王先生介紹，他父母即將入住的老年公寓里有多種房型可供挑選，更重要的是還提供包括圖書館在內的各種公共娛樂設施，以及食堂、商業區和康復中心等生活設施，在正常情況下，老人的生活維持獨立，又有一定的社交場所，而一旦有需要，包括貼身護理在內的一切服務近在咫尺，并且老年公寓專屬的社康中心與就近的市級醫院聯網，如有突發或危重病情發生，會在第一時間送往醫院。在他看來，“老年公寓為父母的晚年生活提供了形式上和精神上的雙重保障”。

與敬老院、福利院不同，老年公寓不屬于社會福利設施，而是由社會投資并按市場化運作的商品住宅。隨著中國老齡化進程的加快和觀念的更新，盡管很長一段時間內，居家養老仍然會是主流，但機構養老的需求勢必大幅提升，目前政府主導養老機構建設的模式顯然無法滿足這一需求，這便為民間資本參與養老產業帶來了充分的機會。而且，在待國務院批準的“十二五”31個專項中，基本養老服務體系建設規劃首次在列。歐美的成熟經驗證明，有相關的政策優惠和融資創新扶持，老年住宅的建設完全可以在福利性和盈利性之間找到平衡點，實現經濟效益和社會效益的雙贏。

養老床位缺口逾570萬張

根據世界衛生組織所制定的標準，一個國家的老年人口系數達到10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時，標志著這個國家或地區進入老年型。據此，中國早在2000年就步入了老齡化國家的行列，并且65歲以上老年人口正以平均2.7%的年復合增長率攀升（圖1）。全國老齡工作委員會辦公室統計發布的信息顯示，截至2009年末，全國60歲及以上老年人口已經達到1.67億，占總人口的12.79%。而據聯合國預測，2020年中國的老齡人口將達到2.3億人，到2050年達4.1億，將占中國總人口的25.8%。整個21世紀上半葉，中國將一直是世界上老年人口最多的國家。

人口快速老齡化的同時，獨生子女政策的實施直接導致了眼下“4-2-1”倒金字塔家庭結構的普遍盛行，而人口流動的加強也讓老年人家庭空巢化問題日益嚴峻。《2009年度中國老齡事業發展統計公報》顯示，中國城鄉老年空巢家庭超過50%，部分大中城市老年空巢家庭達到70%。這些社會因素共同作用直接促使傳統的居家養老模式面臨巨大的挑戰。另一股不容忽視的力量在于，觀念的轉變也讓越來越多的老人和即將邁入銀發一族的“準老人”以更開放的心態面對機構養老—不管是出于減輕子女負擔，還是維持自身社交生活圈需要的考慮。

由此可見，盡管未來很長一段時間內，居家養老仍然會是主流，但主、客觀的雙重推動，為機構養老打開了足夠的空間。市場需求與日攀升，然而供給卻嚴重不足。

在2010年11月上旬召開的全國社會養老服務體系建設推進會上，民政部副部長竇玉沛介紹，目前中國已經有各類養老機構38060個，擁有床位266.2萬張。現有的養老床位總數僅占全國老年人口的1.59%，不僅低于發達國家5-7%的比例，也低于一些發展中國家2-3%的水平。以此推算，即使要達到歐美國家下限的5%水平，養老床位的缺口也超過了570萬張。如此大的缺口要由政府建設的養老福利機構一力承擔顯然極不現實，這就給了各類由社會力量興建的養老住宅和養老設施以充分的機會。專家預測，以平均每張床位6萬元的成本，光床位建設就有接近3500億元的市場空間，再加上相關的老年用品、餐飲、醫療、康復設施等，還可拉動至少1500億元的投資。

民資試水，主攻高端

王先生為父母租下的老年公寓正是在這個大背景下誕生的產物。2008年，江蘇省江陰市夕陽紅康樂中心由外商投資1500萬美元興建，占地109畝，由14棟多層公寓、3棟高層公寓、10棟高級公寓組成，總計可出租的公寓房為500套，床位1000張，此外，還包括了托老部護理床位500張（一級護理每月約2300元）和供小區老人用餐、可同時容納500人的餐廳。公寓租金和護理收入是夕陽紅康樂中心的兩大主要收入來源。

隨著近兩年老齡化進程的加快，盡管仍未摸索出一套有效的運作模式，但民間資本試水的跡象明顯提速。2010年3月中，無錫市民政部門向社會首次公開了13個養老機構項目，民間資本可分別以獨資、合作、租賃等方式參與建設，推介會當場就有6家企業率先簽訂了項目合作協議，投資總額達到了5.7億元。而就在11月，號稱北京最大的曜陽國際老年公寓在密云建成，這個由中國紅十字基金會與北京城建集團聯合建設的老年公寓設有家庭式養老套房425套，可同時供1000位老人居住，是當地首個提供租住式套房的四星級公寓。

與此同時，外資也頻頻現身中國的老年住宅市場。早在2002年底，由全球最大的老年公寓運作公司美國假日老年公寓集團、美國加州灣區最大地產商之一的西湖集團以及上海安徽裕安實業聯合投資的上海假日老人公寓就開始投入使用。隨后，德國知名養老機構奧古斯諾（Augustinum）落戶上海的消息更是引發了社會的廣泛熱議。而江陰市澄江街道更是在2009年吸引了港資3.5億興建酒店式老年公寓。外資進軍中國的老年住宅市場，顯然不是單純“予人玫瑰”的善舉，他們所看中的是中國基數龐大并增長迅速的銀發人群，而更關鍵的是，中國的養老市場從福利逐漸走向商業化的過程中潛在的巨大機會。

另一個可以觀察到的現象是，目前民資或外資主導的老年住宅項目中有相當高的比例都定位高端。北京曜陽國際老年公寓采用會員制，并實行會員費結合租金的方式，在最低10萬元會員費的基礎上，月租從4900元至6500元不等，租期最短3個月；而奧古斯諾鎖定的則是國內家庭年收入10萬美元的高端人士。這樣的收費格局顯然與老年人群體有限的經濟承受能力形成了極大的反差，進一步凸顯高成本、高收費與低承受之間的矛盾。全國老齡辦針對民辦養老服務機構基本狀況的調查顯示，影響老年人入住選擇最重要的因素就是費用。不過，從培養民間資本參與養老住宅建設積極性的角度而言，在一定時期內主打高端市場也未嘗不可。畢竟，在尋找“福利”與“盈利”平衡點的過程中，需要一個突破口，而真正實現兩者的雙贏，既少不了市場化運作，也缺不了政策的扶持，美國的經驗就是最好的例證。

美國:福利和商業的雙贏

在完善的社會保障體系的支持之下，依靠良好的市場運作，美國的老年住宅在質量、數量以及運營管理上都具備了一定的優勢。美國老年公寓及護理業項目投資中心（National Investment Center for the Seniors Housing Care Industry）的數據顯示，美國的老年住宅數量平均每年增長幅度超過10%，穩定運營兩年以上的主要老年住宅項目大約近3000個，總計提供接近35萬張床位（附表）。他們中既有類似星級賓館的豪華老年公寓，也有針對中低收入的普通公寓，后者收費靈活，按照老年人收入的百分比收取租金，收入高則租金高，反之亦然，盡可能覆蓋老年人不同檔次的需求。

與此同時，老年住宅也已經發展成為美國房地產行業的重要分支，并且在前兩年的金融危機中，它的市場表現勝過了普通公寓、辦公室、賣場等其他房地產種類—不僅出租率的下滑幅度較小，而且是唯一一個租金仍然保持正增長的品種（圖2）。

如今，美國的老年住宅市場不僅高中低檔次齊備，各種類型的老年住宅種類完備，而且產業鏈上的各種機構一應俱全，既包括了專業的老年住宅開發商、咨詢機構、房產中介和類似物業管理的老年住宅運營管理公司，也囊括了專門辦理以房養老“倒按揭”服務的金融公司。成熟的市場不僅涌現出市值從上千萬至數十億美元不等的上市公司，更吸引了包括凱雷等機構投資者投身其中。

以美國規模最大的老年住宅運營公司Brookdale為例，其市值高達23億美元，在全美35個州運行著565個老年住宅項目，服務的老年人數量約53600名。年報顯示，2009年，其年收入超過20億美元，其中40%來自自有物業，59.7%源自承包他人物業，而剩下的0.3%則是作為第三方代為運營而獲得的管理費。

政策助力

不難理解的是，由于老年住宅對配套設施要求高，因此建造和運營的成本都較高，而回報周期又較長，北京太陽城老年公寓僅前期投入就在8億元以上。在地價高企、缺乏規模效應的現狀下，經過開發、平價或低價銷售、專業服務營運之后，投資企業難言盈利或者僅僅微利，自然影響了企業參與其中的積極性。美國老年住宅市場成功商業化運作的基礎是相對完善的社會保障體系，并且政府通過在土地使用、減免稅收和企業融資等各方面提供一定的優惠來鼓勵和扶持社會力量興辦養老機構。

對于剛剛由福利性向商業化邁進的中國養老市場而言，這一點顯得尤為關鍵。社會保障體系的改善并非一日之功，相較之下，政策扶持的效果則好得多。在江陰夕陽紅老年公寓的例子中，土地由當地政府無償提供，外商負責投資和建造，產生的一切收入歸外商所有，50年后歸還土地使用權。而蘇州市也從2005年起，對民辦養老機構每張床位，根據收住老人生活自理、半護理、全護理的不同情況，分別一次性給予2500、3000、3500元不等的建設經費補貼和50、80、100元/月不等的床位運行補貼。并且，恰當的政策也能引導更高比例的民間資本流向更符合廣大老年人承受能力的中低檔老年住宅，在解決日益嚴峻的養老問題的同時，找到福利與商業之間真正的平衡點。■